玫瑰庄园生态农业观光区商业计划书

项目投资计划书项目承办单位：编制日期：本商业计划书由胶东县品高科技实业发展有限公司编制并提供，目的在于使有意愿的投资者在一定程度上了解本项目，在对本本商业计划书包含有项目运作的机密信息，提供该信息的目的本商业计划书由胶东县品高科技实业发展有限公司编制并制作，其内容含义亦由本公司负责解释，并由该本公司来确保本文的本商业计划书属商业机密。本商业计划书的收件人应接受胶东县品高科技实业发展有限公司的保密要求，在未取得书面同意和明本商业计划书的收件人在决定不对本商业计划书所述项目进行[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]本商业计划书内容涉及本项目商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺：妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开项目经理签字：[惠东县绿色高科技实业发展有限公司][惠东县绿色高科技实业发展有限公司]第一章项目概要 第二章市场分析 [惠东县绿色高科技实业发展有限公司] 第三章项目重点规划布局 第四章项目总体建设 [惠东县绿色高科技实业发展有限公司] 第五章项目经营与发展 第六章组织架构与项目管理 [惠东县绿色高科技实业发展有限公司] 第七章项目投资及还款安排 第八章财务评价 [惠东县绿色高科技实业发展有限公司] 第九章风险分析 [惠东县绿色高科技实业发展有限公司] [惠东县绿色高科技实业发展有限公司]第一章项目概要项目名称：胶东玫瑰生态园建设项目期已经完成玫瑰种植基地流转，计划在现有种植基地基础上追加生态观光等其他项目建设。项目投资采用分步投资和盈利再投入方1.2项目概述胶东县属珠江三角洲地区，地理区位优越，交通十分便利。胶东玫瑰生态园（以下简称“生态园”），位于胶东县境内，距离胶东[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]胶东县气候宜人，特产丰饶，风景优美，有众多的自然景观和人文景观。胶东县一直重视和支持旅游业的发展，尤其是近几年来，县政府充分利用胶东得天独厚的自然条件，抓住惠州市评为中国优秀旅游城市、中国加入世贸组织和“中海壳牌”项目效应的各种机遇，实施“旅游旺县”战略，致力于把胶东建设成为具有国内、国胶东县品高科技实业发展有限公司通过市场调研，请专家论证，1995年完成规划并开始实施玫瑰生态园项目建设，项目为适应市场发展需要，并做到长短期效益相结合的目标，计划在现有园区规划基础上建设生态观光游项目，长期则依托生态园玫瑰资源，发胶东玫瑰生态园是一个以生态开发为宗旨，集玫瑰种植、采摘、旅游休闲为一体的绿色生态园，项目拟在现有玫瑰基地的基础上，立足生态园山青水秀、“绿色环保”以及现代生态园的休闲特点，充分利用项目地自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]景观和集“自然—生产—休闲—康乐—教育”于一体的景观综合项目建设以农业作为基础产业，坚持“公司+基地+农户”的农业经营模式。在此基础上，再通过休闲旅游的开发，打造时尚、精致的农业产业链以及农业品牌，提高农业产品的附加值。旅游业则以园区内的特色玫瑰资源为依托，分期投资，打造独具特色的玫瑰旅游项目；建立专业团队管理旅游工作，形成自己的农庄休闲旅游现代都市灯红酒绿、喧泄杂闹，让人身心疲惫，胶东县旅游资源丰富，本项目在立足玫瑰产业基础上不断开辟经营领域，进行综合开发，生态游将增设各种不同主题特色旅游项目，会使景区风格更具独特魅力，项目打造将具有以下综合效益：社会性：提升胶东当地极其周边的环境品质，满足人们娱乐，休闲生态性：人工化环境与自然环境想融合，既满足人的活动要求，又[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]参与性：通过各种采摘及民俗活动的开展，加强人们分得主观能动随着我国旅游资源的不断开发，人们更加崇尚自然和回归自然，人们不断参与的各种休闲方式也在悄然变化，人们对大自然的热爱已不局限于欣赏，而更热衷于参与其中、融汇其中，而玫瑰园采摘活动的开展正迎合了游客的这种心理。旅游观光采摘园的建设，完善了各种玫瑰园生产的基础设施，完善了每个环节的科技含量，并配备各种旅游配套设施，更大的满足了游客的旅游观光休闲需要，生态回归游：以观光采摘为主题的自然生态环境来满足久居城市的居民渴望回归自然、融于自然，享受大自然的恬静和安详，放松[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]甜园----取玫瑰甜蜜之意，亦取同音字“田园”1.3项目规划内容项目建设包括五大功能区，其中玫瑰加工区与其他功能区分开建设，具体功能分区如下：（1）玫瑰种植示范区；（2）产品展示交易区；（3）观光旅游区；（4）玫瑰加工区；胶东玫瑰生态园区的整体规划分两期进行，一期完善种植与观光旅游部分，完成四季飘香观光采摘区（包括果树采摘区和花卉项目二期重点打造玫瑰深加工，利用自有玫瑰生产基地种植大马士革等品种生产玫瑰油、玫瑰浸膏、玫瑰干花蕾等产品，同时[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]1.4主要经济技术指标主要技术经济指标汇总表项目总投资年均营业税金及附加投资回收期（所得税前）年年）投资回收期（所得税后）年[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]内部收益率（所得税前）内部收益率（所得税后）年均投资利润率年均投资利税率%%%%%1.5项目投资与回报以上，同时可以有效带动当地观光旅游和休闲度假产业的运作和发展，商业开发价值巨大，将为当地的发展带来无可估量的经济和社[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]项目营业收入来源为旅游门票收入、绿色产品销售收入及相关旅瑰浴场、垂钓和生态休闲等项目的运作和经营进行投项目二期以玫瑰种植采摘园为依托，在开发玫瑰旅游经济的基础上，进行玫瑰初加工和深加工建设，通过玫瑰采摘、玫瑰鲜花蕾制作玫瑰茶，玫瑰花瓣制作酒、酱、香袋、精油等系列产品，形成玫瑰种植、加工与玫瑰产品销售为一体的产业化经营，其经济收入非常可观。逐步形成集玫瑰种植、研发、生产、加工、销售为一体1.6项目融资策略及风险控制项目所需资金拟采用融资策略进行融资，并根据公司未来的经营情况，为风险投资方设计了管理层收购、公司并购与合作甚至破产清算等退出策略，力求保证风险投资方的资金安全和预期收益，[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]对企业的发展而言，抗风险的能力将关系到企业的存亡，胶东县品高科技实业发展有限公司对将可能出现的行业风险，政策风险，市场及技术风险，管理风险等给出了自己的解决方案。我们将充分挖掘市场资源，制定有效的宣传策略，定期做好各种比率分析，及时发现并处理可能出现的财务问题，充分听取投资方的意面对来自各方面的竞争压力和风险，我们都将本着创新、诚信、求实的宗旨，以精湛的技术，完善的服务体系，专业精良的服务队伍，在方案设计、工程施工、项目运营等方面为用户提供全方位的快捷、优质服务，赢得客户的信赖，我们将不断创新服务，拓宽基地服务领域，与当地共谋发展，为股东和地方政府带来显著经一方面生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，为旅游活动增添了新景观。胶东玫瑰生态园区项目所在地自然景观及文化亮点非常繁多，使得这片极具开发潜力的热土缺乏开发和宣传，不被外界了解，但由于其地理区位十分优越，文化底蕴深厚，是旅游观[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]光、度假休闲胜地，开发潜力巨大，旅游前景广阔。另一方面我国玫瑰花产品近年来国内市场需求量急剧增加。随着我国经济的迅猛发展和人民生活水平的不断提高，市场上对于玫瑰精油、玫瑰浸膏、糖玫瑰、玫瑰纯露（玫瑰鲜花水）、玫瑰露酒、玫瑰花粉等一系列玫瑰新产品需求量逐年增长。这标志着我国玫瑰产业正迎来了我们真诚的邀请有识之士共同投资开发，与我们携手共创造胶东[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]第二章市场分析2.1玫瑰产业市场分析到了理性认识，人们从单纯追求数量转向追求质量，从追求产量的增长转向追求综合效益的提高。以良好的生态环境和生产有机食品为特征的生态农业应运而生，并呈方兴未艾之势。生态农业代表了21世纪农业的发展方向，是农业可持续发展的主要特点之一，合理安排农村产业结构，选择科技含量高的优良品种，采用绿色种养技术，形成一定规模的产业化生产，将取得较好的经济效益，无公玫瑰是世界名花，是爱和爱情的国际通用语言，玫瑰文化有着日用化工等领域具有广泛的应用价值和经济价值，还是城乡、山区绿化及水土保持用的重要花灌木，结合产业化和绿化美化，还可进随着科技水平的提高，玫瑰深加工产品不断出现，以玫瑰为原料的加工产业链长而宽。玫瑰是香精香料生产加工业产业中的骄娇者，玫瑰鲜花可提取玫瑰精油、玫瑰液、玫瑰露，也可加工玫瑰口服液、玫瑰胶囊、玫瑰膏、玫瑰酱、干花蕾、玫瑰粉等，还被广泛[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]目前，这些行业因玫瑰原料缺乏，不得不大量用人工化学合成来取代，这对食品安全、人体安全都是隐患。应用天然玫瑰原料生产是从世界范围看，近几年香精香料工业的增长速度一直高于其他工业的平均速度。预计今后香精香料工业还将保持高速度的发展趋势。在今后相当长的时间里，香料工业还将保持高速度的发展趋势，对玫瑰及其深加工产品的需求量会逐年增加。国际国内市场均看好玫瑰花生产、加工的市场潜力和丰厚利润。因此，大力发展玫据国内市场调研，中国市场对玫瑰花、玫瑰精油、玫瑰干花蕾蕾售价为1200～500元人民币／公斤，玫瑰精油售价为10～20万元人民币／公斤。因此，发展玫瑰种植加工项目，在中国市场属于2.2生态游市场分析[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]旅游业的六大要素是“行、游、住、食、购、娱”，围绕任何一点，生态农业观光都可以有所作为。生态农业观光的现实意义主要体现在它为农业经济开辟了一个全新市场，竖起了一个新兴产业。它从另一种角度去挖掘我们现有的人力物力资源，开拓出一个完全属于农民自己的市场。在这里，农民表现得主动、活跃、有创造力，而不必听命于机械的需求。发展生态农业观光园对于缓解目前农村经济难以突破的几大矛盾，都有不俗的表现：一是解决农民增收难。生态农业观光园产品，大多都在当地销售，农民能够在最短的时间内得到现金收入，而且可以最直接地得到消费者的需求信息，对产品进行开发或改进，实现增收。生态农业观光园的产品是丰富多样的，就地取材，就地加工，大小批量都有市场，小规模的家庭联产承包的经营方式在生产作为加工业原料的农产品时无法显现优势，在这里却可以大显身手，各显其能。二是提高农产品质量。现在，大多数农副产品都供大于求，追求品质成为主流。生态农业观光园以发展地方特色品种为主导，这些品种往往产量相对较低，不为人们重视，一些传统优良品种近乎消亡。生态农业观光园能够发扬传统品种和传统栽培技术之长，生产“有滋有味”的农产品。由于生态保护的需要，生态农业观光园拒绝使用有害投入品，这样一来，农民无论在选择品种还是选择生产方式上，品质成为惟[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]一目标，其产品大面积实现绿色无公害生产。三是吸纳农村富余劳动力。据测算，“十一五”“十二五”期间，胶东县每年新增农村富余劳动力近万人。如何转移?在工农业产品都供大于求的情况下，第三产业是最大的出路。而在农村地区，生态农业观光园应该是最大的第三产业。旅游业具有关联度高的特点，对一、二、三产业均有巨大的带动作用。据世界旅游组织测算，旅游业每直接收入生态农业观光园的效益显著，它能使农业经济结构再调整，转移农村富余劳动力的就业，推动农村经济和农业劳动力结构调整，开拓新的增收渠道，创造新的增收模式。胶东县旅游资源的最大特点是人文景观与自然景观共生，农村经济与社会结构的自然形2.3生态游市场前景及容量现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲。于是，回归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]应运而生。生态胶东玫瑰生态园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。种植随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。这种开放的投资方针推动了中国旅游投资市场的活跃和旅游接待能力的提高，为旅游业的繁荣发展创造了条件。尽管中国旅游业的发展仍存在诸多问题和障碍，特别是旅游业管理体制和投资机制的市场化程度较低，但总体上看，中国旅[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]第三章项目重点规划布局3.1项目分区规划概述本项目主要目标是通过玫瑰生态园打造玫瑰产业链，积极开发销售为一体的产业链，实现土地增效，项目增值。项目总体布局分因玫瑰生加工需要规模化种植达产后才可以见效，“园”为实现项目投资长短期效益相结合目标，初期主要是结合胶东旅游资源，以满足现代人休闲旅游度假、体验民俗风情的心理需求为目标；通过对园区资源的有效整合，深入挖掘旅游产品内涵，建设集玫瑰花采摘、观赏，休闲垂钓、科普教育和特色餐饮等为一体的综合性园区。玫瑰深加工项目同步实施建设，但在三年后方可达[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]3.2项目旅游观光模块规划为了进一步发展玫瑰文化，提高玫瑰文化在胶东的知名度，打造出生态农业绿色、环保、无公害品牌，让广大外来游客也置身于中心的旅游精品线路。胶东玫瑰生态园区的一期重点规划分四个功场）、玫瑰文化休闲区（包括玫瑰洗浴、垂钓园、玫瑰婚约、玫瑰该工程包括百玫瑰园区、生态温室区、双花园区以及庄园内的周边绿化。该区域工程包括：（1）百玫瑰园区：几经岁月沧桑，几十年的自然了难得的“原生态自然风光”。按每一处栽种一种果树，结合自然观感和谐的划分布局，加上冬季可以盛开的花种，就可以形成一年[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]百果坪：移栽满葡萄、草莓、李子，正中心建一座小四合院，在（2）生态温室区：该区主要是用来生产高质量的科技含量相对较高的一些水果、蔬菜新、特有品种，是体现和展示园中水果、蔬菜生产水平的区域，起到很好的示范作用。因此，在规划中，把本区域设置在交通方便的主入口旁。该区占地面积较大，土壤等自然条件优越。基地可实行统一作物布局、统一提供种苗、统一田间管理操作规程、统一采收加工，开展标准化生产技术示范，以提高水QQ牧场）：农耕文明，是指由农民在长期农业生产中形成的一种适应农业生产、生活需要的国家制度、礼俗制度、文化教育等的文化集合。男耕女织，规模小，分工简单，不用于商品交换。从某种意义来说，农耕文明便是一种善的文明。它本质上需要顺天应命，需要守望田园，需要辛勤劳作。它不需要培养侵略和掠夺的战争技艺，而是需要掌握争取丰收的农艺和园艺；它无需培养尔虞我诈的商战技巧，而是企盼风调雨顺，营造人和的环境。尽管农耕文明也[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]不都是田园牧歌，也有争斗和战乱，但较之于游牧文明和工业文劳动创造了世界；该项目主要是为了让人们了解农耕文明，享受农耕文化的魅力，并为青少年打好吃苦耐劳的基础，更为他们走在农场里给孩子一个农耕体验的学习机会；给老人一个回归田园的温馨回忆；给自己一个休闲娱乐的田园世界；同时给全家一年绿色蔬菜的供给！在牧场里让孩子接触玫瑰鸡、玫瑰香猪、玫瑰鹅等小动物认识小动物，通过对小动物的喂养，培养孩子爱物动物热爱自然地感情，同时给自己的家人供应没有饲料添加剂、没有兽药的纯天然肉食。假日里，您可呼朋唤友到这里郊游，大家一块过把“菜农瘾”、“牧人瘾”！逢年过节，您可以准备一份独特的礼品——“绿色蔬菜大礼包”、“天然肉食大礼包”或干脆将一片绿油油的菜地或活生生的小动物送给亲朋好友，不也新颖别致！在这里带给您和您的家人的是美好的田园憧憬，是一分耕耘一分收获的十足快乐！[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]休闲之事古已有之。一般意义上的休闲是指两个方面：一是解除体力上的疲劳，恢复生理的平衡；二是获得精神上的慰藉，成为心灵的驿站。她是完成社会必要劳动之后的时间，是人的生命状态的一种形式。而对于人之生命的意义来说，她是一种精神的态度，中国古人对休闲内容也是很讲究的，并赋予很浓涵，形成了独具一格的文化。如收藏字画，篆刻临帖，弈棋鼓琴，现在的休闲是指在非劳动及非工作时间内以各种“玩”的方式求得身心的调节与放松，达到生命保健、体能恢复、身心愉悦的目的的一种业余生活。科学文明的休闲方式，可以有效地促进能量的储全身浴、坐浴、足浴，患者在使用的时候也非常的简单，只需要把干玫瑰花瓣倒入调好水温和水量的浴盆或浴桶中，然后把身体泡在[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]（2）农家乐适应消费者就餐需要建设农家乐，农家乐以牧场自养的牲畜为肉食来源，以农场自种蔬菜以及附近丘陵所产野菜为蔬菜（3）垂钓园垂钓园依托园内河道及洼地建设，以河水、玫瑰洗浴（4）玫瑰婚约适应年轻人结婚的需要，在盛开的玫瑰花丛中举行（5）玫瑰产品加工区主要是加工玫瑰花蕾、玫瑰3.3项目设计原则规划过程中考虑玫瑰园的整体布局，在进行园林和旅游的规划后，使其与周边的结合以及自身的整体性更趋向于完整、合理。从玫瑰园内部讲，各个功能区尽管有各自特点，但并不能看作是一个[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]玫瑰园自身的生产活动需要注意生态方面的要求，不要对自身和周边产生不良的影响。另外，玫瑰园需要一个恬静、适宜、自然的生产生活环境，为来此旅游的人消除、缓解工作生活带来的压采摘的经济效益很高，规划设计能够使采摘进行得更好，项目建设休闲观光的同时进行玫瑰加工项目建设，更好的提高经济效益。亲自直接参与体验、自娱自乐已成为当前的旅游时尚。观光采3.4观光方案设计甜园----取玫瑰甜蜜之意，亦取同音字“田园”l建设成为胶东地区有较大影响力的生态农[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]建立成为具有前瞻性、可持续性、可操作性的特色鲜明的玫瑰生3.5项目规划原则胶东玫瑰生态园的建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循环和自然生态，保护好生态环境，把资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展农业与乡村发展有机结合起来，实现产业化发展和生态环境相互促进的良性循环。胶东玫瑰生态园根据自身特点和现状，因地制宜，利用“山”的优势和“水”的优势，坚持以农为本，以农业带动相关产业的共同发展，将经济发展与环境保护相协调，走可持续发展道路，按照“统一规划，分期实施，开发一片，建成一片，受益一片，滚动发展”的原则，以现代高效生态农业和观光业为主要功能区进行开发建设，形成发展长龙经济的“三个构想”：发展品高效农业，积极发展观光[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]第四章项目总体建设4.1建设内容与规模玫瑰生态园项目建设包括五大功能区，其中玫瑰加工区与其他功能区分开建设，具体功能分区如下：（1）玫瑰种植示范区；（2）玫瑰加工区；（3）产品展示交易区；（4）观光旅游区；国模如下：项目工程功能分区占地面积表序号分区名称（亩）[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]4观光旅游区1项目工程建设内容一览表玫瑰种植园区加工厂房仓库用房其他辅助用房玫瑰产品交易大厅观光旅游区[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]休闲娱乐区玫瑰园婚庆基地办公科研区科技研发中心设备工程及辅助设施基地灌溉设施标准大棚配备设备玫瑰油加工生产线休闲娱乐设备4.2工艺技术方案栽植养护过程中要保证枝形通直，花大、色彩丰富艳丽，无病虫害，适时进行整形修剪。切花应在适宜的时期进行采收，采收过早或过晚，都会影响切花的观赏寿命，在能保证开花的前提下，应尽早采收。预处理要改善开花品质，延长花期，预处理常采用蔗糖和硫代硫酸银（如以玫瑰为例，可在20℃时，用10%左右的蔗糖失，保持花最佳的新鲜状态，所选包装应尽可能的适应产品、运输[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]本公司已掌握鲜切花生产每个环节的技术，鲜切花的产量随着栽植养护栽植养护鲜花蕾采收加工干燥处理玫瑰花蕾的烘干设备要求：需宽敞、明亮、通风、地面用水泥出气孔，每行6个孔眼。靠加工室墙壁两侧各安热气筒，出气孔背向墙壁；中间一排是双面出气孔的热气筒，它把加工车间分隔成两个烘干室，每个烘干室在地面上都留有经过地下排气管道通向厂房隔壁的排气口，加工过程中烘干室内产生的潮气由此排出。每个烘干室的两头均安有密封完好、可开关的铁门,以便于烘干车的进出。其中一扇铁门外面安装有室内温度表，在室外便每个烘干室内顺热气筒方向可排列放置6辆24个装花蕾的箅子。在加工室一墙之隔的邻间，安装有自动控温调[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]旋气流烘干机产生的高温气流与大冷风机的冷风相混合形成温度高达200℃的干热风，由通风管道送往加工车间，再由热气筒排出，使烘干室温度升高，对花蕾进行加热烘干。加工车间正常工作时，一般情况下，室内温度为50～95℃,花蕾从进料到出料的烘干过程培发酵处理有机肥料发酵处理产品再纯化提取后残渣产品玫瑰精油玫瑰精油生产流程图从上面的玫瑰精油生产流程图可以看出，此过程是个环保的过程，产品提取后的残渣经过发酵处理，产生的二氧化碳可以作为超临界萃取法的溶剂，腐熟的残渣可做有机肥料，供玫瑰植株的生长。在此过程中，CO2超临界萃取技术是最为关键的一步，工艺流程如下：[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]从钢瓶放出来的CO2，经气体净化器，进入液体槽）；化器打入萃取罐，减压后，因CO2溶解能力下降，玫瑰精油与[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]第五章项目经营与发展休闲娱乐、农家餐饮、园艺观赏、旅游购物、玫瑰加工等于一体的建立成功的品牌，积累无形资产，收回初期成本，准备扩大生乐、农家餐饮、园艺观赏、旅游购物、生态养殖等为主，逐步以扩大知名度为主，市场策略为逐步培养消费习惯，抢先占领生态休闲类旅游行业的市场份额，建立自己的品牌，积累无形资产，收回初[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]第一、二年进入旅游业市场，站稳脚跟，着力宣传公司服务特色，主动出击，为客户提供高品质的服务，初步具有行业知名度，第三年：树立并提升品牌形象，从初期的客户群为主，通过口碑，媒体广告等各种渠道加强宣传，增加无形资产，中长期时，项2、发展成长期（4-5年）项目规模及业务相对稳定，进一步提升知名度，打造品牌。并在不断扩大市场份额的同时，筹备新业务的开发工作。使区域市场度达到20%，巩固已有市场，扩展潜在市场，在此基础上进行玫瑰5.2市场开发安排具有农家特色的小商品、园艺产品，以及玫瑰鲜切花、玫瑰初加工[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]（2）休闲娱乐：初期以玫瑰洗浴为主，目前玫瑰花药浴治疗皮肤病的方式有三种，包括：全身浴、坐浴、足浴，患者在使用的时候也非常的简单，只需要把干玫瑰花瓣倒入调好水温和水量的浴盆或浴桶中，然后把身体泡在水里即可；患者在泡浴的过程中逐步可以感受到身体发生的变化。后期可以逐步加入包括棋牌、水上运（3）农家餐饮：提供具有胶东特色的农家小吃、土村特色的餐饮。适应消费者就餐需要建设农家乐，农家乐以原生态（4）园艺观赏：包括入口花圃、百花广场、露天看台、锦绣水（6）垂钓园：垂钓园依托园内现有水源建设，开发垂钓娱乐项（7）玫瑰婚约：适应年轻人结婚的需要，在盛开的玫瑰花丛中[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]创业期：由于在创业初期，本项目的市场占有和拓展能力都十分有限，在这种情况下急需扩大市场份额，但又必须保证服务质量和成本回收量因此在进入市场初期，首先用中等定价来吸引消费成长期：项目在成长期间具备了一定的市场占有量和服务拓展力，并且在服务、技术、管理等方面逐渐趋于成熟，因此将尝试使成熟期：当本项目主营业务成熟，管理技术方面已经完善的时候，将作为行业的领导者来牵头订阅行业标准，规范并整合市场资源，从而涉足其他相关产业发展，并尽力保持主业价格的稳定，其特殊情况：国家宏观经济发生变化，市场竞争加剧，以及竞争对于定价严重威胁本公司利益情况下，本公司也考虑采用其它定价5.3项目市场推广[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]在项目的市场开发阶段打品牌广告让项目为人们所认识，因本项目为生态旅游推广项目，遵循一定程度上的社会效益，所以宣传项目形象广告：在大众传媒和专业媒体上，如胶东电视台、广播电台、地铁上发布制作精良的创业形象广告，广告力求传达信息项目品牌广告：品牌要以通过各种渠道进行。广播、电视、信息、传递时间短，可以用来提高知晓度；利用报纸、杂志作一些高品位广告，提升品牌形象。总之，项目品牌广告要保持风格的统在项筹建期初开始公关工作，公关活动的原则是树立公司业务1、承办农业类玫瑰种植学术研讨会，交流会；2、与媒介联合举办大型公益团体咨询活动；[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]发挥广告功能，这主要是让项目有一定知晓度的前提下突出特色起着功能广告的作用。充分利用项目在进入市场时的一些成功举措，进行口碑宣传，加深顾客对项目的印象和信任。再者，将成功市场维护措施的好坏直接关系到公司的服务成果、公众形象并加强服务，注意回访及信息的及时反馈如旅游效果究竟如何，虚心、广泛听取客户的不同声音，在认真分析客户的各种意见和建议基础上，努力提高服务质量，增强业务实力，让我们的服务如果在公司没有授权的情况下，有以公司名义冒名营业或从事[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]第六章组织架构与项目管理6.1项目建设单位胶东县品高科技实业发展有限公司是股份制私有企业，注册地址是胶东县增光镇。公司经营范围：蔬菜、水果、花卉种植；鱼养殖；农业开发；农业技术推广服务；园林绿化工程设计、施工；造开创经营理念，创造良好的企业环境，以全新的管理模式，完善的技术，周到的服务，卓越的品质为生存根本，我们始终坚持用户至本着机构简洁、人员精干、注意效率的原则确定本项目组织机本项目建设单位为胶东县品高科技实业发展有限公司，项目筹[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]施工、监理单位及主要设备材料采购等工作，与承包单位签定合公司实行公司董事会领导下的总经理负责。董事会决定子公司的重大事宜，总经理、副总经理由董事会确定聘任，负责执行董事理协助总经理工作。总经理办公室在总经理领导下全面组织管理胶3、各部门员工通过技术培训，采用招聘上岗。总公司统一颁发4、由产业管理部协调有关部门在产前、产中、产后技术、生产资料营销等全程服务网络，严格质量检测与标准化监控，由营销部承担合同化营销；实行产业化有偿服务，提高辐射区有机、绿色产[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]经营机制是调动生产者参与基地建设积极性的关键，基地经营机制采取多种经营形式，形成利益共享，风险分担，且利益与风险投资方式为公司直接投资，所有资金为公司自有资金，在项目充分发挥土地利用效率，以激励经营者提高集约经营强度，由园区建设是一项风险性产业，因此，建立规避风险机制，即建立投资风险机制；建立健全园区保险制度、经济合同制度等，对保[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]按项目建设计划统筹安排，按计划任务组织好作业设计，按作业设计组织好施工。对项目建设所需的原材料、建筑材料、外购设备以及化肥、农药、保水剂、苗木等物资的采购，由园区按计划统工程管理严格履行胶东省基本建设项目管理程序及标准。项目实施单位应委托有甲级资质的设计部门编制总体设计，按年度建设要求编报施工设计。施工设计要数字上表，任务上图。项目施工严种苗定购、起苗、运输、检疫、种植、管护等各生产环节统一管理，参与者的经济利益与成活率挂钩，确保质量。严格检查验收制度，坚持一个工序检查合格后再进入下一个工序。施工结束，自查合格后上报，由园区组织技术人员逐块检查验收。由于工程建设涉及面较宽，公司将定期组织由各方面专家参加的专家咨询小组，提供技术、经济、生态建设等方面的咨询及信息服务，为经营决策服[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]本项目资金主要为公司自筹资金。资金管理实行专项财务管理，配备专职财务人员，加强资金管理，严格执行国家财务管理制度和贷款协议规定，定期编制财务报告，逐级上报；项目施工开支的报帐原始发票建档保管，财务报表逐级审计、汇总、上报。资金安排坚持与建设任务量、配套资金的落实和建设成效挂钩。企业配套资金在具体实施中必须落实，年初列入年度财务预算，争取贷款为了便于决策管理，园区应建立体现施工现状信息的项目信息管理数据库、档案库，配备必要的信息处理工具，对项目施工、进度、质量、资金使用、林木生长、经济效益、环境状况等动态情况在项目前期要设计好经营技术路线，以总体设计和施工设计规范确定经营技术。在项目施工过程中要建立技术责任制，由技术人员包片技术指导，或技术入股，参与经营。在经费安排、基础设施[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]第七章项目投资及还款安排7.1项目建设投资估算为实现玫瑰生态园产业链条完整，企业运营规模的不断扩大，效益得到的持续提升。现对风险投资或股权投资募集资金，融资100仓库用房0其他辅助用房0[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]观光旅游区休闲娱乐区玫瑰园婚庆基地办公科研区科技研发中心设备工程及辅助设施基地灌溉设施标准大棚配备设基地灌溉设施标准大棚配备设备玫瑰油加工生产线休闲娱乐设备2[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]7.2融资需求品高科技实业发展有限公司前期已经完成玫瑰种植基地建设，在现有玫瑰种植基地基础上追加其他旅游观光模块及玫瑰深加工项目建设，根据玫瑰生态园的实际情况和经营情况请投资方给予我公7.3还款计划玫瑰生态园建设综合考虑长期效益与短期收益相结合的原则综合实施，稳步推进。项目一期规划种植大马士革玫瑰品种，玫瑰种植生长期为三年，在此时间段，我们在玫瑰产业基础上开发旅游观光综合模块建设。项目营业收入来源为旅游门票收入、绿色产品销三年后，玫瑰种植基地与深加工基地建设完成，玫瑰深加工产品争[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]归还融资本金，五年内可以还清融资款项。（项目收益见下章节，借款还款付息见附表）7.4资金使用和管理公司将严格控制财政资金的使用，确保资金安全，专款专用，[惠东县绿色高科技实业发展有限公司]第八章财务评价8.1评价依据目经济评价方法与参数（第二版）》及国家现行的财会税务制度，8.2基本数据建设期，第二年开始产生营业收入，项目计算采用盈利性再投资计项目营业收入来源为旅游门票收入、绿色产品销售收入及相关报告估算本项目正常年可接待游客4万人次，项目运营第[胶东县品科技实业发展有限公司]依据本项目景观规模及观赏价值，参照附近城市旅游旅游项目12345玫瑰油销售收入玫瑰花茶收入玫瑰花粉收入旅游、婚庆基地及餐饮收入吨/吨[胶东县品科技实业发展有限公司]该项目费用按职工总数乘以年工资及福利费指标，工资乘以养老保险、失业保险、医疗保险和住房基金指标，两项合并计算构该项费用估算方法按占固定资产原值得比率和道路维护费用估（4）其它管理费用其它管理费用为景区日常管理所发生的办公费、差旅费、日常8.3利润估算及分配利润总额=销售收入-总成本-营业税金及附加[胶东县品科技实业发展有限公司]企业所得税=应纳税所得额×税率税后利润=利润总额-企业所得税8.4财务盈利能力分析投资利润率和游资利税率是反映财务盈利能力的两项静态指8.4.2财务内部收益率（FIRR）的动态评价指标，它是项目计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率，表达式为：[胶东县品科技实业发展有限公司]∑nt＝1（Ci－Co）流量；经过对投资的现金流量表进行分析计算，得出其所得税前后财8.4.3财务净现值（FNPV）财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设初期的现值之和。计算公式为：）－t8.4.4投资回收期（Pt）[胶东县品科技实业发展有限公司]投资回收期是以项目税前净收益抵偿全部投资所需的时间，可根据财务现金流量表（全部投资所得税前）累计净现金流量栏中的数字计算求得，计算公式为：现金流量绝对值/当年净现金流量）），8.5财务不确定分析），为：盈亏均衡点=（固定成本/营业收入-营业税金及附加-可变成[胶东县品科技实业发展有限公司]该项目做了投资的敏感性分析。考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对营业收入、经营成本、和固定资产投资做单因素变化对财务内部收益率、投资回收期的敏感性分析，计算结果详见表8-6。从表中可以看出，各因素的变化都不同程度的影响财务内部收益率及财务净现值，其中营业收入的提高或降低最为敏感，固定资产投资次之，经营成本再次之。营业收入、经营成本和8.6财务评价该项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，同时符合胶东县旅游业发展总体规划。项目建设充分发掘当地自然资源及人文文化，对于改善胶东县投资环境，提高当地人民收入等具有积极意从财务内部收益率大于同期银行贷款年利率，财务净现值大于零，表明项目具有一定的盈利能力；从财务不确定性分析看，项目[胶东县品科技实业发展有限公司]第九章风险分析9.1农业发展新问题改革开放以来，胶东县农业有了巨大发展。但是，农业问题尚未从根本上得到解决，农业风险尚存，农业依然是高风险产业。防范风险，必须依赖于一套完整的风险防范体系，生态农业观光则是9.2现代农业发展面临的风险资源风险，则是指农业资源的有限性与社会索取资源的无限性之间的矛盾，给农产品的安全供给带来的危害。农业是一个资源密国家对旅游业的政策变动，如果要求必须有较高的旅游级别，[胶东县品科技实业发展有限公司]自然因素的不可控性、不可抗拒性、自然条件的差异性及其变化的频繁性，可能造成农业生产在地区、季节、年度之间的巨大反差，在目前情况下，我们的服务是导入期产品，一旦进入成长期后，便会产生大量市场追随者，新的竞争对手会纷拥而至。竞争对9.3防范风险措施公司有着多年与政府合作的背景，同时拥有一支高知性的团队，有着相当雄厚的经验来关注政策、方针，能够敏感地、有效地[胶东县品科技实业发展有限公司]高层管理人员真正投入质量管理活动，在资源配置上加以支持，建立以高品质服务为核心的企业文化，全体员工树立服务品质第一的服务观点；重视员工培训，让员工掌握新的服务技巧，改善加大宣传力度，用一流的服务与品质来吸引顾客。树立品牌要利用高强度的宣传方式。多元文化服务经营，化解对单一服务项目[胶东县品科技实业发展有限公司]序号序号28374628374年份6650.00650.00650.00650.00650.00650.00650.00生产负荷（%）外购原材料6650.00650.00650.00650.00650.00650.00650.003265.0065.0065.0065.0065.0065.0065.003300.00300.00300.00300.00300.00300.00300.00外购燃料动力工资及福利费3265.0065.0065.0065.0065.0065.0065.003300.00300.00300.00300.00300.00300.00300.004修理费435.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0066628.06628.06628.06628.06628.06628.06628.06628.06628.06628.06628.06628.06628.0626摊销费2688.2688.26247.2388.2688.26247.2388.2688.2688.26247.2388.2688.26247.237----利息支出7----8-------技术开发研究费8-------912管理费销售费总成本费用定成本可变成本经营成本30.0020.001,816.32801.321,015.001,100.0030.0020.001,816.32801.321,015.001,100.0030.0020.001,816.32801.321,015.001,100.0030.0020.001,816.32801.321,015.001,100.0030.0020.001,816.32801.321,015.001,100.0030.0020.001,975.29960.291,015.001,100.0030.0020.001,975.29960.291,015.001,100.0099附二：损益表（单位：万元）序号623847项目序号623847生产负荷（%）销售收入4,150.004,150.004,150.004,150.004,150.004,150.0044,150.004,150.004,150.004,150.004,150.004,150.004,150.00423207.50207.50207.50207.50207.50207.50207.50销售税金23207.50207.50207.50207.50207.50207.50207.50总成本费45678910111213用利润总额弥补以前年度亏损应纳所得税额所得税税后利润可供分配利润盈余公积金应付利润未分配利润累计未分配利润1,816.322,126.182,126.18531.551,594.641,594.64159.46-1,435.171,435.171,816.322,126.182,126.18531.551,594.641,594.64159.46-1,435.172,870.351,816.322,126.182,126.18531.551,594.641,594.64159.46-1,435.174,305.521,816.322,126.182,126.18531.551,594.641,594.64159.46-1,435.175,740.701,816.322,126.182,126.18531.551,594.641,594.64159.46-1,435.177,175.871,975.291,967.211,967.21491.801,475.411,475.41147.54-1,327.878,503.741,975.291,967.211,967.21491.801,475.411,475.41147.541,327.879,831.61附三：固定资产折旧与摊销表（单位：万元）序号项目年份生产负荷（%）1.1折旧费1.2折旧费累计1.3固定资产净值2无形资产2.1摊销费2.2摊销费累计2.3无形资产净值3递延资产3.1摊销费3.2摊销费累计3.3递延资产净值4无形及递延资产净值5无形及递延资产净值摊销费合计1025652.5628.06628.065024.4 4400.00 80.00 80.00320.00 41.30 8.26 8.26 33.04353.0488.263628.061256.1 4396.3980.00160.00240.008.26 24.78264.7888.264628.061884.1 3768.3380.00240.00160.008.2624.78 176.5288.265628.062512.2 3140.2880.00320.0080.008.2633.04 8.2688.2688.266628.063140.2 2512.2280.00400.000.008.2641.30 0.00 0.0088.267附四：流动资金估算表（单位：万元）序号1年份生产负荷（%）流动资产应收帐款存货原材料燃料在产品周转次数77724399.2392.8693586.46157.14399.2392.86154.294586.46157.14399.2392.86154.295586.46157.14399.2392.86154.296586.46157.14399.2392.86154.297586.46157.14399.2392.86154.298586.46157.14399.2392.86154.29586.46157.14399.23154.29586.46157.14399.23154.29234567产成品其他现金流动负债应付帐款流动资金资金流动资金本年度增加额流动资金偿还利息3730.0944484.3484.3484.3146.6730.09102.14102.14484.31--146.6730.09102.14102.14484.31--146.6730.09102.14102.14484.31--146.6730.09102.14102.14484.31--146.6730.09102.14102.14484.31--146.6730.09102.14102.14484.31146.67102.14102.14484.31146.67102.14102.14484.31附五：全部现金流量表（单位：万元）