知名企业成本管理分析课件

目录1房地产成本概念房地产成本概念与范围项目开发成本概念：地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。土地成本工程成本营销成本管理成本财务成本控制科目：成本科目是用来反映企业成本归集和计算过程的账户。成本控制其实就是对合同进行控制，需要按照“合同分类”思想构建控制科目。其科目级数建得较粗，一般保持在2~3级;核算科目：核算科目是根据工程造价思想进行构建，由于测算与核算的需要，其科目建立得比较细，一般在5级以上。目标成本：目标成本的制定是为了保证项目利润目标的实现，基于项目产品定位，针对项目开发过程中的不同阶段，对项目成本进行的测算、概算与预算，作为对成本日常工作指导和管控的要求与目标。动态成本：项目在实施过程中的即时成本。动态成本=合同签约金额+已确认合同变更金额+已签合同的预估变更金额+待发生合约规划金额。目标追加：在项目开发的过程中，当该科目下签订了合同，而合同发生了较大变更的情况下，可能会造成目标成本余额不足的情况，直接导致在该科目下无法新签合同，此时需要对目标成本进行追加。目标结转：某个科目的合约规划已全部签订了合同，并且能确定后续不再有合同或合同变更发生，如果科目还存在正数规划余量，即节省了费用，可以通过“目标结转”将此科目多余的费用划拨到其它科目上，以实现科目之间借调功能。调整成本：没有预计到的变更、材料价格的变化，都可能导致最初预算的余额的不足。此时需要通过调整成本对余额进行调整(增加或减少)。调整时应当不只考虑到对已发生合同的影响，还需考虑这些变化对之后需签订合同的影响。合约规划：合约规划指对项目全生命周期内所发生的所有合同和金额的预估。(预估需要签订的合同大类或合同)合约规划支持层级分解。中间科目：中间科目是为了处理合同金额不明确，无法明确分摊科目的合同，进入中间科目的合同有“材料采购”、“跨项目”合同。规划余量：在前期做合约规划时，有部分费用不明确，引入规划余量的概念，来标明暂时不能明确的科目，将规划余量理解为科目的缓冲池，随着实际签订合同变化而变化。规划余量的总额反应了目标成本控制的松紧度。预估变更：由合同经办人提前该合同预测将要发生的变更，当实际变更发生时，需要

确认变更是否在预估范围内，如果是，直接扣减相应预估变更金额，并产生修订记录。从而使动态成本预测更加准确。核算成本：通过对项目最终竣工结算的成本进行核算，能够沉淀项目成本指标，同时通过分产品进行核算，能够得到各种产品类型的成本发生情况，也为多项目间对比分析提供数据。目录2成本管理职能全过程目标成本管理投资估算设计概算概算修正施工图预算合同价中间结算+变更+签证竣工结算价项目可研方案设计初步设计施工图设计合同订立合同实施竣工验收形成目标成本执行目标成本目标成本是指，项目的土地成本、建造成本、资金成本、开发间接费以及间接成本中的税费等全部成本。目标成本的制定是为了保证项目利润目标的实现，基于项目产品定位，针对项目开发过程中的不同阶段，对项目成本进行的测算、概算与预算，作为对成本日常工作指导和管控的要求与目标。根据项目的不同阶段，目标成本分为启动版、方案版、施工图版和预结版。目标成本编制在项目启动会时，根据项目定位，进行的项目成本的初步测算启动版根据项目方案复函，对启动版成本进行

修正后的成本概算方案版以施工图为基准编制的成本预算，作为在成本控制目标下施工图执行情况的成本反馈施工图版是项目竣工前，对结算成本梳理后，项目结算工作的成本控制目标预结版动态成本管理动态成本是指，项目在实施过程中的即时成本。在项目开发过程中，通过对合同实施的过程管控、成本数据的整理与

统计、与目标成本的比对与差异分析，及时发现成本问题，规避成本风险，保证项目目标成本可控。项目成本结算总结项目入住后半年内，对项目成本进行总结形成项目全成本总结报告，对超目标项进行分析，对优化项进行总结，以指导后续项目的成本控制工作。项目全成本总结报告完成后需报集团备案。分析项目技术经济指标和成本管理经验，积累工程造价资料，指导后期项目开发。成本管理日常工作成本管理日常工作合约签订招标比价变更签证直委集采/区采工程签证设计变更付款管理合同结算目录3项目成本构成按成本科目划分一级科目二级科目三级科目直接成本土地及大配套费……前期费用三通一平……勘察放线费……设计费……行政及经营性收费……建安工程费地基与基础工程……土建、安装工程费……营销设施建造……工程相关费……市政基础设施费供电……供水……消防管网、泵房设备及安装费……燃气……排水工程费……供热……中水……配套监理费……通讯线路安装费……电视……智能化系统……环境工程……其他市政基础设施费……公用配套设施区内配套公建及设施……其他公用配套费……金融机构资金成本开发间接费按专业划分土建精装建造成本电气 水暖市政景观土建安装景观目录4成本限额类别区域具体定义标杆类城市绝对核心区域客户定位为顶级消费人群，功能配置及环境、室内外装修标准等配置明显高于A类。各项性能指标及售价达到城市豪宅水平A类城市核心区域客户定位为高端消费人群，功能配置完善，较高舒适度环境，高档室内外装修标准，高标准设备设施配置，交通方便，与城市交通干道有密切的联系，各项性能指标及售价超出同类市场高端产品水平。B类城市次核心区域客户定位为中高端消费人群，产品配置标准略高于C类产品，各项性能指标及售价达到同类市场中高端产品水平。C类近郊、区县客户定位为中端消费人群，功能配置较为全面，具备舒适度，中档室内外装修标准，较高标准设备设施环境，各项性能指标及售价达到同类市场中端产品水平。备注：除智能化限额标准外，一线城市标杆项目可根据项目定位需要设定设计指标。限额指标适用等级分类序号项目名称上报集团时间节点所有区域高层及多层备注A类B/C类1标准层层高(米)180m2及以上启动会汇报3.33.15层高根据项目定位需要设定，如遇本限额标准不符，须在启动会汇报说明。180m2以下3.1532车位配置比例(1:x)以满足土地出让条件及政府相关规定为原则，高层A类项目及多层项目可根据项目定位适当调整，其他项目不得随意提高。3地库层高方案汇报单层车库及多层车库顶层：地面或楼面到顶板结构上皮之间的距离；多层车库非顶层：两层车库地面或楼面到上层楼面之间的距离；3.1有梁楼盖非人防地库层高

(米)3.8（3.9）3.7A类产品，净高不得小于2.4米。B类产品，净高不得小于2.2米。括号中数值仅适用于北京区域覆土3米时地下一层非人防车库层高。3.2无梁楼盖非人防地库层高

(米)3.5（3.6）3.43.3有梁楼盖人防地库层高(米)3.93.83.4无梁楼盖人防地库层高(米)3.63.5标准层层高、车位配置比例、车库层高序号项目名称上报集团时间节点北京区域计算规则备注A类B/C类4窗地比高层方案汇报0.240.21窗地比=外檐门窗洞口面积÷地上建筑面积不包括玻璃幕墙。A类产品窗地比可根据项目定位需要设定，如与本参考指引不符，可在方案汇报说明。外墙干挂石材项目不控制有挑空的跃层，根据项目实际情况适度调整。多层0.230.21窗地比序号项目名称上报集团时间节点北京区域A类B/C类5单车位平均占车库面积（计算规则：地库建筑面积÷停车位总数）5.1单位车位平均占车库面积（平米/车位）——无人防车库高层施工图版目标成本3732多层38355.2单位车位平均占车库面积（平米/车位）——1/4地库总建筑面积<人防区建筑面积<1/3地库总建筑面积高层3934多层40375.3单位车位平均占车库面积（平米/车位）——1/3地库总建筑面积<人防区建筑面积<1/2地库总建筑面积）高层4136多层42395.4单位车位平均占车库面积（平米/车位）——人防区建筑面积>1/2地库总建筑面积高层4338多层4441单车位平均占车库面积序号项目名称北京区域计算规则6地上工程砼含量（立方米/地上建筑面积）：高层80-100米（26-33层）/高层60-80米（20-25层）/高层60米及以下（19层以下）/多层0.42/0.4/0.38/0.38地上工程砼总量÷地上建筑面积7地下车库砼含量（立方米/地库建筑面积）7.1单层非人防地下车库工程砼含量1.4地下车库工程砼总量÷地下车库建筑面积7.2双层非人防地下车库工程砼含量1.17.3单层人防地下车库工程砼含量1.67.4双层人防地下车库工程砼含量1.3砼含量序号项目名称北京区域计算规则8地上工程钢筋含量（公斤/地上建筑面积）：高层80-100米（26-33层）/高层60-80米（20-25层）/高层60米及以下（19层以下）/多层59/54/50/49地上工程钢筋总量÷地上建筑面积9地下车库钢筋含量（立方米/地库建筑面积）9.1单层非人防地下车库工程钢筋含量170地下车库工程钢筋总量÷地下车库建筑面积9.2双层非人防地下车库工程钢筋含量1309.3单层人防地下车库工程钢筋含量2109.4双层人防地下车库工程钢筋含量160钢筋含量口径硬装标准软装标准硬、软装标准合计高层/多层联排别墅及类别墅高层/多层联排别墅及类别墅高层/多层联排别墅及类别墅A类B类C类A类B类C类A类B类C类装修面积单方650055005000650060004500400038001250010000900010300销售面积单方500045004000600045003500320035009500800072009500样板间成本限额标准①硬装涵盖内容包括瓷砖墙地面、石材墙地面、地板、涂料、壁纸、饰面板、吊顶、灯具、控制面板、成品门（含五金件）、卫浴、橱柜、厨房电器、卫生间电器、五金、固定家具、智能家居、空调等；②软装涵盖内容包括可移动家电、活动家具、装饰物品等。如可移动家电：除厨房卫生间外的电视、吸尘器、空气净化器等；家具类物品：茶几、床、沙发、床头柜、餐桌椅、书桌等；装饰物品：壁画、挂毯、服装、餐具、相框、花瓶、床品、摆件等；售楼处成本限额标准单位：元/建筑面积公司硬装标准软装标准硬装、软装合计A类B/C类A类B/C类A类B/C类北京区域500045003000250080007000①表中标准适用于售楼处沙盘区和洽谈区，不包括销售办公区；②销售办公区域硬装标准不得超过1200元/m2（含空调）；③原则上不允许建设临时售楼处，如不能实现，临时售楼处要控制在1000m2以内（含销售办公区）；④硬装、软装标准口径与成品房精装修单方标准一致；硬装成本不含改造费用；公司A类B/C类北京区域13001100①原则上不允许建设临时示范区，如须建设，须控制在7000m2内；②示范区结合项目展示要求及进度条件等进行具体的范围划定，示范区面积原则上不允许大于10000m2，且占区内景观总面积比例不得超出10%；③如示范区成本超出上述限额标准，则需按照“住宅景观成本限额标准（2015年试行版）”限额指标，在大区景观成本内平衡。④示范区景观限额不含合院内景观，如有合院产品景观需单独汇报住宅景观成本限额标准业态单方（元/m2）高层景观限额指标A类B类C类高层、洋房类（含庭院）景观单方1000800600参考售价≥8000040000-80000≤40000别墅类公区+精装庭院景观单方1300//参考售价≥100000//公区+简装庭院景观单方/1000/参考售价/60000-100000/沿街商业景观单方800600400参考售价///红线外景观(市政退绿)景观单方500300300参考售价///目录37.92%43.36%18.27%0.45%50.00%45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%土地及大配套费开发间接费55.22%31.17%13.14%0.47%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%土地及大配套费建造费用资金成本开发间接费B01地块建造费用

资金成本B01小高层1.54%87.98%8.49%1.99%100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%前期费用建安工程费市政基础设施费公用配套设施合成本项目合计（万元）单方造价（元）限价房小高层法排叠拼地库合计（万元）单方造价（元）合计（万元）单方造价（元）

合计（万元单方造价（元）

合计（万元单方造价（元）计（万元单方造价（元）建筑面积（m2)总建筑面积（m2)236501建筑面积（m2)89029建筑面积（m2)23963建筑面积（m2)33125建筑面积（m2)42564建筑面积（m2)47819建筑工程35879151798251104260910895647170561431443116552437地基与基础工程158767----22768274641087227结构工程19928843522558715796593029914323075968651436砌体工程1158493854312251225683017112526粗装修工程3153133123213815062524158543128704147防水工程27381162032391385321614711111441301措施费及其他47812021785201470196716216880207931195门窗、栏杆工程8223524728229299358490102外檐工程171272748841747336711141197123安装工程76353233168356776324117135413203101200251室内给排水工程2221946427223910047014252212334773室内电气工程40101701754197391163454137649152762159室内采暖工程139259817921205020462179427115通风工程36227331--71其他(24)(1)(72)(8)23104313(31)(7)123规费及税金32291371047118249104497150543128893187合计467431976140391577363415177316220980061881137482875精装成本分析：成本汇总精装成本分析：硬装成本客厅26%餐厅及洗衣房15%走廊3%厨房4%主卫7%次卫4%客卫4%主卧及衣帽间16%客卧5%书房4%次卧6%玄关6%精装成本分析：配装成本内门26%木作20%橱柜20%主卫洁具14%厨房水槽2%厨房电器6%次卫洁具7%客卫洁具7%答题环节-Part1序号分类问题1工作内容成本在房地产开发过程中的作用2成本日常工作流程及主要内容3成本主要工作内容的框架逻辑4成本工作的分块，都有哪些方向，具体做什么5工作内容循环周期6各部门间沟通配合成本对接主要部门及对接内容7如何与各方沟通达到控制成本的目的8需要工程配和成本完成哪些现场及流程工作9成本部与各工程系统部门间的配合关系10成本与工程之间的“交流”，技术标在成本眼中的地位等11成本部对工程部最头疼及难解决的问题12成本工作中与研发的对接问题13有哪些地方和营销挂钩，需要营销了解到的14一项工作对自己而言很重要而对别人来说却无关紧要，但必须有他的配合才能完成好时是如何处理这种关系的？序号分类问题15谈判如何与各承建单位对成本价格进行协商16与各结算单位讨价还价时，心里的原则底价是怎样确定的17想学习一下“讲价”的能力。有时候在面对一下大牌设计单位或者总价包干的设计单位如何跟他们“讲价”，控制成本。18在价格、品质上，如何与供货商进行“协商”？19管理成本拆分是怎么拆分的20成本管理岗是成本控制的把关者，一些设计费用、工程费用等，成本是如何把控成本，同时实现设计需求。21公司成本管控跟中海、万科这些所谓成本管控比较好的公司有差距吗，差距在哪里22目标成本是怎么确定的23合约规划与目标成本、动态成本关系如何？24经营计划是什么25每个月的资金计划也需要成本把控，想了解一下做资金计划的一些学问。26站在一个项目成本负责人的立场上关注的要点依次是什么（把住哪几点就算做好了这个项目的成本管控）？答题环节-Part2序号分类