2022年初级会计职称考试《经济法基础》考点讲义-第六章 财产和行为税法律制度

2022新大纲新教材

初级会计职称考试《经济法基础》考点讲义

第六章财产和行为税法律制度

本章目录：

第一节房产税法律制度

第二节契税法律制度

第三节土地增值税法律制度

第四节城镇土地使用税法律制度

第五节耕地占用税法律制度

第六节车船税法律制度

第七节资源税法律制度

第八节环境保护税法律制度

第九节印花税法律制度

第一节房产税法律制度

房产税是指以房产为征税对象,按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有

人或经营管理人等征收的一种税。

一、房产税纳税人的一般规定

房产税的纳税人，是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的

单位和个人。单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资

企业、外国企业、其他企事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位。个

人，包括个体工商户以及其他个人。

房产税的纳税人，是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的

单位和个人。单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资

企业、外国企业、其他企事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位。个

1

人，包括个体工商户以及其他个人。

（二）房产税纳税人的具体规定

房产税的纳税人具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。

（1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，曰集体单

位和个人纳税。

（2）产权出典的，由承典人纳税。

（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，

由房产代管人或者使用人纳税。

（4）无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。

【例题・单选题】关于房产税纳税人的下列表述中，不符合法律制度规定的是（）。

A.房屋出租的，承租人为纳税人

B.房屋产权所有人不在房产所在地的，房产代管人为纳税人

C.房屋产权属于国家的，其经营管理单位为纳税人

D.房屋产权未确定的，房产代管人为纳税人

正确答案』A

【例题•判断题】居住在M市的李某将位于Y市的一处自有住房对外出租，李英应向M

市税务机关申报缴纳该处住房的房产税。（）

【答案】X【解析】房产税应在房产所在地（Y市）缴纳。

二、房产税征税范围

1.房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）的房屋；

2.独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窑、室外游泳池等不属于房

产税征税对象。

【判断题】产权未确定以及租典纠纷未解决的，暂不征收房产税。（）

『正确答案』X

「答案解析」产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人，

需要缴纳房产税。

【判断题】房地产开发企业建造的商品房在出售前已经使用或出租、出借的，不缴

纳房产税。（）

f正确答案』X『答案解析』房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房

2

产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产

税。

【单选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，不属于房产税征税范围的是

（）O

A.农村村民的住宅

B.县城工业企'业的办公楼

C.建制镇工业企业的厂房

D.市区商场的地下停车场

「正确答案」A『答案解析』房产税的征税范围不包括农村。

三、房产税税率

（一）房产税的税率形式

我国现行房产税:采用比例税率。从价计征和从租计征实行不同标准的比例税率。

（二）从价计征房产税的税率

从价计征的，房产税税率为1.2%0

（三）从租计征房产税的税率

从租计征的，房产税税率为12%

四、房产税计税依据

房产税以房产的计税价值或房产租金收入为计税依据°按房产计税价值征税的.

称为从价计征;按房产租金收人征税的，称为从租计征。

（一）从价计征房产税的计税依据

1.房产余值

从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据c房产余值，是房产的原值减除规

定比例后的剩余价值。

房产税依照房产原值一次减除10Q30%后的余值计算缴纳。具体扣减比例由省、自

治区、直辖市人民政府确定。

2、房屋原值

（1）概念

房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原

价（不减除折旧）。

（2）附属、配套设施

(2)以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，房产所有权未发

生转移，由投资方按照租金收入作为计矛兑依据计征房产税。

(3)对于融资租赁的房屋，以房产余值作为计税依据计征房产税。

【例题•判断题】对以房产投资联营、投资者参与利润分红、共担风险的，以房产

余值作为计税依据计缴房产税。()

「正确答案」J『答案解析』对以房产投资联营、投资者参与利润分红、共担风险

的，以房产余值作为计税依据计缴房产税。

【例题•判断题】房产税从价计征，是以房产原值为计税依据。()

「正确答案」X『答案解析』房产税从价计征，是指以房产余值为计税依据。

(二)从租计征房产税的计税依据

1.租金收入

房产出租的，以房屋出租取得的租金收入为计税依据，计缴房产税。计征房产

税的租金收入不含增值税。免征增值税的，确定计税依据时,租金收入不扣减增值

税额。房产的租金收人，是指房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括

货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同

类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征，

2.核定应纳税额

纳税人对个人出租房屋的租金收人申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租

金收人相比明显不合理的，税务部门可以按照《中华人民共和国税收征收管理法》

的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税额c

【判断题】(2020年)对以房产投资联营、投资者参与利润分红、共担风险的，

以房产余值作为计税依捱计缴房产税。()

「正确答案」V

「答案解析」对以房产投资联营、投资者参与利润分红、共担风险的，以房产余值

作为计税依据计缴房产税。

【单选题】2023年甲公司的房产原值为1000万元，已提折旧400万元。已知从价计

征房产税税率为1.2%,当地规定的房产税扣除比例为30%0甲公司当年应缴纳房产

税税额的下列算式中，正确的是()。

A.(1000-400)X(1-30%)X1.2%=5.04万元B.(1000-400)X1.2%=7.2万

元C.1000X(1-30%)X1.2%=8.4万元D.1000X1.2%=12万元

5

「正确答案」C

『答案解析』从价计征的房产税应纳税额=应税房产原值x（1—扣除比例）XI.2%。

五、房产税应纳税额的计算

1、从价计征房产税应纳税额的计算

从价计征的房产税应纳税领应税房产原值x（l-扣除比例）x1.2%

2、从租计征的房产税应纳税额的计算

从租计征的房产税应纳税领二租金收入又12%（或4%）

【单选题】2023年甲公司将一幢办公楼出租，取得含增值税租金92.43万元。已知增

值税征收率为5%0房产税从租计征的税率为12%,下列关于甲公司2023年出租办公

楼应缴纳房产税税额的计算中正确的是（）。

A.92.434-（1+5%）X12%=10.56万元

B.92.43=（1+5%）+（1-12%）X12%=12万元

C.92.434-（1-12%）X12%=12.6万元

D.92.43X12%=11.0916万元

「答案解析」房产税从租计征，应纳税额=租金收入（不含增值税）X12%o

【单选题】2018年甲公司的房产原值为1000万元，已提折旧400万元。已知从价

计征房产税税率为1.2%,当地规定的房产税扣除比例为30%o甲公司当年应缴纳房产

税税额的下列算式中，正确的是（）。

A.（1000-400）X（1-30%）X1.2%=5.04万元

B.（1000-400）X1.2%=7.2万元

C.1000X（1-30%）X1.2%=8.4万元

D.1000X1.2%=12万元

「正确答案」C「答案解析」从价计征的房产税应纳税额=应税房产原值X（1—扣除比

例）XL2%。

【例题•单选题】甲公司厂房原值500万元，已提折旧200万元。已知房产原值减除比

例为30%,房产不兑从价计征税率为1.2%。根据房产税法律制度的规定，甲公司2016年

应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（）。

A.200X（1-30%）X1.2%=1.68（万元）

B.500X1.2%=6（万元）

6

C.(500-200)X(1-30%)X1.2%=2.52(万元)

D.500X(1-30%)X1.2断4.2(万元)

【答案】D【解析】房产原值，是指在会计账簿固定资产科目中记载的房屋原价，不得

扣减折旧额。

六、房产税税收优惠

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范

围。

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位，本身业务范围内使用的房产免征房产税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。

公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房

屋。

4.个人所有非营业用的房产免征房产税。

对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。

5.经财政部批准免税的其他房产。

(1)毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征

房产税；

(2)纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税；

(3)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶

炉房等临时房屋，不论是施工企业自行建造或基建单位投资建造，在施工期间，免征

房产税。

但是在基建工程结束后，施工单位将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的,

应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

(4)对高校学生公寓免征房产税。

(5)对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产,

免征房产税。

(6)老年服务机构自用的房产免征房产税。

(7)公共租赁住房、廉租房免征房产税。

7

（8）企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产，减半征收

房产税。其他用于体育活动的房产，免征房产税。

注：享受上述税收优惠体育场馆的运动场地，用于体育活动的天数不得低于全年自

然天数的70%。

（9）对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租）专门用于经营农产品的房

产、土地，暂免征收房产税。对同时经营其他产品的，按其他产品与农产品交易场地

面积的比例确定征免房产税。

（10）自2019年1月1日至2021年12月310,对国家级、省级科技企业

孵化痣、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对

象使用的房产、土地，免征房产税。

（11）对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房免征房产才兑：

对供热企业其他厂房，应当按照规定征收房产税。对专业供热企业，按其向居民供热取

得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例，计算免征的房产税。

（12）对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业

出租住房的，减按4%的税率征收房产税。专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在

开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3

万平方米及以上。

【例题・单选题】根据房产税法律制度的规定，免征房产税的是（）。

A.个人营业用房B.公园内照相馆用房

C.公立医院住院大楼D.高校内超市经营用房

『正确答案」C1答案解析」选项A,个人营业用房应按规定征收房产税；选项E,宗教

寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用

的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章征税；选项D,对高校学生公寓免征房

产税。

【单选题】（2021年）下列各项中，不免征房产税的是（）。

A,非营利性老年服务机构自用房产

B.非营利性妇幼保健机构自用房产

C.公园中附设的餐饮所用地

D.高校学生公寓

8

「正确答案」C1答案解析」宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、

饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章征税。

【单选题】（2020年）根据房产税法律制度的规定，下列房产中，不属于房产税免税

项目的是（）。

A.个人出租的住房

B.军队自用的房产

C.高校学生公寓

D.宗教寺庙自用的房产

「正确答案」A「答案解析」选项A,个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收

房产税；选项B,国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税；选项C,高校学

生公寓免征房产税；选项D,宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

七、房产税征收管理

1.纳税义务发生时间

（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。

（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税，

（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起缴纳房产税。

（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。

（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登

记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交

付之次月起，缴纳房产税。

（8）纳税人因房产的实物或权利状态发生变化，而依法终止房产税纳税义务的，

其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

2.纳税地在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向

占

，、、、房产所在地的税务机关申报纳税。

3.纳税期实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直镇市人

限民政府确定。

【判断题】（2020年）甲公司委托施工企业建设一栋办公楼，从该办公楼建成之次月

9

起缴纳房产税。（）

『正确答案』X『答案解析』纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次

月起，缴纳房产税。

【单选题】甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于2009年12月完工，2010

年1月办妥（竣工）验收手续，4月付清全部工程价款。根据房产税法律制度的规定，

甲公司对此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是（）。

A.2009年12月B.2010年1月C.2010年2月D.2010年4月

「正确答案」Cf答案解析」纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之“次

月”起，缴纳房产税。

【单选题】甲企业2014年年初拥有一栋房产，房产原值1000万元，3月31日将其

对外出租，租期1年，每月收取租金1万元。已知房产税税率从价计征的为1.2%,

从租计征的为12%,当地省政府规定计算房产余值的减除比例为30%o2014年甲企

业上述房产应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（）。

A.1X9X12%=1.08万元B.1000X（1—30%）X1.2%+12X3+1X9X12%=3.18万

元C.1000X（1—30%）XI.2%4-12X4+1X8X12%=3.76万元

D.1000X（1-30%）X1.2%=8.4万元

「正确答案」B『答案解析』（1）甲企业经营用房产于3月31日对外出租，则2014

年1、2、3月份应从价计征房产税，房产税按年计算，则从价计征的房产税一1000X

（1-30%）X1.2%+12X3=2.1（万元）；（2）该房产于2014年收取9人月的租

金共计9万元，则从租计征的房产税=9X12%=1.08（万元）；（3）2014年甲企业

上述房产应缴纳房产税税颔=2.1+1.08=3.18（万元）。

10

第二节契税法律制度

一、契税的概念、纳税人和征税范围

国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约）以及所确定

概念价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。

纳税

人在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。

征税以在我国境内转移土地和房屋权属的行为作为征税对象。征收契税的土地、层

范围屋权属，具体为土地使用权、房屋所有权。

具体征税范围包括:

;出让费包括出让金1

;不包括土地承包经詈枚'

土她使用权出让士魅使用权转让;和土地经营权的^移

屏屋隋与唐昆互换

注1:以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应

当征收契税。

注2：土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，

以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权的，属于契税征收范围，其计税价格由征

收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。

注3：公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收

契税；企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。

注4：以下情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税：

（1）因共有不动产份额变化的；

（2）因共有人增加或者减少的；

（3）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书

11

等因素，发生土地、房屋权属转移的。

注5：土地、房屋典当、分拆（分割）、抵押以及出租等行为，不属于契税的征

税范围。

【单选题】（2021年）根据契税法律制度的规定，下列各项中，属于契税纳税人

的是（）。

A.继承父母车辆的子女

B.转让土地使用权的企业

C.出租自有住房的个人

D.受赠房屋权属的个体工商户

『正确答案』D

『答案解析』选项A.车辆不属于契税的征税范围；选项B,契税属于“买方税”，

转让方无需缴纳；选项C,土地、房屋典当、分拆（分割）、抵押以及出租等行为，

不属于契税的征税范围。

【判断题】（2021年）甲企业承受李某作价投资（入股）的房屋权属，不缴纳契税。

（）

『正确答案』X

『答案解析』以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属

的，应当依照税法规定征收契税。

【单选题】（2020年）根据契税法律制度的规定，下列各项中，属于契税征税范围的

是（）。

A.房屋赠与B.房屋出租

C.房屋典当D.房屋抵押

『正确答案』A『答案解析』土地、房屋典当、分拆（分割）、抵押以及巴租等行

为，不属于契税的征税范围。

【判断题】张某将自有房屋对外出租，不缴纳契税。（）

『正确答案』V

『答案解析』契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象，房屋出

租不涉及房屋权属转移，不缴纳契税。

【判断题】土地承包经营权的转让不缴纳契税。（）

『正确答案』V『答案解析』土地使用权的转让属于契税的征税范围，土地使用权

12

转让不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

二、税率、计税依据和应纳税额的计算

1.税率

契税实行3%—5%幅度税率。

2.计税依据

土地使用权出让、出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。

土地使用权及所附建筑物、构筑物等转让的，计税依据为承受方应交付的，总

价款。土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安整

补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、

实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

（1）成交价房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储臧?

格及其他房屋附属设施）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应

交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不利

产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率

计税C承受门装修房屋的.应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交彳、

的总价款。

（2）核定价土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行

格为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖市场价格依法核定的价

格。

土地使用权互换、房屋互换，以所互换的土地使用权、房屋的价格差额。

（3）互换价互换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的

格差额一方缴纳契税。互换价格相等的，互换双方计税依据为零，免征契税。

（4）土地出以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使

让价款与用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳

成交价格契税。先以划拨方式取得土地使用双，后经批准转让房地产，划拨土地

性质改为出让的，

承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成

交价格为计税依据缴纳契税。

先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未

发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依

据缴纳契税。

（5）核定价为了防止纳税人隐瞒、虚报成交价格以偷、逃税款，对纳税人申报

格和差额的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关参照

市场价格，采用房地产价格评估等方法合理确定。

3.应纳税额的计算

应纳税额=计税依据（不含增值税）X税率

注：以作价投资（入股）、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属

的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。

13

以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权或房屋赠

与确定契税适用税率、计税依据等。

【单选题】（2020年）2019年10月，甲广告公司从乙公司购入一处写字楼，支付

不含增值税价款500万元。该写字楼乙公司账面原值300方元，已提折旧75万元。

已知，契税税率为4%。计算甲广告公司当月该笔业务应缴纳契税税额的下列算式中，

正确的是（）。

A.300X4%=12万元

B.500X4%=20万元

B.[500-（300-75）]X4%=11万元

D.（300-75）X4%=9万元

「正确答案」B

『答案解析』房屋买卖，应以不含增值税的成交价格（500万元）为计税依据，计征契

税。

【单选题】下列各项中，不征收契税的是（）。

A.张某受赠房屋

B.王某与李某互换房屋并向李某补偿差价款10万元

C.赵某抵押房屋

D.夏某购置商晶房

『正确答案』C『答案解析』选项ABD,在我国境内“承受”（受让、购买、受赠、交

换等）土地、房屋权属转移的单位和个人，应照章缴纳契税，选项B中，由多交付货

币的一方（王某）缴纳契税；选项C,土地、房屋典当、分拆（分割）、“抵押”以及

出租等行为，不属于契税的征税范围。

【单选题】（2019年）2018年5月，张某获得县人民政府奖励住房一套，经税务机

关核定该住房价值80万元。张某对该住房进行装修，支付装修费用5万元。已知契

税适用税率为3%o计算张某应缴纳契税税额的下列算式中，正确的是（）。

A.（80+5）X3%=2.55万元B.80X3%=2.4万元C.（80+5）X（1+3%）*3%=

2.6265万元D.（80-5）X3%=2.25万元

「正确答案」B

三、税收优惠与征收管理

1.税收优惠

14

法定免征：

（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、

教学、医疗、科研、军事设施；

（2）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、

教学、医疗、科研、养老、救助；

注:享受契税免税优惠的限于上述三类单位中依法登记为事业单位、社会团体、

基金会、社会服务机构等的非营利法人和非营利组织。

（3）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；

（4）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；

（5）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；

（6）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代

表机构承受土地、房屋权属。

注：国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免

征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。

省、自治区、直辖市可以决定免征或者减征契税的情形：

（1）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；

（2）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。

注：纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当按照规定进行中报。

临时减免税情形：

（1）企业改制（原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股

份）比例超过75%,且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的）；

（2）事业单位改制（原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例

超过50%）；

（3）公司合并（合并为一个公司，且原投资主体存续的）；

（4）公司分立（分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司）；

（5）企业破产

对债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免

征契税。对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业全部职工签订服务年

15

限不少于3第KJ劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与

原企业超过30%的职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，减半征收契税。

（6）资产划转（县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、

同一投资主体内部）

（7）债权转股权

（8）划拨用地出让或作价出资。

以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨

用地的，不属于上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税；

（9）在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、

房屋权属不发生转移，不征收契税。

2.征收管理

纳税义务发生时间：

纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋

权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当在办理土地、房屋权属登记手续前，申报缴

纳契税。

（1）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土

地、

房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。

（2）因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义

务发生时间为改变有关地、房屋用途等情形的当日。

（3）因改变土地性质、容积率等土地使用条件须补缴土地出让价款，应当缴

纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。

发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纲税

义务发生之日起90日内申报缴纳契税。

纳税地点：

实行属地征收管理。

纳税人发生契税纳税义务时，应向土地、房屋所在地的税务征收机关申报纳税。

纳税申报:

16

应填报《财产和行为税税源明细表》（《契税税源明细表》部分），并根据具体

情形提交资料：（1）纳税人身份证件。（2）土地、房屋权属转移合同或其他具有

土地、房屋权属转移合同性质的凭证。（3）交付经济利益方式转移土地、房屋权

属的，提交土地、房屋权属转移相关价款支付凭证,（4）因人民法院、仲裁委员会

的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的，提交

生效法律文书或监察文书等。

注：符合减免税条件的，应按规定附送有关资料或将资料留存备查。

契税的退还：

在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或权属转移合同性质凭证不

生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还巳缴纳的税款，

税务机关应当依法办理。

【单选题】（2021年）根据契税规定，下列免征契税的是（）o

A.事业单位承受房屋权属用于教学

B.公司员工通过司法拍卖取得房屋一套C.企业受让商铺

D.城镇职工购买商品房

『正确答案』A

『答案解析」国家机关、事'也单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于

办公、教学、医疗、科研、军事设施免征契税。

【判断题】（2018年改）李某的住房在地震中灭失，在他重新购买住房时，省、

自治区、直辖市可以决定免征或者减征契税。（）

「正确答案」V

「答案解析」因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，省、自治区、直辖市可以决

定免征或者减征契税。

17

第三节土地增值税法律制度

土地增值税：对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权，就其

转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

一、土地增值税的纳税人、征税范围和税率

1.纳税人

转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

2.征税范围

（1）一般规定

①转让国有土地使用权（不包括出让）；

②地上建筑物及其附着物转让；

③有偿转让征税，继承、赠与等方式无偿转让的不予征税。

（2）特殊规定

相关情形是否征收土地增值税

继承：不征

继承、赠与赠与：赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，公益性赠与

不征；其他赠与，征

出租不征

抵押期、抵押期满偿还债务本息：不征；

房地产抵押抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债：征

个人之间互换自有住房：免

房地产交换征其他：征

建成后自用：暂免

合作建房征建成后转让：征

18

代建房不征

重新评估不征

3.税率

土地增值税实行四级超率累进税率。

级增值额与扣除项目金额的税率（%）速算扣除系数（％）

数比率

1不超过50%的部分300

2超过50%〜100%的部分405

3超过100%〜200%部分5015

4超过200%的部分6035

【单选题】（2021年）根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，应征收土地

增值税的是（）。

A.李某继承房屋所有权

B.甲地板厂将厂房抵押，尚处于抵押期间

C.乙房地产开发公司将办公楼出租

D.丙水源厂有偿转让国有土地使用权

f正确答案』D

「答案解析」选项A,对以继承方式无偿转让的房地产不予征本兑；选项B,对房地产的

抵押，在抵押期间不征收土地增值税，待抵押期满后，视该房地产是否转移而确定是否

征收土地增值税；选项C,房地产出租不属于土地增值税的征税范围。

【判断题】（2021年）双方合作建商品房，建成后转让的，应征收土地增值税。（）

『正确答案』J

『答案解析』对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房“自用”

的，暂免征收土地增值税；建成后“转让”的，应征收土地增值税。

【判断题】（2020年）转让国有土地使用权的行为，应征收土地增值税。（）

f正确答案』J

「答案解析』转让国有土地使用权将导致国有土地使用权权属转移，对转让方依法征收

JJ也增值税，对受让方依法征收契税。

19

【单选题】（2019年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值

税纳税人的是（）。

A.出售房屋的企业

B.购买房屋的个人

C.出租房屋的个人

D.购买房屋的企业

「正确答案」A

「答案解析」土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简

称转让房地产）并取得收入的单位和个人。

【判断题】（2018年）张某因父亲死亡继承其房屋，该行为应缴纳土地增值税。（）

「正确答案」X

「答案解析」土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承等方式无偿转让的房地

产，不予征税。

【单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的

是（）。

A.房地产的出租

B.企业间房地产的交换

C.房地产的代建

D.房地产的抵押

「正确答案」B

『答案解析』房地产的出租、抵押、代建均不属于土地增值税征税范围。

二、计税依据

1.应税收入（不含税）

包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。

从形式上看包括：

20

2.扣除项目

新房及建筑物旧房及建筑物

取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴

取得土地使用权所支付的纳的有关费用

金额

房地产开发成木旧房及建筑物的评估价格

房地产开发费用转让房地产有关的税金

转让房地产有关的税金

（房企和非房企不同）

财政部确定的其他扣除（房企

（1）取得土地使用权所支付的金额

包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和取得土地使用权时按国家规定缴

纳的有关费用和税金（含登记、过户手续费和契税）。

（2）房地产开发成本

土地征用包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下

①及拆迁补附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

偿费

包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、

②前期工程费“三通一平”等支出。

建筑安装以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生

③工程费的建筑安装工程费。

包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、

④基础设施费照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套

⑤设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

直接组织、管理开发项目发生的费用。

⑥开发间接费包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、

用办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

21

（3）房地产开发费用

①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的

（5%以内）：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发

成本）X省级政府确定的比例

注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明

的（10%以内）

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成

本）X省级政府确定的比例

注1:

利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过利息上浮幅度的部分不允许扣除。

注2：

对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

（3）与转让房地产有关的税金

与转让房地产有关的税金是指转让房地产时缴纳的城建税、印花税。因转让房地

产缴纳的教育费附加，可视同税金予以扣除。

（5）财政部规定的其他扣除项目

从事房地产开发的纳税人可加计扣除20%：

取得土地使用权所

房烟产开发成本

支付的金额

（6）旧房及建筑物的扣除金额

①按评估价格扣除

纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地

价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金（城建

税、印花税、教育费附加）作为扣除项目金额计征土地增值税。

22

注：对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不

允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。

评估价格=重置成本价X成新度折扣率

②按购房发票金额计算扣除

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地

税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣

除。

注：对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房

地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

<7）计税依据的特殊规定

①对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产的成交价格低于房地产的评

估价格乂尢正当理由的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税

务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

②对于纳税人申报扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋的重置成本价，乘以房

屋的成新度

折扣率，计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。

税务机关根据确定房产的扣除项目金额，并用该房产所坐落土地取得时的基准地

价或标准地价来确定土地的扣除项目金额，房产和土地的扣除项目金额之和即为该房

地产的扣除项目金额。

③房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或

投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应

视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

一是按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

二是由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

【多选题】（2020年）曰商业企业在转让其自用的办公楼时产生的下列各项税费中，

在计算土地增值税时可以扣除的有（）。

A.增值税

B.城市维护建设税

23

C.教育费附加

D.印花税

「正确答案」BCD「答案解析J与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳

的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

房地产开发企业按照规定，在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再

扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。

【单选题】根据土地增值税法律制度的规定，纳税人支付的下列款项中，在计算土

地增值税计税依据时，不允许从房地产转让收入额中减除的是（）。

A.在转让房地产时缴纳的城市维护建设税B.为取得土地使用权所支付的地价款

C.超过贷款期限的利息部分

D.开发房地产款项实后发生的土地征用费

『正确答案』C『答案解析』财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计

算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度

的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

【多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，在计算土地增值税计税

依据时，应列入房地产开发成本的有（）。

A.土地出让金

B.前期工程费

C.耕地占用税

D.公共配套设施费

「正确答案」BCD『答案解析』房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期

工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

【多选题】计算土地增值税时，旧房及建筑物可以扣除的金额有（）。

A.转让环节的税金

B.取得土地的地价款

C.评估价格

D.重置成本

24

『正确答案」ABC「答案解析」转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土

地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税

金作为扣除项目金额计征土地增值税。

(三)土地增值税应纳税额的计算土地增值税五步计算法

1.确认收入总额

2.计算扣除项目金额

3.计算增值额

4.计算增值率，确定适用税率和速算扣除系数

5.代入公式计算税额。

应纳税额=增值额X税率一扣除项目金额X速算扣除系数

【单选题】2023年6月甲公司销售自行开发的房地产项目，取得不含增值税收入

10000万元，准予从房地产转让收入中减除的扣除项目金额为6000万元，已知土地增

值税适用税率为40%,速算扣除数为5%,计算甲公司该笔业务应缴纳土地增值税税额

的下列算式中，正确的是()。

A.(10000-6000)X40%—6000X5%=1300万元

B.10000X40%=4000万元

C.10000X40%—6000X5%=3700万元

D.(10000-6000)X40%+6000X5%=1900万元

「正确答案」A「答案解析」增值额=房地产转让收入一扣除项目金额

土地增值税应纳税额=增值额X适用税率一扣除项目金额X速算扣除系数

四、土地增值税税收优惠

1.建造普通标准住宅出售：

注：同时包含普通住宅和非普通住宅要分别

核算增值额。增值额未超过扣除项目金额

20%的一免征土地增值税

增值额超过扣除项目金额20%的一就其全部增值额按规定计税

2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。因城市实施规划、

国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

25

3.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过

扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

4.对个人转让住房暂免征收土地增值税。

5.企业改制重组

一般企业整体改制、合并分立、投资，暂不征土地增值税。

江；房地产权属转移的任何一方为房地产企业的，正常缴纳土地增值税。改制重组

后再转让房地产需要申报缴纳土地增值税。经批准以国有土地使用权作价出资入股的，

为作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。

【单选题】（2018年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地

增值税免税项目的是（）。

A.居民个人转让住房

B.因国家建设需要被政府批准收回的土地使用权

C.企业出售闲置办公用房

D.因城市规划需要被政府批准征用的房产

「正确答案」C

「答案解析」选项A,自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土

地增值税；选项BD,因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

【单选题】纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额一定比例的，

免征土地增值税，该比例是（）。

A.5%B.10%C.20%D.30%

「正确答案」C

五、土地增值征收管理

1.纳税申报

（1）土地增值税的纳税人应在合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办

理纳税申报。

（2）纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核

同意后，可以定期进行纳税申报。

2.纳税清算

26

(1)土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发

的项目，以分期项目为单位清算。

注：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

(2)土地增值税的清算条件：

①符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

a.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

b.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；c.直接转让土地使用权的。

②符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面

积比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余可售建筑面积已经出租或自

用的；

B.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；

C.纳税人申请注销税务登记但未办土地增值税清算手续的；d.省税务机关规定的其

他情况。

(3)清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定

进行土地增值税的纳本兑申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售

或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额+清算的总建筑面积

(4)土地增值税的核定征收

①依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

②擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

③虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料-、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确

定转让收入或扣除项目金领的；

④符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限

期清算，逾期仍不清算的;

27

⑤申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

3.纳税地点

土地增值税纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。房地产

的坐落地。

纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳

税。

【多选题】（2020年）根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，属于税务机

关可要求纳税人进行土地增