《房地产企业投资决策与风险管控研究》5700字（论文）

房地产企业投资决策与风险管控研究目录TOC\o"1-2"\h\u5550摘要 124410关键词：投资决策；风险管控；房地产项目 1302041引言 1103912房地产企业投资决策的案例分析 2309682.1项目基本概况 2113092.2房地产项目投资决策分析 2201493房地产项目投资决策存在的风险 4304893.1风险因素关联度高 4165493.2风险管控法律尚未健全 49663.3转移风险方式特殊 5254144房地产项目投资决策风险风范措施 5290704.1提升员工对于投资风险的认识 525764.2完善风险管控体系，调整业务流程 6228874.3引入风控体系，细化风险流程 6143335结论 712504参考文献 7摘要由于我国经济正着力转向高质量，我国支柱性产业日益接近房地产，但在国家政策日趋严厉，而民众对房产需求有所减少，从而使整个产业渐入佳境。本论文以宏立城地产位于贵州省贵阳市的山水黔城建设项目为例进行研究，分析了山水黔城工程在投资风险方面所面临的问题，针对所出现的问题，提出了一系列解决措施。通过研究本论文发现，能认识房地产项目开发过程中所面临的各种风险，以及对房地产项目所存在问题的正确认识。针对上述问题，本次研究中提出宏立城地产在后续发展中有必要加强员工风险管控意识，厘清员工权责制，构建完善风险管控系统，加强项目质量管控、强化政策研究、防范政策风险。设立风险管控专门部门，这些措施这对其他房地产开发商具有一定的借鉴意义。关键词：投资决策；风险管控；房地产项目1引言房地产业在我国国民经济中处于基础产业地位，它在国民经济建设与发展进程中占有十分重要的地位。国外房地产业已有很大成绩，而且我国的房地产业起步晚，发展潜力巨大。那么如何掌握房地产业投资决策和风险管控，这对于全国的经济发展来说，都是至关重要的。2房地产企业投资决策的案例分析2.1项目基本概况1998年，宏立城地产自行组建有限责任公司，此后经历了一段发展并购时期后，顺利升迁为独资企业服务，公司创造了18个的品质项目，让宏立城地产成为贵州省的龙头。我国离城市化进程还有很长一段路程要走，而且市场上房地产需求也越见强劲，因此，区域经济也越来越发达，房地产的战略意义就显得更加突出了。所以2010年宏立城地产就发挥了贵阳资源优势，在全国范围内扩大经营，形成以贵阳为核心向全国阶梯式推进，旨在把企业做大做强、资本结构更加稳定。山水黔城的建设项目位于南明区四方河路，该地区的建筑面积共计为53200平米，房屋建筑面积约50516平米，商业建筑面积约1588平米。工程配套完善，其优点在于该项目交通非常发达，配套设施具有良好的竞争优势。山水黔城发展周期分两期，一期共计拥有的开发面积5800平方米，建设周期为六年。在整个工程开发期间，前4年为该工程基础建设时间，该项目的建设目标如下，自西向东分别为居住区和商贸中心，并且该地区为高新技术用地。中部为配套办公写字楼楼宇，中心地段为居民区，西侧为容积率、出口、停车位、绿地率及其他需求，以控制用地强度。山水黔城工程在获得土地使用权后，上述规划目标的构建势在必行。山水黔城不仅仅是户型设计问题或从用料方面考虑，全部采用创新理念进行施工，让建房的理念更加精彩。安全玻璃是阳台栏杆上的挡板，让小孩在房子里玩时更加放心，大人们能够轻松的带孩子，对生活中对各项问题也能彻底安心，阳光透亮。中空夹胶玻璃窗是一种崭新的材料，周围的生活环境，让户主觉得更加安静，有种置身于大自然之中；这一新型材料还具有隔热的优点，让屋外与屋里永远保持一定的间距，屋外火辣辣的、屋里凉凉的。山水黔城使用极限薄板，让屋内光照更加充足，令人目不暇接的娱乐设施，同样受到顾客的欢迎，如各种类型的电影院、篮球场、各类健身器材等，同时在本次项目各项户型齐全。2.2房地产项目投资决策分析2.2.1社会效益分析山水黔城的工程要盈利，这句话不容置疑，否则宏立城地产公司就不可能开展下去了，但是，投资者在追求利益时，还应注重社会效益。若忽视社会效益，只顾经济效益，有了这一决定，贵阳市场社会效益流失，必然是必然结果，越来越多的累积之下，投资者本身就慢慢地缺少了社会责任感，时间一长谁还能信任贵阳市的社会？社会形象受损后该地区市场表现将会蒙受亏损，相应地，投资者若建立起良好的社会责任感，记住要把社会效益置于获利考虑，投资决策中把经济效益本身的社会效益相融，更有甚者，还可以控制欲望，当二者不能兼顾时，可以舍弃短期经济效益，来保证社会效益，人民群众对投资者的信任度会提高、好口碑，做好社会形象，对于长期利益都是很有好处的，这在宏立城地产公司的成功中体现得淋漓尽致，如今宏立城地产公司还力求把社会效益作为基础。2.2.2经济效益分析房地产项目投资者是市场经济中独立主体，具有一切理性经济所具有的性质，也就是逐利。宏立城房地产发展项目，主要目标是迅速取得经济效益，同时最大限度地降低成本支出。因此，经济效益在指标体系建设中首先要加考虑。对宏立城地产发展山水黔城工程的投资者而言，评价经济效益的标准是多方面的。据统计，包括贵阳市在内的西部地区商品销售价格上涨速度在全国变化幅度最小。平方销售价值对房地产项目各项经济指标有着直接的影响。宏立城地产总体内部收益为24%，企业净值在两千万元左右，即，宏立城地产位于山水黔城，项目净现值为十分可观之正，财务内部在税前、后者的收益率远远高于基准收益率的10%，很符合公司经营标准。总体上山水黔城的项目可投资，有很高的发展，投资可行性。2.2.3投资环境分析投资环境是房地产投资活动中各种影响因素构成的一个相互影响的矛盾统一体。一般来说，不同地区的投资环境也就需要适应相应的投资决策，山水黔城项目便是典型案例。例如，山水黔城房地产投资决策的正确性，它主要决定于项目所处投资环境在决策过程中所发挥的作用。把房地产开发项目喻为一棵树苗的说法，投资环境等于树苗成长环境的土壤，这些来自外部的影响因素在树苗生长过程中起着不可缺少的作用自然也是如此，还会极大地影响到最终的成长结果。尽管山水黔城工程投资者不能控制投资环境，但可以改变其特定状态，但还没有决定，项目投资者将从更深层次上剖析项目投资环境，并通过，投资者可提前知道投资环境是如何影响投资项目，若对于投资目标产生积极的影响，通常可安心进行投资，并且思考出对投资者自己最为有利的决策方案，其实还需多加斟酌。因此，投资环境亦列入山水黔城建设项目投资决策指标之系统之中。贵阳市房地产销售面积的变化趋势，整体上呈增长态势。近年来，贵阳市国民经济持续增长，市场需求很大。即从山水黔城的发展，贵阳市房地产项目整体发展环境优越，对山水黔城工程投资环境有利。因此外部因素都是决定了山水黔城工程成败的最大因素。总之，构建房地产开发项目投资决策指标体系是极其重要的组成部分，由于这一原因，决策结果将发生变化。后续需要建立一个比较全面投资模式更谨慎的综合地考虑各方面因素。要注意到影响项目的各项细节，均可能造成指标体系失准，这类失误极可能使决策结果出现变化，最终使投资者遭受了始料未及的巨额亏损。3房地产项目投资决策存在的风险3.1风险因素关联度高由于房地产项目财务风险高、业绩风险低的特征，共同造成宏立城房地产投资的风险控制困难这一特征。针对宏立城地产财务风险与业绩风险，我们很难精确地测量其数量。宏立城地产经营者为在绩效方面超越他人，往往会采取一些不正之风，让账面资金变得更美观。但这一行为容易加剧企业财务危机，给企业财务管控带来了一些难以应对的困扰，限制了宏立城地产的良性发展。风险因素多种多样，关联度非常大。尤其宏立城地产资金成本更高，风险与成本存在着紧密联系。宏立城地产资金成本俗称融资成本，主要由融资成本构成，具体地说，有金融债券发行费用和电脑系统费用；利息成本具体是拆借资金利息、吸收储蓄所付利息等；保管现金及清算资金费用；最后，也是沉淀资金的成本问题，特别是存款准备金、库存现金等。工程项目但特点在于费用高、风险管控，风险因素间的关联度较大，这些综合起来，造成宏立城地产投资风险管控困难的特征。3.2风险管控法律尚未健全尽管目前宏立城房地产投资的风险已加大风险监管的关注力度，以及投资风险监管体系的初步构建，但因开发时间较短、落实不到位的现象普遍存在，加之风险管控法律法规不完善，给风险监管工作带来了困难。无监督则无落实，执行力的缺失造成风险管控无法实施。宏立城地产目前基本拥有成熟的后台管控体系，但对风险管控有针对性的法律仍有较大缺陷。比如，有些暂行管控办法之类的规范性文件，处于法律位阶，水平比较低，一经监管部门援引，易让监管机构陷入尴尬地位等等。这些劣势对国内市场的冲击日益显现，它将妨碍整个投资市场和产业有序，迅速，高效地发展。若对金融市场信息分析出现了偏差，当金融危机还没有退去，投资市场健康问题更值得关注。与此同时，监管体系在立法上也有空白与不足，也不适应投资市场发展的步伐，不利于对投资市场进行有效规制。3.3转移风险方式特殊投资转移要求转移项目工程中但具体业务，宏立城地产和一般大公司不一样，信用投资风险在传递过程中存在一些特殊性。随风险种类而变化，对于每一项投资，都有一个清晰的管控办法，风险管控有很多种要素。一般企业采用回避策略，分散策略，转嫁策略等、非保险的转嫁策略等等途径。具体地说，回避策略是针对信用等级较低的使用者，拒绝此类业务的投入。分散策略是严格控制投资使用人投资额度，分散投资的金额，降低不良业务发生率。转嫁策略是以被投对象为基础，转移给投资人，要求投资人赔偿投资。4房地产项目投资决策风险风范措施4.1提升员工对于投资风险的认识宏立城地产风险管控意识薄弱，造成管控人员的风险管控意识亦较薄弱。房地产项目存在着很大风险，管控者看到的仅仅是眼前利益，不承认利益的存在，与之相对应的是，风险就越高。因此，未事先采取防御措施。企业缺乏风险意识，即便是在遭遇了风险的化解之后，依然不具备对风险进行分析的事先意识，为了避免下一次发生同样的危险。职工们更没认识到危险的严重性，职工们觉得，风险问题一出现，总以为事不关己，致使其风险意识低下。宏立城地产受高层领导的直接控制，基层人员管控权不足等，所以对于控制也是不够主动。管控人员化解风险时，还需员工合作，因此，有必要制定出一套企业规章制度，使职工把企业当“家”来看待，但是一旦“家”出现漏风但情况，大家必须要想方设法把漏洞补全。宏立城地产内部员工不清楚风险管控，因此，有必要对企业的员工进行培训、讲课方式提高风险意识，使员工形成风险管控思想。每一个人都不只是要知道本职位所面临的危险，仔细考量各项业务中所存在的风险，并作好相应对策。管控人员有必要接受员工培训，如果管控人员不具备风险管控，有必要聘请风险管控能力强的人员，构建完善培训体系，管控人员还必须以自身的实际行动来说明风险管控对其的重要性。4.2完善风险管控体系，调整业务流程就投资风险管控而言，由于市场状况及政策在各个时期各不相同等等，使企业所面对的风险也各不相同，所以，风险管控体系有待不断完善。既妥善转变风险管控方式，在许多情况下，有必要从改变化解风险观念入手，从根源上实现风险管控和企业状况相适应，相匹配。这就需要对投资的整个过程进行重塑，使其更加契合风险管控思路。现在投资体系存在着太多人为因素，宏立城地产投资部门虽然知道有些项目是有风险的，但又束手无策。一定是投资体系，加大业务流程疏导力度，将其程序化并摈弃人为因素，使得投资业务的生产能真正与市场相适应，适用于客观事实，继而减少了投资风险。4.3引入风控体系，细化风险流程整个风险管控流程具体来讲就是采集风险管控的初始信息、开展风险评估、建立风险管控策略、提出并执行风险管控解决方案，并对风险管控执行监督及改进，这些部分的工作紧密相连。来实现项目工程风险的回避作用，这些都作为风险管控的整体较为重要举措。风险回避以消除风险源为主要目的，回避风险虽属于风险管控的手段，却又是消极的手段。损失控制是指在风险到来时，减少损失的控制，减少亏损的几率。风险分散，就是通过加大面对风险的单元，来降低整体风险，并让集体一起分担风险等后果。风险因其性质，类型而各异。因此，应根据不同风险，采取不同措施。强化投资业务运用风险辨识、监测和控制，构建完善投资业务风险控制体系。一是明确了投资业务的风险控制决策准则。该规范有一定的指导作用，可使自己清楚地了解哪些事情是可做到的，哪些是不可能的，以及在何种条件下能采取何种措施，规避管控纠纷，这对今后更好地进行风险管控也会有所帮助，有一定重要的价值与意义，需重点布控落实。接着宏立城地产风险投资管控部门要根据准则的规定和要求对风险进行分析和应对，针对企业发展现状，以及可能会遭遇的风险，做好相应的分析工作，给出了风险调控举措备选方案。风险管控中监管部门监督投资管控人员所给措施和办法，避免违法及个人行为。宏立城地产风险投资管控也应特别规范企业负债，由于负债对企业经济的可持续发展有着严重的影响，如果在这种情况下还