《广州市W村旧村改造中遇到的问题及优化建议》7600字（论文）

广州市W村旧村改造中遇到的问题及完善对策研究摘要：就广州市来说，从过去的都市边缘地带向都市中心转变，周边村庄也被都市区域所环绕，在空间形态、自然人文、建筑风格、居住形态上，都会与都市同化，尤其是广州市富阳区的龙湖街，更是如此。本文通过对广州市富阳区龙湖街旧城区改造的现状进行归纳和梳理，探讨其老城区改造的对策，既能为城市建设和经济发展提供依据，又能更好地促进城市建设和经济发展。它可以促进城乡居民的融合，促进城乡居民的和谐发展，构建稳定、和谐的友好关系，有利于完善城市的综合功能，促进城乡协调发展。关键词：旧村；改造；资金保障；基础设施目录一、引言 一、引言《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》是2014年发布的一项重要内容，其中明确提出，到2020年，我国将实现城乡一体化，我国城镇化率需要达到60%左右。到目前为止，国内的城市常驻居民比例已经达到60%。旧村是我国城市化发展的产物，被认为是“曾经被遗忘的灰色地带”。事实上，城乡二元结构是旧村的主要特点。出于历史原因，旧村对城市发展的贡献很大，但由于规划不合理、缺乏科学的管理机制，使得旧村普遍存在以下几种问题：一是环境污染问题突出；二是劳动力结构参差不齐；三是基础设施不健全；四是安全隐患较为严重。从本质上说，旧村属于一个特定的区域，脱离了城市管理系统，呈现出具有中国特色的贫民窟外观。所以，旧村的改造任务仍然面临着一些困难。目前，我国传统的城乡二元结构体系依然存在，但城市化进程的不断加快，容易导致旧村数量的增加。随着城市化发展脚步的不断加快，使得城乡交界的村庄逐渐被覆盖，除宅基地外的土地被政府征用或进行重新规划，从而导致城市地区出现一些散乱的旧村。为了加强城乡建设，我国相继颁布了若干与城市化有关的法律、法规，但城乡差距日益扩大，旧村乱象频发，与当前的新型城镇化建设有出入。在这样的大环境下，旧村改造受到了社会各界的普遍重视，各地也纷纷开展了形式多样、方式多样、目标一致的老村改造，特别是珠三角地区的老村改造，虽然很久以前就在进行，但很少有成功的例子。近几年，广州市对新型城市化建设的关注日益增加，而在经济高速发展下，大量的老村庄如雨后春笋一般冒了出来，引发了一系列新的城市问题，亟待市委、市政府和全社会的关注。本文旨在通过对广州市富阳区龙湖街旧城区改造所面临的问题和对策进行研究，并对我国老城区改造取得的成功经验和效果进行客观的分析，以期促进广州市老城区的改造，促进地区经济的发展。二、龙湖街旧村改造存在的问题（一）旧村改造效率低随着广州市旧村改造的完成，近年来，龙湖街旧村的改造效率开始下降，尤其是2019年以来，当地每年完成的改造数量与政府要求改造的任务量完全相同，但不能排除地方政府存在编制虚假工作表的情况。最近几年，龙湖街旧村改造的完成率为59%，但对实际的改造面积进行分析后，发现龙湖街旧村实际的改造完成率仅为34.4%。此外，龙湖街旧村改造过程中还存在以下几种问题：一是改造手续办理时间过长，因此旧村改造时间通常在每年2月份的时候开始。部分改造手续能够在6月前未完成，但仍然有少部分包裹改造手续在6月份之间无法完成；二是拆迁过程耗时长，这主要是因为个别地块相关部门提出了新的改造要求，因此处理时间就会过长。目前来看，“先安置、后拆迁”是城乡改造的基本要求之一，同时也是保证拆迁工作顺利进行的前提条件。现阶段，当地仍有部分地块的安置点尚未落实，从而对整体的改造工作效率造成一定的消极影响。（二）村民与集体利益分配不均实际上，旧村改造属于一种多方博弈的过程，涉及利益分配等诸多问题。换句话说，旧村改造时，各方考虑的都是自己的利益能否实现最大化。目前来看，龙湖街A村的改造主要涉及村干部和村民之间的利益，所以容易引发一些利益纠纷。主要是因为村民和村干部的利益诉求不同，因此他们对改造所持有的态度也是不一样的，但归根到底还是围绕利益而展开的。其中，村民希望通过这次改造实现“3个一”、“4个变”的期许。“3个一”主要是指：每家都可以有一间新房，一间店铺，并在集体经济中占有一小部分；“4个变”的含义是：住户变成居民，村委会变成社区居委会，集体土地变成国有土地，村集体经济变成股份制经济。此外，还有“两个怕”和“一过高”的问题，也是村民们最担心的问题。在这些人当中，“两个怕”是指：怕旧村改造停留在形式上；怕村干部打着改造的旗号贪、占、拿、要；“一过高”主要是指：小部分人对改造后的分红产生过高的期许。站在村干部的角度来说，他们在此次改造中，也有三种担心：第一，改革后的A村受制于股份制公司严格的管理制度，失去了投资与否的决定权，未来的收入和地位都是未知的；第二，当集体资产在股东之间进行量化和合并时，股东权力削弱了村集体的经济实力，无法保证村里的各项福利和公共支出；第三，股权分配不均会导致干部群众矛盾更大，甚至还会引发腐败等问题。（三）村民后续生活没有保障在城市化过程中，广州市老城区的更新建设成绩位居全国前列，并取得了显著成效。但是，必须指出，龙湖街旧城区的改造必然会出现一些问题，其中，老村改造后的居民生活质量不能得到保证，是一个亟待解决的问题。最近几年，龙湖街旧村已经经过了几次的重建改造，村民基本按照国家有关政策安居住房，由当地政府按标准为村民提供住房。目前来看，虽然当地政府为旧村的村民找到了住处，但这些村民却面临着巨大的资本支出问题。从改造后的旧村居民月收入调查中可以看出，27%的村民月收入在2000元以下，47%的村民月收入在2000-4000元之间，可见村民的月收入普遍较低。通过对村居民月收入来源进行调查后，发现村民的月收入并不稳定。在旧村改造之前，人们大多靠租房、廉价小生意为生，而在旧村改造完成后，这些村民传统的收入来源也受到了严重的限制。虽然经过改造，农村居民的生活质量和生活条件都有了很大的改善，但是，农村改革后最大的问题就是没有稳定的工作，没有固定的收入来源。传统农民主要以耕地为生，以农业收入为主要谋生手段。从长远发展的角度来看，现有村民的生活质量尽管有所提高，但其却缺乏长期稳定的经济收入，长此以往，势必会给未来旧村村民的生活带来严重的安全隐患。（四）旧村基础设施不足龙湖街政府对拆迁安置房进行了一定的财政补贴，但因为没有配套的配套保障措施，没有保护好群众的权益，也没有形成科学合理的理财观念，最直接的结果就是在资金使用之后，村民的基本生活得不到合理保障。在旧村改造工程中，广州市政府只是简单地制定和实施了安置村民物质生活的措施，而没有正式颁布能够提高村民综合素质和业务技能的培训政策。换句话说，当地政府没有帮助这些村民实现劳动力平等和公平就业，长时间以来，村民再就业问题就无法解决。如果村民的生计得不到保障，势必将成为影响城市安全和社会稳定的潜在因素。实际上，旧村改造工程完成后，很多改造后的村庄都没有相应的医疗、养老、卫生、教育、娱乐等设施。三、龙湖街旧村改造存在问题的原因分析（一）规划不合理，改造方式单一龙湖街的老城区改造，一直都是由政府主导，但与老城区相比，城市的管理模式太过简陋。换句话说，其不适用于复杂城乡问题的解决。据旧村改造工作人员的介绍，广州市政府尚未提出旧村改造分级规划的治理标准体系，只能靠经验判断改造的实际程度。此外，治理资金比例和环境管理方式也没有明确，尤其是没有明确的治理目标，这样就会在制定和实施长期、有效、合理的治理方案时面临更多的困难。总而言之，这种单一的旧村改造模型，最终只能取得“事倍功半”的成果。在龙湖街开展旧村综合改造之前，有关部门对城区范围内的旧村改造规划进行了深入调研。这些城乡土地的环境卫生状况差，规划管理与布局结构混乱，基础设施匮乏，给人们的生活和审美带来了很大的冲击。然而，旧村改造范围的变化并没有彻底解决这些问题。由此可见，龙湖街旧村改造工作缺乏科学合理的规划。面对政府提出的转型任务指标，地方政府普遍存在“畏难情绪”，所以，当地的旧村改造仍然没有制定科学合理的规划。（二）资金与法律保障存在不足首先要准备好旧村改造建设资金。现如今，龙湖街A村的改造，以国企出资为主，以筹资的形式和方式为主。政府所属国有平台公司，是在前期投资基础上，通过前期投资，对土地进行初步的开发、征收，即自行开发、建设。需要注意的是，这种筹资方式容易存在瓶颈，国有平台根据村庄的区位优势、土地面积、群体需求等因素来考虑利润和开发后的项目盈利点。但却因为没有安置好这些村民，导致村民的不满情绪日益上涨。实际上，旧村改造是政府主导的项目，离不开政府的财政支持。但政府财政只为部委的工作提供资金，因此这些村民安置费已经成为开发商的负担，如果这些安置费用仍然不断增加，开发商就会面临崩盘的风险。按照原计划，A村改造工程分三期进行，但一期和二期都面临资金不足的改造困境，这样就会延长村民的安置时间。更有甚者，为了将自己的利益最大化，故意延长工期。而三期建设主要由两家国企负责跟进，开发商互相扯皮推诿的情况频频发生。同时，由于政府相关法律保障体系的不健全，使得相关部门和国有企业的违法行为没有得到及时的惩处。事实上，即使发现问题，也无法得到及时的妥善解决，换句话说，政府对开发商的惩罚力度过小。（三）村民综合素质需要增强村民文化水平低也是影响城乡差距较大的一个主要因素。目前来说，受多方面因素影响，城乡改造村民整体素质低于城镇居民，同时这些村民也不了解劳动力市场的需求。由于文化水平较低，他们搬到城市后并不能很好地适应繁华喧闹的城市生活。另外，这些村民由于缺乏足够的劳动技能和专业知识，也无法满足城市发展对劳动力的更高要求，换句话说，他们自身缺乏明确的市场定位，不具备满足劳动力素质要求的工作能力。但国内企业对人才的要求已经越来越高，因此，短期内，村民们很难找到一份合适的工作。同时，老村的村民们也普遍认同，雇主们把工作的成本效益看得很高，从而使他们的工作岗位变得更小，工作的范围也更狭窄。随着我国经济和社会的快速发展，城市企业在招聘时，不仅注重劳动者的基本工作能力，还应注重劳动者的基本工作能力。而且对劳动力的要求也越来严格。相对而言，综合素质和专业技能较好的村民，更容易在劳动力市场找到合适的工作，收入也相对固定，融入城市的速度也较快。但这些文化程度低、缺乏专业技能的村民没有就业优势，一旦进入城市生活，大多数村民只能从事高风险、低酬劳的工作，就业处境较为困难。有关调查结果显示，龙湖街旧村的居民大多为20-45岁的个体户，而50岁以上的村民则可以租房或依靠家庭小作坊获得经济来源。实际上，由于这些村民的文化和职业技能水平较低，导致这些经历过旧村改造的村民将面临严重的失业风险。（四）财务保障政策缺乏与旧村改造项目主体的开发商不同，龙湖街的旧村改造主要由政府进行监督和管理，同时包括旧村的拆迁重建和村民的后续工作的保障。换句话说，旧村改造的全过程都由政府负责，但由于旧村改造的工程造价较高，基本覆盖了每个村的重建资金，改造范围也比较广，就容易引发资金周转不开的问题。随着龙湖街旧村改造项目的逐步推进，政府也无法保证项目融资的稳定性，甚至还会出现资金筹措的滞后问题。这主要是因为旧村改造属于一项大型工程，需要各部门的协调和配合，通过政府政策的引导，保证旧村改造项目的顺利开展。龙湖街旧村改造主要涉及征地、规划土地面积、拆迁房屋、在解决历史遗留问题等问题上，尽管有着地理上的优势，但是，在这一过程中，村民的付出却是巨大的，如果无法及时安置这些村民，就会导致村民不满情绪的高涨。现阶段，为鹿城区制定的创新政策没有综合考虑政府各部委及相关单位的实际利益，仅从每户村民的利益出发，这就导致整体政策存一些不足。由于龙湖街村落分布较为散乱，难以进行统一监督管理，使得具体的再开发规划和短期发展规划未在旧村再开发政策中进行明确，因此村民的利益无法得到全面的保障。实际上，旧村改造为居民提供了较为丰厚的经济补偿。但由于缺乏强有力的金融保障政策，导致民生保障体系仍然不够完善。四、龙湖街旧村改造的解决对策（一）科学规划控制，实施多元共治对龙湖街旧村改造地块进行了综合调查后，不难看出，由于政府将旧城区域划分为不同的区域，采取不同的改造策略，因此，各老村落的选址、建筑状况均有不同。政府机构要转变工作作风，改变以政府为中心的管理体制，明确各部门分工，实行多主体复合型治理模式，全面保障村民的合法权益。在综合利用土地综合利用的同时，将旧村作为主要城镇用地，进行综合规划、治理和总体规划。要加快老村庄的建设，必须以土地规划为依据，尽早制订新的村庄改造计划。由市政府牵头，联合相关单位进行旧村土地使用状况的调查，并将旧村土地、房屋、人口等进行登记、分类，并在地图上标注。按照“结构升级，节约集约，分类引导，集聚发展”的原则，制订了“新村改造”的总体规划，进一步细化改造实施方案，制定短期、中长期任务目标和年度计划，明确各街区改造规模和时间，力争完成在最短的时间内保质保量的完成旧村改造任务以及企业搬迁工作。通过对用地结构的调整，使整个工业发展格局得到进一步的优化。（二）完善旧村改造资金保障机制由于旧城改造是一笔巨大的一次性投入，因此政府很难独立支撑老村的发展，必须通过引入开发商来解决资金问题。而事实上，由于开发商具有丰富的开发经验，能够有效的利用老村的土地，所以政府需要采取一些政策来吸引开发商参与到城市的建设中来。但必须指出，改善老村庄的居住品质、解决搬迁问题、保证搬迁期间的居民生活、最后实现房地产的再开发。因此，政府要对开发商的执行进行全方位的监控，防止开发运营对老村的利益造成伤害。龙湖街要统筹规划，运用行政、经济、法律等手段，对整个房地产市场进行全面的调控，以促进老城区和房地产市场的和谐发展。同时，要从现实出发，从政策上对老村进行改造，切实降低改造资金的门槛，明确监管标准，完善土地出让制度。根据优惠的延期优惠政策，加快基础设施的建设，对具有较大投资潜力的项目给予更多的补助，引导银行开展低利率贷款，以吸引房地产开发企业投资。其实，老村改造要实现政府、村民、开发商三方的双赢，才能使老村改造的质量得到进一步的提升。龙湖街可以通过对深圳和珠海等沿海城市的改造实践，统一规划老村庄的闲置用地，并通过对现有的土地进行分配，并通过拍卖方式实现更大的经济利益。“旧村改造”是一种有效的解决办法，它可以通过鼓励具有一定经济实力的集体组织、村民、企业、个人等积极地参与到城市和农村的建设中来，并积极地参与到新农村的建设中来。另外，龙湖街还可以采取贴息贷款、财政援助等措施，促进农村和农村的发展。（三）全面增强旧村村民综合素质要进一步强化老村的技术培训，完善老村的技术培训制度，丰富农村居民的劳动技能。在提升村民的专业技术基础上，要根据村民的实际情况，组织他们进行职业技术培训，以激发他们的学习热情。在理论知识的基础上，注重实际操作能力的培养，并在农村开设了职业培训机构。但村级就业培训机构应当加强村内教育的宣传，增强从业人员的学习意识，准确定位自己的工作能力，并鼓励具备学习能力的村民到一些官方职业技术学校自愿地学习技术知识。村里的就业培训机构还可以提供就业咨询服务，帮助村民深入了解市场就业信息。实际上，村民的受教育水平会直接影响农村发展水平的高低，村民整体素质的提升必须从全社会教育和适龄教育入手，只有这样，才能推进村民综合教育水平的提高。但是，我们要看到，村民的素质提升是一个漫长的过程，所以，我们不能期望他们能够在短时间内适应城市的竞争。所以，有必要通过建立就业培训机构，提高旧村村民的就业能力。（四）改进旧村基础设施建设在开放、交通便利的区域，交通等基础设施的发展，以市场化为导向。进一步加强城市内外交通网络的建设，从而构建稳定的内部交通网络，并优化网络航向系统，新建城市高速车道，提高通行速度。此外，还需要建设各种辅助道路，建设高速公路匝道，BRT或公交专用高速公路，优化主要干线，开发科学走廊，增加公交线路。加强周边重点景点的创新，实施城市维护工程，加强农田改造，保持水资源清洁，消除占用道路和违法建设的现象。同时，对路边建筑物历史遗留痕迹进行管理和拆除，更新街区的整体样貌，建设文明城市。为本地居民提供各种适宜居住的居住环境，在未来科技走廊社区中开展试点，营造一种归属感、舒适感、未来感的新型都市人居居住区，与科技创新平台相结合，合理规划人才公寓；通过对人才公寓的预算、建设、规划、完善各种公共配套服务，结合办学、义务教育资源，加快人才公寓建设的步伐，从而有效提高医疗资源配置和数字化服务水平。从近战化、专业化的角度出发，完善住宿、餐饮、商业、金融、娱乐、休闲等配套服务网络。以科技创新为主题，构建人文休闲空间，构建以科技创新为主题的“绿色之路”。以优美的山景资源为依托，引入多种科技创新要素，加速园林建设，提升现有公共艺术设施和文化体验设施，充分挖掘文化特色，以周边良好的自然景观为依托，加强城乡各类建设用地的沟通与联系，加强”山水池城”