《合肥市住宅价格空间分布及影响因素实证研究》8600字（论文）

II引言住宅地产是一种用以居住的地产。包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。合肥市在近年经济快速增长，房地产行业也进入了一个快速发展的阶段，但是在高速增长的背景下，合肥市的房地产行业也伴随出现了一系列的问题，包括老旧城区遗留问题后续处理艰难、住宅房产价格虚高、房产空置、房价增速过快等[1]。国外关于城市住宅价格空间分布的研究比起我国要早很多，在上世纪20年代至80年代，区位理论的诞生与逐渐成熟对学者对城市价格空间分布特征及影响因素的研究产生了很大的影响。国外的研究经过了定性分析、定量分析和基于GIS空间分析与统计模型应用三个阶段，并从地理学、社会学、经济学等角度对其理论基础与驱动机制进行了系统研究。在我国，随着城市空间数据运用的普及和GIS空间分析技术方法的迭代更新，学者们对克里金插值分析、核密度分析、空间自相关分析等研究方法的合理运用，从单因素或综合因素影响方面对单个城市或者多个城市的城区住宅价格空间分布特征以及相关影响因素进行研究分析。如张家旗使用克里金插值法、核密度分析以及空间自相关分析对郑州市的住宅价格空间按分布和影响因素进行了分析，将人口、经济、社会基础设施建设对住宅的价格造成的影响作出了鲜明的展示[2]。于翰翔通过使用反距离权重插值分词大连市房价的空间格局特征，并运用ArcGISde点密度分析、线密度分析、近邻分析等工具对房价的影响因素进行量化并最终得出大连市的商品住宅价格空间分异特征[3]。卢才武等使用空间自相关、变异函数、克里金空间插值等理论方法对西安市主城区的住宅价格空间分布进行了分析，并在此基础上，针对西安市与众多发达城市不同的是具备大量文旅资源的特质进行了特别说明[4]。吴昊利用网络中具备大量数据的房产中介平台获取住宅信息并依托GIS平台对武汉市的住宅价格以及价值的空间特征进行分析[5]。我国的城市住宅价格空间分布及影响因素的研究是一项能产生很大社会作用的研究方向，对于城市的房地产发展方向的确定、政府对住宅价格的调控具有一定的决策帮助，但是住宅的空间价格分布及影响因素研究对于每个城市都有它的专一特点，尤其是中国这样国土面积大并且区域差异巨大，在中国发达城市住宅价格空间分布逐渐详细完善的同时为合肥市的主城区住宅价格空间分布及影响因素进行研究对合肥市的发展具有一定的积极作用。

1.合肥市经济发展水平1.1合肥市发展状况2016年，为落实“强省会、强中心”战略意图，合肥市开始进入城市高速发展阶段，合肥市的政务及经济中心逐渐向巢湖北岸滨湖新区转移，保留合肥市老城区发展特色的同时积极发展新兴产业和高科技产业。近年来，合肥先后被赋予“一带一路”和长江经济带战略“双节点”城市国家级试点城市、全国性综合交通枢纽、国家科学中心等城市使命，城市能级和体量得到大幅提升。2017年，合肥又提出构建“一湾、一带、两源、八核、十镇”的环巢湖科技创新走廊，这标志着合肥市城市基础布局基本完成，蜀山区、瑶海区、包河区、庐阳区四个行政区共同组成合肥市完整主城区，并在此基础上在包河区特别划分出滨湖新区，在蜀山区划分出政务区和高新技术产业开发区，瑶海区划分出经济技术开发区和新站综合试验区，至此合肥市一共有四个行政区、三个国家级开发区以及两个根据经济特点划分出来的特殊区域。合肥市在过去很长的一段时间内发展方式始终坚持一个城市中心的方向，因此在城市政务以及经济中西南迁移前，原本被瑶海区、蜀山区与包河区交界处的庐阳区老城区是整个合肥市的城市中心，政治、经济以及教育资源都集中在此处。房地产价格也是全市最高的地方，并且呈现辐射状向周边的其他区逐渐降低。但是在政务区和滨湖新区开发完成，合肥市的“141”城市空间发展战略逐渐完成布局后，老城区的各项城市职能也逐渐平均到了各个区原本的区划内，庐阳区的老城区原本具备的核心作用逐渐消退，而其余四区各自作为核心发展，因此现阶段的合肥市的城市住宅价格分布特点呈现出了一个相对复杂的状态。合肥市的城市建设工作跟随城市经济发展进入大力发展阶段，在2015年到2019年城市公路增加改善，城市轨道交通从无到有，并在2019年合肥地铁三号线正式运营，合肥市的城市轨道交通总里程进入中国第21名，城市轨道交通以及城市公路的里程以及完善情况不仅标志了一座城市的现代化程度，也对城市的房地产的市场有着很大的影响，合肥市内的高端住宅的新盘都以临近地铁站作为一项硬性指标。1.2城市GDP合肥市2015-2019年城市GDP快速增长，从2015年的5660.27亿元增长到2019年的9409.40亿元，总增长量为3749.13亿元，年平均增长率达13.4%。2019年合肥市GDP总值为9409.40亿元，其中第一产业、第二产业和第三产业总值分别为291.86亿元、3415.32亿元、5702.22亿元，同比增加了14.27亿元、251.34亿元、544.66亿元，其中房地产业占城市生产总值的9.3%，共878亿元，同比增加了9.3%。表1合肥市2015-2019年合肥市生产总值与人均生产总值统计表Table1StatisticsofHefei'sGDPandpercapitaGDPfrom2015to201920152016201720182019生产总值（亿元）56606274700386059409人均生产总值（元）727447913586689951121146801.3产业结构2015年到2019年合肥市产业结构获得持续的优化调整，第三产业在合肥市城市生产总值占比逐渐增加，第一、第二产业占比不断降低，2015年合肥市第三产业占比为42.7%，到2019年占比提升至60.6%，第一、第二产业占比从2015年的4.6%、52.6%降低至2019年的3.1%、36.3%。合肥市产业结构在发展中不断地进行优化与提升，现阶段合肥市的第三产业比重稳步提升，并且合肥市凭借以中科院合肥物质科学研究院等70多所研究院以及中国科学技术大学为代表的50余所高校提供的高新技术研究以及高质量人才资源，具有较强的科学成果转化实力。合肥市加速发展第三产业促进产业结构的合理化，逐渐提升为产业结构的高级化，促进产业结构与区域经济的协调。图1合肥市2015-2019年产业变化图Figure1industrialchangeofHefeifrom2015to20191.4居民收入水平合肥市2016年城镇居民人均可支配收入为31989元人民币，乡村居民人均可支配收入为15733元人民币，到2019年，城镇居民人均可支配收入增加至45404元人民币，增长了41.9%%，乡村居民人均可支配收入增加至22462元人民币，增长了42.7%。表2合肥市居民人均可支配收入与支出表Table2percapitadisposableincomeandexpenditureofHefeiresidents年份人均可支配收入（元）人均支出（元）城镇居民乡村居民城镇居民乡村居民201531989157332004916152201634852170592164316435201737972185942331117828201841484203892533919839201945404224622731918423综合以上数据可以得知合肥市在2015-2019年发展迅速，城市经济总量快速提升，城市内基础设施完善程度显著提升，产业结构逐渐完善，居民收入消费水准稳步上升。伴随着的就是合肥市的房地产产业获得了一个巨大的发展空间并已经获得了一个很高程度的发展，因此对合肥市的住宅价格空间分布及影响因素分析有一定的价值与意义。2.合肥市房地产业发展现状2.1商品房销售价格近年来合肥市经济领域以及城市建设取得了很大的成就。房地产业作为城市经济增长的重要产业，合肥市房地产业发展也同样迅速，而作为房地产业的主要商品：住宅的价格也大幅增加。合肥市2015年到2020年的住宅价格总体趋势是一个上涨的状态，并且在2015年到2017年涨幅巨大，年平均增幅达到35.2%，在2017年以后，房地产市场趋向平稳，住宅价格的变动也得到了控制，总体保持在一个稳定的状态，年平均变化幅度仅为每年降低0.6%。2020年的房价为14351元/m2，相较2019年的平均住宅价格14289元/m2基本没有变化，与2015年的8091元/m2增长到12069元/m2是合肥市经过包括限购限贷、老城区改造等一系列工作后获得的成果。表3合肥市2015-2019年商品住宅平均价格表Table3averagepriceofcommercialhousinginHefeifrom2015to2019201520162017201820192020住宅均价（元）80911206914672143711428914351住宅均价增幅4.1%49%21%-2.1%-0.1%-0.1%图2合肥市2015-2019年商品住宅变化图Figure2ChangesofcommercialhousinginHefeifrom2015to20192.2合肥市房屋施工面积、竣工面积及销售面积合肥市房屋施工面积与商品房的价格有着类似的变化状态，在2015年到2017年快速增长，2017年逐渐趋向稳定并且有着较小幅度的降低，但总体处在一个相对稳定的状态，保持在七千万到八千三百万之间。房屋竣工面积跟随房屋施工面积的变化并稍微有延后。合肥市的销售面积的特点除了受到房屋施工面积以及房屋竣工面积的影响以外，更多的是被住宅价格影响以及合肥市居民的心理和房地产市场的观望。因此在2015年到2017年的巨大增幅后，房屋销售面积在2017年以后呈现了一个断崖式的下跌，这与合肥市颁布的限贷限购政策有很大的关系。表42015-2019年合肥市房屋施工面积、竣工面积及销售面积统计表Table4statisticsofhousingconstructionarea,completedareaandsalesareainHefeifrom2015to2019年份房屋施工面积（m2)房屋竣工面积（m2)房屋销售面积（m2)201571993010103389531589206920167818537711977186209834112017828356201179336412833996201882332158141979261389579420197874202514815988132187202.3房地产投资额合肥市房地产投资额在近年间增长稳定，从2015年的6214亿元增长到2019年的11660亿元，增长额为5246亿元，增长幅度为81.7%。图32015-2019年合肥市房地产投资额变动图Table5realestateinvestmentinHefeifrom2015to20193.研究方法3.1全局空间自相关全局空间自相关是对属性值在整个区域的空间特征的描述，表明属性信息与其所在位置存在显著的相互作用。通过数据计算合肥市住宅价格空间要素的Moran’sI（莫兰指数），莫兰系数是用于衡量空间要素的相互关系，与一般统计学中相关系数类似，莫兰系数的取值在正负一之间，大于0表明存在空间的正相关，小于0表明存在空间的负相关，等于0表明不存在空间相关性。莫兰系数的计算公式为：其中N为研究对象的数目，xi为观测值，x为x的平均值[6]。3.2克里金插值法克里金插值法，又被称为空间自协方差最佳插值法，是一种以空间自相关为基础，利用半变异函数的结构性，对有限区域内的区域化变量进行最优、线性、无偏估计的空间内插方法。它首先考虑空间属性在空间位置上的变异分布，确定对一个待插点至有影响的距离范围，然后用此范围内的采样点来估计待插点的属性值[6]。克里金法：在各向同性假设下的固有平稳随机场中，数学期望u(s）与其位置无关，且协方差仅仅是点间距离｜h｜的函数。通常随机场的协方差函数C是位置的，巫妖使用变异函数作为近似，此时变异函数y也仅与点间距离有关：定义为n个样本的对应值，则普通克里金问题和克利金方差有如下表示：公式中是Y在未知点s0处的估计，C(si,sj）是点si和sj间的协方差该函数。 [9,10,11,12]3.3缓冲区分析缓冲区分析是指以点、线、面实体为基础，自动建立其周围一定宽度范围内的缓冲区多边形图层，然后建立该图层与目标图层的叠加，最后进行分析而得到所需结果。它可以用来分析临近度问题，在分析合肥市的城市住宅价格空间分布问题是可以基于河流、公路以及地铁等要素对住宅价格的影响，以河流、公路和地铁线路作为中心轴线，距离中心轴线每隔一定距离设置一个缓冲区，对每个缓冲区的住宅均价进行统计分析公路以及城市轨道交通对住宅价格的影响。基于大型商超、广场等对住宅价格的影响则需要以广场或者商超为中心点，每隔一定长度的半径圆环为缓冲区[13]。4.研究过程4.1数据收集分析合肥市住宅价格空间分布的特点需要以合肥市商品住宅作为数据，本次研究使用的数据是合肥市四个行政区中的二手住宅以小区为单位进行数据的整理以及研究。本次研究的数据来源是贝壳找房、安居客等房地产中介平台。表5合肥市各区二手住宅数据Table5dataofsecond-handhousinginHefei庐阳区蜀山区包河区瑶海区政务区滨湖新区在售住宅数量7476824667951292613204309在售住宅最高价格（元/m2）460533246047960337434908049352在售住宅最低价格（元/m2）586759125894471269265864在售住宅平均值（元/m2）212901931918452125941880313064合肥市小区数量940649569785108210合肥市住宅价格空间分布的影响因素包括以下几点：（1）人口：以四个行政区以及三个特殊区域作为基础单位，居民数量和心理以及经济发展状态和未来前景会对住宅价格产生影响；（2）交通资源：城市主干道及地铁会对沿线住宅价格产生辐射状影响；（3）商超、医疗资源、教育资源：以点状向周边住宅价格产生影响；（4）政府政策：直接性地对一块区域的住宅价格以及房地产市场产生剧烈影响。4.2合肥市城区住宅价格空间分布特征将已统计的合肥市的二手房价格以小区平均价格为基础单位结合小区的经纬度数据经过处理后导入到ArcGIS软件中进行分析，得出结果如下图3所示。由图3可知合肥市的住宅价格分布特征为以庐阳区老城市中心、政务区、滨湖新区为房价高峰并向周围呈辐射状降低。合肥市的住宅价格的高峰集中，在以庐阳区老城市中心、政务区和滨湖新区为核心向周围房价不断降低，并且降低幅度相对比较大，在政务区的笔架山住宅均价可达四万五每平方米以上的价格，但在一个街道相隔的兴园的住宅价格通常在两万元每平方米以下。合肥市的住宅价格的两个中心分别是政务区的笔架山街道以及滨湖新区的骆岗街道和方兴街道。笔架山处于合肥市以及政务区的核心，同时是合肥市政治与经济的核心位置，人口集中，商业发达，交通质量优良。滨湖新区的骆岗街道以及方兴街道是合肥市“141”发展方向的典型地区，位于合肥市的经济新核心滨湖新区核心位置，商业资源丰富，城区现代化程度高，基础设施完善并且临近巢湖具有优秀的景观资源。庐阳区老城区的住宅价格略低于政务区以及滨湖新区，但是住宅价格稳定且区域变化小，老城区内具有高质量的教育资源，但是由于历史原因住宅相对老旧，基础配置差，交通调节也相对逊色。图3合肥市空间住宅价格克里金插值图Figure3KriginginterpolationofspatialhousingpriceinHefei4.3合肥市城区住宅价格自相关特征在ArcGIS软件中使用空间自相关工具对数据进行处理，所得结果如下：I=0.2567>0，大于其期望值（E=-0.0044）；并期望Z=2.8978，因此合肥市的住宅价格在整体上存在着正相关性，合肥市的不同价格的住宅通常有着聚焦效果，即高价格住宅更多的分布在高价格区域，低价格住宅更多的分布在低价格的区域。合肥市的高端住宅价格主要聚集在庐阳区老城区－政务区－滨湖新区的区域连线上，这些区域受政策经济影响程度高。由于合肥市的价格空间分布呈放射状向四周分布，住宅低价格区域基本围绕着城市中心向四周扩散，离主城区距离越远住宅价格越低。4.4合肥市住宅价格空间分布影响因素1.人口、经济与住宅价格空间分布关系：合肥市城区划分为庐阳区、蜀山区、包河区、瑶海区，其中庐阳区、蜀山区、包河区经济实力相当，瑶海区稍弱。庐阳区作为老城区，人口数量大，人口密度高，且生活在其中的更多是本地人，生活消费水平一般，除核心老城区外同类型住宅房价一般。蜀山区、瑶海区工业发达，住宅数量与住宅价格都是合肥市内的中流水平，但是近期合肥市发展方向在不断偏向西南方向，因此合肥市蜀山区的高端住宅房产逐渐增多并超过瑶海区。瑶海区历年的经济增速一般，与合肥市整体经济高速发展的步伐不及，在民众心理上也普遍认为瑶海区未来发展无力，房产市场与房价也低于其他几个区。包河区在原本的基础上额外分出滨湖新区与政务区，包河老区的人口密度与数量一般，消费水平一般，房价也在一个中流水平，政务区是合肥市以及安徽省的政府机关的主要所在场地，因此房价也是合肥市内的最高水准的一个地区，滨湖新区是合肥市2010年以后主要核心发展地区，人口数量大、密度高，并且高新科技技术公司的进入，经济水平和消费水平要比其他地区高很多，住宅价格是合肥市住宅房产价格最高峰。表6合肥市各行政区人口统计表Table6populationstatisticsofeachadministrativeregioninHefeiCity庐阳区蜀山区包河区瑶海区人口（万人）511377664346684925484175辖区面积（km24人口密度（万人/km2)3678100220147507主要交通资源与住宅价格空间分布关系：合肥市作为安徽省省会，交通资源完善丰富，在城区内有包括公交、城市轨道交通以及完善的城市道路体系，按照房价从低到高把房价分为八个等级，而后将各缓冲区与住宅空间点位进行叠加分析，得到不同缓冲区距离范围内住宅数量及价格的空间分布结果。由统计结果可知，在距主要道路地铁100ｍ～1500ｍ范围内，随着与主要道路距离的增加，住宅区数量逐渐减少表明距主要道路越近，住宅点数量越多，分布越集中。此外，房价等级越高，住宅区数量随道路远近递减的规律倾向于越明显。低房价住宅点主要分布在距离道路较远的地方。总的来说，距离主要道路距离越近，住宅分布越集中，且住宅价格倾向于越高。表7距主要交通设施不同距离各住宅价格等级小区数量统计表Table7statisticsofthenumberofresidentialdistrictswithdifferentpricegradesatdifferentdistancesfromthemaintrafficfacilities房价等级距离一级/个二级/个三级/个四级/个五级/个六级/个七级/个八级/个九级/个十级/个总计1003267921431218360342111664300254274851025453211084745001723688769584114743889006195366534732124229415002735433925187001373.教育资源与住宅价格空间分布关系：合肥市教育资源相对集中，在庐阳区的老城区以及包河区的政务区和滨湖新区中分布了评分最高的几所小学初中，包括六安路小学、南门小学、中国科学技术大学附属初中、合肥市四十五中学、合肥第一中学、合肥一六八中学等均分布在这几个地区内，这些教育资源不仅对一个地区的住宅价格造成了很大的影响，而且小学初中的学区名额也是合肥市住宅房地产的一个重要影响因素，相同水平的一套住宅在不同学区会有巨大的价值差别。4.政策及城市规划：合肥市城市原本中心在庐阳区与瑶海区、包河区以及蜀山区的交界处，在合肥市开始实行“141”发展战略后，合肥市的政务功能以及经济中心逐渐南迁向蜀山区内的政务区以及包河区和巢湖市交接处的滨湖新区，在这样的政策和城市规划大方向的作用下，政务区和滨湖新区的住宅价格迅速提升并逐渐达到城区内最高水平，而原本的庐阳区老城区由于城市规划导致房价的增长速度要明显低于政务区以及滨湖新区的水平。5.政策与建议通过对合肥市城区住宅价格空间分布及其影响因素的研究分析可以发现合肥市商品住宅空间分布特点是以老城区及新建设的政治经济中心为核心向四周辐射状间隔逐渐降低。合肥市的住宅价格具有一定的聚集特征，不同价格的住宅存在一定的缓冲区。影响合肥市住宅价格的因素包括有政策及政府规划、教育资源、交通资源、人口、经济等，这些因素的相互叠加对合肥市的商品住宅价格产生影响。以下是我对合肥市房地产市场及合肥市城市规划走向的一些建议。加快对合肥市老旧城区的改造进度，在合肥市的新规下，庐阳区老城区不再会进行拆迁工作，相对应的则是对老城区进行社区改造，提高社区基础设施建设、对交通道路优化，这项工作的进展实际上是要低于它应当有的进度，老城区中土地价格与住宅价格不匹配，住宅价格与住宅质量不匹配，因此加快对老城区的社区改造应当加快进程，跟上周边城区的新盘开发节奏。合理运用政策以及城市规划策略调节合肥市房地产市场，政府政策的变动以及城市规划办法的发布对合肥市的房地产市场以及住宅价格有着巨大的影响，政务区以及滨湖新区的迅速崛起与合肥市的政策调节有着很大的关系，因此，政府更应斟酌使用自己的调节能力，充分发挥宏观调节的作用，避免因规划失误导致合肥市的房地产市场产生剧烈变动。降低合肥市住宅价格的空间差异，合肥市的住宅价格的空间差异较大并且受区域影响剧烈，作为合肥市老牌工业区的瑶海区以及远离市中心的蜀山区西北部的住宅价格远低于合肥市其他区域，这直接反映了合肥市经济发展的空间不均衡，重西南而轻东北，对于解决合肥市部分区域的经济发展缓慢是合肥市发展过程中的重中之重。参考文献[1]唐国银.合肥房地产市场价格的影响因素分析与对策建议[J].中小企业管理与科技（中旬刊）,2019(11):30-31.[2]张家旗，刘晏男.郑州市主城区住宅价格空间分布格局及其影响因素研究[J].北京测绘，2020,34(06):797-80