电力建设总公司调试研究综合楼可行性研究报告

6 6 6 6 6 6 6 7 7 9 20 20 20 25 25 25 28 30 31 33 33 35 37 37 38 38 39 39 40 41 42 42 43 45 45 54 54 55 55 55 55 56 56 57 57 58 58 59 60 60 62 62 63 63 63 63 64 66 66 67 68 68 某电力建设总公司调试研究综合楼某西冶项目管理投资咨询有限公司根据国家对可行性研究阶段工作范围和深度的要求，本报告对某生态区，附近有兴庆、长乐两座公园，还有浐灞两河优美水景的交辉相映，周边环境在不久的将来是最佳的商业、办公区域。该项目宗地地势平坦，原有构筑物已拆除，具备三通一平。没有需要保留的文物医院、商场、邮政、交通等基础设施及市政设施非常完善；周边社区本项目主要包括前期工程、基础工程、主体建筑、安装工程、室内外装修工程、公共配套工程等，施工顺序的安排既考虑空间顺序，又要考虑各工种之间的顺序，严格执行建筑行业的设计和施工规范，12cc%第二章可行性研究的思路与框架2.1项目可行性研究的基本原则2.2可行性研究报告的编制依据2.3可行性研究要解决的关键问题体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面力，在计算项目投资收益率、内部收益率、投资回收期等相关财务指现场走访并向相关人员了解情况市场调研与预测项目投资估算与融资方式项目营销方案项目进度安排项目财务评价及不确定性分析结论及建议第三章项目建设的基本条件分析3.1项目规划概况主要建筑系统及建筑材料:3.2项目区位及用地有兴庆、长乐两座公园，还有浐灞两河优美水景的交辉相映，周边环境在不久的将来是最佳的商业、办公区域。该项目宗地南北长构筑物已拆除，具备三通一平，没有需要保留的文物等设施，无不良）：）：3.3项目周边设施分析气、通讯、教育、医院、商场、邮政、交通等基础设施及市政设施非了白马世纪广场、某商贸中心、时丹达服装城、丹尼尔世纪广场、新力。与此相对应的金花南路一带，立丰购物广场也将展示MALL在某地区的全新内涵，沃尔玛、时代华纳等世界级名品的入驻，给这一蓄所，如中国光大银行长乐西路储蓄所、建设银行胡家庙支行、工商综上所述，该项目宗地地理位置较好，未来增值潜力具大，自然3.4施工单位公司简介改组为某（某）电力建设集团公司。历经五十多年的艰苦创业和蓬勃专业工程施工全资子公司、近十个控（参）股公司和直属单位、员工房屋建筑施工总承包一级资质、调试甲级、监理甲级资质，以及国家监理、咨询、技术服务的所有在建工程进度正点、安全良好、质量优使“某电建”响彻国内，叫响国际。承建的深圳妈湾电厂工程、齐鲁程质量银奖；某渭河电厂二、三期、某宝鸡第二发电厂、某户县第二近十多年来，公司立足国内，瞄准国际，合纵连横，全面进军国主要有伊朗阿拉克电站，伊拉克巴格达东电厂，印度加尔各答西亚莫加克托电厂、苏娜拉亚电厂、南望电厂，越南汪秘电厂以及刚果（布）输变电项目，工程质量、管理、进度均创造了所在国一流水平，得到了中外各方的高度赞誉，提升中国电力建设形象的同时，树近年来，公司注重科学管理，实施全面创新，整合并通过了国内明单位标兵”、某省“守合同、重信用”单位、某省重点工程立功竞建设优秀施工企业、某省电力公司综合先进、“四好”领导班子、党第四章市场分析与项目定位4.1某房地产投资环境现状和总体发展趋势律、法规日益完善，物业管理逐步规范，将某的房地产市场逐步推上了一个良性、健康地发展轨道，伴随着宏观经济的持续走好，某的房2002年是西部大开发走向深入的一年，在时在产业结构调整、固定资产投资、旅游、对外贸易等方面都取得了相应获得提高，居民收入稳步增长，消费领域逐渐扩大，消费方式也2002年伴随着政府各项宏观调控政策平稳持续改善，某房地产业的发展也渐入佳境。二手房市场开放、土地市新阶段，各级市场交投活跃，土地市场供给充足，交易已经开始实行开放后目前对新商品房市场的影响已经有所显现，在商品房开发方楼盘可以看出：开发商在产品定位、建筑设计、销售策略等方面均对2003年在政府宏观政策的引导以及市场的谓之“金融年”的称号，而这种来自土地与金融市场的变革仍处于不断深入的演变之中。8.31之后的房地产市2005年的某楼市仍然伴随着来自政策面的着房地产市场格局的不断完善以及市场规范制度对市场的不断引导2006年，某房地产市场销售量较去年同比地产项目提出了具体的户型面积比例，每个城市的套型建筑面积90总面积的70%以上。并将全额征收营业税的时间由购买住房不足2年2007年以来，某商品房销售量和价格都是调的现象，在这种情况下，某房地产市场的发展却相对比较平稳，价2008年，某市房地产市场成交量一直处于在不断推出，供应持续增长，买卖双方角色互换，自住需求成为市场在某楼市旧有格局中，南北发展势如破竹，高新区一马当先，曲江、经开区异军突起，只有东西楼市显得矜持、内敛，发展较缓。因住宅的销售量也是迅速增长，近两年的增速都在40%以上。很显然这康复路、轻工、义乌商城已经成了某对外的贸易平台，可以这么讲：“大到家电，小到针线”应有尽有。某市民衣食住行等物品的流散地，货样齐全、价格便宜，是某地区首屈一指的服装、生活用品批发市场，多少年来商贾云集，繁华依然。城东的商业地产也是水涨船特别——军工产业，因此也就不需要相应的写字楼。虽然如此，城东一枝独秀，说明城东对写字楼还是有需求的。城东的别墅也很少，仅傍水，或是建设在高尔夫球场、原始森林等优美的风景区，对自然环度要求越来越高，开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将主4.2某市酒店的市场分析巨大的旅游资源为某的旅游业带来丰厚利润的同时，也为某的酒店（1）某酒店的规模数量家二星级及以下酒店。调查还显示，某目前五星级酒店客房总数为（2）某酒店的星级分布据某房地产信息网统计数据显示，目前某五星级、四星级、三星（3）某酒店的分布与经营状况①酒店的布局在各个城区之间不平衡，这表现在城内、城南和城东分布十分不平衡。②酒店的入住率受旅游季节变动的影响非常明风。③酒店所处的位置对酒店的入住率影响巨大，位置好的酒店无直上不去。④准三星级以上的酒店其经营状况整体上要好于低档次来越激烈，整个酒店市场让他们开始产生忧虑；但另一方面，一些酒竞争越来越激烈，但仍有不少酒店在这种激烈的竞争态势中从容获更符合客户心意，谁就可能获得更大的市场。相反，那些固步自封，同酒店之间则由于地理位置和经营方式的差异而使得其入住率出现（4）某市酒店客源特征分析某酒店接待的客户主要是以散客为主，占入住客人的35%；其次这些准客户提供更好的商务条件从而在众多的酒店中抢占有限的客确的区分，从企业老板、个体老板、政府官员、公司经理、职业白领酒店时都希望该地区交通方便、四通八达，去哪里都方便；同时购物方便，随时选择一些特色物品，留作旅游纪念。对于商务人士的下榻选择，一般是也都是选择商业发达、交通便利、附近有银行、邮政等4.3项目商业市场分析某曾是闻名于世的古都和经济贸易中心，作为古丝绸之路的起以改善人居环境、完善城市功能、健全服务体系、提高生活质量为目在某，具有十几年商业底蕴的康复路、轻工一线，是某地区极负了白马世纪广场、某商贸中心、时丹达服装城、丹尼尔世纪广场、新力。与此相对应的金花南路一带，立丰购物广场也将展示MALL在某地区的全新内涵，沃尔玛、时代华纳等世界级名品的入驻，给这一4.4某写字楼市场分析高科广场、华晶商务广场、创业广场、企业壹号公园、海星城市广场4.5本项目市场可行性分析某市近期建设规划安排建设两条地铁线路，即火车北客站至韦场，多彩新天地购物广场，长乐西路饮料副食品批发市场，新合作西综上所述，本项目在依托某港、大型商场、客运中心和巨大的产4.6本项目目标客户定位及价格定位位置、规模等条件）情况的了解，本案的市场潜在目标客户，按机构设计创作型企业服务于本区域的企业外地驻西安的分支机构其他高速发展的新兴行业的企业派企业（国有或股份制企业、准上市公司机构、其它性质和行业的企业。如：传媒公司、外贸、保险、银行、新闻机构等）是主力客户，设计创作型企业（如工业设计、建筑等）及服务于本区域的企业为补某的小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用招待所，用于办公、休息及接待客户。随着科技发展和计算器网络的普共性需求型：是用来满足消费者出于基本生理、生活、沟通方面的需求，也不会因消费者的收入差异而对这业态有本质上不水／饮料、报刊、面包、ATM等。商品／服务。这类业态的商品／服务对消费者而言完全不是必需的，是由于冲动而产生的购买，对“快速便捷”完成购买过程的要求较另第五章项目总体规划方案5.1项目规划设计思想优美的居住生活空间，创造一个集商业、办公、观赏、酒店于一体的造的物质环境：远处的山峦被遮挡，清新的空气被污染，原野的植被节能、环保、可持续利用的思想支配下，从建筑、结构及材料方面入5.2在整体设计中主要遵循的原则（4）环境设计突出大尺度与小尺度相结合的效果，形成绿地景5.3项目总体规划佳。在这块比较规则的规划用地内，宜建立控制轴线，以标志小区建衬”就是这个道理。根据此基本概念，沿景观动态轴线配置形态相似5.4项目专业设计涂料，公建局部饰以石材。住宅选用塑钢窗框，中空玻璃；公建选用标准层电梯厅为铺地砖地面、踢脚，水性环保涂料墙、顶；户内为水泥石屑地坪，混合沙浆粉刷墙、顶。餐厅、厨房选用水性抗菌内墙涂料。卧室为木地板地面，其余部位选用防滑弹性彩色橡胶地砖。商业室外环境：主要道路用彩色压模混凝土，人行道、庭园步道等采建筑外围护结构采用加气混凝土或多孔空心砖，内保温措施为水头的条件下）利用市政供水压力直接供水，大量节约用电量。合理顶水箱均采用能及时报警的溢流措施。节约用水、减少排污、节能环按照国务院“热改”精神，本项目采用集中采暖的系统形式，采变压器及高低压配电柜，均采用高效率、低能耗产品。本工程公流器，或低温低能耗镇流器，既可提高功率，又可降低能耗。居住建本工程消防用电设备（消防控制中心、消防电梯、消防水泵和自弱电系统，包括电话通信、网络信息、安保等，委托相关资质单天然气由城市供气管网供应，东西两部分的天然气管网独立设(约5000Pa)送锅炉房供锅炉燃烧用；经低压调压站调压后的天然气供居民使用。的天然气管道一律埋地敷设。天然气管道设计符合散热器采暖，采暖管道暗敷；地下汽车库设有通风排烟系统。商场等信管线、天然气管线、共同沟、雨水管、污水管。电力电缆与电信管北侧的原则布置。管线之间遇到矛盾时，应按下列原则布置；临时管避让永久管线；小管线避让大管线；压力管线避让重力自流管线；可5.5项目消防安全管理范设计，坚决杜绝为了眼前利益，而未进行防火分隔，导致防火分区过大；电气线路不穿阻燃管，乱敷乱接；疏散通道过窄，疏散距离过长，安全出口过少，消防设施不完善，消防栓数量少；配备的灭火器材型号不对；室内外消防水源不足；室外没有消防通道，消防车无法强化管理人员消防安全意识和防火管理，健全消防组织防火制施工，违章用电用火，违章焊接、切割，不会使用灭火器材等现象发第六章项目总体建设方案6.1项目组织机构设置及岗位分析总经理负责，事业部下设部长办公室、策划部门、投融部门、工程部门、营销部门、财务部门等相关机构（图6.1各部门在事业部主任的统一管理和协调下，各行其职、相互协调，共同为有效开展项目的运作而努力。事业部主任及下属各部门的岗位职责如下表6.1-6.6„„„„职责表述：组织制定项目开发计划，经项目会议和项目批职责表述：主持项目日常各项管理工作职责表述：负责项目营销和工程方面的全局工作职责表述：负责处理项目重大突发事件任事后对解决过程进行总结，向项目进行汇报务解决项目特殊事件和重大突发事件的临时授权对下属各部门计划执行结果考核奖惩有决策权对阶段性策划活动方案和费用预算有决策权工根据本项目开发计划，估计所需的款项支出，编制本单位对项目开发计划的执行进行监督，并加以控制职责表述：负责项目的对外接待合作，监督执行费用接待标准工作任务工将本单位工作、按所属人员的能力，予以合理分派，促进任运用有效领导方法，激励所属人员的士气，提高工作效率责工作任有计划地培养训练所属人员，并随时给予机会教育以提高务责任按期公布项目对绩效考核结果的处理意见务责任务对部门计划执行结果考核奖惩有建议权任组织新项目建筑方案、施工方案等的审核工作务职责表述：组织编制项目施工计划开发计划以及各开发项目职责表述：主持项目工程施工日常管理工作任在得到主任授权下，负责处理项目施工过程中的解决项目营销工作中特殊事件和重大突发事件的临时授权对部门计划执行结果考核奖惩有决策权职责表述：参与项目的规划设计和方案设计参与重大设计方案、重大设计变更方案的论证会，评工作参与项目和规划设计院单位的沟通协商工作任参与审核设计方案通知书、项目设计条件、项目勘查务对部门计划执行结果考核奖惩有建议权职责表述：参与项目的规划设计和方案设计参与重大设计方案、重大设计变更方案的论证会，评工参与项目和规划设计院单位的沟通协商工作任参与审核设计方案通知书、项目设计条件、项目勘查务根据项目组织结构调整、部门职责的重新分配及业务工作任务职责表述：依据项目开发计划，配合项目总目标，制定本项目对部门工作计划的执行进行监督，并加以控制职责表述：督导所属营业人员进行人员推销活动，实现具体项职责表述：负责项目的销售全面工作作务对部门计划执行结果考核奖惩有建议权职责表述：参与项目开发前期设计工作，负责与设计院的具体与设计院进行技术方面的沟通工作，参与方案论职责表述：负责工程具体施工计划安排任务职责表述：负责施工现场的管理工作职责表述：按项目开发计划，提出年度财务计划，作为资金运职责表述：提出财务、会计及预算等制度，并负责其施行时有工作任务监督项目财务、会计制度的实施状况职责表述：按项目年度财务计划，办理有关银行借款及往来事项6.2项目进度安排的措施与搭接，以确保施工连续地、有节奏地进行，从而提高施工效率，同6.3项目实施进度计划进度计划进度计划12346名称前期工程基础工程主体结构工程装饰公共配套工程第七章销售计划及收入测算7.1项目的营销策略与发展较为迅速的主要是北京、上海、广州、深圳等地相比，某阶段，户外媒体亮相，造势活动全城展开，使得全城皆知，吸引目标客户群的关注；在营销启动阶段，主要通过应用媒体、创新媒体，以启动促销活动；在品牌营销阶段，主流媒体宣传，总体形象打包，打上的营销策划公司，从市场定位、景观规划、建筑设计到营销策划进行专业化的设计，并进行详细论证，力求最大发挥优势，保证项目整缺点，所以在促销过程中，为了以最小的成本投入，获取最大的经济7.2项目收入估算层的写字楼也用于出租、6-18层的酒店也只能用于租售。因此本项本项目招待所收入是参照某市目前已经建成并投入运营的三星级酒店的收入来估算的，下表8.1是某市部分三星级酒店收入调查社会路南大街南大街过调查得知，项目附近的新兴地产的商铺租金大致为300/m2,某羊毛为300/m2。在这几个调查的商铺中，某羊毛城离项目最近，可比性98*8+80*12*129/10000+31*12*180/10000=80第八章投资估算及资金筹措8.1本项目总投资估算项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、基础设施费、室外工程费、公建配套设施费、不可预过程中发生的各项费用，主要包括销售机构的折旧费、修理费、物料1 470.11412.77 8.2项目资金筹措8.3项目运营期间经营成本估算参照某市三星级酒店标准，本项目按保安人员六名，待遇为被套、牙刷、香皂等易损耗品，根据对某市三星级酒店的调查我们取第九章财务评价及风险分析9.1财务评价响，比如未来经济形势、某城市规划、客流量的变化、营业收入的变化、日常维护费用、人员工资待遇等等，计算期越长，数据将越缺乏项目盈利能力分析的主要目标包括所得税前和所得税后的项目财务内部收益率系指能使项目计算期内净现金流量现值累计等123456可以看出财务内部收益率大于行业基准收益率（所得税前取9.2项目敏感性分析敏感性是指影响整体方案的因素中一个或几个估计值发生变化时，引起整体方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。目可能的主要影响因素有：销售收入、经营成本。为了更好的考察这>20009.3项目风险分析技术组织、资金使用）过程控制以及日常管理等活动而变化。一处项施工企业的财务风险普遍较小。但是随着建筑市场的不断发展，金的额外沉淀量，加大了施工企业的财务风险。另外，施工企业生产产品的独特性（单位产品价值高、生产周期长等）决定了履约保证金在项目的投标、施工管理、竣工决算等整个项目的运作过程中，险种类。在实际的操作过程中减少风险开支，降低风险系数，提高项险目标，加强项目施工管理，提高工作效率，同时控制风险的产生和2.本项目的投资回收主要靠酒店的后期经营，由于其专业性较强，经营风险较大，因此我们认为本项目的投资风险较大。建议引对较低，因此，要加大宣传力度，重点宣传项目的主题和特色，弱化附表1营业收入、营业税金及附加估算表计算期序号项目745.34745.34709.85979.50745.34709.85979.50122649.08709.852649.08709.85979.50803.08784.00招待所收入商铺租金收入写字楼的收入停车场收入地下停车位收入93.2593.2597.8793.2597.87车位管理收入营业税金与附加城市维护建设税7%教育费附加3%续上表营业收入、营业税金及附加估算表计算期22054.302054.302054.302054.302054.302156.062156.06821.74821.74673附表2利润及利润分配表序号计算期1营业收入2营业税金及附加3总成本费用4利润总额56净利润续上表利润及利润分配表计算期附表3序号122.1.12.1.22.1.32.1.62.2.12.2.22.2.33456现金流入营业收入现金流出建设投资前期工程费建安工程基础设施及公建配套费不可预见费经营成本管理费用销售费用财务费用营运税金及附加所得税所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量985.51928.68247.06470.11211.5128.23-985.51-985.51-985.51-1629.837132.326926.896609.63317.26205.4365.88-7132.32-8117.83-7132.32-8762.162649.082649.08986.87287.10554.072216.28-5901.55-7099.94758.53287.10368.85-4426.15-5993.39计算期758.53287.10368.85-2950.75-4886.84785.41287.10390.66-1388.12-3714.88续上表现金流量表计算期2054.302054.30813.642054.302054.30813.642054.302054.30813.642054.302054.30813.642156.062156.06843.282054.302054.30813.642054.302054.30813.642054.302054.30813.642156.062156.06843.28287.10287.10287.10287.10287.10287.10287.10287.10287.10287.10287.10287.10287.10413.558170.793454.31413.55413.558170.793454.31413.556516.582213.65413.559825.004694.97437.599801.84413.557176.28413.555935.62437.437.598489.06序号123456现金流入营业收入现金流出建设投资前期工程费建安工程基础设施及公建配套费不可预见费经营成本管理费用销售费用财务费用营运税金及附加所得税所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量计算期22