《S地产公司的外部环境的PEST分析》4700字（论文）

S地产公司的外部环境的PEST分析目录TOC\o"1-2"\h\u31715S地产公司的外部环境的PEST分析 1213821.1政治环境分析 190751、宏观政策维稳房价 118212、兰州市房地产政策实施情况 266531.2经济环境分析 2161761、局部市场供需冲击较大 3122412、政府出面提振经济 341503.房地产行业情况 480301.3社会文化环境分析 4192771.人口情况 4153512.住房需求 4190771.4技术环境分析 58741、绿色建筑 5226602、互联网技术 644863、新的空气净化及通风技术 7政治环境分析基于我国房地产政策“因城施策”的特征，政治环境的分析可分为两个层面：国家宏观调控及兰州市房地产政策实施情况。1、宏观政策维稳房价首先，从国家宏观调控层面来看，随着国内住房价格的增幅扩大，出于规避风险角度考虑，国家对于房地产行业的干预逐渐加强，整体呈现收紧态势，对总体性的城市总体调控进行了调整，由总量转向分量，转为了以城市为基础的分散性调控。我国房地产政策已经历约莫十五个春秋，其中2013年可视为一个重要的分水岭。2013年以前，我国各个城市调控房价政策变化基本保持同步，并且主要调控城市政策与全国性的调控政策基本一致。在供给侧改革的宏观政策指引下，以城市为调控基础的房价调控政策主要呈现以下特征：1、房地产政策应因地制宜，因城施策，根据城市特色及实际情况制定合适的调控策略；2、鼓励居住性购房，通过楼市限购控制市场需求，从而达到调控房价的目的；3、鼓励房地产商去库存化，实现土地资源最大化利用，促进房地产市场健康平稳发展。近几年来，我国政府对于房地产行业的住房秉持”房子是用来住的，不是用来炒的”定位，大力支持居民自住购房需求，鼓励发展共有产权，积极推进保障性住房建设、改造老旧社区，保障民生，满足困难群体基本的居住需求，让广大人民群众早日实现安居宜居。截至2020年5月，房地产市场持续扩大有效投资，重申“房住不炒”，因城施策。为城镇化建设，我国政府出资巩固乡镇基础设施建设，有效改善县城交通、通讯、就业情况，满足农民的就业安家等基本需求。至今，我国共计改造老旧小区3.9万个，为人民群众的安居宜居计划打下了坚实的基础。2、兰州市房地产政策实施情况在房地产政策上，兰州市市政府积极响应国家号召，坚持与国家宏观政策方向保持一致。2016年甘肃省认真贯彻落实国家和自治区有关化解房地产库存的有关文件精神，出台了《甘肃省去房地产库存实施方案》，通过八个方面合理消化本市房地产库存:一是全面落实主体责任;二是大力推进棚改货币化安置;三是严格落实支持住房消费的金融税收政策;四是积极支持农民工和有意愿的农民进城购房;五是进一步扩大租赁补贴范围；六是切实加大土地管控力度；七是引导房地产企业转型升级；八是建立督办问责机制。此外，为助力房地产市场健康发展，保障购房人资金安全，兰州市市政府分别从预售资金和贷款两点对房地产市场实施资金监管：一、商品房预售资金监管。为保障购房人预购房款，确保资金流向透明，2019年4月18日，由兰州市市住建局牵头，在兰州市搭建了“兰州市市商品房预售资金监管平台”，确保资金“专户存储，专款专用”。主要目的在于限制开发商使用预售款的资格，预购房款直接由客户打入指定账户进行托管，开发商不得随意使用。资金的动态不仅是由托管机构进行负责，并委托相应监管银行与监理机构共同监管资金动向。二、二次公积金贷款收紧。为防范资金流动性不足风险，促进住房公积金平稳健康发展，2019年9月1日起，兰州市市住房公积金使用政策有所调整，其中二次公积金贷款被收紧成为了此次政策调整的重点。随着房地产规模的扩大，我国房地产宏观政策逐渐收紧，对房地产市场监管力度加大，这对S房产的政策把控能力、市场分析能力、财务风险管理能力提出了更高的要求。由此，S地产公司需时刻关注调控政策变动情况，不仅要关注国家政策，更要关注项目所属城市的相关政策，制定适宜的发展战略，促进企业发展进步。经济环境分析全球经济修复速度受新冠疫苗进程影响各有不同，中国经济正因此而优势突显。外部经济预期逐渐好转，但是由于疫苗落地尚未明确，明年全球经济复苏速度仍有不确定性，反观国内得益于有效的防御机制和中国经济率先回正，是当前唯一实现正增长的经济体，未来对全球资金的吸引力将持续增强。宏观经济环境自进入21世纪以后，就发生了较大变化。近十年来，我国经济整体发展呈现为先快后慢的态势——整体经济总量约增长200%，经济增长过快，容易形成通货膨胀以及一些其他的一些负面效应。在部分经济指标过热的情况下，我国政府实施了一系列稳健紧缩的财政、货币政策，有效实现冷却，确保经济稳步增长。宏观经济发展状况如下：1、局部市场供需冲击较大2020年第一季度，中国骤然遭遇到新冠疫情的冲击，大批人染病治疗。受严重疫情影响，全国进入戒备状态，除去医疗工作者，我国人民集体居家隔离，无数企业停产，各行各业均受到冲击。其中餐饮、零售和旅游业首当其冲，产业链的连锁反应对我国整体经济造成了巨大影响。但整体来看，疫情对兰州经济局势造成影响较大，兰州疫情后恢复速度较慢。表3-12020年甘肃省GDP组成地区2020

GDP（亿元）2019

GDP（亿元）增量

GDP（亿元）名义

增长率兰州2886.742837.3649.381.74%庆阳754.70742.9411.761.58%天水666.90632.6734.235.41%酒泉657.70618.2039.506.39%武威526.41488.4637.957.77%白银497.27486.3310.942.25%平凉476.16450.8725.295.61%张掖467.05448.7318.324.08%陇南451.80445.096.711.51%定西441.36416.3824.986.00%金昌358.62336.8521.776.46%临夏331.30300.7030.6010.18%嘉峪关281.60283.40-1.80-0.64%甘南219.06218.330.730.33%甘肃省9016.78718.3298.43.42%数据来源：作者整理所得2、政府出面提振经济为迅速恢复经济增长，弥补上半年疫情造成的经济损失，我国政府必须尽快出台相应的政策提振经济。根据政治局会议精神判断，中国政府大致准备从如下方向对2020年的经济进行较大力度的支持。一是大规模减税。2020年可能会在2019年减税降费将超过2.3万亿元的基础上，再度大规模减税1万亿以上。二是扩大政府支出。三是会采取较大力度的货币宽松政策。2019年12月召开的中央经济工作会议对货币政策的定调是“灵活适度”，比上一年确定的“松紧适度”已有所放松。预计央行除在结构上引导银行对受疫情影响行业、地区进行信贷支持外，会适度加大货币政策的总量操作，对企业的贷款目前已经出现了较大幅度的放松。3.房地产行业情况由于中国社会经济的原因，我国境内住房价格大幅上涨，国内住房价格的大幅上涨催动了土地价格的上涨，高涨的土地价格随即促使房地产企业开发成本提高，并间接使得住房价格走高，在这样的恶性循环下，房地产企业背负重大压力。在这种相互促进下，一个地级市的一个项目的土地总价达到了数亿甚至十亿人民币以上，数额巨大。征地成本也通常达到了总项目的35%左右，由此可以看出，项目开发所需资金投入十分庞大，对于房地产的财务资金来说，无疑是一笔不小的压。通常来说，房地产行业开发周期较长，资金回收周期较长，资金使用成本高，资金回报较为缓慢，后期维护费用高等特点。以目前统计情况来看，房地产行业成本回收期约为10-15年。社会文化环境分析1.人口情况兰州人口发展形势总体向好，总量平稳增长，结构趋于优化，生育水平保持稳定，，人口素质逐步提升，新型城镇化加快推进。从图3-1（2015-2020兰州市常住人口统计图）中可以看出，2015-2018年，兰州市的常住人口一直呈平衡增长状态，尤其我们可以看到2019到2020年的常住人口增长比较迅速。人口数量直接与房地产市场的需求成正比，所以能够推断2021年人口数量会有断续稳中提升的趋势。图3-12015-2020兰州市常住人口（万人）2.住房需求住房问题由来已久，房价热点高居不下。对比起他国来说，我国人民对房产颇为重视，而这可归咎于中国人民的文化基因。中国人民对房产的追求可追溯至古代——“买房”与“结婚”联系在一起，成为一种组建家庭的重要标志，房子消费甚至直接影响男女婚嫁。这在兰州的市民眼中更为重要。和全国其他城市的人们一样，兰州市民在房子问题上一直存在着“重买轻租”的理念，既要追求住有所居的“居”，又要保障住有所居的“有”，如果二者未能兼得，心里总会惶恐不安，缺乏安全感。所以买房子相比较租房子，更是一种实际中的消费习惯。技术环境分析1、绿色建筑房地产的技术环境相对比较成熟，但是其配套行业不断地有新技术、新工艺和新材料的出现。2020年由于新冠疫情的原因，各个房地产配套厂家纷纷推出了新的技术和解决方案，建筑节能技术和解决方案正在降低建筑的能耗。图3-22017年全球主要国家碳排放量分布情况我国正在高速发展的进程中，资源环境与经济发展之间的矛盾也日益突出。如图3-2所示，相较国际上的发达国家，中国是全球碳排大国，全球超过20%的碳排放均来自于中国。研究表明，我国第二产业的工业制造业、建筑业和交通运输业是能源消耗主力，工业为最大的能耗部门，而建筑业和交通运输业为能耗增速最快的部门。我国40%以上的碳排来自于房地产行业。建筑业能耗占社会总能耗约46%，高出发达国家10%左右。面对日益严峻的环境形势，我国政府迅速出台政策，将以环保节能产业为首的七大高新科技产业定义为战略新兴产业，并对其发展予以大力支持。“十三五”规划中明确提出了“推动形成绿色生产生活方式，加快改善生态环境”的可持续发展理念。此外，在信息高速传递的网络时代，环保资讯传递渠道增多，环保组织游说能力提高，消费者环保节能意识增强，逐渐转向低碳的生活方式，因而对住房也提出了绿色节能的要求。长远来看，高能耗不仅意味着高成本低效率，还与我国可持续发展的长远战略方针背道而驰。进一步而言，低碳住宅的要求将成为房地产行业未来的行业标准，推动我国房地产行业革故鼎新、绿化升级的趋势。21世纪初起，以碧桂园、万科、恒大为代表的诸多大型房地产集团纷纷将建设“绿色住宅”的理念融入长期发展战略，如万科力推绿色建筑产业链，恒大成立绿色建筑研究基地，碧桂园自主研发高质量建造体系，聚焦绿色环保建造科技等等。图3-3给出了2018年上半年中国上市房企绿色建筑发展水平四强绿色建筑二三星认证面积。发展绿色地产，尤其是发展绿色建筑、降低建筑能耗，是目前房地产企业和整个房地产行业未来的发展方向。图3-32018年上半年中国上市房企绿色建筑发展水平四强绿色建筑二三星认证面积（万m2）数据来源：作者整理所得纵观房地产总体技术发展趋势，房地产商只有在保证产品质量的同时，使用低能耗的绿色节能产品，推动绿色科技发展，如此才能保持核心竞争力，在产业更新换代的风口使企业立于不败之地。兰州市住建局也在工作中积极推广新技术、新材料、新产品应用，为建设现代化中心城市贡献力量。2、互联网技术近年来互联网技术的不断发展使得房地产销售环节也出现了新的变化，除了传统的线下推广，各大地产公司已经开始尝试借助人工智能和大数据等线上销售手段帮助商业地产和开发商更好地完成销售工作。目前主要集中在以下三个方面：1）项目的定位与规划，比如新地产项目的设计、在建筑空间中装配只能硬件等，这些会影响项目的直接成本、施工周期、营销的方式方法等。2）目前人们通过物联网，把业主在只能时代的场景成功模拟。包括业主的车辆、家居和通信设备都是如此。基于人工智能的“万物互联”，能够涵盖智能安防、灯光控制、环境监测、家用电器、园艺监测等方面。3）开发商能够从商业地产项目开发建设、营销转化到“城市运营”的角度，为城市赋能，共建美好城市。甚至参与到未来智慧城市的规划与设计中去。3、新的空气净化及通风技术新型冠状病毒突袭武汉,并成肆虐之势向全国蔓延。尤其在明确新冠病毒感染的肺炎，