本节授课内容国有土地使用权出让土地出让94课件讲解

本节授课内容

国有土地使用权出让（土地出让）

回顾上节内容土地征收的概念和前提征收土地的程序征收土地的审批权限征收土地的补偿安置广州土地出让现热潮拿地竞拍行情看涨——《南方日报》2015年5月29日的新闻经过近半年的冷清后，土地市场自5月开始即将进入疯狂的推地节奏。5月27日，广州一口气推出7宗地块，涉及的都是现时最为热门的区域。仅在海珠广纸新城就推出8块土地，起价达到115亿元。而天河金融城起步区同样也加入了推地阵营，同时推出了三宗商业商务地块，并且以“降价”的方式来提高开发商的兴趣。有分折认为，楼市回升，地方政府有动力增加土地的供应数量，房企也容易高溢价拿地，土地出让价格很可能水涨船高。引入引入

房地产开发过程图示前期工作建设施工竣工验收投资决策第一步取得土地使用权思考：房地产开发企业如何取得土地使用权？获得国有建设用地土地使用权的方式土地市场一级市场

二级市场土地出让招标拍卖挂牌划拨租赁作价出资转让出售交换赠与继承出租抵押主要内容一、土地出让的概念和特征二、土地出让的方式三、案例四、小结

国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

思考：主体、客体、土地出让年限、土地出让金一、土地出让的概念？1、主体：土地所有者——国家负责：县级以上人民政府实施：土地管理部门

广州市人民政府广州市国土局

客体：土地使用权

举例2、土地出让金：

是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取土地出让的全部价款。

——土地价格

土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。对于新增建设用地的土地使用权出让金，30%上缴中央财政，70%留给有关地方政府。

居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。土地的使用年限是从开发商取得土地使用证，按照土地使用证上面规定的起始时间开始计算。3、土地出让的最高年限出让主体具有特定性：国家（国务院代表国家行使）；受让主体具有广泛性：符合条件的个人、公司、企业和其他组织；出让的计划性：土地管理部门、城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案；期限性：出让的土地都有一定的期限；

可转让性：土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护。4、土地出让的特征二、土地出让的方式

1、招标2、拍卖3、挂牌

“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上有意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”——《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年11月1日起施行）招拍挂1、土地招标

概念：是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。土地主管部门主持开标、评标和决标的工作。

2、土地拍卖

概念：是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。3、土地挂牌

是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。4、招拍挂的区别

土地招标在体现土地市场价值的基础上，严格界定了出让地块的有关开发条件，激发了投标者对用地方案的积极研究；

土地拍卖是一种完全的竞争方式。实行现场集中报价，土地出让价格较好地反映了当时该地块的市场供求关系，最大限度的保障了政府的土地出让收益；

土地挂牌出让报价时间较长，给予了投资者更加充分的理性思考空间，避免了不理性竞争带来的炒作地价现象，有利于投资者理性投资和公平竞争。三者的区别

5、土地出让必须符合的条件

必须签订土地出让合同:遵循平等、自愿、有偿原则；土地使用者必须按期支付土地出让金;出让方必须按期提供土地使用权；必须办理土地登记，领取国有土地使用权证；土地使用者应按照土地出让合同规定和城市规划要求，开发、利用、经营土地；三、案例

1、杭州2005年首场土地招标会现场;2、广州天河区国际金融城起步区AT090939地块国有建设用地出让;

案例1：杭州2005年首场土地招标会

2005年3月30日下午2时30分至3时，杭州市国土资源局，在杭州市国土资源局十七楼会议室，公开招标出让杭政（2005）10、11、12号三宗政府储备土地的使用权，共195亩住宅用地；共有37家单位参与招标竞买。14:18招标会即将开始，现场已经暴满，除了37家竞标单位，大量房产开发商及专业人士也前来观摩，迟来的开发商们，坚持站在后面参会。

14:20主持人开始讲话，提醒大家冷静投标。

14:23主持人宣读注意事项。

14:23主持人正式介绍三宗地块情况。

14:24公证员查看标箱。14:30投标正式开始。

14:311分钟内就有5个开发商代表投标书进箱。

14:36已有17人投标。14:43最近五分内无人响应，气氛紧张。

14:52主持人提醒截止时间。已有23人投标，离37家尚有距离。14:58：投标结束。紧张等待，气氛热烈。

14:59公证员开启标箱，检查标书。15:00国土资源局工作人员拆封标书。15:02工作人员整理标书。

15:06分类完毕，统计投标金额。15:07主持人宣读标书。

15:32报价完华，开始评标。

竞拍结果15:2010号地起价15994万元，有17家企业参加竞标；中标单位：浙江富越控股集团有限公司；中标金额：29233万元，比第二名多出800万左右，几乎高出起价一倍；楼面均价：8200元每平方米；15:2411号地起价24264万元，14家企业参与竞标中标单位：华立地产集团有限公司中标金额：38088.9999万元楼面均价：4200元每平方米。15:3112号地块起价48046万元，15家竞标企业中标企业：四家公司联合（浙江天阳、浙江绿地、杭州房屋建设开发总公司、杭州市房地产联合开发总公司）中标金额：78190万元楼面均价：4200元每平方米

案例2广州天河区国际金融城起步区AT090939地块国有建设用地出让（2015年5月～7月）

出让公告

挂牌文件

成交公示思考：

天河区广州金融城AT090939地块土地出让单价14000元/平方米是怎么算出来的？考察知识点：土地出让金楼面地价容积率

楼面地价：即单位建筑面积平均分摊的土地价格。它是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

知识巩固容积率：又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

是衡量建设用地使用强度的一项重要指标:

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例;

对于住户来说，容积率直接影响了居住的舒适度。知识巩固课堂实操

一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为6900元/平方米。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为9500元/平方米，理论上应补多少土地出让金？答案：土地出让金（土地出让价格）=楼面地价×容积率×土地面积土地出让金（补）=