《房地产估价原理与方法》考试（重点）题库300题（含答案解析）

《房地产估价原理与方法》考试(重点)题库300题(含答案解析)1.【2012真题】某宗土地的临街深度为100ft,临街宽度为60ft,市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为()万元。解析：本题考查的是编制价格修正率表。哈柏法则(Harperrule):是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的临街深度%临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的936%=60%,1500×60%=900(万元)。A、当交易情况正常时，成交价格接近市场价格D、当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值在建设总量中的比重，则会导致商品住房的价格()。4.汇率因素，属于影响房地产价格因素中的()。5.用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i,乙类房地产价格变化趋势为V乙=1500+60i,则该两类房地产的价格增长趋势相比()。6.某宗房地产的土地价值占总价值的55%,通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为5%和7%。该房地产的综合资本化率是()。7.按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98,则其依据是()。的影响幅度为2%的影响幅度为2%的影响幅度为2.04%的影响幅度为2.04%解析：考点：计算单个可比实例的比较价值。可比实例价格的调整系数为0.98,即估价对象价格=可比实例价格×0.98,估价对象价格指数/可比实例价格指数=0.98,一般将估价对象价格指数设为100,设可比实例价格指数为X,则100/X=0.98,X=102.04,表示可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%。8.下列有关房地产权益因素的描述，错误的是()。9.()是指对物品的有支付能力支持的需要。A、购买力10.下列各项中，一般不适用收益法估价的是()。准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。收益法一般不适用于行11.根据《房地产估价机构管理办法》,三级资质可以从事()的房地产估价业产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公12.某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为100万元/年，同期的市场净租金为115万元/年，报酬率为10%,该承租人权益价值为()万元。解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。承租人权益价值=(115-100)/10%×[1-1/(1+10%)3]=37.30(万元)。13.按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为()年。A、70解析：考点：寿命长久。居住用地为70年。14.关于房地产互补品的说法，正确的是()。起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该15.某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%,则成本利润率为()。解析：本题考查的是开发利润。开发利润=(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)×投资利润率=(600+900+50+60)×20%=322万元。成本利润率=开发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)=3216.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%,年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于()万元。解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的()。18.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是()。费用19.关于房地产估价误差的说法，错误的是()。C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值一般选取3至5个可比实例即可，但不得少于3个。效毛收入为80万元，运营费用率为40%,安全利率假定为6%,风险补偿率为安全利率的40%,该房地产的收益价格为()万元。23.关于房地产估价结果的说法，错误的是()。24.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,房地产估价评估机构出具虚假或价机构并处()的罚款。A、1万元以上3万元以下B、3万元以上5万元以下C、5万元以上10万元以下D、5万元以上20万元以下万元以上20万元以下的罚款。25.下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是()。B、了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值26.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是()。27.区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有()性28.通常情况下，房地产估价机构为抵押贷款前所提供的服务不包括()。A、抵押价值评估评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率(或贷款价值比、贷款成数)测算等服务。选项D属于房地产估价机构在抵押贷款后所提供的服务。风险报酬率为3%,该类房地产平均要求的收益率是13%,该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5,该房地产的收益价格为()万元。30.某房地产在2017年7月的价格为20000元/m2,现要调整为2017年11月的价格。已知该类房地产2017年5月至12月的价格指数分别为：99.4,94.8,96.6,101.1,109.3,104.7、103.3和102.1(均以上个月为基数100),则该房地产2017年11月的价格为()元/m2。期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格=20000×(101.1/100)×(109.3/100)×(104.7/100)×(103.3/100)=23902.77(元/m2)。31.某房屋的建筑面积为100m2,单位建筑面积的重置价格为1000元/m2,建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为()年。×100×[1-(1-2.5%)/N×10],得N=39年。(1)年折旧=1000×100×(1-2.5%)/N;(2)10年折旧额=100000-75000=25000;(3)年折旧=2500;32.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为150现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为()。A、建筑面积1500m2,一年前出售，售价为2000元/m2,位于同一工业区B、建筑面积10000m2,近期租出，年租200万，位于同一工业区C、建筑面积500m2,近期租出，年租10万元，位于同一工业区D、建筑面积2000m2,近期租出，年租20万元，位于同一工业区解析：考点：选取可比实例的要求。主要从以下四个方面考虑：(1)可比实例房地产应与估价对象房地产规模相当，根据0.5≤可比实例/估价对象规模≤2,可得出750≤估价对象规模≤3000,排除选项BC;(2)可比实例的交易方式应适合估价目的，排除选项A;(3)可比实例的成交日期应接近价值时点，排除选项A;(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格。C、人口净增长素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。34.某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为()。-10=40年，建筑物已经使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。35.房地产供给有限特性的本质是()。36.从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是()。筑设施，如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝等。故选项ABC均为构筑物，选项D为建筑物。37.下列选项中，不属于影响房地产价格的心理因素的是()。购买或出售时的心态；(2)个人的欣赏趣味或偏好；(3)时尚风气、跟风或从众心理；(4)接近名家住宅的心理；(5)讲究风水或吉祥号码。38.某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%,该房地产的收益价值为()万元。剩余收益期为40年，年净收益为15万元，报酬率为7.5%,则：房地产价值V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=15/7.5%×[1-1/(1+7.5%)439.下列有关直接资本化法的优缺点，表述错误的是()。这一估价假设属于()。B、背离事实假设D、依据不足假设损，属于()。42.下列估价业务中，估价机构可以承接的是()。D、估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价43.资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额称为()。D、公允价值44.某成片荒地面积1km2,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%,开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65解析：本题考查的是计息方式及利率。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息=3×[(1+7.2%)0.5-1]=1061.23(万元),总成本=30000+1061.23=31061.23(万元),单位成本为310.61元/m2,可转让地块单位成本=310.61/65%=477.86(元/m2)。45.一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m²,后街路线价为3800元/m²,如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为()m。解析：考点：临街土地的价值的计算。前街影响深度=总深度×前街路线价/(前街路线价+后街路线价)=50×5000/(5000+3800)=28.4。46.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2,已知取得土地时楼面地价为1000元/m2,建设成本和管理费用为销售费用为销售价格的2%,销售税费为销售价格的5.5%,开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为()。解析：考点：开发利润。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000×[(1+10%)1.5-1]+1200×[(1+10%)0.75-1]=242.61(万元),销售费用3000×2%=60(万元),销售税费3000×5.5%=165(万元),销售利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39(万元),销售利润率=33价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽48.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用()测算。49.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%,土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,则该宗房地产的土地收益为()万元(收益可视为无限(万元),设土地的净收益为AL,建筑物的净收益为7-AL,则AL/6%+(7—AL)/8%=100,AL=3(万元)。50.运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的()。建造新建筑物的费用之后的余额，则应以()进行估价。52.关于假设开发法的说法，错误的是()。53.一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，在房地产抵押估价中，估价对象范围包括下列()。A、特色装饰装修C、特许经营权D、抵押贷款解析：本题考查的是确定估价基本事项。一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，在房地产抵押估价中，估价对象范围不包括对特色装饰装修、厨具等动产、特许经营权的估价。54.某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是()。A、平均发展速度法B、平均增减量法C、数学曲线拟合法解析：本题考查的是数学曲线拟合法。时高时低，不是平稳的数列，用平均发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。注意题干中给的提示信息。55.有关价值类型，下列说法正确的是()。A、同一估价对象的价值并不是唯一的56.在评估投资价值时，折现率是()。一般收益率(即典型的投资者所要求的收益率),而评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个特定宅在出租时，租金低于市场租金，此情况属于()。A、功能缺乏折旧D、外部折旧58.甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是()。A、不超过100万元B、不超过80万元C、不超过20万元D、在20～80万元余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100-80=20。59.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%,价格为4000元/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%,则其价格最接近于()元/m2。解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。这种房地先算年收益，解得a=326.97。再用年收益转变为需60.根据《城市房地产管理办法》,下列有关房地产行政管理对房地产估价的需要，表述正确的是()。D、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价；61.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是()。选项B,累计深度价格修正率是递增的；选项C,平均深度价格修正率也是递减的；选项D,加权深度价格修正率，没有这个概念。62.房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场的根本原因是房地产的()特性。或消费，并要受制于其所在的空间环境，而不像其他商品那样，原料地(房地产开发的最主要原料是土地)、生产地和消费地63.当人口数量增加时，对房地产的需求就会(),房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会(),房地产价格也就会下落。区(如某个城镇)的人口数量增加时，对其房地产的需求就会增加，房地产价格注册房地产估价师和估价委托人，其中()是估价主体。65.某建筑物的建筑面积为500m2,重置价格为3600元/m2,经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为600元/m2,平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为()万元。A、75.6解析：考点：分解法。门窗等损坏的修复费用=2(万元);装饰装修的折旧额=600×500×3/5=18(万元);设备的折旧额=60×1/15×10=40(万元);长寿命项目的折旧额=(3600×500-20000-600×500-600000)×1/50×10=17.6(万元);该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6(万元)。66.一个估价项目中的估价目的，取决于()。67.下列关于价值类型的表述中，错误的是()。68.在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是(),有时误解析：本题考查的是房地产估价的特点。法官使用的误差范围是±10%,有时误69.下列关于利率对房地产价格的影响的说法中，正确的是()。D、从房地产价值是房地产净收益现值之和的角度看上升解析：本题考查的是经济因素。选项A、B错误，利率升降对房地产价格的影响70.在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是()。71.房地产抵押估价中，估价对象范围包括下列()。72.房地产状况调整的分解不包括()。73.收益法适用的条件是房地产的()。74.下列关于房地产价格的说法，不正确的是()。实质上是权益的价格；(3)同时有买卖价格和租赁价格；(4)易受交易者的个别情况影响；(5)形成的时间通常较长；(6)包含的内容复杂多样。选项D,75.下列估价业务中，属于估价机构不应承接的业务的是()。解析：本题考查的是受理估价委托。选项D属于不应承接的估价业务。76.报酬率的表达式为()。A、投资回报/所投入的资本B、投资回收/所投入的资本C、(投资回报+投资回收)/所投入的资本D、(投资回收一投资回报)/所投入的资本77.【2012年真题】关于房地产位置固定性的说法，错误的是()。78.某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，抵押率为70%,则该房地产的抵押贷款额度为()万元。的价值一法定优先受偿款，抵押贷款额度=(600-50)×0.7=385(万元)。79.估价报告的审核结论，不可以是()。A、可以出具解析：考点：审核估价报告。审核结论可为下列之一：(1)可以出具；(2)修改后出具；(3)应重新撰写；(4)应重新估价。80.在房地产市场中，有保护价值的建筑物适用于()。81.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1,至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%,人民币兑美元的汇率为6.3:1,对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币()万元。解析：考点：统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。100×6.5×(1+5%)=682.5(万元人民币)。未做市场状况调整时，采取可比实例成交日的汇率，82.下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是()。价格下降。选项D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格上升。83.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的()特性决定的。开发、利用或消费，并受制于其所在的空间环发展状况、邻里关系等)。注意审题，题干中出现了过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有选项D是正确答案。84.成本法中一般不计息的项目是()。解析：本题考查的是房地产价格构成。销售85.明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不责任主要应归属于()。86.估价上的折旧注重的是()。旧”,而是“减价调整”;会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或87.某公司2年前与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中800m²面积，约定租赁期限为15年，月租金固定不变为1500元/m²。现在市场上相似的写字楼月租金为1800元/m²。假设折现率为10%,则目前承租人权益价值为()万元。800-1500)×800×12=288万；Y=10%;n=15-2=13。V=288/10%[1-1/(1+10%)13]=2045.77万元。不得超出其余额部分，此为房地产抵押对房地产估价需要中的()。押，但不得超出其余额部分。”89.某在建办公楼，建筑面积为25000m2,预计建设期为2年，业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入为每天3元/m2,每年计365天，空置率为5%,资本化率为8%,折现率为10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为()万元。552.62(万元)。90.在征收集体土地的土地成本中，每公顷被征收耕地的安置补助费最过被征收前3年平均年产值的()倍。前3年平均年产值的15倍。上采用了()。C、假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法D、假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法的方法。92.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%,无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为()万元。解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率=6%+6%×25%=7.5%。93.下列情形中不会导致房地产当前需求增加的是()。A、消费者预期未来的房地产价格上升B、消费者对某种房地产的偏好增强C、作为互补品的房地产的价格上升D、消费者的收入增加解析：本题考查的是房地产需求。决定房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关物品的价格水平、消费者对未来的预期。选项C错误，当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加；反之，对该种房地产的当前需求通常会减少。94.在英国，基于租赁收入求取净收益的收益法，称之为()。A、投资法B、收入法C、利润法D、利息法字或盖章的，应当有()见证，有关情况应当在评估报告中说明。96.某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自价值时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2,年净收益为350万元，若报酬率为7%,折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于价值时点的价值为()万元。[1-1/(1+7%)45]/(1+10%)2.5=3752.33(万元)。97.下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是()。98.某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为()元/m2。解析：本题考查的是建立比较基础。容积率=总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积=6000/3=2000(m2);土地单价=1800000/2000=900(元/m2)。一般是评估()。100.下列不属于数学曲线拟合法的是()。101.某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%,销售利润率为16%。该写字楼的价值为()万元。解析：本题考查的是房地产价值与开发利润关系公式。8000+6000+800+600102.某商铺建筑面积为500m2,建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为()万元。解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72(万元);运营费用=72×25%=18(万元);净收益=72-18=54(万元);(万元)。103.下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为()万元。采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为()万元。块地÷(前街路线价+后街路线价)=175×320÷(320+240)=100(英尺)。后街影响深度=总深度×后街路线价÷(前街路线价+后街路线价)=175×240÷(320+240)=75(英尺)((或：总深度-前街影响深度=175-100)。总价0%×30×100+240×120%×30×75=160.8(万元)。C、现在首付30%,余款在未来3年内分年等额支付D、现在首付50%,余款在未来10年内分年等额支付B,一年后支付1/1.06=0.943;选项C,现在首付30%,以后3年内等额支付=0.3+0.7/3×(P/A,6%,3)=0.923702788;选项D,现在首付50%,10年内等额支付=0.5+0.5/10×(P/A,6%,10)=0.868004352。105.某公司2年前租赁某写字楼中的500平方米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，报酬率为6%,则现在的承租人权益价值为()万元。A、98.8解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。年租金优惠(3.5-3)×365×500=91250(元);还有18年租期，报酬率为6%;承租人权益价值==98.8(万通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为()万元。解析：考点：净收益每年不变的公式。(1)先根据未来3年的净收益求取不变的净收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13],A=24.21(万元);(2)再求取30年净收益的现值，即房地产价格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23(万元)。108.比较法的理论依据是()。其变化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为()。110.下列关于价值、使用价值和交换价值的表述中，正确的是()A、广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指使用价值D、人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是使用价值111.某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%,贷款年利率为7%,报酬率为10%,在考虑重置提拨款下，该房地产价值为()万元。款：150000×4%/[(1+4%)10-1]=12493.64(元);考虑重置提拨款的年净收益=250000-12493.64=237506.36(元);考虑重置提拨款下房地产价值V=237506.36/10%×[1-1/(1+10%)10]+2600000/(1+10%)10=2461786.32(元)=246.18(万元)。但该商场却不会有那么高的价值，这说明了()。解析：本题考查的是成本法概述。成本法估价时注意“逼近3个问题：(1)应采用客观成本而不是实际成本。实际成本也称为个别成本，支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本；(2)应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；(3)应在客观成本的113.根据《房地产估价机构管理办法》,三级资质可以从事()的房地产估价业在建工程抵押以外的房地产估价业务。”114.下列关于起价、标价、成交价和均价的表述中，错误的是()。115.下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格下降的是()。解析：本题考查的是制度政策因素。选项A,降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降；选项BCD均会导致房地产价格上升。本通常()重建成本。D、高于或等于解析：考点：建筑物重新购建成本的求取方式。重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。重置成本通常低于重建成本。117.为房地产开发企业取得待开发房地产服务的估价，评估的一般是()。A、投资价值B、现状价值C、谨慎价值D、残余价值一般是评估投资价值。118.新开发区土地的分宗估价，()是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。解析：本题考查的是成本法的基本公式。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有119.【2012真题】关于明确估价基本事项的说法，错误的()。120.下列有关均衡价格的表述中，错误的是()。B、均衡价格是市场需求曲线与市场供给曲线相交时的C、市场价格偏离均衡价格时，证明需求量与供给量相等121.直线趋势法y=a+bx中的常数a、b,是由()决定的。b,是由房地产的历史价格资料决定的。建筑面积为23m2,按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2,则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。积=145+23=168(m2),建筑面积下的单价=7500×145/168=6473(元/m2)。123.甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并是()万元。解析：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：70+70/(70+50)×(150-70-50)=87.5(万元)。124.甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是()。A、不超过100万元B、不超过80万元C、不超过20万元D、在20～80万元保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100-80=20(万125.某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2,利用平均增减量()元/m2。解析：考点：平均增减量法。2004年到2008年的各年增量为300、378、534、433,则其平均增量为(300+378+534+433)/4=411.25;2009年预测价格=6000+4127.当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会()。128.某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2,该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为100),该类房地产2013年10月的市场价格期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…数=可比实例在价值时点时的价格=6500×(100.04/100)×(99.86/100)×(98.28/100)×(96.45/100)×(92.17/100)×(90.08/100)=5110.51(元129.2006年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了(),解析：考点：中国房地产估价行业发展。2006年10月13日，中国房地产估价师130.某套住宅的套内建筑面积为145m2,套内使用面积为132m2,应分摊的公共部分建筑面积为9m2,按建筑面积计算的价格为3295元/m2,该套住宅按套内建筑面积计算的价格为()元/m2。解析：考点：统一计价单位。住宅总价=(145+9)×3295=507430;按套内建筑面积计算的单价=507430/145=3499.517241≈3500元/m2。131.下列选项中，不属于房地产供给量决定因素的是()了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平；(2)该种房地产的开发成本；(3)该种房地产的开发技术水平；(4)房地产开发企业和拥有者对未来的预期。选项D,消费者偏好影响房地产需求量，不影响房地产供给132.某宗房地产，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格影响较大；而当绿地率已较高时，再提高绿地率对房地产价格影响较小。此种情形体现出()。A、不同的影响因素或者其变化导致房地产价格变动的方向是不尽相同的B、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的C、同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同D、同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响不同解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能不同。人们在消费上普遍存在“边际效用递减”现例如，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格的影响较大；而当绿地率已较高时，再提高绿地率对房地产价格的影响就较小。133.在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是()元/m2。A、-100解析：考点：计算最终的比较价值。加权平均值为：6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650(元/m2)。中位数为：6700。差值为：6650-6700=-50(元/m销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%,则成本利润率为()。地成本+建设成本+管理费用+销售费用)×投资利润率=(600+900+50+60)×20%=322(万元)。金城武，成本利润率=开发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)=322/(600+900+50+60+150)=18.135.比较法、收益法中的客观收益、成本法中的客观成本，都可以说是以()为136.某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2,平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2;如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼正确的是()。B、修复所能带来的价值增加额为500万元C、该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D、在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元解析：本题考查的是房地产损害赔偿的需要。选项A,经济上是否可修复，主要程费150万；租金损失100×1500×6=90(万元);搬迁费1300×2×100=26(万元);合计266万元；修复后的价值增值：[5000×(1-5%)-4500]×10000=250(万元),得不偿失，所以不具备经济上的可修复性。选项B,修复带来的价值增值额为250万元。选项C,不修复的时候的价值减损额为(5000-4500)×10000=500(万元)。选项D,不修复的情况下，需要给每户的赔偿额为500万/100=5(万元)。137.边际消费倾向，指的是()。138.在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是()。139.估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具()。140.关于假设开发法的说法，错误的是()。D、在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为解析：本题考查的是开发完成后的价值。选项A,只要可以预测开发完成后的收益(如出租或自营用途的房地产),就可以用收益法求取开发完成后的价值；选项B,动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中；选项C,141.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据最高最佳使用原则应按()进行估价。A、超市用途142.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2,单位建筑面积的重置价格为800元/m2,建筑物残值率6%,年折旧率2.2%,按直线法折旧计算该建筑物的现值是()元。143.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%,则该房地产的收益价格最接近()万元。5-3]/[8%×(1+8%)3]=278.15(万元),选项中最接近的值为选项A。144.某类房地产2006～2010年的价格见下表，根据平均发展速度，地产2011年的价格为()元/m2。某类房地产2006～2010年的价格年份房地产价格(元/m²)2011年的价格=3800×1.240555=11165元/m2。145.关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是()。D、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以146.下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是()。解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济居民收入、物价、利率和汇率等。选项B,房产税征收属于制度政策因素。147.房地产的有租约限制价值等于()。权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为()。B、原征收补偿协议达成之日C、用于产权调换房屋交付之日D、委托估价之日解析：本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。149.下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是()。A、2004年8月中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》B、2004年8月首次完成了内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认C、内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师D、内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的执业资格解析：考点：中国房地产估价行业发展。选项C,没有这项规定，本题可以使用排除法进行选择。150.王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为2000元/m2,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则王某的土地成本为()万元。解析：考点：土地成本。土地成本为：2000×3×10000×(1+3%)=6180(万1.影响房地产价格的经济因素主要有()。2.下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有()。房地产开发用地。选项C,基本不用于出售交易，所以难以取得可比实例；选项E,在建工程的施工进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。注意：如果3.下列选项中，属于选取可比实例的质量要求的有()。E、可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同解析：本题考查的是选取可比实例。选取可比实例的质量要求包括：(1)可比实例的交易方式应适合估价目的；(2)可比实例房地产应与估价对象房地产相似；(3)可比实例的成交日期应接近价值时点；(4)可比实例的成交价格应尽应满足下列要求：(1)与估价对象的区位相近；(2)与估价对象的用途相同；(3)与估价对象的权利性质相同；(4)与估价对象的档次相当；(5)与估价对象的规模相当；(6)与估价对象的建筑结构相同。4.根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产()时，便为最高最佳使用。A、与外部环境最协调B、达到规模递增C、内部构成要素的组合最适当D、外部环境与内部因素相关联E、外部环境要素为最适当的组合即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最5.房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是()。A、说明估价报告的合法性、真实性B、说明估价的独立、客观、公正性C、规避估价风险D、保护估价报告使用者E、防止委托人提出高估或低估要求解析：本题考查的是撰写估价报告。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护估价报告使用人。6.下列选项中，属于房地产状况调整方法的有()。解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：(1)直接比较调整、间接比较调整；(2)总价调整、单价调整；(3)金额调整、百分比调整；(4)加法调整、乘法调整。7.下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有()。8.路线价法特别适用于()估价。B、房地产税收C、市地重划D、房地产转让E、需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形解析：考点：路线价法概述。路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于市地重划(城镇土地整理)、房地产税收或其他需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形。9.下列各项中，属于其他相关定着物的有()解析：本题考查的是房地产的含义。其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外，如建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地里的树木、花草.埋设在地下的管线、设施，安装在房屋内的水戏台等，不属于其他相关定着物。10.利用路线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述正确的有()。A、临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C、该路线价所对应的日期本身就是价值时点D、该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E、交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行解析：本题考查的是路线价法。在路线价法中，利用路线价求取临街土地价值或价格时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：求得的路线价—一若干标准临街宗地的平均价格，已是经过交易情况修正后的正常价格；求得的路线价所对应的日期，已与要求取的街道土地价值或价格所对应的日起一致，都是价值时点的。11.下列有关房地产金融制度政策，描述正确的有()。A、采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格下降B、增加土地储备融资，会增加未来土地供应，远期增加商品房供给，房价下降C、严格控制房地产开发贷款，减少商品房供给，会导致房价上涨D、提高最低首付款比例，会提高购房门槛.减少住房需求，房价下降E、提高购房者房贷利率，会降低支付能力，提高购房门槛，房价上升解析：本题考查的是制度政策因素。选项A错误，放松货币政策，通常会导致房地产价格上涨；反之，收缩货币政策，通常会导致房地产价格下降；选项E错误，提高购房最低首付款比例、上调个人购房贷款利率、缩短最长贷款期限，会提高购房门槛、增加购房支出，从而会减少住房需求，进而会使住房价格下降；反之，会使住房价格上涨12.对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有()。A、标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B、熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C、小商铺通常比大商铺的变现能力弱D、厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E、郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱解析：本题考查的是房地产的特性。选项A错误，标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因此比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因；选项B错误，熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；选项C错误，小商铺总价低，比大商铺容易变现；选项D正确，厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的；选项E正确，郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。这种题目，可以结合我们的生活常识，对照理论，进行分析。13.某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括()。A、应采用客观成本，而不是实际成本B、应采用实际成本，而不是客观成本E、应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整解析：本题考查的是成本法估价需要具备的条件。成本法估价时需要注意下列3个问题：(1)应采用客观成本而不是实际成本；(2)应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；(3)应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项AB中肯定只有1个正确选项。选项E违背了估价师独立性的原则。14.房地产价格的特征主要包括()。房地产价格的特点：(1)与区位密切相关；(2)实质上是权益的价格；(3)同时有买卖价格和租赁价格格；(4)易受交易者的个别情况影响；(5)形成的时间通常较长；(6)包含的内容复杂多样。15.下列选项中，属于其相关定着物的有()。16.在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有()。17.经济适用房的成本包括()。18.关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有()。A、市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主值B、同一估价对象在同一价值时点，市场价值是唯一的，投资价值是因人而异的市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。特定的投资者所要求的最低报酬率(通常称为最低期望收益率)。因此，用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值并不相同；选项D,成本法中投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的同。不同的是利润的取值；选项E,投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为(如购买行为)能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的价格时，说明值得投资(购买);反之，说明不值得投资(购买)。因此，投资价值的评估结果可能大于也可能等于，甚至可能小于19.房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的()。20.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、()等基础设施条件以21.应用路线价法编制临街深度价格修正率的要领有()。定标准临街深度；(2)将标准临街深度划分为若干等份；(3)确定临街深度价格递减率；(4)求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价22.下列行为中，体现某宗房地产受到外部经济性影响的有()23.实地查勘的工作内容，主要包括()。解析：考点：实地查勘估价对象。实地查勘的工作内容包括：(1)观察及感受估价对象的区位优劣；(2)检查、核对之前收集的估价对象的坐落、四至、面用途等情况；(3)观察、调查估价对象的内外部状况；(4)询问、调查估价对象的历史使用状况；(5)拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料；(6)补充搜集估价所需要的其他资料。24.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折A、功能落后E、正常使用的磨损解析：考点：建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。选项AB为功能折旧，选项E为物25.【2013年真题】下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有A、房屋实际用途B、土地开发程度C、房屋建筑结构D、房屋出租情况E、房屋维护状况及完损程度解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房屋实际用途属于房地产基本状况，土地开发程度、房屋建筑结构和房屋维护状况及完损程度属于房地产实物状况，房屋出租情况属于房地产权益状况。26.下列情况中会导致房地产价格上升的有()。27.房地产价格构成中的建设成本包括()。28.下列关于市场价格、理论价格和评估价值的表述中，正确的有()E、比较价值趋向于理论价格，收益价值趋向于市场异；选项E错误，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋29.在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的()。30.房地产的特性包括()。解析：本题考查的是房地产的特性。选项B,需求是无限的，供给才是有限的；31.下列选项中，属于土地使用管制的事项有()。E、某宗土地使用权中，要求容积率为2.0土地用途；(2)容积率或建筑控制规模；(3)建筑密度；(4)绿地率；(5)建筑高度；(6)其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。32.按开发程来对房地产进行划分，可以分为()。下列5类：生地；毛地；熟地；在建工程；现房。33.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的有()。和残余价值。选项B,投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为(如购买)能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该估结果可能大于也可能等于，甚至可能小于市场价值的评估结果；选项E,残余34.下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间的关系说法正确的是()。解析：考点：后续开发经营期。经营期特别是销售期通常难以准确预测。在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠，在有延迟销售的情况下，销售期与运营期35.下列关于标准价调整法的表述中，正确的有()。A、标准价调整法是一种批量估价方法B、标准房地产必须是实际存在的C、房地产分组包括分用途.分类型.分区域D、估价范围仅指估价的区域范围E、主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估解析：本题考查的是标准价调整法。选项B错误，标准房地产最好是实际存在的，在没有合适的实际房地产作为标准房地产的情况下，可以虚拟某种状况的房地产作为标准房地产；选项D错误，估价范围包括估价的区域范围和房地产种类。36.房地产所有权划分中，所有权的种类包括()。B、区分所有37.根据有关统计资料，对某类房地产的价格统计数据整理某类房地产2010年到2015年的价格(单位：元/平方米)年份价额一一A、利用平均增减量法，2012年的趋势值为8150元/平方米B、利用平均增减量法，2015年的趋势值为9125元/平方米C、利用平均发展速度法，2012年的趋势值为8128元/平方米D、利用平均发展速度法，2015年的趋势值为9150元/平方米E、利用平均发展速度法，2015年的趋势值为9230元/平方米解析：考点：平均增减量法。平均增减量=(8800-7500)/4=3252012年趋势值=7500+2×325=81502015年趋势值=7500+5×325=9125平均发展速度=(8800/7500)1/4=1.0412012年的趋势值=7500×1.0412=81282015年的趋势值=7500×1.0415=9169益，这时应遵循的估价原则有()。解析：本题考查的是谨慎原则。选项B,谨慎原则是针对抵押目的估价的特定原39.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三旧的有()。40.功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建的损失，造成建筑物功能折旧的主要原因有(),。E、周围环境条件恶化解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。“意外破坏的损毁”是造成建筑物物质折旧的原因；“市场供给的过量”和“周围环境条件恶化”是造成建筑物经济折旧的原因。41.估价当事人包括()。A、注册房地产估价师B、房地产估价机构D、房地产估价机构的资格认定部门E、房地产估价业务的备案部门解析：考点：估价当事人。估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。42.决定某类房地产供给量的主要直接因素有()。A、该类房地产的价格水平B、消费者的收入水平C、该类房地产的开发成本D、该类房地产的开发技术水平E、房地产开发企业对未来的预期解析：考点：房地产供给。选项B,属于影响房地产需求量的因素。43.在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有()。A、上位法优先于下位法B、不同效力的法有冲突时新法优先于旧法C、特别法优先于普通法D、法律文本优先于法律解释E、强行法优先于任意法解析：本题考查的是合法原则。选项B错误，“新法优于旧法”是在效力相等的法有冲突时适用。对于有法可依但法之间有冲突的，一般应遵循“上位法优先于下位法”、“新法优先于旧法”(该原则是在效力相等的法有冲突时适用)、“特别法优先于普通法”、“法律文本优先于法律解释”、“强行法优先于任意法“法不溯及既往”等原则，解决法的适用冲突问题。其中，在法的法律的效力高于行政法规，行政法规的效力高于地方性法规、部门规章、地方政府规章；地方性法规的效力高于本级和下级地方政府的规章；部门规章与地方政府规章的效力相等。44.下列各项中，不属于直接资本化法优点的有()。A、计算过程较为简单B、通常只需要测算未来第一年的收益C、指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和D、每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解E、资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；(2)资市场的实际情况；(3)计算过程较简单。45.下列关于房地产估价的表述中，正确的是()。C、房地产估价会有误差而且不能有误差范围D、房地产估价是评估房地产的价值而不是46.在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确内容有()。47.评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有()。48.下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有()。49.下列方法中，不属于房地产状况调整方法的有()。A、直接比较调整法B、直观比较法解析：考点：房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：(1)直接比较调整、间接比较调整；(2)总价调整、单价调整；(3)金额调整、百分比调整；(4)加法调整、乘法调整。50.某餐厅资产分为土地、建筑物、装饰装修、动产和特许经营权。对象范围一般包括()。营权价格为0,动产也应该单独处置。1.一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。()2.成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。()此可比实例选取得当。()4.服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。()算。根据《资产评估法》和《房地产估价规范》,估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。()造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。()独立使用性、可分割转让性等有关。()独立使用性；(3)可分割转让性；(4)区位；(5)开发程度；(6)价值大小；(7)市场状况。况、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。()10.房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。()11.房地产损害赔偿的估价，即为价值时点为过去，估价对象为历史状况下形。()全、宁静、舒适，故应尽量远离交通线路、交通站点。()13.人口密度高，房价一定会高。()15.某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6,则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。()抵押贷款余额为540万，贷款成数为0.6,则需要设置抵押担保的房地产价值应为540/0.6=900万元。再次抵押价值为100万元。16.甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6,土地单价为3000元/m2,乙地块的容积率为1.8,土地单价为3500元/m2。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。()解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲地块楼面地价=3000/1.6=1875(元/m2),乙地块楼面地价=3500/1.8=1944.44(元/m2)。17.某城市路线价标准深度为24m,划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%,则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。()解析：本题考查的是编制价格修正率表。方法(1):平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度=80%×24/16=120%。方法(2):价值比为50%+30%=80%,面积比为16/24=2/3,平均深度价格修正率=80%/18.在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。()开发环节的税收会使房地产价格下降。()重要的不是过去的因素而是现在的因素。()21.住宅建筑不论其经济寿命早于，还是晚于土地使用权期济寿命计算折旧。()22.临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途通过估价假设来规避。()23.资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。()24.建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。()25.在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。()26.建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，期限确定收益期限。()况，不一定是在成交日期的状况，估价对象状况通常是在价值时点的状况。()28.某宗房地产总建筑面积为6000m2,建筑物的基底面积为500m2,其建筑密度为50%,其容积率为6。()解析：考点：估价假设。建筑用地面积=500/50%=1000(m2),容积率=总建筑面积/用地面积=6000/1000=6。29.因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。()解析：考点：独一无二。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。30.在城市房屋征收估价中，当征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此价值时点应为未来。解析：本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于价值时点为现在，估价对象为未来状31.房地产的现状价值小于房地产的市场价值。()解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。状况下形成的。()33.建设期的起点和开发经营期的起点相同。()34.在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，收人是评估报告使用人和估价利害关系人。()35.房地产价格是指和平地取得他人的房地产所必须支付的货币。()识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。()38.在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，收人是评估报告使用人和估价利害关系人。()业房地产估价。()41.房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。()42.住宅小区内的营业性用房与其设施的建设费用不能计入本小区内商价格中。()43.运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。()报酬。()酬。46.与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。()47.房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他土地个部分，同时又是实物、权益和区位的“三位一体”。()提供交易实例的资料，以避免商业泄密，回避竞争。()50.资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。()相同，是房地产价格形成的替代原理。()其进行分析，对委托人提供的资料无需核实。()53.在运用成本法估价时，现实中的房地产价格直接取决于其花费的增加则房地产价格就相应增高。()54.所谓“干净”,是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，未设立地役权、抵押权等情况，但是可以出租。()。解析：考点：按权益状况划分的种类。所谓“干净”,是指等。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。()个路口之间的地段划分为2个以上的路线价区段。等共有部分享有共有的权利。()权利，由专有部分的所有权(该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有)、专有部分以外的共有部分的持份权(该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有)和因共同关系所产生的成员权构成。57.评估拖欠工程款的房地产在建工程的抵押价值时，该房地产的抵包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。()告使用建议作口头说明。()以解释。人以外的投资者、债权人等。但不可能是政府等行政机关。()60.成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。()62.当交易情况正常时，成交价格接近市场价格；当市场接近理论价格；当估价科学准确时，评估价值接近市场价格或理论价格。()解析：本题考查的是成本法适用的估价对象。局部也可以采用。如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。64.消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，不会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。()当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。65.在房地产抵押估价中，与借款人恶意串通高估抵押房地产的价值骗取较多的贷款，这不仅违反了估价职业道德，而且会被依法追究法律责任。()解析：本题考查的是房地产估价职业道德。在房地产抵押估价中，与借款人恶意串通高估抵押房地产的价值骗取较多的贷款，这不仅违反了估价职业道德，而且会被依法追究法律责任。66.房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。自有资金，都应计算利息。()68.运用比较法估价需要把诸如增值税、所得税、契税等的价格，处理为正常负担下的价格。()要因素。()71.某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0;2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2011年5月9日报市规划局批准变更容积