工作领域9 风险管23课件讲解

工作领域9风险管理工作领域描述风险管理可以为经纪机构提供稳定的经营环境、保障经纪机构顺利实现经营目标、还能促进决策的科学化。风险防范是确保房地产经纪业务持续不断的基础工作。及时识别交易风险、控制风险、促成交易是做好交易服务业务的核心。防控结合管理交易风险、规范谈判签约防范交易风险，可以让客户放心、满意，提高房地产交易服务质量。所以，风险管理也是房地产经纪服务人员核心工作之一，是经纪服务人员时时刻刻留心注意的重要工作领域，需要具备相应的工作技能。工作领域内容风险识别与防范；风险控制；

防控结合管理交易风险。工作技能要求1.能够理解房地产经纪服务职业标准和工匠精神；2.能够进行风险识别；3.能够进行风险防范；4.能够进行风险控制；5.能够防控交易中人、房、合同、操作以及政策的风险；6.能够规范谈判签约防范交易风险；7.能够撰写经纪业务风险管理方案。任务2风险控制戴小清2.1任务分析风险控制任务内容主要有2项：（1）制定风险控制方法；（2）风险事件应急响应管理；

2.2任务流程风险控制任务流程有6个步骤：（1）工作准备；（2）认识风险控制的意义；（3）认识风险事件；（4）掌握房地产经纪业务风险控制方法；（5）风险事件应急响应管理——以贝壳公司为例；（6）撰写风险控制综合报告。2.3任务实施1.工作准备（1）A+房源系统与贝壳找房App；（2）风险识别与防范总结报告。2.认识风险控制的意义风险控制是致力于消除、回避和减少风险发生的机会，限制风险损失的扩大。风险控制的意义重大：（1）为客户、业主提供安全、专业的服务。提前规避风险，提供更专业的服务，给客户、业主减少麻烦，获得更多认可。（2）降低失误率，提高签单成功率。提前做好风险防范，提高签单成功率，有效提升业绩。（3）减少售后纠纷概率。有效防范风险，降低客户签约后的投诉率，避免将宝贵时间消耗在纠纷处理上。3.认识风险事件（1）风险事件也称风险事故。是指酿成事故和生命财产损失、损害的偶发事件，是造成损害的直接原因和条件。风险事件是损失的媒介。只有通过风险事件的发生，才能导致损失。（2）风险与风险事件。风险一般只是一种潜在的危险，而风险事件的发生使潜在的危险转化成为现实的损失。风险事件意味着风险的可能性转化成了现实性。（3）风险事件与风险因素。对于某一事件，在一定条件下，如果它是造成损失的直接原因，它就是风险事件；而在其他条件下，如果它是造成损失的间接原因，它便是风险因素。（4）风险事件发生的根源。主要有三种：1）自然现象。如地震、台风、洪水、疫病流行等。2）社会政治、经济的变动。如战争、革命、暴乱等社会政治事件，以及通货膨胀、紧缩、金融危机等经济事件。3）意外事故。由于人的疏忽过失行为，导致的损害事件。如汽车相撞、轮船倾覆，失足跌落、操作失误等。（5）事件风险也不只有负面的事件，还包括可能刺激企业发展的正面事件，如国家颁布有利于公司所在行业发展的政策。4.掌握房地产经纪业务风险控制方法房地产经纪有效的风险控制方法有4个：（1）避免风险。又称回避风险，当考虑到风险很大、可能造成的损失也很大且难以控制时，决定放弃某一计划或方案，从而避免由此可能产生的损失后果，达到回避因从事该项活动可能导致风险损失的目的。（2）预防风险。在风险发生之前，采取一切减少风险发生的频率与损失程度的具体措施，通过消除或减少风险因素来实现风险控制。（3）分散风险。采取以增加风险单位数量来提高风险的可测性，平衡风险损失，降低风险成本。人们常说的不要把鸡蛋放在一个篮子里，也就是为了分散风险。（4）抑制风险。当风险发生时或发生后，要果断采取各种防止损失的措施，把风险可能造成的损失减少到最小。抑制风险又可以划分为防损和减损。5.风险事件应急响应管理——以贝壳公司为例（1）风险事件应急响应管理涉及监管处罚。监管部门对集团、城市公司、品牌企业出现风险事件应急响应管理失当的，采取罚金、停网签、关停、特定检查、整改、约谈、行业禁入等措施。（2）风险事件界定。1）引发重大赔付事件界定。指公司有责的业务风险事件，可能引发客户投诉并导致赔付的事件。2）对业务有影响事件界定。指可能对公司内部产生重大影响，需要对现有产品、门店业务产生重大调整的事件，如新法规、政策、红头文件等。3）影响公司声誉事件界定。指媒体介入，可能影响公司声誉的事件。4）涉刑与民事案件界定。有2种：一是贝壳体系内员工作为涉诉主体的刑事案件；二是贝壳体系内公司作为涉诉主体的民事案件。5）其他业务风险事件界定。指可能影响公司正常经营或者员工人事的案件。（3）建立风险事件应对体系。见图9-1。

图9-1贝壳公司风险事件应对体系1）成立集团风险防控委员会。是平台及城市升级风险事件处理的归口管理组织。①品质部门。处理客诉及经纪人违规行为判定，并负责应对方案中所有涉及到城市、品牌、门店、经纪人的运营工作。②GR部门。对接政府、了解监管动态。③法务部门。就事件可能带来的法律风险给于专业意见。④PR部门。负责媒体对外应答。2）成立城市风险管理决策委员会。①主席。授权——赋予危机管理部门及人员履行职责所需权限；决策——审议应对处置方案，牵头进行应对，根据方案履行应对职责，并对应急处置结果负责。②常任联席成员，组成：●风险联络官-品质；●政府事务联络官-GR；●法律顾问-法务负责人；●对外发言人-PR。具体职责参见《贝壳x城市风险管理决策委员会规范》。③联席成员，组成：各具体经办人员。具体职责参见《贝壳x城市风险管理决策委员会规范》。（4）制定风险事件应对流程。贝壳业务风险事件应对流程是通过系统数据分析，建立风险控制模型。见图9-2。图9-2贝壳公司风险事件应对流程6.撰写风险控制综合报告集成上述2-5内容，形成风险控制综合报告。

2.4必备业务知识1.风险控制理论（1）多米诺骨牌理论。海因里希（H.W.Heinrich）从1920年代发生在美国的许多工业事故中发现，80％的意外事故是由于工人的不安全行为导致的，而其余的则是其它因素，如有缺陷的机械设备。基于这个事实，他提出了多米诺骨牌理论，认为损失控制应重视人为因素管理，即加强安全规章制度建设，向员工灌输安全意识，以杜绝容易导致事故的不安全行为。（2）能量破坏性释放理论。1970年代，哈顿（W.Haddon）提出了能量破坏性释放理论。他认为人员或财产损失基本上是能量的意外破坏性释放的后果，如飓风、闪电、车祸、火灾等。该理论认为，损失控制应重视机械或物的因素的管理，即为人们创造一个更为安全的物质环境。为了预防或减少意外伤害，他提出了10种控制能量破坏性释放的策略。2.风险控制（1）风险控制。指风险管理者采取各种措施和方法，消灭或减少风险事件发生的各种可能性，或者减少风险事件发生时造成的损失。企业经营过程中，总会有些事情是不能控制的，风险总是存在的。所以，必须掌握风险控制方法。（2）风险控制方法。有四种基本方法。1）风险回避。指在完成项目风险分析与评价后，如果发现项目风险发生的概率很高，考虑到风险存在和发生的可能性很高，损失也很大，又没有其他有效的对策来降低风险时，主动放弃或拒绝实施可能导致风险损失的原有项目、计划或方案，或改变项目、目标等，使其不发生或不再发展，从而避免可能产生的潜在损失。风险回避具有简单易行，全面彻底的优点，能将风险的概率降低到零，但回避风险的同时也放弃了获得收益的机会。风险回避是投资主体有意识地放弃风险行为，完全避免特定的损失风险。简单的风险回避是一种最消极的风险处理办法，因为投资者在放弃风险行为的同时，往往也放弃了潜在的目标收益。一般只有在以下情况下才会采用这种方法：①投资主体对风险极端厌恶；②存在可实现同样目标的其他方案，其风险更低；③投资主体无能力消除或转移风险；④投资主体无能力承担该风险，或承担风险得不到足够的补偿。2）损失控制。损失控制不是放弃风险，而是制定计划和采取措施降低损失的可能性或者是减少实际损失。控制的阶段包括：事前、事中和事后三个阶段。事前控制的目的主要是为了降低损失的概率，事中和事后的控制主要是为了减少实际发生的损失。3）风险转移。是指通过合同或非合同的方式将风险转嫁给另一个人或单位的一种风险处理方式。风险转移是对风险造成的损失的承担的转移，可大大降低经济主体的风险程度。风险转移的主要形式是合同和保险。①合同转移。通过签订合同，可以将部分或全部风险转移给一个或多个其他参与者。②保险转移。通过投入少量投保费，把风险转移给保险公司。保险是使用最为广泛的风险转移方式。③风险转移构成要件。对动产来说，买卖合同生效→交付=风险转移；对不动产来说，买卖合同生效→（交付）占有=风险转移。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。④房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。4）风险自留。即风险承担，如果损失发生，经济主体将以当时可利用的任何资金进行支付。风险保留包括无计划自留、有计划自我保险。