房地产 -2024年1-11月房地产行业数据点评

—01—商品房市场销售持续改善，单月销售回到上涨通道1—11月，新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%，其中住宅销售面积下降16.0%。新建商品房销售额85125亿元，下降19.2%，其中住宅销售额下降20.0%。1-11月，新建商品房销售面积和销售金额同比较上期跌幅分别收窄1.5和1.7个百分点，跌幅已连续六个月收窄，其中商品住宅跌幅收窄、指标回稳的趋势更显著。市场在各项利好政策叠加下呈现出“止跌回稳”的趋势，具体城市看市场表现各异，高能级城市受利好政策影响更加明显，中小城市则反应较弱。为了在当前基础上稳住楼市，12月上旬召开中央经济工作会议在定调2025年房地产工作时提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，具体政策方向上提出要加力实施城中村和危旧房改造、盘活存量用地和商办用房、推进处置存量商品房工作、推动构建房地产发展新模式，兼顾了房地产行业短期和长远的发展。同时要通过增加地方政府专项债券发行使用、适时降准降息等财政和货币政策，进一步改善房企流动性和降低购房者置业成本。会议还提出促进居民收入增长和经济增长同步，经济平稳、居民收入预期修复，也会进而经过中央政治局7月24日、9月26日、12月9日三次会议的推动，房地产救市政策已经全面深化和展开，制约市场发展的政策因素已经基本解除，楼市未来能否止跌企稳，还要看房地产市场之外的影响因素，如宏观经济环境、企业及消费者的信心指数、人口增长潜力等。房地产业的观察焦点和内涵，也逐渐从单一的新建商品房，向新建及二手房的综合11月商品房单月销售面积8188万平方米，同比上涨3.3%，销售金额8270亿元，同比涨1.4%。两项指标均实现单月同比上涨，销售面积是近三年来单月首次同比上涨。12月房企迎来年末业绩冲刺，同时在各项利好政策叠加支持下，销售涨势有望持续。分类物业类型看，除办公楼销售金额外，其他指标都有所改善，商品住宅销售面积和金额同比跌幅连续7个月收窄；商业营业用房两项指标表现好于上期，同比跌幅有所缩小。从各地区销售情况看，两项指同比依然下滑，东北地区跌幅相对更小。各区域同比跌幅均较上期收窄，特别是中、西部地跌更为明显。东部地区销售面积及金额占比分别为46.2%、61.2%，均较上期降低0.2个百分点。—02—房地产开发投资跌幅持续扩大1—11月，全国房地产开发投资93634亿元，按可比口径计算同比下降10.4%；其中，住宅投资71190亿元，下降10.5%。1-11月房地产开发投资同比跌幅较上期再次扩大，虽然商品房销售市场有所改善，但开发企业投资意愿仍未出现逆转。在各城市销售市场表现下，房企将更关注核心城市楼市发展，加大投资拿地力度，带动局部地区投资回升。2025年整体开发投资将继续承压，不会再回高增长时期的规模，但是结构性需求、改善需求、城市更新和旧城改造等对应的投资需求仍大量存在。未来在财政政策和货币政策支持下，投资走势也有望趋稳。月度数据方面，11月全国房地产开发投资7325亿元，同比减少9.8%，跌幅较上月缩小2个百分点；住宅投资同比减少8.4%，跌幅连续两月缩小。预计全年开发投资增速保持当前水平，开发企业投资意愿和预期修复尚需时日。从物业类别投资上看，本月住宅和办公楼投资表现不及上期，同比跌幅有所扩大，商业营业用房同比跌幅较上期收窄。住宅投资占总投资比重76.0%，较上月降低0.1个百分从地区来看，各区域投资下降趋势未改，东北地区同比跌幅最大，和东部地区均较上期扩大0.6个百分点；中、西部地区投资较上期有积极变化，跌幅分别收窄0.6个和0.7个百分点。开发企业在东部地区的投资比重为60.1%，和上月持平。—03—房屋新开工同比跌幅再次扩大1—11月，房屋新开工面积67308万平方米，同比下降23.0%。其中，住宅新开工面积48989万平方米，下降23.1%。房屋竣工面积48152万平方米，下降26.2%。其中，住宅竣工面积35197万平方米，下降26.0%。1-11月，新开工面积同比跌幅较上期再次扩大0.4个百分点，持续处于深跌区间。单月来看，10月新开工规模6081万平方米，同比减少26.5%，跌幅较上月微缩0.1个百分点。无论是累计同比还是单月同比，新开工指标都在深冬区，暂无回稳迹象。从2022年二季度开始，新开工持续处于20%—40%的跌幅区间，整体规模呈断崖式下跌。新开工和竣工面积的减少是在新的市场供求关系下深度调整的结果，未来在低基数下其走势将逐步走稳。—04—房地产开发企业资金跌势继续改善1—11月，房地产开发企业到位资金96575亿元，同比下降18.0%。其中，国内贷款13476亿元，下降6.2%；利用外资30亿元，下降29.2%；自筹资金34676亿元，下降11.0%；定金及预收款29624亿元，下降25.2%；个人按揭贷款13911亿元，下降30.4%。1-11月，开发企业到位资金同比走势连续8个月改善，跌幅较上期小幅再收窄1.2个百分点。具体来看，受销售市场改善影响，定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅较上期继续收窄，但整体跌幅依然较大；自筹资金同比跌幅较上期分别扩大0.5个百分点。占比方面，自筹资金占全部资金的35.9%，较上月降低0.2个百分点；定金及预收款和个人按揭贷款占45.1%，较上月提高0.5个百分点。销售市场不断改善，企业销售资金来源的占比也在持续回升。同时11月以来调降普通住宅和非普通住宅相衔接的增值税和土地增值税等一揽子财政增量政策逐步落地，也有效减轻了房企税费压力。未来在“更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”作用下，2025年房企主体流动性将会进一步改善，在盘活闲置土地和存量商品房等方面有望获得更—05—商品房待售面积微增11月末，商品房待售面积73286万平方米，较上月增加229万平方米。其中，住宅增加129万平方米，办公楼增加17万平方米，商业营业用房增加37万平方米。11月