WK地产集团项目设计成果标准

WK地产集团项目设计成果标准

编制部门：WK集团规划设计部

试行日期：2002年6月3日

保密等级：机密

使用说明

第一条本标准将项目设计工作分为投资分析、设计前期、实施方案、

施工图设计四阶段，每阶段的第一页均对本阶段的工作重点进行了说明，第二页

为该阶段的详细内容的目录。为确保对各阶段成果标准的正确理解和使用，使用

时请同时对照附录《WK集团项目设计总流程》。

第二条《WK集团项目设计总流程》侧重对项目设计过程的规定，本

标准侧重对各阶段成果的规定。

第三条本标准中标注"★"的成果，为要求上报集团规划设计部审批,

通过后方能进行下一步工作的成果。该类成果的上报时间和方式，将根据项目情

况由集团规划设计部作出具体要求。

第四条本标准各项成果的范例仅列出索引号，范例的内容详见《WK

集团项目设计成果范例汇编》。

第五条本标准为WK集团机密文件，仅供内部使用，不得外传。

总目录

第一部分总则...............................................1

第二部分投资分析阶段成果标准...............................2

1.项目基础资料............................4

2.规划设计的可行性分析......................12

3.规划设计草案............................14

4.《项目设计工作控制性计划》..................18

5.范例.....................................19

第三部分设计前期阶段成果标准.................................

21

1.《项目设计指导书》形成的过程文件............23

2.概念设计方案★...........................24

3.《项目设计指导书》........................27

4.范例....................................37

第四部分实施方案阶段成果标准.................................

39

1.实施方案形成的过程文件★....................41

2.设计说明及综合技术经济指标..................44

3.实施方案图纸.............................56

4.相关部门在本阶段的工作成果...................64

5.范例.....................................65

第五部分施工图阶段成果标准.................................

67

1.施工图设计任务书...........................69

2.施工图设计单位招标文件......................73

3.重要节点审查文件..........................74

附录A集团规划设计评审会管理办法......................75

附录B.0.1WK集团项目设计总流程图例......................84

附录B.0.2WK集团项目设计总流程...........................85

第一部分总则

1.01为统一WK集团各房地产项目设计的标准，规范房地产项目设计的

内容和深度，达到"提高设计质量、保证项目进度、控制项目开发成本”的目的，

特制定本标准。

1.02WK集团各房地产项目设计均应按照本标准执行。对本标准未涉及的部

分，应执行国家、当地现行的有关规范、规程和标准。

1.03本标准是依据国家有关规范与标准,并总结WK集团以往房地产项目开

发经验编制而成。

1.04本标准遵循以下原则编制：

①设计与市场、成本相结合的原则；

②管理和技术相结合的原则；

③计划管理的原则；

④检查与反馈的原则。

1.05本标准的执行责任人为WK集团属下各房地产公司主管设计业务的负责

人。

1.06本标准与准则解释权属WK集团规划设计部。

第二部分投资分析阶段成果标准

本阶段工作重点

□收集项目基础资料

□完成规划设计草案及可行性分析

□完成《项目设计工作控制性计划》

□完成《项目可行性研报告-规划设计部分》

目录

1.项目基础资料...........................................

4

1.1宗地自然条件....................................4

1.2宗地社会条件....................................6

1.3竞争楼盘.......................................8

2.规划设计的可行性分析.................................12

3.规划设计草案...........................................

14

3.1规划设计的初步概念..............................14

3.2规划设计草案....................................14

4.《项目设计工作控制性计划》.................................

18

5.范例.....................................................

19

1项目基础资料

1.1宗地自然条件

宗地自然条件表一表1.1.1

填表人：填写日期：年月日

土地名称/项目名称

图纸、图片名称内容要求完成情况

宗表达宗地在城市范围内的位置，可在城市

宗地城市位置图口已制作

地地图基础上制作

位表达宗地在城区范围内的位置，可在城市

宗地区域位置图口已制作

置地图基础上制作

宗地红线图宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高口已收集

宗宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置□已制作

地宗地为复杂地形时，表达现状地形、

宗地地形图口已收集

现标高（等高线I现状地貌

状宗地绿化植被与

植被与水面的定位口已制作

水面分布图

说明：

1.本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、制作完成，并

作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。

2.投资分析阶段，若政府提供的"宗地红线图"、"宗地地形图"深度不足，则应在设计前期

阶段落实并确认此二图纸。

宗地自然条件表二表1.1.2

填表人：填写日期：年月日

土地名称/项目名称

最高℃

城市

常年绝对SJt最低℃

气温

平均℃

城市主导风向

风象风向频率玫瑰图（另附图）口已收集

空气

宗地空气质量状况口空气质量良好口空气质量较差，需进行检测

质量

宗地内有无地表水口池塘口水渠

宗地周边有无地表水口江口河口湖口海口水渠

周边地表水常年水位（黄海

M

高程）

水文

周边地表水最高控制水位

M

（黄海高程）

地下水位标高（黄海高程）M

宗地内水质状况□水质良好口水质较差，需进行检测

噪音宗地噪音状况□周边无噪音源口周边有噪音源，需进行检测

冲沟□有口无

暗河口有口无

宗地有古墓□有口无

无特殊化石□有口无

地下物地下军用设施、管线□有口无

地下油罐房□有口无

其它大型地下建筑物、□有口无

说明：

1.依据宗地社会条件表一（表121）的周边公共设施图，当周边存在污染

源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、

噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车

的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。

2.当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。

1.2宗地社会条件

宗地社会条件表一表L2.1

填表人：填写日期：年月日

土地名称/I页目名称

图纸名称内容要求完成情况

表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的

区域现状图□已收集

现状特征

表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设

区域总体规划图口已收集

计划

表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点;

区域交通分析图口已制作

表达私家车赴宗地的可选路线

表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道

周边交通分析图口已制作

路的拟建时间等

周边道路断面图表达宗地块周边道路断面各分项尺寸口已制作

表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公

共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及

建成时间；

周边公共设施图表达对项目设计存在有利与不利因素的设口已制作

施：广场、公园、城市雕塑，高压线、变电

所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和

污染的设施

表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、

市政管线图口已收集

宽带等接口位置、管径、埋深、标高等

说明：

1.本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在投资分析阶段收集、制作完成,

并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。

宗地社会条件表二表1.2.2

填表人：填写日期：年月日

土地名称/项目名称

日照间距系数

当地政策法

消防间距□无特殊要求

规要求

其它间距□无特殊要求

总用地面积ha

总建筑面枳m2

容积率

规划设计要

建筑密度□暂无要点

点

绿地率

车位总数

限高要求_________层或__________m

配套的名称

与面积要求

退红线要求

13竞争楼盘信息

1.3.1竞争楼盘列表

竞争楼盘列表表1.3.1

填表人：填写日期：年月日

编号楼盘名称发展商所处地段价位/平米

1

2

3

4

其

他

说

明

市场营销部门经手人：市场营销部门经理：设计部经理：

确

认

栏

年月S年月日年月日

1."竞争楼盘"，是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，

可能与本项目产生竞争的楼盘。

2.本列表中的竞争楼盘，须由设计部与市场营销部门共同确认。

1.3.2竞争楼盘设计信息

竞争楼盘设计信息表一表1.3.2.1

楼盘名称位置

规划

总用地面积M2

总建筑卸枳M2

容积率

绿化率

总户数户

车位数地面个地下个

建筑

住宅总面积M2

□独立别墅口联排别墅口平层公寓口花园洋房

住宅产品类型

□小高层口高层口其他

住宅结构形式

会所面积M2会所个数

商业面积M2口租□售

幼儿园班

小学班

景观

周边自然景观□有口无

景观设计面积M2

游泳池室外M2室内M2

水景/喷泉个

儿童游戏场组

包含

硬地活动场个

项目

网球场个

羽毛球场个

其它

说明：

1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选

择完成。

竞争楼盘设计信息表二表1.3.2.2

楼盘名称位置：

该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术

设计费源

设计内容设计单位名称

规划

方案

建

筑

施工图

方案

京旦

观

施工图

室内

装修部品标准

墙面一

墙面二

室

外

窗口白铝口彩铝口塑钢

其它

电梯品牌

公电梯厅

共

室

内装修标准

其它

□毛坯房

□标准装修

住

宅

口提供□不提供装修套餐

室

内

项目品牌或材料

入户门/内门

地板

洁具

厨柜

吊顶

其它

说明：

1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择

完成。

竞争楼盘设计信息表三表L3.2.3

楼盘名称位置

户型

编号户型种类面积(M2)实用率(%)比例备注

1

2

3

4

5

6

主力户型编号为:

户型特色评述:（应附图表达）

说明：

1.实用率

国家规范无定义，为房地产销售中使用的指标，通常为：单套内建筑面积/

单套商品房销售面积（套内建筑面积+按规定应分摊的公共建筑面积\

2.单套内建筑面积

包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

3.单套内使用面积

住宅房间实际能使用的面积，不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。

2规划设计的可行性分析

2.01依据宗地自然条件表一（表1.1.1）的内容，分析宗地自然环境对规

划设计的影响。如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据宗地绿

化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等。

2.02依据宗地自然条件表二（表1.1.2）的内容,对于有特殊地下物（如

冲沟、B音河、古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的

地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法（该思路、办法对应的

成本估算要在《投资与收益分析》中体现\

2.03依据宗地社会条件表一（表1.2.1）的内容,分析区域总体规划、道

路交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。如：区域

总体规划对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出入口设置与人

车流线的影响；商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生

活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响；不利因素设施的影响和解决方

案；市政配套状况对技术设计的影响等。

2.04依据宗地社会条件表二（表1.2.2）的内容，分析当地政府各类间距

要求对建筑排布的影响。

2.05当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指

标不完全确定时,进行我司最理想的容积率和产品分配比例分析,完成容积率分

析方案及对应的容积率分析表（表322.3）,当容积率确认后，深化该容积率指

标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表（表3.2.2.1）与产品分析表（表

3.2.2.1X不同指标数据选择对应的经济效益分析在《投资与收益分析》中体现\

2.06当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配套公

建面积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况,

进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合经济技术指标表（表

3.2.2.1）与产品分析表（表3.2.2.1）（不同假设情况下,对应的建设周期计划、

成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在《工程与与销售计划》、《投资与

收益分析》中体现\

（本节内容为根据集团企划部《项目可行性报告》相关要求调整。）

3规划设计草案

3.1规划设计草案的初步概念

3.1.1设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。

3.1.2技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。

3.1.3可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念

的设想、对产品差异性的考虑。

3.2规划设计草案图纸

3.2.1规划设计草案总平面图

3.2.2综合经济技术指标

综合经济技术指标表表3.2.2.1

填表人：填写日期：年月日

THI-।~rA-i

右工±m拒诙占

T?FR±m+7ii±fim+-i+i为工口宓

国/±FTFR+l+i曲给宓尚

亡54士&&rtn+n^/l2自内说oz

什士尸1z主■夕FKTn^/l2/士4t5白米6□

z\十『口口攵■曲亡5百千口^/12士公7t5将人

内容占住宅总建筑

建筑面枳拟结构形式备注

类型面积比例（%）

住

低层住宅（1~3层）

宅

多层住宅（4~6层）

小高层住宅(7~11.5层)

中高层住宅(12~18层)

高层住宅(19层~10(^)

超高层住宅(>100m)

内容

建筑面积(M2)用地面积(M2)

类型

公

共曲\山

服

务

设浮木木

施处11扁

rli7P(T^\Hd

甘他

内容

车位数占总停车面积比例(%)

停车月工

汽

车4441-R-平附二

停六日

车"f'-l'-hrtnZi—

4+hnfn^^1—1—

内容

占住宅总建筑面积比例(%)

交装修标;

楼

=P+不由

标

准/Xi土曰/+i■国-ny士/i良

4■口ALL人.

说明：

1.根据WK项目开发经验，7~9层住宅与9~11.5层住宅开发成本差异

不大，因此上表将7~9层住宅并入小高层类进行统计。

2.设计部完成上表后提交成本管理部门进行投资分析阶段的成本测算。

容积率分析表表3.2.2.2

填表人：填写日期：年月日

土地方全称

住宅部分配套部分

地

占

序

总体

建筑户

容

面

积

旨标面户数

号

指标

数

积

面积积会所商业配套

和

之之和

比

比

率之和(M2)(M2)(M2)

类型（户）

(Ha)（M2）

总建筑低层住宅：

面积独立别墅

（M2）（1~3层）

低层住宅：

联排别墅

（1~3层）

多层住宅

总容积率

（4~6层）

小高层住

方宅（7~

11.5g）

塞中高层住

总户数宅（12~

18层）

高层住宅

(19层~

100m)

超高层住

宅

（＞100M

）

总建筑低层住宅：

面积独立别墅

（M2）（1~3层）

低层住宅：

联排别墅

（1~3层）

多层住宅

总容积率

（4~6层）

小高层住

方宅（7~

塞11.5层）

中高层住

总户数宅（12~

18层）

高层住宅

(19层~

100m)

超高层住

宅

（＞100M

）

3.2.3产品分析

3.2.3.1规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效益和经

营前景提供技术上的依据。经过对项目有利因素和不利因素的研究，以及规划设

计草案中各类产品受各因素影响的情况，编制出图表或文字提交市场营销和成本

部门，形成项目财务分析和营销策略的基础。

323.2"有利因素、不利因素”是指对产品定价产生较大影响的因素；需

针对具体情况，分析地块及产品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。"有利因

素"包括良好建筑朝向、良好景观朝向等；"不利因素”包括噪声、不良建筑朝

向、不良景观等。

323.3关于各因素的可参考定义：

(1)良好建筑朝向："南偏东15。至南偏西15。范围内”的朝向;

(2)不良建筑朝向："西偏南45。至西偏北45。范围内”的朝向；

⑶景观朝向：住宅朝向地块内、外的景观资源。

4《项目设计工作控制性计划》

（此部分内容暂缺）

5范例

5.1项目基础资料范例

序《WK集团项目设计成果

文件名称

号范例汇编》索引号

1宗地城市位置图TZ-1-1

2宗地区域位置图TZ-1-2

3宗地红线图TZ-1-3

4宗地现状照片TZ-1-4

5宗地地形图TZ-1-5

6宗地绿化植被与水面分布图TZ-1-6

7区域现状图TZ-1-7

8区域总体规划图TZ-1-8

9区域交通分析图TZ-1-9

10周边交通分析图TZ-1-1O

11周边道路断面图TZ-1-11

12周边公共设施图TZ-1-12

13市政管线图TZ-1-13

5.2规划设计草案

序《WK集团项目设计成果

文件名称

号范例汇编》索引号

1规划设计草案设计说明TZ-1-1

2规划设计草案指标表TZ-1-2

3规划设计草案总平面图TZ-1-3

第三部分设计前期阶段成果标准

本阶段工作重点

□参与《产品建议书》的编制和确认

□完成概念设计方案及分析

□完成《项目设计工作总体计划》

□完成《项目设计指导书》

目录

1...............................《项目设计指导书》形成的过程文件

33

1.1概念设计任务书...........................................33

1.2重要节点的审核意见.......................................33

2概念设计方案★

34

2.1设计说明.................................................34

2.2综合经济技术指标及产品分析...............................35

2.3概念设计图纸.............................................35

3.............................................《项目设计指导书》

39

3.1项目概况及用地分析.......................................39

3.2开发目标、开发计划与项目设计总体计划.....................42

3.3市场定位和产品建议.......................................43

3.4成本控制因素与工程管理意见...............................45

3.5概念设计研究结论.........................................46

3.6方案设计需要解决的问题...................................50

3.7项目设计各环节的综合分析.................................52

4范例

54

4.1《项目设计指导书》形成的过程文件范例.......................54

4.2概念设计方案范例..........................................55

4.3《项目设计指导书》范例.....................................56

4.4其它范例56

1《项目设计指导书》形成的过程文件

1.1.概念设计任务书

1.1.1项目概况及用地分析

应附文：参照本部分3.1项目概况及用地分析（第27页1

1.1.2经济技术指标及设计要求

应附表：第二部分表3.2.2.1综合经济技术指标表（第15页”

1.1.3概念设计成果及进度要求

应附文：参照本部分2j既念设计方案（第24页”

1.1.4甲方提供的附件资料

1.1重要节点的审核意见

1.2.1集团规划设计部对项目设计工作总体计划的意见

1.2.2集团规划设计部对设计前期工作结论的意见

2概念设计方案★

2.1设计说明

2.1.1应包括对概念设计方案的介绍、分析；对《概念设计任务书》中提

出的各类要求，应专门阐述解决方案。

2.2综合经济技术指标及产品分析

2.2.1综合经济技术指标表详第二部分表3.2.2.1（第15页）

2.2.2产品分析详第二部分323（第17页）

2.3概念设计图纸

2.3.1概念设计图纸目录

概念设计图纸目录表表2.3.1.1

序低、多高层

分类图纸名称比例备注

号

层项目项目

1:1000~1:

总图1总平面图**

2000

1:1000~1:

2功能分区与产品分布图•O

2000

1:1000~1:

3交通分析图••

2000

1:1000~1:

4分期开发示意图••

2000

1:500~

5组团基本单元分析图■O

1:1000

1:1000~1:

6配套分析图••

2000

1:1000~1:

7景观分析图*•

2000

1:1000~1:

8视线分析图OO

2000

1:1000~1:

9日照分析图*■

2000

1:1000~1:

10坡度、坡向分析图OO

2000用地地形复

1:1000~1:杂时需完成

11地形改造土方平衡图OO

2000

住宅1:200~

12住宅单体意向平面图O•

单体1:300

1:1000~1:

13工作模型■•

其它2000

14效果图或模型照片*•

说明：

①本表中"・"表示必须完成的图纸，"。"表示可选择完成的图纸。

2.3.2概念设计图纸深度要求

2.3.2.1总平面图

示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据。

2.3.2.2功能分区与产品分布图

明确住宅和公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品。

2.3.2.3交通分析图

应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置；对用地已

有道路进行功能定位；核实停车方式与数量要求的可行性；体现公交场站与班车

停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达路网分级。

2.3.2.4分期开发示意图

考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易

度、物业管理的可行性；各分期地块应有经济技术指标数据的统计；应体现首期

卖场的选址。

2.3,2.5组团基本单元分析图

应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的

关系。

2.3.2,6配套分析图

考虑公建配套设施设置位置、规模、占地和内容；应根据现有市政配套情况

及政府规划要点要求考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃

圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理

设备），如需设置，考虑大体的位置安排。

2.3.2.7景观分析图

表达景观设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析地块内、外有价值

的景观资源，表达对现状景观的利用方式。

2.3.2.8景观视线分析图

若地块内、外存在可利用景观资源，如山景、海景、湖景等等，则应从视角、

视线高度等两方面，分析用地内各住宅的观景情况。

2.3.2.9住宅单体平面图

高层住宅项目应提供单体意向平面图，体现户型配置、朝向、核心筒数量要

求；

低、多层项目若无优秀创意，可不提供单体意向平面图，但应表达单体进深

与开间尺寸。

2.3.2.10日照分析图

体现用地内每个区域在冬至日（大寒日）的日照时数。

2.3.2.11坡度与坡向分析图

当用地内有坡地时，以不同色块表示用地内不同坡度/坡向的用地分布；坡

度应以10%为单位分级，坡向应分为东、西、南、北四向。

2.3.2.12地形改造土方平衡图

根据坡度与高程进行土地的利用分析，计算土方平衡量

3《项目设计指导书》

3.1项目概况及用地分析

(注：本节内容所涉及附图及数据资料，均为第二部分表LLL表112、

表1.2.1,表1.2.2中所列，以下文中不再特别标出。)

3.1.1用地自然条件概况及分析

3.1.1.1宗地位置

应附文：简述宗地位置

应附图：宗地城市位置图；宗地区域位置图

3.1.1.2宗地现状

(1)宗地四至范围

应附文：简述宗地四至范围

应附图：宗地红线图

(2)宗地现状地形地貌

应附文：简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开

分析

应附图：宗地现状照片(标明拍摄点和目标点位置)；宗地地形图

(3)绿化植被与水面

应附文：简述宗地内绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与

水面，应说明拟保留部分的范围、拟保留植物的树种和习性、拟保留水面的

改造措施

应附图：宗地绿化植被与水面分布图

(4)气候气象

应附文：简述气温、主导风向、降雨量等指标。

(5)水文地质

应附文：简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况

应附：宗地地质资料(如：初勘资料、周边建筑基础处理资料等)

(6)特殊地下物

应附文：明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐

房或其它大型地下建筑物

3.1.2宗地社会条件概况及分析

3.1.2.1区域现状与规划

应附文：简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状

特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。当地政府

对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。

应附图：区域现状图：区域总体规划图

3.122规划要求

应附