危改房地产开发项目可行性研究报告

bb1b 2b 1b某某门外南街危改项目地处于东二环沿线，项目位置项目位置2b产开发有限公司进行某某门外南街危改项目申3b4b5bA、BC、D建筑编号A1、A2A3A678A5、A9、A10B1B2、B3、B5B6AD1、AD2、BDD1D2D3D4D5D6D8规划内容写字楼会所住宅幼儿园底商地下公寓底商地下住宅底商地下地上地下地上地下地上地下地上地下地下车库（1518个车位）非配套商业回迁办公及住宅回迁骨科医院CD地下车库（130个车位）回迁住宅（首层配套商业和办公）回迁住宅（局部为商业和物业用房）回迁住宅（局部为办公及物业用房）非配套商业回迁小学教学楼市政站DD地下车库（618个车位）建筑面积47479631230610299942594`2690834533644247204973449710921640448736240091045919474860346630230006b7b居住质量有了明显改善。而项目用地内原住宅王歧山指示要加快该项目的建设，尽快解决危-两带－多中心”的新城市空间格局，“东二环交通商务区”在这样的机遇和背景下形成了，该区域成为二环以内除长安街、金位于东二环沿线地区，原为具较长历史的企事项目不但可以提高居民居住条件、改善区域环境，而且作为“东二环交通商务区”的辐射地带，项目的建设弥补了周边区域内没地标性的建筑复合群。项目的建设将取得社会8b9b未考虑房地产价格和物价总水平在项目开发、b说明某某市整体经济形势运行良好；第二、三产业7000600050003000200020067720.320024330.420013710.520046060.320056814.520035023.890008000GDGD亿元40000b025000250002000002001年2002年2003年200人均可支配收入人均可支配收入增长率人均消费性支出人均消费性支出增长率消费价格指数（CPI）趋于平稳下降，反映出社会通货膨胀水平较b极探索首都中心城区现代化建设的发展之路，城市面貌有了很大变化，城区功能日渐明确和完善，投资环境日趋优化，正在形成“一场两区”的经济格局。即以前门大街老字号传统商业文化街、祈年殿大街服务业一条街、崇外大街现代商务街和大“龙潭湖体育产业园区”和以永外百荣世贸商城为龙头的“永外现代商贸园区”两个功能区。形成了集现代商贸、文化、旅有的悠久历史文脉、丰富的文化旅游资源及政基础设施建设和城市环境整治力度，进一步转变《某某市崇文区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要b障，还有明确的产业导向为支撑，加快文化旅b2006年某某市房地产市场运行状况总体化。房地产投资增速出现回落，商品房市场居民居住问题，土地供应的增加，尤其是住宅b须调整规划，从而减少了市场的供应量；而商行，尤其是商品住宅价格，反映出房地产市场住宅空置率b存在，全市经济可望继续在一个较高的平台上延伸年商品住宅供应大幅减少；第二，近两年商品住房建设用地供应过少，而“8.31”某许多普通商品住宅项目不仅在短时间完成了b），123546787%6%9顺义区通州区怀柔区房山区平谷区密云县9%b将在一定程度上增加普通商品住宅的需求量。众多年民改善居住条件的市场需求依然旺盛。另外，奥运会调整、营业税免征期限的延长、首付款的提高该政策的出台，使得部分公寓项目受规划变更贷款首付款比例的提高以及贷款利息的再次提高，抑制了定的限制，影响了部分外籍购房者的需求；第三，公寓价对于居住自用型的消费群体，国家出台的各种b对政策的变化较为敏感，受宏观政策的影响较大。市公寓市场总体供需下降，但其价格依旧高涨地供应的减少，加大了开发商的预期。公寓建有所减少，但下降幅度不会太大。新增公寓市济平稳快速增长，越来越多的开发商对某某房地产外资企业越来越多，对于办公场所的空间需b记地址是民用住宅的企业办理营业执照，此“住宅年写字楼供应量大幅增加的情况下，其租售价格仍字楼项目的档次、配套设施方面等都有一定程度的这些商业项目大多依托周边聚集的住宅项目场的宏观调控，使得众多投资者将目光纷纷投向了置状态。究其原因，主要有以下四点：首先，某某商商，而作为需求方的零售商在短期内开店扩张计划未b度，因此造成阶段的供需失调，导致了一定面积商计时未考虑不同业态零售商的硬件需求特征，再为优越可能零售商也无法接受，因此就造成求的变动及更多竞争者的加入，使得诸多无法运的临近，商业房地产市场供应逐步到位，或某某市商业环境的发展改善及奥运经济的带动多开业项目招商不利、经营惨淡，投资者对销售价格不会出现大幅攀升。从供应结构来合性商业和区域商业中心发展。另外，随着b近年来，崇文区城市面貌有了很大变化，城区日趋优化。随着城市建设的发展，崇文区开发界中心、宝鼎广场、某某新世界太华公寓、幸金鱼池危改小区、忠实里小区等。近三年来，较大的商品住宅项目，如：国瑞城、本家润园（公寓,商业,写字楼,车库）等。近三年来，崇文区的商品房建设则较为单一，呈与某某市城区整体房地产市场相比，崇文区的项目大部但是，随着近两年某某房地产市场的进一步发展，崇大街地区的住宅项目多数为9000-11000元/平方米在合理价位支持下，本区域的商品住宅保持良好的销方面，崇文区的地域范围较小，新盘不多，规模也着崇文区城市化建设步伐的加快，使得商品住宅的近两年二环内不再新批商品住宅用地，进一步减少b371目此可以看出，目前崇文区的房地产开发仍以局。首先是某某门内大街周边区域，由于其区位、开发建设为主体，商业店辅，写字楼的开发b批住宅用地。另外，由于崇文区的办公氛围并不浓不会有很大的改变。总之，从崇文区今后商品房开有很大的变化，仍然呈现供应总量相对较少，以住从崇文区整体房地产市场的销售情况来看，总体较好，但具体到各物业类其销售情况也不太一致。特别是住宅项目，成熟、市政配套齐全、价格较为合理等优势生活配套及适中的价格，是该区域住宅需求前住宅主要供应地区。项目位于某某门地区，近三 建筑面积1住宅,商业,234住宅,商业536住宅,办公,商业,地下车库3789住宅，写字2#楼(部分)、3#楼、4号住宅,商业b差别，以及进入市场的时机选择不同。从整体统计对较合理，另外由于二环内新增住宅供应量的日渐123456789域的房价还有一定的上涨空间；从本区域内住b供应，其标准与普通住宅区分较为模糊，一般中心较近，住宅项目价格较快，多数开发商选123456b使得价格快速上涨。随着土地供应政策的稳定，某某路周边土地将分批进入市场，将在一定程度上增加公寓供应量，缓解目前供不应求区域写字楼供应量较大，且交通等基础条件12-3500米路北4b56于中小公司具有较大的吸引力。紧邻的“东二环交区域内写字楼市场的发展带来了良机。同时，该地该地区写字楼出租项目较多，出售项目较少，销售价格范围为9800-16500元/平方米，项目间价格相差较大，这主要是由项目本的。虽然该区域写字楼需求量有所增加，但这些需的项目中。而落成期早，硬件相对较落后，位置较对商业房地产影响比较大的因素依次是商业繁市规划、人口状况、基础设施状况和环境状况中心区域，区位条件优越；另外，该区域交通平方米。从项目来看，商业多为住宅或者写字楼项布情况看，多分布在某某门内大街，以及崇外大街b1234号5区6789侧b地区的供应总量相对较少，使得市场需求呈现价为铭城大厦（位于花市枣苑）12000元/平方米，最高预售价格为新景家园45000入市场的时机选择不同。商业房地产价格有从崇文东以及从某某门由东向西价格降低的趋势，某某门环双井，商业氛围又逐渐浓厚，到富力城商业房地域住宅的价格相对较合理，随着整体商业环境的改本项目主要是住宅兼部分商业物业，根据区位条件相似、项目类型相同原则，城市绿化带园林。“空中私家花园”设计，双层地b越，更有利于商业发展，但是华城位于二环内，整禁系统。同时，在项目的细节处理上，开发商尔原装进口暖气片、德国原装进口旭格外窗、计，小区内引入宽带网、纯净水入户。个别户的不同需求将其装修成儿童室、家庭室、储物最近地生活消费休闲集中。周边分布有数百家企业政府加大对旅游、娱乐、观光、体育、休闲等行业量正在逐年递增，势必为这里的商业繁荣带来新的于大型百货、超市、电器、家居用品、服装、餐饮b环境还有待于改善；就商业项目而言，本项目纯居住区和综合配套区。处在国贸、建国门、丰富的高档配套底商，形成“本家风情街”，满足两处保留市级古建筑。项目通过水循环溴化锂直燃香港著名的设计公司设计，某某崇文新世界房交用、公用地面以石材装饰、每单元两部电梯，作为总建筑规模250万平方米的新保安配置完全妥帖，并有充足的地下停车场，新世界太华公寓的现代商业及会所。项目周边名景点；某某新世界商场、金伦大厦、崇文门b大街两侧发展比较成熟，而且配套更为齐全，街区，依托成熟的社区氛围发展将更加快速，利，随着二环内住宅项目日渐减少，更增加了区，相关配套比较完善；加之该项目本身商业对住宅项目而言，机会就是二环内不再新增住越来越少；对商业项目而言，随着整体及区域经济环境的改进，该地区的区位优势将越来越明显；好展，一个很好的例子是富力城，该区域正处于发展b这种优势将逐步显现，商务氛围也将逐步提b单体商业中心组成，有利于营造良好的商业氛围式——情景商街，以浓郁的现代风格的建筑外观化氛围；三、商业模式：参考美国独门精品店韵律感与节奏感。其园林运用了大地艺术的表现形式，以肌理的造型绿地，将营造的绿地犹如繁星点缀在园林当中b在空间布局上回归传统，体现亚洲价值取向。错落有致计，使全部居室都有充分的通风与采光。两栋联体览无余。在外观设计上，庄重典雅，产生中西文化人群的品味内涵。在户型设计上，项目依循国际前在立面设计上，力求体现高效、稳重的建筑形象。着至关重要的影响。结合人行及车行路线的设计，色的皇冠状玻璃体以削弱裙房的沉重感。另外，本外大型商业集团、连锁门店，配套底商的客户定位型：第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构寓的主要目的是看中了其增值潜力；第二类客户为养老这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于100平方型。除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以住宅方面，CBD板块发展日趋升温，但其自身又没有充足的可供开发用地。因此，作为CBD近在咫尺的区域，某某门板块对于在CBD核心区域工作的购房者来说十分有吸引力。另一方面，随着东二环护城河河道的治理、河水清淤的完成，某某门板块拥有了某某相对完整的水系景观，必将分流部分注重居住品质的高端人群。因此项目住宅部分的主要客户群b定位于在CBD及“东二环交通商务区”工作的白领及部分收入较高、注重生活品质的二次与该区域相似。目前东二环区域现有的写字楼项目主力，外资客户多集中在靠近建国门商圈的华润大中，中资客户明显占据主力。本项目客户群主要面对大型中资企业，就行业构成而言，文化等众多行业均可作为客户群行业。另一方面，由于项目所在地与CBD距离较近，随本身的具体区位、品质、楼体设施、配套等的差别，以外由于二环内新增住宅供应量的日渐减少，该区域的住参考公寓项目目前价格销售水平，结合项目自较大，主要是由写字楼品牌、位置、交通引起的价售水平，结合项目自身实际情况及区域发展趋势，b相对差距较大。参考商业项目目前价格销售水平，bb序号项目名称总额(万元)土地费用地价款4417.93根据出让合同、补充协议及优惠政策确定契税662.69拆迁补偿费用78228.72根据房屋拆迁项目结案表等确定城市基础设施建设费5903.61根据《某某市征收城市基础设施建设费暂行办法》及危改政策确定根据《某某市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》确定前期工程费前期规划费用取第3—5项之和的0.15%项目前期设计费用根据合同确定可行性研究费用60.00根据项目实际及预计发生确定水文、地质勘测费用按第4—5项之和的0.1%估算现场施工三通一平费253.43按总用地面积20元/平方米估算基础设施建设费用红线内基础设施费用4936.08按地上建筑面积120元/平方米估算红线外基础设施费用4113.40按地上建筑面积100元/平方米估算建筑安装工程费用根据项目实际情况结合某某造价水平综合确定公共配套设施建设费根据配套实际情况结合某某造价水平综合确定开发间接费用管理费用财务费用根据实际情况确定销售费用按照销售收入的2.5%估算其他费用质量监理费602.67参照《某某市工程建设监理费收费标准实施办法》[京价（收）字（1996）第043号]综合确定竣工图费79.29按前期设计费的6%估算b招投标代理(含标底编制)费按第4—5项之和的0.1%估算招投标管理费按第4—5项之和的0.1%估算不可预见费用尚未进行返还，故已支付地价款较应支付多，本报告平方米估算，则总建设成本为171066×2200+60b综上，本项目拆迁补偿费=30406.90＋14691.7根据《某某市征收城市基础设施建设费暂行根据《某某市征收防洪工程建设维护管理费和的0.15%估算；设计费根据项目建设单位与某某市建筑设计研究院签订确定；可行性研究费根据项目实际及预计发生确基础设施建设费包括红线外基础设施建设费b建设内容底商地下公寓地下车库建筑面积（平方米）地上地下474796312921630610299940444259487368345345919装修标准公共部位精装，室内毛坯室内毛坯精装室内毛坯室内毛坯室内毛坯室内毛坯毛坯地上地下28002800建安费总价（万元）15193.282764.8899.711926.322314.82247.64422.32620.823366.843685.5合计2359048769297956.24单位：万元会所地上地下26902400精装精装4000幼儿园地上地下910毛坯毛坯2500b而发生的各项费用。本项目中的管理费用是根标管理费、招投标代理服务费和咨询费等，其费用均参照目贷款企业提供的票据进行核实、测算，共计882.86万元。根据项目b单位：万元序号项目名称一开发成本210679.6147528.01163151.601土地费用89353.2544636.2444717.012前期工程费789.183基础设施建设费用9049.4835.219014.274建筑安装工程费用97956.2496648.385公共配套设施建设费用2489.000.002489.006开发间接费3013.36488.162525.207其他费用882.8650.60832.268不可预见费6136.300.006136.30二期间费用19589.49914.5118674.981管理费用3013.36518.392494.972财务费用7504.95243.927261.033销售费用9071.188918.98三总投资230269.1048442.52181826.58某某门外南街危改小区项目预计投资总额为230269.10万元，b某某门外南街危改小区项目的销售收入主要依下:b前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工费用、管理费用、财务费用、销售费用、其他费其他费用和不可预见费构成项目开发成本，管理间费用。各项费用已在本报告第八章《项目投资估算和筹资评价》中已进行详细论述，销售税金及附加费亦即两税一费，主要包括在各季度中，按经营收入（含预收款）配比结转上bCCb影响，通过分析从中找出敏感因素，并确定其影响变化幅度25029.0835281.2845533.4355785.5966037.81总投资61484.4653508.9645533.4337557.9129582.41b0变化幅度31.14%40.04%49.11%58.34%67.76%总投资69.87%58.83%49.11%40.47%32.75%益务b通过对某某门外南街危改小区项目周边区域越的绿色空间和京城稀缺的水资源。项目北部地区为某6．通过项目收入与投资对财务净现值和内部收益率指标的影响进行敏感性分析，1．鉴于项目总投资较高，预计2007年下半bbb79.29根据配套实际情况结合某某造价水平综合确定b前31009.942392.4792.4792.4792.4792.47b销售收入建筑编号A1写字楼裙房商业写字楼A2裙房商业地下商业服务公寓A3裙房商业地下商业A5独立商业住宅A678裙房商业住宅地下商业A9独立商业地下商业A10独立商业地下商业AD2地下车库地下车库B2住宅地上B3住宅地上B5住宅地上BD地下车库地下车库44486.2644073.87b合计2季度以前2007年2008年2009年一资金来源546997.1254150.0067952.9429316.99119926.0144486.2644073.8754373.7642118.2533956.098929.3718850.008850.002股东借款30300.0030300.003借贷资金70000.0015000.0055000.004增股融资75000.0075000.005销售收入362847.120.0012952.9429316.9944926.0144486.2644073.8754373.7642118.2533956.098929.37二资金运用396393.8548442.5241003.3748998.28130321.2125215.8820691.7822000.8812202.5911165.227984.421开发成本210679.6147528.0136957.3642547.3218675.3318675.3314203.6314203.665963.005963.005962.972管理费用3013.36518.39249.50249.50249.50249.50249.50249.50249.50249.50249.503财务费用7504.95243.924749.430.000.000.000.000.000.004销售费用9071.18637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.075销售税金及附加19956.570.00712.412470.932446.742424.062990.562316.50491.126土地增值税22497.180.00293.17449.26444.86440.74543.74421.18339.5689.297所得税23371.000.002402.992789.692762.382736.783376.352615.342108.51554.478借款本金偿还100300.00100300.00三盈余资金150603.275707.4826949.57-19681.29-10395.2019270.3823382.0932372.8829915.6622790.87944.95四累计盈余150603.275707.4832657.051297