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文档简介

城市中的土地使用模式一、城市土地的集约利用与规模利用二、城市土地空间布局三、城市土地使用模式的创新城市经济学的产生〔应城市问题而生〕社会经济开展城市经济增长产物相关城市经济开展问题住房困难交通混乱环境破坏经验工业化城市化经济中心城市经济学诞生《城市经济学导论》威尔伯.R.汤普森,1965每个城市的土地使用模式是如何形成的?遵循着怎样的经济学规律,又如何影响这一城市的房地产价值?最早的关于房地产投资方面的金科玉律是:Location,Location,andLocation.城市经济学的研究重点:位址在哪儿,为什么选这个位址和选这个位址的结果?关于时间的经济学与关于空间的经济学从来的经济理论大厦似乎都是建立在由劳动时间创造的价值范畴之上的;认为经济的节约归根到底是劳动时间的节约;而一切经济平衡只是抽象的价值量平衡和实物量平衡。任何物质实体的存在都有其时间和空间的形式,空间和时间是不可别离的。经济的运行是一种物质运行,因此经济运行的条件及其表现既离不开时间,也离不开空间。价值的创造既离不开劳动时间的延续,也离不开劳动空间的联系;经济的节约归根结底不仅在于劳动时间的节约,也在于劳动空间的节约和组合的优化:空间经济学:研究空间结构对价值形成的影响。一、城市的起源〔一〕城市的概念城市是人流、物流和信息流的集散地。开展中国家55%的GDP在城市,兴旺国家85%的GDP在城市

〔二〕城市起源的原因1、政治因素1〕为了统治的需要。如明朝都城最初在南京,后改定北京。我国的城市主要由过去的古都或各级行政中心开展而成。2〕为了军事的需要。如古时的凤凰。2、经济因素1〕工业布局的影响2〕资源优势的影响,如个旧、无锡;3〕交通运输的影响:如徐州;4〕贸易的影响:如香港3、地理因素如水文地质影响使云南的城市,多项选择址“坝子”;4、文化因素宗教的影响,如麦加、梵蒂岗。城市的选址很大程度上取决于它在商业上的意义。w.wwzlcool理查德﹒赫德的《城市土地价值原理》概括为:城市起源于他们与外部世界接触的最便利的点上,它沿着最小的抵抗或最大吸引力的线条增长,或沿着两者的组合增长。了解城市起源的意义:寻求城市开展的规律,理解城市开展的过去与现在可以预见城市未来的开展,对未来的房地产投资做出判断。w.wwzlcool二、城市的性质和规模〔一〕城市的性质1、中心城市。对周围地区提供综合效劳,包括商业、社会、行政文化等效劳的城市,如昆明;2、运输效劳城市。沿着运输路线提供效劳的城市,如鹰潭;3、特别功能城市。集中某种特别功能或效劳的城市,如酒泉;w.wwzlcool〔二〕城市的规模1、特大城市:人口≥100万;2、大城市:50万≤人口<100万;3、中等城市:20万≤人口<50万;4、小型城市:人口<20万;三、城市的开展城市的开展主要依靠经济因素,而又取决于其向外提供的商品和劳务的增长。比方矿业城市的兴衰。w.wwzlcool四、城市土地的利用模式〔一〕影响城市土地利用模式的原那么1、最高和最好的使用原那么。土地归于愿意支付最高价者。2、连续经济学原那么。只有满足了支付土地原有使用的相关费用的要求,土地新的使用才能进行。3、比较利益原那么。人们选择某块土地,是因为可以从中获取比较利益,因此相似使用及互相需要的土地趋于聚集在一起。4、不完全原那么。土地使用的理想模式难以存在。5、变化原那么。最高和最好的使用是在变化的。w.wwzlcool〔二〕影响城市土地利用模式的因素1、贴近性:研究土地利用模式的根底城市中心的土地用于人人需要接近的场所相似功能多邻近,相辅功能多接近4321冯﹒杜能〔1826年〕1、中心设施;2、住房;3、作物;4、牧场;贝格斯〔1920年〕1、商业和机关;2、旧的住房、仓库和制造业3、中低本钱住房;4、高价住房和商店w.wwzlcool2、城市的起源城市的起源决定了城市早期的布局、形态和建筑物等,而后又因为比较利益原那么,后期的建筑物邻近类似使用的早期建筑物建设,直到土地价格升高,城市交通拥挤、环境污染加剧等城市病出现为止。3、政治因素城市规划宏观政策w.wwzlcool4、经济因素产业、重大工程的布局,如沿海开展战略。5、资源分布情况如个旧、东川的矿产资源与城市的兴起和开展;如迪拜的石油资源与城市的兴起开展;如句容温泉与住宅工程w.wwzlcool6、地形地形地貌上的特点,影响了城市的形状和开展方向。山脉河流城市w.wwzlcool7、运输改变了“贴近性”的状况,将空间问题变成了时间问题。随机运输体系〔如汽车〕→城市环状开展;线形运输体系(如火车、地铁轻轨、快速路)→城市线形开展。河流城市快速路w.wwzlcool8、通讯通讯技术和网络计算机技术的大量运用,进一步将空间问题变成时间问题,改变“贴近性”的状况,将影响人们的生活、学习和工作方式。小结:影响土地使用的两股力量过去的、设定的、继承的力量——城市历史起源;地形;原有的规划、资源状况等。未来的、变化的、创新的力量——运输;通讯;变化的规划、资源状况和经济因素等。w.wwzlcool〔三〕城市土地利用模式的理论1、冯·杜能的<孤立国>理论〔1826年〕他第一个揭示城市形状是可预见的人,提出了“可接近性”的概念。43211、中心设施;2、住房;3、作物;4、牧场;w.wwzlcool2、贝格斯的同心圆理论〔1920年〕应用冯·杜能的理论解释美国的城市土地利用模式。43211、商业和机关;2、旧的住房、仓库和制造业3、中低本钱住房;4、高价住房和商店

同心圆模式a.商业中心区〔CBD〕b.工厂区〔Factoryzone〕c.过渡地带〔Zoneoftransition〕d.工人住宅区〔Workingclasszone〕e.住宅区〔Residentialzone〕f.通勤带〔Commuterzone〕伯吉斯的同心圆模式图出价地租曲线w.wwzlcool3、霍默·霍伊特的楔形〔扇形〕理论〔1939年〕各环使用根本同贝格斯的同心圆理论。43214321居住用地随时间变化w.wwzlcool霍默﹒霍伊特对美国城市的开展作了被现代规划者奉为经典的研究,在其杰作《美国城市的居民邻里的结构和增长》一书中提出:随着城市的开展,新的高价住宅在原来的高价住宅旁向外开展,趋向城郊,向高地移动,但移动方向的改变发生的很慢,呈现楔形形态;城市里的零售商业区追随高价住房而动,与之移到市中心的同一侧,多项选择择在公路交汇处;中低价住房,也类似地向外移动,寻求声誉好的位置;批发商业和制造业用地那么远离高价地区;制造业通常与低价住房在市中心的同一侧接近;工业和制造业趋向于接近运输资源丰富的地方。1.中心商务区〔CBD〕2.批发和轻工业带3.低收入居住带4.中收入住宅带5.高收入住宅带住宅区和高级住宅区沿交通线延伸;高房租住宅在上下、湖岸、海岸、河岸分布较广;高房住宅地由不断向城市外侧扩展的倾向;高级住宅地多集聚在社会领袖和名流住宅地周围;事务所、银行、商店的移动对高级住宅又吸引作用;高房租住宅随在高级宅地后面延伸;高房租公寓多件建在市中心附近;不动产业者与住宅地的开展关系密切。w.wwzlcool4、哈里斯、厄尔曼的多核心理论〔1945年〕认为每一块土地的利用都是地形、交通等影响因素的反映;一个城市可能有一系列的中心,每个中心都有各种对土地利用的环围绕,而每个中心可能只提供某种专门功能的效劳。快速路主要道路主要道路铁路商业中心购物中心郊区村落5、理查德﹒纳尔逊的4种都市模式〔1958年〕城市有4种模式,每种模式有相应的土地使用方式:商业城市〔特大城市〕——楔形和多核心理论模式〔复合城市〕中心市镇〔大中城市〕——楔形理论模式;乡村传统地区〔小城市〕——杜能和贝格斯的理论模式较大城市的郊外地区——卫星城〔自有中心的小城市〕第一节城市开展与房地产市场w.wwzlcool6、巴洛的方格模式〔1972年〕主要街道主要街道②②③③②②③②③④④③②主要街道快速路次要街道③①①④④④④①产业〔工业〕②商业③公寓④住宅①w.wwzlcool7、阿隆索的城市租金梯度曲线和同心圆利用模式〔1964年〕阿隆索考察了欧洲10国和美国35个州,得出结论:距离市中心1000-1500米范围内的同一块土地上,商业、住宅和工业用途租金的比例为2~4:2:1;距离市中心越远,商业用地与住宅用地的地租、地价越接近。商业住宅工业农业距离地租市中心写字楼市场〔officesector〕虽然在写字楼办公的企业所提供的效劳多种多样,但它们都有共同的投入和产出:信息。会计师事务所、律师事务所、中介企业。写字楼企业〔officefirm〕有向一个地区集聚的鼓励,因为这样可以更容易获取其他企业所提供的信息。企业为交换信息进行的移动DEFGCBA3210123131621区位:方格到中心的距离企业移动距离CBD范围企业的移动距离企业区位移动距离(向西)移动距离(向东)总移动距离D01+2+3=61+2+3=612E11+2+3+4=101+2=313F21+2+3+4+5=15116G31+2+3+4+5+6=21021中间区位法那么〔theprincipleofmedianlocation)中间区位可以使总移动距离最小化。供给规模固定时的写字楼竞价租金曲线假设每个写字楼企业都有一座占地面积为1/4公顷的4层建筑,每个企业每天生产价值500元的产品,其生产本钱包括两种类型:建筑物资本本钱〔100元〕,其他本钱〔劳动力、原材料和其他投入品〕150元。在经济利润为零时,土地租金的计算公式为:在CBD中心时〔移动本钱为O〕当远离中心地带时(设每个方格的移动本钱为36元〕要素不存在替代时写字楼的竞价租金距离(方格)总收入(元)建筑物的资本成本(元)其他非土地成本(元)移动成本(元)土地的WTP值(元)占地面积(公顷)竞价租金(元/公顷)050010015002500.2510001500100150362140.258565500100150180700.25280要素不存在替代性时写字楼的竞价租金曲线X=方格到中心的距离R〔元〕1每公顷土地的竞价租金400856100028045要素存在替代性时写字楼的竞价租金曲线〔1〕建筑物的选择:写字楼的等产量线占地规模、建筑物高度和资本本钱高层建筑多层建筑低层建筑占地面积(公顷)0.040.251.0建筑物高度(层数)2541资本成本25010050写字楼建筑的等产量曲线土地:地块面积〔公顷〕0.041公顷面积的写字楼的等产量曲线100250资本〔元〕500.251tms为何高层建筑物都靠近市中心?高层建筑多层建筑低层建筑土地(公顷)0.040.251.0建筑资本成本25010050租金为40元时土地成本1.61040总成本251.611090租金为200元时土地成本850200总成本258150250租金为1600元时土地成本644001600总成本3145001650要素替代性产生凸性竞价租金曲线距离(方格)建筑高度(层数)总收入(元)建筑物的资本成本(元)其他非土地成本(元)移动成本(元)总租金支出(元)占地面积(公顷)竞价租金(元/公顷)12550025015036640.04160054500100150180700.25280存在要素替代性时的写字楼竞价租金越靠近中心,土地的竞价租金就越高〔1〕移动本钱降低〔2〕要素替代性降低了写字楼的总本钱。要素存在替代性时写字楼的竞价租金曲线X=方格到中心的距离1具有要素替代性的竞价租金160085610002005eaj不具有要素替代性的竞价租金结论:要素替代的影响是其提高了写字楼企业的土地竞价租金额;当越接近市中心时,土地价格将以递增的速度上升,土地价格的迅速上涨又会鼓励更多的要素替代,其结果是城市中心附近修建的高层建筑越来越多。住宅的竞价租金曲线在固定要素比例时的住宅竞价租金曲线假设每个住宅开发商生产Q平方米的住宅,需要1公顷的土地和K美元的资本,一旦企业建成了一座建筑,或者将其作为一套独立的住宅〔面积为Q平方米〕,或者将该住宅被分为q个单元,每个单元有独立的空间〔Q/q〕。由于企业的总收入等于每公顷的住宅产量〔Q〕乘以住宅的价格P〔x〕,该值随着到就业区距离的减少而增加〔原因在于住宅价格具有负斜率,且呈凸型〕。X=到就业区的距离23012WTP11〔美元/平方英尺〕0总收入=P(x)·Q非土地投入本钱〔K〕住宅竞价租金曲线X=到就业区的距离218011〔美元/平方英尺〕住宅的土地竞价租金住宅的竞价租金曲线在存在要素替代时的住宅竞价租金曲线距离城市中心越近,土地竞价租金上涨得越快。〔要素替代使得住宅竞价租金曲线的凸性变得更加明显〕住宅的密度越靠近就业区,人口密度越大。主要原因在于:〔1〕消费者替代〔2〕要素替代住宅面积每平方英尺住宅占用的土地面积每个家庭占据的土地面积城郊200024000城市中心10000.10100二、城市土地利用模式〔城市土地分区〕X=到中心的距离A写字楼0B〔美元/平方英尺〕CBD职员住宅制造业工人住宅制造业工人住宅制造业农业CDE1.城市土地利用模式〔总体性状〕YXPYX城市中心北京市朝阳区、海淀区商业用地地价空间性状北京市朝阳区、海淀区住宅用地地价空间性状土地集约利用土地集约利用是相对土地的粗放利用而言,通过对单位面积的土地追加投入以提高土地的收益。土地集约利用是社会经济开展的必然趋势,而社会经济的开展,特别是技术进步也为土地集约利用提供了条件,“土地报酬递减规律”为土地集约利用提供了重要的理论依据。土地报酬递减的三个阶段〔一〕城市土地集约利用-城市土地资源利用挖潜聚集潜力:加大根底设施投入等结构潜力:调整用途结构等空间潜力:地上、地下空间等一是城市土地规模潜力,称聚集潜力,它表达了对城市总量土地的经济供给潜力挖潜和投入条件限制。投入超过土地供给潜力,那么是过度利用。可以用人口密度、地均产值等指标表达。二是用途转换带来的城市土地经济供给潜力的挖潜,称结构潜力。它表达了城市级差效益的挖潜和土地投入结构状况,可以用城市用地结构等指标表达;三是土地利用空间经济供给的潜力挖潜,称垂直空间利用强度潜力,它表达了土地空间开发投入和产出的潜能,可以用建筑层数、建筑容积率和地下空间开发状况等指标表达。〔二〕-1市场经济的解释:投标租金曲线RO商业工业居住农业d图10-4

不同用途土地的投标租金曲线图10-5从单一中心城市到多中心城市〔三〕政府干预土地使用土地使用中的外部性正外部性负外部性政府干预专题研究:最正确容积率确实定在城市规划中通常用建筑密度、建筑高度和容积率三个指标来评价开发强度,三个指标之间具有内在的联系,呈同向递变,如建筑密度越大、建筑高度越高,那么容积率越大,容积率是指某一地块上的房屋总建筑面积与占用该地块的土地面积的比值;由于容积率指标能综合表达前两者的特点,因此是最直接反映地区或宗地土地开发强度的指标。产品类型用地面积(m2)建筑面积(m2)容积率用地占比体量占比销售单价(套内)销售金额(万)高层27638967333.5040%47%700056427.58小高层34548690952.050%33%700040305.42商业6910414576.010%20%商务7000;

商业1F16000,2F800036188.95合计690952072853.0100%100%6413132921.95高层310931285174.1345%62%700074968.08花园洋房31093373111.245%18%730023684.56商业6910414576.010%20%商务7000;

商业1F16000,2F800036188.95合计690952072853.0100%100%6505134841.59同等容积率下不同产品组合的销售单价及总销金额的比照〔方案一、二〕方案一:纯高层方案二:高层+花园洋房方案三:高层+联排、叠拼别墅方案四:高层+独栋别墅产品类型用地面积(m2)建筑面(m2)容积率用地占比体量占比销售单价(套内)销售金额(万)高层241831354265.6035%65%680076741.51联排/叠拼38002304020.855%15%882926841.53商业6910414576.010%20%商务7000;商业1F16000,2F800036188.95合计690952072853.0100%100%6743139772.00高层414571575373.8060%76%700091896.35独栋别墅2072982910.4030%4%1500012437.10商业6910414576.0010%20%商务7000;商业1F16000,2F800036188.95合计690952072853.00100%100%6779140522.40城镇化问题城市化率〔也叫城镇化率〕是城市化的度量指标,一般采用人口统计学指标,即城镇人口占总人口〔包括农业与非农业〕的比重。中心城区、县(市、区)及建制镇,凡列入城镇建设规划且城区建设已延伸到乡镇、居委会及村委会并已实现水、电、路“三通”的,都纳入市镇人口计算,这样能客观反映城市化进程。城镇化问题城市化水平最高的是深圳市、珠海市、佛山市,这三个城市的城市化率已经到达100%。城市化到达90%以上的城市已到达8个城市;城市化水平较低的是贵州和西藏,分别为27.5%和28.2%。根据世界城市开展的一般历程,城市开展的过程大致可分为四个阶段,即城市化、郊区化、逆城市化、再城市化。韩国城市人口比例1960年为28%,到1985年为65%。台湾城市人口比例1956年为33%,到2000年为78%。日本的城市化日本用了不到一百年时间来完成人口转移。到1960年,日本城市化水平也已到达63%。从城市化速度上看,日本在1945年到1955年,即战后10年里的人口迁移速度最快,每年以3个百分点的速度在增长。从1955年到1965年,城市化水平每年以1个百分点的速度增长。1965年以后,城市化速度开始缓慢增长。巴西的城市化率高达83%,巴西工业化不仅没有带动整个国民经济的增长,自身的开展也出现了衰退和停滞,更难以拉动城市就业的持续增加,造成工业化和城市化脱节。城镇化问题2011年南京市常住人口总量为810.91万人,比2010年末的800.76万人,增加了10.15万人;全市城镇人口所占比重即城镇化率为79.73%,比2010年78.5%,提高了1.23个百分点。据2010年全国第六次人口普查结果,南京常住人口中,65岁及以上人口为736051人,占9.2%。国际上通常认为,一个国家或地区65岁及以上人口比重超过7%,就进入了老龄化社会。2007-2011年,江苏13个省辖市市区面积从21973平方公里增加到28397平方公里,增加了6424平方公里,年均增加5.9%。同期,城市人口从4056.23万人增加到4889.36万人,增加了833.13万人,年均只增长4.1%,致使人口密度不升反降,由每平方公里1846.0人下降到每平方公里1721.8人。二、土地价格的内涵〔一〕内涵一般情况下,土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格,是土地权利和预期收益的购置价格。无论是土地估价还是土地交易,其价格条件一般是指公开市场。在公开竞争的市场里,买卖双方均了解市场行情,公平竞争,没有不正常因素的影响,价值规律能有效地调节市场。土地价格是土地收益的现值,是未来地租的资本化,是用货币表现的土地的交换价值,是假设干年地租总和的现值。2001年我国公布《城镇土地估价规程》国家标准,规定我国城镇土地估价的价格内涵是:“在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式,租赁权价格、地役权价格是其派生形式”。〔二〕土地价格的特点1.土地价格是土地的权益价格2.土地价格不是土地本钱的货币表现,不依生产本钱定价3.土地价格由土地的供给与需求决定,而土地需求影响更大4.土地价格呈总体上升趋势5.土地价格具有强烈的地域性三、影响土地价格的因素1.一般因素1〕经济开展状况2〕财税体制3〕相关政策4〕城市规划5〕城镇化速度6〕土地资源禀赋7〕土地产权状况2.区域因素1〕区段位置2〕根底设施条件3〕规划限制4〕环境质量3.个别因素指宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素。如宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况及规划条件、土壤肥力和地质条件等。地价变动的趋势和规律1土地价格的总体上升趋势

2周期性变动特征

3地价变动的区域差异性4地价在房价中所占比重越来越大〔一〕土地价格评估的目的和作用土地价格评估是指专业人员按照一定的土地评估目的,遵循科学的土地估价原那么、程序与方法,对土地市场价格的测定。《城镇土地估价规程》强调,“土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理;促进土地使用制度改革,有偿出让、转让国有土地使用权,加强国家对土地市场的管理、促进正常交易;为全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据”。四、地价评估土地价格的评估楼面地价=宗地总价格÷建筑总面积土地单价=宗地总价格÷土地总面积楼面地价=土地单价÷容积率容积率=建筑总面积÷宗地总面积生地:将要征用或已经征用,但未经任何开发的农业用地或其他非建设用地。熟地:原有的建设用地或已经过一定开发强度、到达一定建设标准的新征用地,如完成了“三通一平”或“七通一平”的地块。土地价格评估的作用有助于土地交易的顺利进行有助于企业投资决策有助于土地市场的完善有助于土地市场管理〔二〕地价评估的原那么公平、公开、公正最有效利用原那么替代经济原那么注重预期收益的原那么重视供需格局原那么保证农民权益的原那么〔三〕地价评估方法市场比较法收益复原法本钱逼近法剩余法〔假设开发法〕基准地价系数修正法1、市场比较法市场比较法是土地估价中最根本、最常用的方法之一,也是国际上通用的根本估价方法。市场比较法是将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较,并对类似土地的成交价格作适当修正,以此估算待估土地价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。市场比较法的根本公式式中:VD——待估宗地价格; VB——比较实例宗地价格;A——待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数;B——待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数;D——待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数;E——待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。市场比较法的应用程序〔1〕收集宗地交易实例;〔2〕确定比较实例;〔3〕建立价格可比根底;〔4〕进行交易情况修正;〔5〕进行估价期日修正;〔6〕进行区域因素修正;〔7〕进行个别因素修正;〔8〕进行使用年期等修正;〔9〕求出比准价格。2、收益复原法收益复原法又称收益资本化法、地租资本化法等,是将待估土地未来正常年纯收益〔地租〕,以一定的土地复原利率复原为一定量的资本,以此估算待估土地价格的方法。当把未来假设干年延续而不断取得的土地年纯收益以一定的复原利率折现为现在的价值时,它就表现为土地的价格。这就是收益复原法的根本原理。由于土地收益往往是不同生产要素组合的结果,土地只是其中的要素之一,此外还有人类劳动、资本、管理和科学技术等因素,因此,土地纯收益是在土地收益中扣除非土地因素对土地收益的奉献量。这种土地纯收益是因使用土地而带来的,理应归土地所有者所有,因此,它实质上就是地租。收益复原法以土地纯收益确实定为前提,因此,它只适用于有收益的土地和建筑物或房地产的估价.收益复原法的根本公式在第一年末得到的土地纯收益a元,如欲将其折算成现值,那么乘以贴现率〔即复利率〕即可。式中:R1——第一年纯收益贴现值。第n年土地纯收益贴现值为:收益复原法的根本公式n年土地纯收益贴现值的总和就是n年期土地价格,即有限年期的土地价格:……当n→∞时,

即无限年期的土地价格。收益复原法的应用程序〔1〕收集相关资料;〔2〕测算年总收益;〔3〕确定年总费用;〔4〕计算年纯收益;〔5〕确定复原利率;〔6〕选用适当的计算公式;〔7〕试算收益价格;〔8〕确定待估宗地地价。3、本钱逼近法本钱逼近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。本钱逼近法是从投资本钱角度来考察土地的价值,但事实上它难以完全反映土地的真实价值。本钱逼近法一般用于新开发土地。既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估,选择该方法时应慎重。本钱逼近法的根本公式式中:V——土地价格;Ea——土地取得费;Ed——土地开发费;T——税费;R1——利息;R2——利润;R3——土地增值收益;VE——土地本钱价格。本钱逼近法的应用程序〔1〕判断待估土地是否适用本钱逼近法;〔2〕收集与估价有关的本钱费用、利息、利润及增值收益等资料;〔3〕通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润;〔4〕确定土地开发后较开发前的价值增加额;〔5〕按地价公式求取待估土地的土地价格;〔6〕对地价进行修正,确定待估土地的最终价格。本钱逼近法的应用程序需要注意的是,确定土地开发后较开发前的价值增加额,即土地增值收益,是指确定待估土地因改变用途或进行土地开发,到达建设用地的某种利用程度而发生的价值增加,是土地开发或再开发后市场价格与本钱价格之间的差额。在不同地区,不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率。4、剩余法剩余法又称假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的根底上,扣除预计的正常开发本钱及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。土地投资者预计获得多少报酬,这个潜在的报酬就决定了土地价格的上下。剩余法的理论依据与收益复原法根本相同,都是对未来剩余收益的计算。收益复原法中的地租或土地纯收益,是对土地收益的非土地因素扣除,而剩余法那么是直接从资本化后的价格中扣除非土地因素的奉献。剩余法主要适用于有开发价值的土地估价,一般有以下几种类型:

(1)待开发土地的估价;

(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价;

(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价;

(4)现有新旧房地产中地价的单独评估,即从房地产价格中扣除房屋价格,剩余

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