模块3商业地产营销策划 第二节 产品设计 1商业地产业态 房地产经营与管理专业 商业地产营销策划与实务运营-叶 剑35课件讲解

主讲教师：叶剑峰模块3：商业地产营销策划

第二节产品设计

1、商业地产业态房地产经营与管理专业教学资源库商业地产营销策划与实务运营12零售购物业态种类餐饮娱乐业态种类目录零售购物业态种类Part-01商业地产营销策划与运营实务零售购物业态种类零售购物业态种类1、购物中心5、超市3、便利店4、专业店2、百货商店

本报告是严格保密的.类型业态效用主力店高端百货、大型超市、家居、建材等有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险次主力店知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势品牌店饰品、服饰、化妆品等购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。

黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为50：30：20业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。1、购物中心商业地产营销策划与运营实务要素要求商圈城市核心商圈交通便利城市人口：40万以上物业要求建筑楼高三层以上面积5000-20000㎡，单层面积5000平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500㎡单层店面积：15,000㎡以上层高首层层高5m，二层以上层高4.5m；柱距8m×8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。楼板承重450kg/㎡停车场100个/10000㎡合作方式免租期1年左右租赁年限10—20年2、百货商店商业地产营销策划与运营实务3、便利店商业地产营销策划与运营实务要素要求商圈以商店所在点为中心，半径300米左右（中小城市为500米左右），目标人口在2600-3000人；选择居民区附近，该地区固定顾客较多；选择地铁或车站附近，流动顾客较多；选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大场所；一般300米内无相同性质竞争者物业要求产权产权清晰且至少可使（租）用6年楼层独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米面积60~120平方米配套设施同时配备上水和下水；一般可的、快客等需要25—30KW的总电量，而全家、罗森等需要要有35KW以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容电量的上限其他无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展）合作方式租金：3-8元/平米.天；租期：一般5年以上4、专业店商业地产营销策划与运营实务一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（ApparelShop）等。2、物业基本要求1、商圈基本要求选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求营业面积根据主营商品特点而定；设有一定规模的停车场5、超市商业地产营销策划与运营实务要素要求商圈经济发达、城市化水平30%以上；交通便利；商圈人口规模5-10万之间，人均收入大于1000元/月，人均商品性消费支出大于300元/月物业要求建筑最好框架结构面积5000-20000㎡，单层面积5000平米左右层高楼层不超过三层，首层层高≥5.5m，二层以上层高≥4.5m柱距8米×8米为宜物业纵深以30--50米为佳楼板承重800kg/㎡停车场设有与商店营业面积相适应的停车场合作方式免租期1年左右租赁年限10—20年餐饮娱乐业态种类Part-02商业地产营销策划与运营实务连锁快餐店普通餐饮火锅店商圈选择繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市商务型餐厅:以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市大众餐厅:以家庭\个人消费为主位于社区型或便利型商业街市。以大众消费为主，选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈立店障碍经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审；污染源１０米外；周边无异议同右；大餐厅，设置疏散通道；门前禁忌有有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化及电线杆同普通餐饮物业要求建筑要求200-500平米框架结构;层高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面商务型150~1000平方米、大众型80~200平方米；除剪力墙或承重墙挡门、挡窗外，各建筑结构形式均适合；餐厅门前须有相应的停车场120~500平方米、厨房可小于营业面积的三分之一；框架式建筑；楼上商铺亦可；其余同餐厅配套设施电力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自来水供应;有油烟气排放通道，污水排放、生化处理装置，厨房污水排放的生化处理装置及油烟气排放的通道同普通餐饮合作方式租期5年以上大众化快餐店:2~4元平米/天消费型快餐店6~30元租期三年以上低层为1.5元平米/天以上,具体视地段\商圈而定;楼上租金略低租期2年以上视商圈、路段、位置而定，一般不高于4元/（平方米·天）代表品牌麦当劳、肯德基、必胜客小肥羊、谭鱼头商业地产营销策划与运营实务茶坊、酒吧、咖啡

面馆面包、面点房商圈选择选址多高雅路段，具有清净、优雅的环境；以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者；消费对象具有一定的消费能力和文化修养满足人们速食的要求；宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域各种商圈均可开设；品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上立店障碍须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意；国家对酒吧课以重税与普通餐厅相同立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营；离污染源10米以上物业要求建筑要求50~400平方米；对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异；层高不低于2.8米；如与居民相邻，设置隔音层80-200平米；其余与普通餐厅相同60~120平方米；框架式结构；层高不低于2.8米；门面宽度6米以上，橱窗开阔配套设施电力按每100平米10千瓦配置自来水供