2024年商业地产行业回顾与2025年信用风险展望 -联合资信

2024年商业地产行业回顾与2025年信用风险展望开发投资低迷。运营方面，部分一线城市商场类物业出现企稳改善迹象，研究报告2024年前三季度，我国国内生产总值同比增长4.8%，经济总体2000015000100005000020142015201620172018201920202021202220232024年1-11月201420152016201720182019202020212022202330%20%0%-10%-20%研究报告250002000015000100005000020142015201620172018201920202021202220232024年1-11月201420152016201720182019202020212022202330%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%费品零售总额的26.7%实体商业运营在电商冲击下仍面临较大挑战。同期，商业经济景气度和租金水平的整体持续下调对办公楼销售形成较大压力，2024年1－11研究报告50%40%50%40%30%20%10%14000120001000080000%-10%0%-10%-20%-30%40002000020202021202220232014201520162017201820192024年1-11月20202021202220232014201520162017201820191500010000500000.50.020142015201620172018201920202021202220232024年1-11月商业营业用房竣工面积（左，万平方米）商业营业用房销售面积（左，万平方米） 竣工销售比（右，倍）研究报告5000400030002000020142015201620172018201920202021202220232024年1-11月0.50.0办公楼竣工面积（左，万平方米）办公楼销售面积（左，万平方米）竣工销售比（右，倍）研究报告项目北京上海广州深圳全国2024年前三季度GDP（亿元）33462.034389.1822149.9525934.28949745.72024年前三季度GDP增速（%）5.44.82024年1－10月社会消费品零售总额增速（%）-1.3-2.00.53.5数据来源：国家统计局及各地方统计局，联2024年前三季度，北京优质零售物业空置率和首层租金均呈持续下降，存在一10%10%\408%8%—/30—一、一—/30—一、一204%2%0%02014-092016-092018-092020-092022-092024-09北京:优质零售物业空置率（左）北京:优质零售物业首层租金（右，元/平方米·天）研究报告50040025%20%3005%2000%02024-092014-092016-092022-092020-092018-09北京:优质写字楼租金（右，元/平方米·月）北京:优质写字楼空置率（左）2024年前三季度，上海市优质零售物业和租金水平基本保持平稳，若不考虑出50040025%20%3005%2000%02024-092014-092016-092022-092020-092018-09北京:优质写字楼租金（右，元/平方米·月）北京:优质写字楼空置率（左）2024年前三季度，上海市优质零售物业和租金水平基本保持平稳，若不考虑出706050408%6%302002024-094%2%0%2014-092016-092018-092020-092022-09上海:优质零售物业空置率（左）上海:优质零售物业首层租金（右，元/平方米·天）研究报告25%20%3503002502005%5002024-090%2014-092022-092020-092018-092016-09上海:优质写字楼租金（右，元/平方米·月）上海:优质写字楼空置率（左）2024年前三季度，广州市优质零售物业空置率基本企稳，租金水平延续下跌态25%20%3503002502005%5002024-090%2014-092022-092020-092018-092016-09上海:优质写字楼租金（右，元/平方米·月）上海:优质写字楼空置率（左）2024年前三季度，广州市优质零售物业空置率基本企稳，租金水平延续下跌态平下跌幅度较大，整体呈现以价换量的走势，2019454035302520502024-098%6%4%2%0%2014-092016-092018-092020-092022-09广州:优质零售物业空置率（左）广州:优质零售物业首层租金（右，元/平方米·天）研究报告20020%5%500%02024-092016-092018-092022-092020-092014-09广州:优质写字楼租金（右，元/平方米·月）广州:优质写字楼空置率（左）2024年前三季度，深圳市优质零售物业空置率小幅回落，租金水平基本保持稳8%7%3025206%20020%5%500%02024-092016-092018-092022-092020-092014-09广州:优质写字楼租金（右，元/平方米·月）广州:优质写字楼空置率（左）2024年前三季度，深圳市优质零售物业空置率小幅回落，租金水平基本保持稳8%7%3025206%5%4%3%2%50%02024-092014-092016-092018-092020-092022-09深圳:优质零售物业空置率（左）深圳:优质零售物业首层租金（右，元/平方米·天）研究报告25%25020%20%20015%/1505%500%5%500%02014-092016-092018-092020-092022-092024-09深圳:优质写字楼空置率（左）深圳:优质写字楼租金（右，元/平方米·月）从四大一线城市的横向对比来看，GDP增速和社会消费品零售总额增速均相对项目北京上海广州深圳优质零售物业空置率（%）4.1优质零售物业首层租金（元/平方米·天）31.132.823.5优质写字楼空置率（%）21.021.522.2优质写字楼租金（元/平方米·月）265.8259.2139.3168.4本报告中采用的商业地产发债企业样本主要为租金收入占其营业总收入60%以上或持有型物业租赁收益贡献及经营活动现金流入量不低于上述各项总额50%的境上市（A+B股）研究报告0.6262.7023.500.6250.006.60196.14339.15359.8031.00u超短期融资债券a私募债u一般企业债u海外债u一般短期融资券u一般中期票据交易商协会ABNu一般公司债u证监会主管ABS40030020050040030020002025年内2026年2027年2029年及以后研究报告2005002025年一季度2025年二季度20252025年一季度2025年二季度2025年四季度海外债私募债一般公司债超短期融资债券海外债私募债一般公司债一般企业债一般中期票据证监会主管ABS一般企业债一般中期票据本小节分析采用的商业地产企业样本为投资性房地产采用公允价值计量的商业研究报告