典型设备管理举例- 隋向30课件讲解

典型设备管理举例房地产经营与管理资源库主讲—隋向东目录01/给排水设备的管理与维护02/电器设备的管理与维护03/空调、通风设备的管理与维护04/供暖、燃气设备的管理与维护第一部分给排水设备的管理与维护给排水设备的管理与维护给水设备的日常运行管理（1）建立正常供水、用水管理制度。定期进行水质化验，保证水质符合国家标准。（2）防止跑、冒、滴、漏，发现阀门滴水、水龙头关不住情况应及时修理。（3）对供水管道、阀门、水表、水泵、水箱进行经常性维护和定期检查。（4）保持水箱水池清洁卫生，防止二次污染，定期进行水箱消毒工作。水箱清洗准备阶段：对水箱清洗以前必须做好以下准备工作：（1）操作人员必须持有卫生防疫部门核发的体检合格证；（2）安民告示，通知居住者；（3）安排临时排风设施，临时水源、橡皮管、打开水箱进口盖。清洗操作工程如下：（1）将待洗水箱出水阀关闭，打开底部排污阀。（2）清洗人员从进口处沿梯子至水箱底部，用百洁布将水箱四壁和底部擦洗干净，再用清水反复冲洗。（3）水箱顶部有一位监护人员，负责向水箱内送新风，防止清扫人员余氯中毒。给排水设备的管理与维护排水设备的日常运行管理排水管道的常见故障是漏水和管道堵塞，因此，日常维护工作主要是捉漏堵漏、疏通堵塞。对排水管道、阀门等进行经常性维护和定期检查。教育业主和非业主使用者不要把杂物投到下水管道，防止阻塞。下水道堵塞应及时清通。给排水设备的管理与维护水泵：日常维护有设备的擦拭、清洗，检查轴承温度，检查紧固件是否松动，加油换油等。水塔：定期清洗水塔内的淤泥，一般半年清洗一次。水箱：定期定期清洗箱底、箱壁，一般一年一次。检查四壁、箱底有无裂纹、渗漏现象。管道、阀门：管道每年涂一次防锈油，阀门每半年涂一次防绣油。巡回检查：有无重物覆盖在管线上、压住阀门井、水表井盖；管线上有无开挖和新建建筑物，室外消火栓是否破损。给水排水主要设备设施的管理给排水设备的管理与维护室内消火栓给水系统的管理与维护消火栓在使用过程中应保持清洁、干燥，防止锈蚀、碰伤或其他损坏。每半年至少进行一次全面的检查维修，检查主要包括以下内容：

(1）消火栓和消防卷盘供水闸间不应有渗漏现象。(2）消火栓内各附件应齐全良好，卷盘转动灵活；消防部件的外观无破损，涂层无脱落，箱门玻璃完好无缺。(3）报警按钮、指示灯及控制线路功能正常，无故障。(4）消火栓、供水阀门及消防卷盘等所有转动部位应定期加注润滑油。给排水设备的管理与维护自动喷水灭火系统的管理与维护

在使用自动喷水灭火系统的过程中，应对系统所用的水源和水压、消防水泵的工作情况，报警系统的工作状态及干式系统的自动充气装置的工作状态进行日常检查，保证火灾发生时系统能正常运行。

除日常检查外，还须对系统中的设施设备进行定期检查。定期检查的项目主要有：喷头的清洁情况；报警阀的状态；供水管路有无腐蚀渗漏，湿式系统管路中的水是否定期排空，并冲洗管路；消防水箱、高位水池及压力罐的工作状态；火灾探测报警装置和压力开关、水流指示器的工作状态。

自动喷水灭火系统的日常维护管理工作应由专人承担，并建立相关的管理制度。维护管理人员应熟悉自动喷水灭火系统的原理、性能和操作维护规程。给排水设备的管理与维护电器设备的管理与维护第二部分供配电系统的维护与管理主要内容包括供配电系统的接管验收、安全管理、正常运行管理、维修管理和档案管理。主要有以下几方面的内容：(1）了解管理范围内各建筑物的用电内容、供电方式、分配方案、配线方法等。(2）负责供电运行和维修的人员必须持证上岗，并配备相应的主管电气工程技术人员。(3）做好定期巡查维护和重点设备检测工作，建立24小时值班制度，做到发现故障及时排除。(4）做好日常维护，确保公共使用的照明灯、指示灯、显示灯完好。(5）停电、限电时要提前告知业主，以防意外事故发生及造成不必要的经济损失。(6）对临时施工工程和住户装修要事先制定用电管理措施，做好临时用电管理。(7）发生火灾、水灾、地震等特殊情况时，要做到及时切断电源，保证应急灯在停电状态下能正常使用。(8）严禁管理区域内乱拉、乱接供电线路。(9）积极有效地宣传安全用电、合理用电、节约用电的知识。(10）建立各项设备档案，如设备原理图、维修记录、各种设备的保修卡等。电器设备的管理与维护弱电系统的维护与管理（一）广播音响系统扬声器要定期检查，即检查其声压标准并更换有问题的扬声器，保待广播主机表面的清洁，定期进行模块性能测试，巡查传输线路的完好，发现问题及时修理，要保证应急广播及其备用电源的可靠性。（二）有线电视系统(1）对前端的避雷装置进行定期检查，防止雷击造成严重后果，检查避雷针与地线是否接触良好，接地电阻是否符合要求。(2）检查接收天线的仰角、方位角是否错位、有无变形。(3）检查设备的紧固件、接插件是否松动、锈蚀，应定期更换紧固件、接插件。(4）机房要防尘、防潮，供电系统需完善、可靠，供电电压一定要稳定。(5）对频道转换器、混台器、调制器进行检测和检查，以确保这些元器件工作正常。电器设备的管理与维护弱电系统的维护与管理(6）定期对前端输出信号进行检测，并做好记录，以掌握输出信号的变化情况。(7）前端设备应经常保持干净。(8）检查电缆是否有老化、破损、浸水、霉变的现象，对埋地电缆、光缆还要检查地下管道是否进水。（三）电话通信系统做好电话线路的日常巡查工作，保持线路的完整，巡查分配箱以使通话畅通。对设有电话站的小区和建筑物，要对交换机进行有效的管理、监视和维护，站内配置的各类配套设施和设备（包括交直流电源、市电照明、空调设备、防雷装置、接地系统和专用计算机等）的维护管理工作应与主设备同等重视。电器设备的管理与维护1日常检查（1）厅门锁闭装置；（2）轿门；（3）消防功能；（4）报警和应急功能；（5）备用电源。2季度检查对机房曳引机、减速机、制动器等主要设备进行一次全面的检查。3年度检查针对电梯运行过程的整机性能和安全设施进行的全面检查。4定期安全检查根据政府主管部门的规定，由负责电梯注册登记的有关部门或主管部门委派电梯注册或认证工程师进行的安全检查。电梯的维护与管理电器设备的管理与维护第三部分空调、通风设备的管理与维护空调机组空调机组的检查及清扫。风机盘管换热器换热器表面翅片的清洗和换热器的除垢。通风机小修和大修。空调设备的维护详见下一页。空调、通风设备的管理与维护风机盘管的维护设备名称项目周期巡视检查项目维修项目风机叶轮沾染灰尘情况，噪声清洗叶轮2次/年滴水盘滴水盘排水情况清扫防尘网和水盘2次/年管道隔热结构、自动阀的动作情况及时修理空气过滤器过滤器表面污垢情况用水清洗1次/月盘管肋片管表面的污垢情况清洗2次/年空调、通风设备的管理与维护灰尘清理通风系统的灰尘来源主要是新风、漏风、风管内的积尘以及回风从室内带出来的灰尘等，运行人员要针对灰尘来源进行清理，防止空气污染。巡回检查主要对送回风机、水泵、电动机等设备进行巡回检查。仪表检定定期检验和校正测量、控制仪表设备，保证它们测量控制准确无误。系统检修通风系统的检修主要是对风机、通风管道、风阀、风口、控制系统等设备的检查和修理，由维修人员根据具体情况进行处理。通风系统的维护空调、通风设备的管理与维护第四部分供暖、燃气设备的管理与维护供暖系统运行管理在供暖系统的运行过程中，热源处的操作人员应根据室外气温的变化进行供热调节，合理地改变流量、温度、压力等供暖参数，使供暖更合理、经济、实用。此外还应经常检查：（1）容易被冻的供暖管道、保温层及设备等。（2）电机、水泵是否正常。（3）各种仪表（压力表、温度计、流量计）是否正常灵敏。（4）系统中所有的疏水器、排气装置、各种调节及安全装置等是否正常可靠。（5）室内供暖温度和散热设备的温度是否符合规定