北京万城昆玉地王项目整合推广策略案

【万城】—整合推广策略案StrategyAd.Planning1.4开展商：北京万城置地房地产开发3目录ContentsPART1—分析Analyse一、工程概况ItemSurvey二、品牌远景BrandVision三、竞争环境Compete四、目标客群ObjectClient五、引导方向Direction六、心理洞悉ConsumerInsightPART2—策略Strategies一、定位Orientation二、策略Strategies三、策略核心StrategiesCore四、执行解析Administer4目录ContentsPART3—创意Idea一、案名／Name二、LOGO三、VI系统延展四、广告层面Advertising五、品牌个性BrandCharacter六、广告创意Idea一、推广方案StrategiesPlan二、攻势风暴Offensive5PART1分析Analyse6环一、工程概况ItemSurvey 1.开发策略：塑造顶级产品，进入无竞争领域；2.位置：位于万柳大社区的西北角，

紧临昆玉河百米绿化带；3.占地面积：19万平米4.总建面：20万平米5、容积率：1.046、竞争优势：位置：万柳最后的地王； 境：上风上水，三山五园，古代皇家栖息之地； 低密度：北京城区范围内容积率最低的居住社区之一； 园林理念：引入GOLF微坡地形概念，表达城市高尔夫庄园的景观特色； 社区品质：高品级社区、强调尊贵和私密性特征； 风水理念：采用“龙归大海〞的整体规划格局，暗藏中国风水优势； 建筑设计：国际设计机构GENSLER精雕细琢之作。7二、品牌远景BrandVision万城花园品牌远景

目标—〖市场影响力〗一个将成为代表北京高端市场新势力的旗帜楼盘。 观念—〖品牌塑造〗 一个竭力营造阶层文化及哲学象征的气质楼盘。 产品—〖客群锁定〗 一个不具可比性、极高享受度的超价值物业。 营销—〖整合创新〗 一个实现精神利益带动物质利益的整合营销理念。 责任—〖历史价值〗一个历久弥新的建筑群和值得传颂的阶层住区。8三、竞争环境Compete1、两个不可取的极端方式在对竞争环境进行分析的过程中，只强调工程自身的均好性只能是孤芳自赏，往往因为过分轻敌而丧失了决胜的良机。而将竞争范围泛化那么会走入另一个极端，很快使自己阵脚大乱，无的放矢。92、本案所属区域竞争力

总价 竞争领域非竞争领域10A、西山美墅馆定位：中国·上流生活圈上流生活一脉相承11全部精装修价格：高尔夫房均价12000元/平方米；亲水公寓均价9500元/平方米；观山公寓均价9800元/平方米。12B、郦乡〔郦城2期〕：目前尚不明朗的15万平方米Townhouse工程，0.6的低容积率、2－3层的双拼及连排别墅〔局部5层及少量独栋别墅〕，都是其分流本案客户的主要竞争力。C、檀香山： 目前正在筹备中，仍然是以“沉淀历史与文化，传承富贵与精神〞的推广路线，定位为北京香山脚下西四环边写意山水间的TOWNHOUS私家府邸。13竞争总论：1、几个工程都是以山水诉求为推广方向；几个竞争工程如：檀香山、西山美墅馆、郦乡都将概念压在了西山的优 美山水、历史传承上，这是一个虽然有效但却没有个性的推广路线，只 能面对越来越多的后来居上者。2、本案定位高端优势独特，不具可比性；本案主力户型200－500万之间，一期主力户型在500万以上，可以说是 西部罕见的高端工程，如果与中高端竞争对手同样倡导山水，消费者对 于本工程的归类估价，将使本案的独特气质与品质感无法发挥。3、西部市场却少高端产品，对极品翘首以待；西部却少真正能够领衔的高端代表工程，万泉的成功、锋尚的热卖、香 山艺墅的倾销都说明西部具备强大的市场需求。因此，作为万柳新的领 衔者，我们最大的对手将是自己！14四、目标客群ObjectClient

权力顶层财富顶层本案的主力客群将来自于经大地别墅TH上层〔稳定资产层〕济体系中接近层峰的中上层。叠拼官邸/汇景名阁中上层〔新资产层〕其迅速积累财富的能力和魄小户型公寓中产稳定层 中产初层 市民阶层力，已足以独特成群，故我们又将其称之为：掌握财富升力的新资产层◎占本案总客户量的78

％；底层15一期销售主力目标客群分析〔大地别墅TH〕16大地别墅目标客群概括

本案开盘形象客群主力52套大地别墅TH目标客户总价在500－600万／套 稳定资产层 具备资本身份和稳定财富积 累的客群〔总资产千万以上 现金流250万〕我们称其为：不是庄家的庄家客户78%官邸10%TH12%小户型公寓小户型公寓叠拼官邸／汇景名阁大地别墅17大地别墅目标客户分析本户型〔350－400平米户型〕总价在500-600万，同样的价格在市场中完全有能力购置西部乃至北部的独栋别墅工程。而能够放弃别墅的距离选择市内〔万柳区域〕充满生活便利的高尚住区，客户形态清晰可见：1、即离不开都市繁华，亦向往自然环境；2、希望兼顾商务活动与生活；3、追求高品质的生活享受；4、不意远离社交圈与成熟生活圈；5、依赖交通及信息的便捷性；18在本案推广中，52套大地别墅将成为本案的一期推广唯一户型，也许一期很快被市场消化，但围绕一期而塑造的推广形象将成为本案整合形象的序幕。19本案销售主力〔叠拼官邸／汇景名阁〕目标客群分析20叠拼官邸／汇景名阁目标客群概括叠拼官邸／汇景名阁总价在200－400万／套我们称其为：掌握财富升力的新资产层78%官邸10%TH12%小户型公寓 小户型公寓 叠拼官邸／汇景 名阁 大地别墅 新资产层依靠高职位收入、及创业持续积累进行购房的客群〔总资产500万现金流100万〕21【靶心共性】—区别于中端客群的地产消费观1、内敛。对本工程来说，客户阶层属于内敛、低调的一类。因为用不着自己去张扬，其所购产品的价格已能说明问题。“内敛是一种更高明的张扬〞。2、取向。对于这类客户来说，户型的总价比单价更具有说明意义。他们更关注从大的角度决定购置取向。3、敏感度。与中低端客户相比，他们对产品单位价格的敏感度低，选择界面较广。4、自信。对自身的鉴赏力和把握力有较好的认可。5、价值。强调购置的物有所值或物超所值，而不是物美价廉。当其心理预期价值远超过工程的实际价格时，较容易做出购置决定。22PART2策略Strategies23一、定位Orientation

产品定位1、TownHouseCHAIR2、大、小官邸邸HORIZON3、点式大平层阁SCENE＊小户型公寓大地别墅 叠拼官 汇景名 〔后期推广〕 因此，本案先期推广中，只提及三类产品！24二、策略Strategies对于任何高端产品而言，购置动机就是对一种生活方式的追求。1、高端产品对于购物者有许多诱因〔即理由〕极高端的产品需要完成购置者角色的需要、娱乐的需求、自我满足的需求、了解新趋势的需要、身体活动的需要以及感觉刺激的需要。还要满足消费者社会层面的需要：获得家庭以外的社会经验，与熟人交往，吸引同伴注意，为了地位和权威。252、缺少附加值的产品不具备竞争力。很少有产品和效劳只是因此其本身的功能、价值而被消费者购置。在工业和后工业社会中，富裕的消费者通过消费商品而获得其社会和心理价值以及意义。买高级轿车不仅仅是为了最求性能，而是为了给自己赋予一定的社会地位或显赫名声。高档服装也不再是保护、遮蔽和保暖的根底作用。而服装的款式、颜色、质地反映了穿着者的地位、归属的群体，自我意象和态度，而且也能准确地反映其阶层、生活方式和个性。26三、策略核心StrategiesCore策略核心：创造一种深层沟通后的顶峰体验，满足专属于特殊阶级的智慧考量。27策略解读〔一〕最终目标：品牌营销本案长达两年的销售周期，是我们倡导品牌营销的最终原因：1、能够支持更高的产品价位〔高开低走的销售保证〕2、品牌资产值高者能够提高更多成长及品牌延伸的时机 〔从大到小的各种产品登场〕3、品牌资产越高，面对竞争的反响空间及时间越大〔竞争手段后发先至〕4、更能影响新消费者及留住旧消费者；〔销售态势的保证〕5、一个知名的品牌有更强的忠诚性，能够给予消费者购置的理由及使用后 更易到达的满意；〔真正的品牌附加值〕28策略解读〔二〕产品特征品牌、个性、语境都是吸引，最终决定购置因素的是物质条件，即产品本身。“从阶层的角度考虑居住的问题，细节之美令销售水到渠成〞29

PART3创意Idea30一、案名／Name案名：万城英文：VANLANDSLOGAN：昆玉地王31二、LOGO32三、VI系统延展333435363738394041424344454647484950四、广告层面Advertising1、传播力／影响力〔引起注意〕让业内传播渠道畅通〔最快的、最专业的〕；让中关村、西部、西北部、北部乃至北京的购房者认知〔最重要的、首要传播对象〕；让购房者以外的影响决策人群传播〔间接的、无形资产〕；2、品牌／文化内涵〔提升好感〕建立不同于以往房地产工程的大品牌形象；宣扬自己的事业观、企业理想及由此而来的价值取向和文化观念〔建立理论高度，增加优质产品的立足点〕；3、产品／市场状态〔帮助说服〕宣扬产品的市场反响〔用事实说话〕；51五、品牌个性BrandCharacter A、广告风格：唯美、华美、悬念、深刻，大器。B、内涵：颠覆、冲突、深层的复杂性，与特殊 人群的经验暗合。C、品牌导向：由表及里由外而内由抽象到具象由神秘到亲和由认知到决策

〖万城〗品牌导入的纵取向52六、广告创意IdeaA、阶段广告创意手法：第一阶段：着重建立本案的社会知名度和影响力。以传统社会的外在表现方式〔繁复的、经典的、陈旧的、价值感的、文化传承的〕，表现激情时代〔简约的、颠覆的、热情的、节约的、文化断裂的〕生活场景之间的价值观冲突和前后不同时期的53第二阶段：通过人与宅的故事着重表现建筑〔示范区〕本身。以前所未有的独特视角表现保姆、园丁、司机、警卫等效劳人群折射阶层生活场所，展现专属于这一阶层的生活状态以及建筑特性。价值观冲突54B、第一阶段广告创意展示5556575859606162PART463一、推广方案StrategiesPlan第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段悬念预热1月-4月形象启动5－6月强销7月－8月新形象9－10月品牌强销11－12月1、储客内购开始1、认购/开盘1、大地别墅样板间开放节点：官邸开盘节点：官邸促销2、1月临时售楼处开放3、1月户外媒体亮相目标：业内渠道 户外媒体 昆玉地王

2、样板间落成 3、售楼处落成 目标：强势入市 多渠道攻势风云榜·人物志·时代潮针对产品特型的新形象系统启动。 主角登场针对销售难点而组织的销售方案 品牌之路64二、攻势风暴Offensive

第一波攻击目标：市场预热主题：昆玉地王

第二波攻击 目标：确立市场地位主题：风云榜·人物志·时代潮

第三波攻击目标：强销攻势主题：价值连城

第四波攻击 目标：强销主题：主角登场

第五波攻击 目标：强销主题：品牌之路

第三波 第四波 第二波 第五波第一波推广轴线时间：04年2－4月5－6月7－8月9－10月11－12月营销力度曲线成交状况曲线65第一阶段：昆玉地王04年1月－04年4月66第一阶段：昆玉地王最终目标：制造登场气势展示地王悬念地段就是房地产的最终价值。为此，在1月入场后至04年4月内部认购前的一段时间内，本案的最终目标就是通过各个层面的营销渗透，建立并明确本案即昆玉地王的大气形象，为本案制造登场悬念，引起业内及市场的热情关注。昆玉地王，呼之欲出！67第一阶段：昆玉地王04年1月－04年4月实施时间

1月开始 2月中旬 2月开始 2月开始 3月开始 1月中旬 2月开始 3－4月 1月开始68一、户外广告方案 ——预热期的主力宣传媒体 本案将于1月开始内部储客，因此相对应的推广媒体也应开始发力，形 成前期推广的预热状态。 1、户外广告方案建议： 户外广告需要与工程近程紧密配合，常换常新，给客户以信心。

1月悬念亮相

3月概念亮相

6月开盘信息

7月产品特质

8月活动信息

9月品牌广告692、资源掌控建议：A、已签订和平东桥、紫竹桥、明光桥、苏州桥户外路牌。B、机场核心区及机场其它媒体：建议刊登〔不是机场路〕理由：a、机场全部由大品牌广告占领，如果能够出现在其中，可增加品牌知名度及影响力。b、机场路是本案目标客群的必经之路，有利于反复增加品牌印象并锁定人群。C、金融街户外灯箱：重点考虑性价比和曝光率，可以成为覆盖西部核心要地的展示媒体；D、CBD，望根据性价比酌情考虑703、户外引导系统建议：即将掌握资源：A、内部引导系统，从苏州桥到长春桥，从长春桥沿昆玉河边的蓝靛厂北路到项 目现场，这一路线道路状况及周边环境较好，带客户从这一线路直达工程现 场，会给客户留下较好的印象。B、内部引导系统，从苏州桥起，沿万柳中路直达工程现场，该段路线距离较近，但道路情况及周边环境不及蓝靛厂北路。C、外部引导系统，从南边来的客户可从紫竹桥沿西三环到苏州桥，在从苏州街经万泉河路到巴沟北路直达工程现场。D、外部引导系统，从东边来的客户可沿北三环到苏州桥，在从苏州街经万泉河路到巴沟北路直达工程现场。71本案72

地产专家国内外的地产价值论，关于万柳区域的价值趋向。［召集专家］ 风水师“龙归大海〞的规划理念以及社区内的风水价值需要进行整理。［风水论著］ 开展商将对资源进行综合管理，并实现整合统一的营销运作。［相关手段］73第一阶段软性新闻题目拟定：1、邀请地产专家进行撰写题目：A、楼盘的价值决定于地段B、京西地王在哪里C、北京万柳区域可能出现地王级建筑D、居住环境与人民的文化及美育的关系E、从局部高端工程的定位谈市场有效供给与阶层需求的对位F、北京豪宅业前景引发学界论争742、由媒体记者观察撰写：A、透视京城西部楼市走势B、名宅和地王，鸡生蛋蛋生鸡？C、京城豪宅突出个性以变取胜D、打造名宅，溯本求源E、昆玉地王级豪宅即将入市F、为什么说决定楼盘的是LOCATION!G、万城：极品压境，大师倾情H、极品精神与特色豪宅论坛发言实录753、由开展商组织撰写：A、理想主义做地产B、打造堪以流传恒远的名宅C、我们需要什么样的房子，需要什么样的地？D、万城别业：万城基业，锋芒逼人E、探讨豪宅的的风水概念F、“精耕细作〞创卖点，地王级住宅初露峥嵘G、“情景营销〞悄然发力76系供给录软文发布方案2月3月4月5月6月发布时间上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬专家ABCDEF媒体记者 开展商ABCADEBFCDGEFHG1、邀请地产专家进行撰写题目：2、由媒体记者观察撰写：3、由开展商组织撰写：A、楼盘的价值决定于地段B、京西地王在哪里C、北京万柳区域可能出现地王级建筑D、居住环境与人民的文化及美育的关A、透视京城西部楼市走势B、名宅和地王，鸡生蛋蛋生鸡？C、京城豪宅突出个性以变取胜D、打造名宅，溯本求源E、昆玉地王级豪宅即将入市的地？A、理想主义做地产B、打造堪以流传恒远的名宅C、我们需要什么样的房子，需要什么样D、万城别业：万城基业，锋芒逼人E、从局部高端工程的定位谈市场有效F、为什么说决定楼盘的是LOCATION!G、万城：极品压境，大师倾情E、探讨豪宅的的风水概念F、“精耕细作〞创卖点，地王级住宅初露峥

与阶层需求的对位F、北京豪宅业前景引发学界论争H、极品精神与特色豪宅论坛发言实嵘G、“情景营销〞悄然发力媒体发布主要选择?北京青年报??新地产??经济观察报地产专版?,具体文章及版面安排将根据软文最终成果进行细致安排〔月媒体方案〕。77三、价值工地视觉包装高端产品的优势往往由细节表现，本案将成为万柳区域最高端顶级产品，前期预热时间较长，工地现场必将成为理性客户的参观重点。为此，本案工地现场将实施视觉工地的包装方案，以表现超常震撼效果以及高品质秩序感，使整体展示效果提升层次，为工程营造一种纯粹和哲理性，以增加令人叫绝的震撼效果。78包装原那么：1、价值：运用高价值感材质，如石材、木材、金属等来设计，以示与其它工程的先天区域，譬如：石材基地介绍、石门、石墙。2、统一：运用严格的形象识别色彩规划管理，譬如：a、脚手架—全部刷成黑色；b、工程防护网—黑色防护网＋喷涂白色英文字母；c、工地围墙—进行更新设计，凸现工程形象元素。d、工地办公楼—进行色彩规划及管理；e、现场施工企业—标识及施工口号统一设计；3、神秘：创造神秘气氛和不可能理解的姿态，先远后近。4、震撼：创造大尺度空间及元素，比方“巨石〞“巨型雕塑〞等。79四、赠送“信物〞方案2、两情相悦“信物〞赠送一期业主的到场时间非常有限，怎样在最短的时间里与客户形成沟通的桥梁，将是现场效劳环节的工作重点。“信物赠送〞方案，是希望通过销售人员对于成交客户、准客户、有意向未成交客户均准备一份真诚别致的销售礼物，〔对于一期的访问客户来说，即使未成交，仍然具备优秀口碑传递的可能性，他们影响其它业主的力量胜过广告〕以便在最短的时间内为客户带来意外惊喜、另类的关怀感。80所赠礼品应精致而有个性，对于当日成交客户，赠送高级雪茄套装、精制PDA产品、万宝龙精品笔等礼品，对于准客户可以赠送印有工程卖点的高档桥牌、特殊材质的围棋、大师设计精品领带等，表达高档售楼效劳的细节关心。81五、临时售楼处〔已提交〕六、销售资料〔设计提交〕七、直复营销攻势(DM－精确点攻击) A、将目标人群具体化，实现准确定位点攻击； 为了增强本案信息在到达率上的准确性，渠道准 确、 费用较低的直复式营销策略将是本案重点暗线攻击 手段； 以下局部能够形成渠道的目标受众，指向性非常明 确，在操作实施中，希望以此类人群为覆盖核心，接触 并选择不同的投放渠道，将直复式营销发挥到最大功82DM—精确点攻击名录1、建行龙卡持有者〔月消费8000元以上〕；3、西部及中关村亚运村高级写字楼内董事长或首席代表；4、燕莎商城VIP购物卡持有者〔按消费排名〕5、普尔斯马特会员商店会员〔按消费排名〕6、北京四大俱乐部会员〔京城俱乐部、美洲俱乐部、北京中国会、长安俱乐部〕7、长城国际卡、工行国际卡持有者8、外企俱乐部9、名车俱乐部10、高尔夫俱乐部11、海外留学生会12、百家品位场所〔如藏酷、粉酷等〕83B、针对本案中关村客户的针对性投放；1、将制作资料，并对中关村内比较集中的办公楼宇进行投递；2、可以考虑根据节假日送上祝福和小礼品的方式引起客户好感和信任；3、选择中关村客户消费点和娱乐点进行小范围覆盖。C、执行环节的资源整合由于不同渠道的媒体拥有者不同，在实际执行操作中，广告公司将与开展商一起将媒体资源整合，实现覆盖最大化。84A、网络开通思路1、网站应与户外广告同时亮相〔2004年1月〕2、网站宣传将作为本案预热期的暗线推广手段使用3、网站设计分格应与本案主调性保持一致在前期预热期间，工程网站的开通，也将是推广的重要环节。它既可以当作暗线推广渠道，也可以满足准客户时刻关心工程进展从而获得消费信心的重要保证。85B、网络推广建议1、网站将配合户外广告的刊登，建议与1月春节前试用并开通，满足客户利用春节期间选房的咨询目的；2、照应春节的长假，建议在数个点击率高的地产网站进行链接形象广告设3、建议选择链接网站：业内：万信网市场：搜房网、新浪网、焦点网4、建议11月开始引进网站建设公司，进行域名注册以及网站风格概念设计工作，能够保障在12月进行试运行，1月正式开通的工作进程。5、关于执行。网站设计风格将由红鹤万城组与网站设计师交代工程概念、设 计要求，由网站设计公司提供具备独特型的网站架构策略，最终由开展商 与红鹤万城组共同确认。8660第一阶段：昆玉地王04年1月－4月阶段推广费用预算表 工程名称卖场及现场包装年度预算

112万阶段预算

30

支出说明临时卖场费用采用特殊工艺的各类广告印刷品140万精美楼书一册；宣传海报一份； 主流媒体：?北京青年报?、?北京晚报? 非主流媒体： 针对性强的专业报纸及杂志 网络建设及广告投放 TVC 播送广告 DM 公关及促销活动 其它机动费用 费用总计

840万 980万 28万 84万 140万 140万 280万 56万2800万

100 100 20筹备中筹备中 20筹备中引起注意的形象报广引起注意的形象报广 建设及运营费用 主力营销手段之一 主力营销手段之一注：以上费用预算目的是为了表示出本案在推广上的发力趋向，在许多营销数据未确认之前，本表并不代表最终的营销支配建议。87第二阶段：风云榜·人物志·时代潮2004年5月－6月88第二阶段：风云榜·人物志·时代潮最终目标：对话世界财富舞台的中国角色—“儒商〞实现与高端客群的对话，在表达自我的过程中完成工程品牌气质的构建，确定本案的话语方式及品牌调性。预计时间在04年5月－6月。具备品牌特征的形象广告攻势。895月5月6月6月5-6月第二阶段：风云榜·人物志·时代潮

2004年5月－6月实施时间

6月 5-6月90一、会所俱乐部方案1、理念阐释：排他性是稀缺性的经济孪生物。通过引进一家具备高级俱乐部管理经验的管理公司以本案的会所为场地，成立一家会员制高档俱乐部，客户即可以获得特殊尊崇的体验，开展商也可以借此推广工程品质，甚至促销。912、俱乐部活动组织及地点在操作层面，引进国际知名俱乐部管理机构对于本案的双会所进行管理，并尝试与京城知名俱乐部进行合作，联合举办各种高级活动，同时将各种资源进行整合〔如万柳高尔夫〕，形成一个多方位、内容丰富的俱乐部活动模式，真正实现京城首个高端工程推广模式的创新卖点的实现。923、效劳于营销的价值及俱乐部活动内容对于一期52套大地别墅的主人来说，常规的公关活动已经不能够令其参与，只有符合其身份和习惯的小众活动，才能够引起其参与的兴致。为此，俱乐部将定期举办各种会员聚会，比方：国际酒窖组织的名酒收藏会，雪茄品藏会，珠宝会、拉丁之夜、女士之夜、主坛、名家对话等。同时还可以定期举办高尔夫邀请赛，最终将会员联为一体，享受专署于这一阶层的特殊效劳。建议由俱乐部带动一系列连续的公关活动，并成为本案一个推广亮点。93二、OPENDAY现场开放日公关燃点：万城精英杯业余高尔夫球赛1、组织思路：5月中旬，本案现场售楼处拟定开放，在开放日应筹备一次聚敛人气的开放日活动，以掀起开盘强销的销售态势。开放日也作为阶段性的回馈活动，前期支持本案的业主可以参加由本案和万柳高尔夫俱乐部合办的第一届万城高尔夫邀请赛〔双周挑战赛〕。总推杆第一名，净杆第一名，将获得万柳高尔夫会籍〔价值40万〕及精装品牌的GOLF球具套装，并于开盘日现场颁发奖品。942、球赛将是本案宣传启动的契机点 为了增加本次活动的影响力，特别是西部目标客群聚集的万柳高尔夫球场，建议在业主球赛期间〔40天左右〕，在万柳高尔夫球场设置万城开盘助兴HOLEIN1大奖，奖品设置为悍马H2一辆〔127万〕或美洲豹XJ一辆〔160万〕。3、万柳球场将成为本案聚集目光的焦点场所 本案一期的人群相对小众而集中，因为助兴大奖的设置将很快让球场全部的准客户为之心动，“挥洒豪情，问鼎大奖，岂能将机遇拱手让人？〞的传播效果必将立竿见影。95三、开盘庆典活动1、组织思路：对于本案的开盘节点，有以下几种考虑。A、平实而尊贵的开盘仪式活动由“开盘仪式〞“样板区参观〞“万城精英杯业余高尔夫球赛颁奖仪式〞“冷餐酒会〞“美国室内乐演奏〞等几个内容组成。活动追求高品味的尊贵感，让业主在极其舒适的状态下细细考量。96B、隆重而富有个性的开盘仪式“为极致成就喝彩〞—万城开盘庆典酒会1〕邀请中国老爷车协会共同举办“经典古董车鉴赏〞庆祝开盘；2)将样板组团一栋楼全部用红布包起，在宣布开盘时举行揭幕仪式；3〕万城52套极品毫宅将与苏格兰威士忌之殿堂级极品—“皇家礼炮五十年〞一起，期待同样杰出之士品评；4〕为“万城精英杯业余高尔夫球赛〞获胜者颁奖。97C、借力而为的璀璨之夜联合各类知名度较高的盛会共同协作。“美钻永恒极品生辉〞，与国际珠宝商共同举办“钻石展示的盛会〞，所有来宾均盛装出席，期间邀请著名首饰设计师和美国珠宝商与大家共同品鉴。并邀请如企业界人士、演艺界人士、新闻媒体等时尚人士共同参加，形成一次具备新闻影响力的盛会。98四、主导宣传的杂志广告方案1、本案将重点考虑使用“专业杂志〞这种准确率高的信息通道；本案的目标客群虽然来自各个领域，但其最显著的群类共性就是能够保持在某个领域领先位置的良好习惯。在推广中，我们将重视此类客群的关注习惯，从大量的非主流专业媒体中选择和安排，并作为强销期的重点投放对象〔如同宝马7系奔驰时尚E级的推广〕。992、覆盖“影响决策人〞在一个抉择产生的过程中，妻子、家人、朋友都有可能成为新信息的传递者和关注人，甚至影响客户最终的判断。同样，客户所处位置越高端，可选择范围越广泛，更会大量关注各种房产媒体。因此，全方位的覆盖即能够展现工程的实力，也能将信息重复覆盖，形成鲜明的品牌印象。1003、杂志广揭发布建议A、重点媒体将使用特殊版面，如封面拉页、内页拉页、封底、内页硬插页、刊中刊等；B、对于一些直投杂志和二线媒体将根据投放资源情况适当考虑，对于价格廉价或赠送的版面，尽量争取充分使用；C、杂志广告主要刊登形象广告为主，适量参加促销成分，最大化保证杂志广告的印刷精美度。D、本案杂志广告主要从04年5月开始启动，至9月之间形成投放顶峰。101

发布时间月预算/万5－6月 357－8月 459－10月 3511－12月 25102六、电视媒体方案 1、对于本案目标客群而言，电视并不是绝对的关注媒体。它真正 能够起到的作用是覆盖“影响决策人〞即对于购房客户起到参与 作用的家人朋友； 2、建议对于目前比较集中的栏目如?置业21世纪?等栏目，采用 独树一帜的形象广告进行影响力的传播； 3、可以考虑?财经栏目?体育台?高尔夫栏目??对话?的贴片 广告；

发布时间月预算/万5－6月

357－8月

459－10月

3511－12月

2510380180第二阶段：风云榜·时代潮·人物志5月－6月阶段推广费用预算表 工程名称 卖场及现场包装 各类广告印刷品主流媒体：?北京青年报? 非主流媒体：针对性强的专业报纸及杂志 网络建设及广告投放 TVC 播送广告 DM 公关及促销活动 其它机动费用 费用总计年度预算

112万 140万 840万 980万 28万 84万 140万 140万 280万 56万

2800万阶段预算

20 200 200 50 35 30

支出说明

会所售楼处启用 客户通讯； 销售海报； 形象攻势推广攻势全面开始 运营费用 形象广告亮相 形象广告亮相主力营销手段之一主力营销手段之一注：以上费用预算目的是为了表示出本案在推广上的发力趋向，在许多营销数据未确认之前，本表并不代表最终的营销支配建议。104第三阶段：价值连城2004年7月－8月105第三阶段：价值连城2004年7月－8月1067月7-8月8月8月第三阶段：价值连城2004年7月－8月实施时间 7-8月 7-8月 7-8月 7-8月107本案最关键的阶段：第三阶段〔强销期〕强销阶段特征1、媒体强化攻势两个重点活动都是围绕本案的产品优势为主题，即7月将产品解读与经典户型拍卖为一体的产品说明会和8月的风水讲座〔风水楼书发布、叠拼官邸样板间开放〕，都将是本案强效期的推广重点；108150第三阶段：价值连城7月－8月阶段推广费用预算表 工程名称 卖场及现场包装 各类广告印刷品主流媒体：?北京青年报? 非主流媒体：针对性强的专业报纸及杂志 网络建设及广告投放 TVC 播送广告 DM 公关及促销活动 其它机动费用 费用总计年度预算

112万 140万 840万 980万 28万 84万 140万 140万 280万 56万

2800万阶段预算

10 200 300 10 45 30 支出说明 客户通讯； 形象攻势专业媒体的推广顶峰 运营费用 形象篇发布 形象广告亮相 主力营销手段之一 俱乐部活动展开注：以上费用预算目的是为了表示出本案在推广上的发力趋向，在许多