第7章 房地产税费- 房地产经纪 课程 房地产 经营 与管理专39课件讲解

《房地产经纪》课程江苏城乡建设职业学院第7章房地产税费房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary案例7-1房屋契税突调高税费分担纠纷消案例7-2购房未果因限购居间费用打折扣7.1房地产税费概况7.2商品房买卖税费7.3二手房买卖税费7.4房屋租赁税费7.5房屋抵押、评估、中介服务等相关税费7.6房地产交易中的税费负担7.7房地产税费案例2024/12/222学习目标与技能要求学习目标1．了解房地产税费相关知识、现行房地产税费的种类、作用和特点；2．熟悉现行房地产税费政策、具体税费项目、房地产税费构成要素；3．掌握商品房买卖、二手房买卖税费、房屋租赁税费，房屋抵押、评估、中介服务等相关税费；4.掌握房地产交易中的税费负担计算以及房地产交易税费转嫁。技能要求1.能够遵循房地产经纪职业标准相关内容；2.能够在房地产经纪业务中体现工匠精神；3．能够依据现行房地产税费政策，提供有关房地产交易活动的税费咨询；4．能够快速准确地测算房地产经纪活动中委托人所需的税费数额。2024/12/223案例导入案例7-1：房屋契税突调高税费分担纠纷消案例7-2：购房未果因限购居间费用打折扣案例讨论上述两个案例对房地产经纪人的业务有何启发？如何改进？学习任务1．调查本市现行房地产税费政策和房地产交易活动的税费标准；2．测算房地产经纪活动中委托人所需的税费数额。2024/12/2247.1房地产税费概况1.房地产税费基本概念⑴房地产税。是指直接或间接以房地产或与房地产有关经济行为为对象而征收的税。⑵房地产费。是指在房地产的开发、经营活动中所产生的税以外的其他费用。具有管理性、服务性和补偿性的特征。2.房地产费的种类房地产费主要有房地产开发活动费、房地产交易费3.房地产经纪业务涉及的具体税费项目4.房地产税费构成要素：⑴纳税人。⑵课税对象。⑶课税基础。简称税基，是课税的依据，是准确确定征税额度的计算基础。⑷税率。⑸附加、加成、减免。附加、加成、减免是对税收的一种调节措施。2024/12/2257.2商品房买卖税费1.房产税房产税是以房屋的价值为征税对象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种税。房产税一直是业内外热议的焦点，发改委支持地方进行试点和实验。⑴征税范围。房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。⑵纳税人。房产税由产权所有人缴纳。⑶计税依据。房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。⑷税率及征缴方式。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。⑸房产税的减免。在房产税征收中，并不是所有房地产都须缴纳房产税，为了发挥房产税的积极功能，国家对部分房地产做出了减免的规定。2024/12/226契税：是在土地使用权或房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。办理有关土地、房屋的权属变更登记前必须完成契税的缴纳。契税征税范围

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，应当依照规定缴纳契税。转移土地、房屋权属包括下列行为：1、国有土地使用权出让；2、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；3、房屋买卖；4、房屋赠与；5、房屋交换。2.契税2024/12/227计税依据：房屋产权转移双方当事人签订的契约价格税率及纳税方式契税实行比例税率，契税税率范围为3—5％。契税的纳税义务发生时间-为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。契税减免1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的享受免征契税优惠，但仅限于第一次购买公有住房；3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定；5、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；6、土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。2024/12/2283.土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。

（一）征税范围包括国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为2024/12/229

（二）纳税人

（三）计税依据纳税人转让房地产所取得的增值额作为计税依据。土地增值税的功能是国家对房地产增值征税。转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。土地增值税2024/12/2210土地增值税级数土地增值额税率（%）速算扣除系数1增值额未超过扣除项目金额50%的部分3002增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的405%3增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的5015%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60

35%（四）税率及计算公式：应交税额=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数土地增值税超率累进税率表2024/12/2211（五）纳税方式

土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报；

报送材料：向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

对于在建工程转让时土地增值税的纳税方式：土地增值税条例规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。土地增值税2024/12/22121、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税4、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。4.城镇土地使用税城镇土地使用税是为了促进合理使用城镇土地、适当调节城镇土地级差收入，对使用的城镇土地征收的一种税收，是我国目前在土地保有环节征收的唯一税种。5.耕地占用税是国家对占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。土地增值税的减免2024/12/22137.3二手房买卖税费1.营业税2.城市维护建设税3.教育费附加4.印花税5.个人所得税6.房地产交易手续费7.房地产产权登记费2024/12/2214纳税人税率和计税方法销售不动产的营业税率规定为5%。

在中华人民共和国国境内提供规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当缴纳营业税。

应纳税额＝营业额×税率应纳税额，以人民币计算1.营业税2024/12/2215营业税的缴纳1、营业税纳税地点：（1）纳税人转让土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。纳税人转让其他无形资产，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。（2）纳税人销售不动产，应向不动产所在地主管税务机关申报纳税。2、营业税纳税时间：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。营业税的纳税期限，分别为5日、10日、15日或者一个月营业税的缴纳2024/12/2216有关房地产的营业税政策规定

1、纳税人营业额未达到财政部规定的营业税起征点的，免征营业税。2、1999年7月29日《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》指出，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。3、2006年5月30日为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，对营业税缴纳作了更细的规定。

4、对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租金收入减按3%的税率征收营业税5、个人将不动产无偿赠与他人，不征收营业税。6、房地产开发企业及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不征收营业税。营业税2024/12/2217（一）城市维护建设税是从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。

1、纳税人凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人。2.城市维护建设税2024/12/2218

2、征收范围

城市、县城、建制镇、工矿区

3、税率：纳税人所在地在市区的，税率为7％；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1％。

4、计税依据

以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据

5、计算公式

应纳税额＝实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额×适用税率城市维护建设税2024/12/2219是为发展教育事业而征收的一种专项资金。

1、纳税人缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人（缴纳农村教育事业费附加的单位除外）。不包括外商投资企业、外国企业和外国人。房地产经营的相关税种3.教育费附加税2024/12/2220

2、计征依据和附加率教育费附加以纳税人缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计征依据，附加率为3%，与产品税、增值税、营业税同时缴纳。教育费附加=实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额×附加率

3、应纳税额的计算公式教育费附加税2024/12/2221（一）印花税简介

对经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税。它是一种兼有行为性质的凭证税，印花税具有征收范围广泛、税收负担轻、及纳税人自行完成纳税义务等特点。4.印花税2024/12/2222

1、纳税人

2、征税对象有五类：经济合同，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。中华人民共和国境内书立、领受印花税暂行条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。印花税的一般规定

印花税2024/12/2223

3、计征依据印花税根据不同征税项目，分别实行从价计征和从量计征两种征收方式。现行印花税采用比例税率和定额税率两种税率

4、税率印花税2024/12/2224

5、应纳税额的计算

按比例税率计算应纳税额的方法应纳税额＝计税金额×适用税率按定额税率计算应纳税额的方法应纳税额＝凭证数量×单位税额纳税环节应当在书立或领受时贴花。印花税一般实行就地纳税。

6、纳税环节和纳税地点印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票的缴纳办法。

7、缴纳方法印花税2024/12/2225

1、房地产经济活动中印花税征税范围及纳税人

2、税率和计税方法

印花税按所载金额万分之五贴花。计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。（三）房地产经济活动中有关印花税的缴纳房地产经济活动中印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。印花税2024/12/2226

3、减税、免税规定

房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。印花税的税收优惠对房地产管理部门与个人订立的租房合同,凡用于生活居住的，暂免贴印花。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。4、纳税地点、期限和缴纳方法印花税2024/12/2227（一）个人所得税简介

个人所得税是以个人（自然人）取得的各项应税所得为对象征收的一种税。个人所得税的纳税人是在中国境内有住所，或者虽无住所但在境内居住满一年，并从中国境内和境外取得所得的个人；以及无住所又不居住或居住不满一年，但从中国境内取得所得的个人。

个人所得税的征税对象是个人取得的应税所得。

5.个人所得税2024/12/2228（二）个人所得税中有关个人经营房地产的缴纳规定

1、个人经营房地产缴纳个人所得税的征税范围个人经营房地产缴纳个人所得税的征税范围包括财产租赁所得和财产转让所得。

2、个人经营房地产中个人所得税纳税义务人个人经营房地产的个人所得税纳税义务人是，转让和租赁房地产交易活动中的转让人和出租人。个人所得税2024/12/2229

3、个人经营房地产中个人所得税的适用税率和计税基础

财产租赁所得，财产转让所得，适用比例税率，税率为百分之二十。

财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。个人所得税2024/12/2230

4、个人经营房地产中个人所得税的有关优惠政策

个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。个人出租房屋所得暂减按10%的税率征收个人所得税。对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。个人所得税2024/12/2231房地产交易手续费是指房地产管理部门设立的房地产交易机构为房地产权利人提供交易场所，对房地产交易行为审查鉴证，办理交易手续等活动的经营服务性收费。房屋交易手续费包括房屋转让手续费和房屋租赁手续费。6.房地产交易手续费2024/12/2232交易类别计费基数收费标准收费对象新建商品房建筑面积6元/㎡收费转让方存量房建筑面积12元/㎡（每宗交易手续费超过5000元按5000元）转让双方各承担50%江苏省非住宅转让手续费标准

交易类型计费基数收费标准收费对象新建商品住房建筑面积3元/㎡转让方经济适用房建筑面积1.5元/㎡转让方存量住房建筑面积6元/㎡转让双方各承担50%房改房建筑面积3元/㎡受让方江苏省住宅转让手续费标准

房屋转让手续费2024/12/2233土地交易手续费：包括地产转让手续费和地产租赁手续费。交易类型地价总额（万元）交易手续费（元）地产转让10以下（含10）10010－20（含20）20020－50（含50）30050－100（含100）600100－500（含500）1200500－2000（含2000）25002000以上4000江苏省土地转让手续费标准土地交易手续费2024/12/2234江苏省土地租赁手续费标准交易类型地价总额（万元）交易手续费（元）地产租赁1以下（含1）301－3（含3）603－10（含10）10010－50（含50）20050以上400土地租赁手续费2024/12/2235房地产产权登记费房屋所有权登记费是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，属于行政性收费。房屋所有权登记包括所有权初始登记、变更登记、转移登记、注销登记等内容。7.房地产产权登记费2024/12/2236南京产权登记费的收费标准项目收费标准收费对象房屋产权登记费住房80元产权人住房以外其他房屋建筑面积500㎡以内每宗200元500—1000㎡的每宗300元1000—2000㎡的每宗500元2000—5000㎡的每宗800元5000㎡以上的每宗1000元产权人房屋权证工本费向共有人核发房屋所（共）有权证书时，每增加一本证书收费10元。产权人印花税每证5元产权人房地产产权登记费2024/12/22377.4房屋租赁税费1.营业税按租赁收入依5%税率计征。2.城市维护建设税按营业税额依7%税率计征。3.教育费附加按营业税额依3%的征收率计征，有的地方还开征了地方教育附加，各地不同，征收率有1%，也有1.5%。4.印花税按租赁收入千分之一贴花。5.房产税按租赁收入依12%的税率计征。6.土地使用税

=按实际占用土地的面积×依单位等级税额计算7.个人所得税地税有可能按核定征收的办法计征，从全国来看，其附征率在1%-5%之间，普遍在2%-2.5%之间。8.房屋租赁代理收费无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。以上所有税费加起来，可能占到了租金的20%左右。所以，一般个人房屋出租多逃税。2024/12/22387.5房屋抵押、评估、中介服务等相关税费1.房屋抵押应缴纳的税费⑴以产权证作抵押的房屋：①以建筑面积100平方米为界，每件收抵押登记费80元，登记面积超过100平方米的，超过部分每平方米加收登记费0.10元，最高不超过1000元；②印花税5元/本⑵在建工程抵押的房屋：每平方米0.1元，最高不超过1000元。2024/12/2239房地产价格评估费是房地产价格评估机构接受委托进行土地和房屋财产价格评估而收取的报酬。土地价格评估的收费标准，一般宗地价格采取差额定率累进计费，即按照土地价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。房地产评估收费标准

标的总额（万元）累进计费率（%）100以下（含100）0.42100以上至500（含500）0.3500以上至2000（含2000）0.122000以上至5000（含5000）0.065000以上0.0122.房地产评估收费2024/12/2240房地产中介服务费是指具有资质依法设立的房地产中介服务机构接受当事人委托，提供房地产咨询、房地产经纪、房地产评估等服务所收取的经营性收费房地产中介服务收费由房地产中介服务机构向委托方收取。

3.房地产中介服务费2024/12/2241房地产成交价格累进基准费率浮动幅度50万元及以下1%±25%50万元至100万元（含）0.7%100万元至200万元（含）0.4%200万元以上0.25%南京房地产买卖代理服务收费费率表

3.房地产中介服务费2024/12/2242公证处受理公证后，向申请人提供证明以及办理其它公证服务的，按各省公布的公证收费标准收取公证费公证服务费的缴纳人为申请人公证人，公证服务实行计件收费和按标的额比例收费。4.公证费2024/12/2243税种计税依据税率营业税销售收入税率5%城建税、教育附加营业税城建税纳税人所在地在市区的，税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%;教育费附加率为3%印花税合同金额0.05%交易手续费建筑面积住宅3元/㎡非住宅6元/㎡销售代理服务费(若委托销售)具体收费由中介机构与委托方协商确定7.6房地产交易中的税费负担2024/12/22441.商品房交易税费负担——出售方主要税费负担表购买方主要税费负担表税种计税依据房屋类型税率个人单位契税合同金额非住宅3%3%非普通住宅3%普通住宅1.5%印花税合同金额0.05%交易手续费合同金额住宅3元/平方米非普通住宅6元/平方米非住宅6元/平方米注册登记费产权登记费套住宅产权登记费80元/户件非住宅每件550元权证工本费本向一个以上权利人发放时，每加一本权证，工本费10元/本权证印花税本权证印花税5元/本商品房交易税费负担——购买方主要税费负担2024/12/2245税费名称税费率收款单位印花税0.05%农税中心契税普通住宅1.50%；非普通住宅应该为3%交易手续费住宅：人民币3元/平方米房管局非住宅及非普通住宅：人民币6元/平方米土地出让金（划拨土地的房地产转让须补缴，如房改房上市等）土地等级对应的出让金缴纳标准×分摊的土地面积×年期修正系数（具体参见附表后面）农税中心产权登记及工本费住宅：80元＋5元（产权印花税）/本房管局非住宅：按面积A：A≦500，200元；500﹤A≦1000，300元；1000﹤A≦2000，500元；2000﹤A≦5000，800元；A﹥5000，1000元；另收产权印花税5元/本共有权工本费10元/本他项权工本费（有抵押的）10元＋5元（产权印花税）/本地产交易手续费住宅交易一般为：50元（具体参前表）土管局评估费（若抵押贷款）100万以下部分0.42%，100以上至500部分0.3%，500以上至2000部分0.42%评估公司保险费（若公积金贷款需要缴纳）房价×保险费率×年数保险公司中介服务费（分档累进）50万以下1%（浮动范围±25%）中介公司50-100万0.7%（浮动范围±25%）100-200万0.4%（浮动范围±25%）200万以上0.25%（浮动范围±25%）2.二手房交易购买方税费负担2024/12/22税费名称税费率收款单位印花税0.05%农税中心交易手续费住宅：人民币3元/平方米房管局非住宅及非普通住宅：人民币6元/平方米地产交易手续费住宅交易一般为：50元，（具体参见前表）土管局营业税及附加（也称综合税，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加）五年以内住宅：售价×5.6%农税中心非住宅及五年以上非普通住宅：（出售价－购入价）×5.6%个人所得税不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按总价×1%农税中心(转让收入-财产原值-合理费用)×20%土地增值税非住宅：（转让收入-扣除项目金额）×四级累进税率农税中心非普通住宅：居住未满3年（转让收入-扣除项目金额）×四级累进税率；居住满3年（含），未满5年，减半征收；居住满5年（含），免征。中介服务费（分档累进）50万以下1%（浮动范围±25%）中介公司50-100万0.7%（浮动范围±25%）100-200万0.4%（浮动范围±25%）200万以上0.25%（浮动范围±25%）二手房交易出售方税费负担表房地产交易税费转嫁房地产交易税费转嫁是指房地产交易过程中，纳税人将应由自己负担的税费转嫁给交易对方的一种现象。税费转嫁可能有两种情况：顺转和逆转。房地产买卖、租赁环节的税收，一般会较多地发生顺转，即税费负担转给购房人和承租人。3.房地产交易税费转嫁2024/12/22487.7房地产税费案例1.房地产税收案例案例1：王伟准备购买市中心某楼盘的新建商品房，经询问该套房总价为110万元、面积为98平方米，他需要缴纳的税收有哪些，共需要缴纳多少税额？2.房地产交易收费案例案例2：小谭2008年1月在南京购得一套二手房屋，房屋面积为141平方米，购入价格为148万元，首付房款30%，其他以商业贷款支付，办理商业贷款银行要求放贷前进行房屋抵押价值评估。经委托一家估价公司评估，评估出该房屋抵押价值为150万元，请问需支付多少评估费，由谁缴纳？2024/12/2249房地产税收案例

【案例1】王志准备购买市中心某楼盘的新建商品房，经询问该套房总价为100万元、面积为98平方米，他需要缴纳的税收有哪些，共需要缴纳多少税额？房地产税收案例2024/12/2250【案例2】张庆在某市有两套住宅，因急需资金，现准备向李女士转让一套住了6年、属于市区范围内的总面积在230平方米的公寓，在转让时能提供原购房发票，发票所载原购房价格为150万元（含装修价格），转让价为230万元，评估价也是230万元，双方都想知道分别要缴纳的税收是多少。能提供购房发票的，扣除项目金额为：购房发票金额×（1+5%×年限）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税）+购房时缴纳的契税+其他允许扣除金额

年限=实际拥有房地产累计月份÷12土地增值税房地产税收案例2024/12/2251【案例3】张某欲出租自己的住宅，现咨询出租房屋需要缴纳哪些税？

【案例4】杜伟打算将其所有的一套面积为70平方米评估价格为50万元的房产赠与他的哥哥，现委托中介公司小林帮其代为办理，房屋赠与是否需要缴纳房地产税收，以及缴纳多少请求小林提供