全国房地产经纪人《房地产经纪业务操作》考前冲刺题库300题（带详解）

题(带详解)1.由于商业地产()的不确定，所以在商业地产开发前需要进行市场调查和研究2.借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限，目前人民币贷款期限最长不超过()年。30年(与购房者年龄相关，比如有银行规定贷款期限加购房3.健全的房地产市场营销，首先应仔细分析了解()。4.以下不属于房屋继承和遗赠的产权登记需要的程序的是()。B、地税局核定契税(继承除外)C、在网上提交申请证书或接受遗赠公证书或生效法律文书；②地税局核定契税(继承除外);③到5.在现代写字楼产品链中，()是指层高满足室内可灵活搭建为两层甚至三层的B、写字楼6.价格制定阶段的()目的是通过分析现在与未来的市场竞争情况，了解市场的7.下列关于抵押贷款还款方式的表述中，错误的是()。司。8.房地产经纪人驻守居住小区开拓客源的优点是()。(2012年真题)9.城市次级商圈的特点为()。户占客户总数量的70%～80%,客户的集中度高，消费额也高；②次级商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的15%～20%,顾客比较分散；③边缘商圈，在该商圈的客户占客户总数量的5%～10%,客户非常分散。10.关于(),销售人员必须熟悉每个单位房号与实物的对应关系，以及不同房11.房地产定价目标中的利润为中心的定价目标包括最大利润目标和()。D、竞争价格目标a.最大利润目标b.预期投资收益率目标。12.根据《商品房屋租赁管理办法》(住房和城乡建设部令第6号)规定，房屋租赁实行()制度。解析：根据2010年12月1日住房和城乡建设部发布的《商品房屋租赁管理办法》(住建部令第6号)的规定，房屋租赁实行合同登记备案制度。13.房地产项目市场分析方法的流程是()。图1-1所示：图1-1图1-1房地产市场逻辑推理主+Z公宁信注法程14.用比较定价法制定价目表时，制定均价是关键步骤。其中，()。16.房源的开拓要遵循真实性、及时性和()原则。(2007年真题)17.目前确定住宅项目价格的常用方法是()。下列行为合规的是()。解析：ABC项，《房地产经纪管理办法》第17条规定，房地产经纪机构提供代等情况，经委托人同意后，另行签订合同。第18条第2款规定，房地产经纪机19.城市商圈调查中，在()的顾客占顾客总数量的15%～20%,顾客比较分散。A、核心商圈C、边缘商圈次级商圈户占客户总数量的15%～20%,客户比较分散。一般来说，小型商店的次要商圈在1.5km之内，客户步行来店在20min以内；大型商场的次要商圈在8km以构，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40min。20.写字楼的特性不包括()。解析：写字楼的产品特性包括：①与宏观经济的正相关性；②购房(承租)客户21.房屋的()是吸引投资型客户购房的重要因素之一。22.房地产经纪人的()对客户做出交易决策具有重要影响。23.房屋租赁合同期限最长不得超过()。B、20年期限自续订之日起不得超过二十年。”24.以下不属于存量房租赁经纪业务流程的是()。B、出租(承租)委托解析：存量房租赁经纪业务流程一般包括：①客户接待；②出租(承租)委托；付使用。25.房屋租赁经纪业务与租赁托管业务的差异不包括()。时间点。26.商业地产项目消费者特征分析的对象不包括()。解析：商业地产项目的消费者特征具体情况如表7-13所示。表7-13商业地产项目的消费者特征分析内容心理特征消费追求的价值、消费时间等消费金额、频次、消费半径等年龄、性别、家庭组织构成、收入、职业、教育、可支配收入、出行状况、品牌喜好、媒体宣传促销的倾向等对示范群体的追随、家庭结构及其主导权、消费者在社会的色名E山27.一个以体育概念为主的楼盘在2008年北京奥运会后不久聘请多位奥运冠军为其作形象宣传，该类活动属于()。(2009年真题)引教育型活动；⑥利用时势环境型活动。题中，借助2008年奥运会的时势环境28.下列房源中，()是房地产经纪公司中数量最大，同时也是交易量最大的一家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学社宿舍)等，但不包含住宅楼中作29.房地产经纪人最初向客户推荐房源时，应重点关注房源的()。30.房屋出租经纪服务的完成标准是()。场行情咨询；②制作《房屋情况说明书》;③发布房源信息租赁合同》;⑧代出租人完成房屋出租登记31.房地产经纪机构代办存量房抵押贷款时，应按()收取服务费。32.下列各项不属于房地产市场的基本特征的是()。A、区域性场；④供给存在滞后性；⑤与金融市场关联度高；⑥受33.采用电话拜访开拓房源渠道的方式的缺点是()。34.新建商品房功能楼书的主要构成要素不包括()。C、小区交通组织解析：功能楼书专业性较强，可以理解为一本简单的“产品A、销售刺激直接，易引起消费者的注意与反应，易迅速产生效果解析：活动促销是指企业整合本身的资源(企业及楼盘的优势和机会点),通过36.下列选项中，()是房地产经纪人工作的第一步，也是房地产经纪人与客户37.在写字楼市场比较法定价流程中，首先应()。C、筛选可比楼盘D、计算比准价解析：写字楼市场比较法定价流程如图8-1所示。由图可知，市场比较法的流程中，首先应该筛选可比楼盘。图8-1写字楼市场比较法定价流程有效诉求点或销售解决方案前期客户户紧邻区域企业客户高端配置、低运营成本海外客户投资型客户38.对出租或出售房屋的权属审核，经纪人要询问客户是否取得的证书不包括()。A、《房屋所有权证》B、《房屋购买协议证书》C、《土地使用权证》D、《他项权利证书》解析：物业的权属状态一般由特定的法律文件反映，《不动产权证》(如《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《他项权利证书》)等。在产权证书上需要列明的内容有产权性质(如商品房、房改房、宅基地等)、业主姓名、土地使用年限、法定用途、房屋土地位置图等。39.房地产经纪机构应在最短时间内将潜在房源变成有具有()的原则。(2012年真题)经纪人而言，客户群具有的特点是()。41.下列不属于房屋租赁托管业务出租委托流程的是()。B、实地查看房屋房);⑥支付租金；⑦装修装饰；⑧发布房源广告。42.一般而言，售楼书销售资料包括()、销售现场资料及其他资料等。B、传单43.房地产经纪机构应在最短时间内将潜在房源变成有效房源，这说明具有()的原则。B、持续性D、真实性44.关于办公房地产产品类型界定的说法，错误的是()。D、商务综合体以规模化、高端化、多元化为核心竞争力求；②写字楼，以办公为唯一用途的典型办公物业；③LOFT,在现代写字楼产品45.根据现有市场产品的客户反馈制订适当的产品建议，将有效避免新这是基于()的项目定位模式。求与体验点，将其进行优先级/重要性排序，使每46.在客户信息开发策略中，用直接回应的拓展方法吸引最有价值的客()为中心的营销手段。(2009年真题)A、客户47.初级资料的搜集是依据(),遵循完整的研究设计及调查设计，并通过调查48.企业的核心竞争力是()。B、企业提供给消费者的有形产品或无形产品C、分析和判断企业所开发产品对市场变化的应变策略49.在写字楼项目产品类型中，()通常以规模化、高端化、多元化为其核心竞50.针对不同的项目，通过选择毛坯、简装、精装示范，工程材料展观资源等，这采用的是写字楼项目现场展示()的要点。解析：样板层展示的要点是针对不同的项目，通过选择51.目标利润定价法以()和目标利润为定价原则。额，然后计算价格。具体公式为：目标利润单位价格=[(固定总成本+目标利润额)÷预计销售面积+单位变动成本]÷(1-销售税费率);目标利润额=投销售人员形象、销售流程等方面均以突出()为核心原则。53.下列关于“养客”的表述中，正确的是()。54.抵押贷款时采取等额本金还款方式的特点为()。A、每月以相等的金额偿还借款本息B、每月还款额固定C、可准确掌握收支预算D、利息按本金余额逐月计算解析：等额本金还款是指每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清。这种还款方式下，还款初期月还款额较等额本息还款法略高，但可节省整体利息支出。其适合打算提前还贷者和当前收入尚可的中年人或公司。55.在房地产经纪活动中，()是房地产交易双方的桥梁。A、房地产经纪机构B、房地产经纪人C、房地产开发商解析：在房地产经纪活动中，房地产经纪人是房地产交易双方的桥梁。作为买方的受托人，房地产买方经纪人了解买方的需求和偏好后，根据买方需求寻找房源，把买方信息传递给卖方后，再把卖方反馈信息传递给买方，实现信息在二者之间的传送，直到买卖双方实现房地产交易。56.房地产经纪人查验房屋后，应编制(),并须出租方签字确认信息真实可靠。A、《钥匙托管协议》B、《房屋出租协议》C、10C、《房屋状况说明书》D、《房屋勘察报告》解析：对于业主委托房地产经纪人进行出租的房屋，经纪人应对除房屋主体结构之外，业主能够提供的室内配套设施，具体包括室内装修水平、家具家电档次等方面的设施开展调查。房地产经纪人查验房屋后，应当编制《房屋状况说明书》,并须出租方签字确认信息真实可靠。57.新建商品房在物业交付时，买方应该以()作为依据，按照合同约定的条款对房屋面积、公摊面积、公用设施、配套设施、房屋配套等进行验收。A、看房确认书B、前期物业管理服务合同C、房地产认购协议书D、商品房买卖合同解析：根据交易双方签订的《商品房买卖合同》,开发商应在约定的时间内将房屋交付给买方。房屋交付的时候，应该以双方签订的《商品房买卖合同》条款作为依据，买受人按照合同约定的条款对房屋面积、公摊面积、公用设施、配套设施、房屋配套等进行验收。58.若经纪人作为买方独家代理人，一天与购房者看房最多为()套。59.经纪人在分析业主心理售价的过程后，通常会给出业主一个()。房的客户一共有多少，他们是否有意向，他们的付款60.以“帮助分析购房能力、市场行情，制定购房方案”类型是()。(2009年真题)C、加强型D、成熟型析购房能力、市场行情，制订购房方案(目标、贷款安排等)。61.商业业态指经营者为满足不同的消费需求而形成的经区分依据是()。消费需求。业态的区分依据是提供商品的方法、商品的销售方式。62.项目推广主题可从产品定位、客户定位和()三个方面来提炼。63.某项目土地总投资1000万元，单位建筑面积施工成本1800元/m2,若总建筑面积10000m2,预期利润720万元，则单位价格为()元/m2。解析：单位价格的计算公式为：单位价格=单位可变成本费用+单位贡献量；其中，单位贡献量=目标贡献/单位总量；目标贡献=预计固定成本费用+年目标盈利。本题中，单位价格=1800+(10000000+7200000)÷10000=3520(元/64.下列关于客源构成要素的说法错误的是()。求意向，包括需求类型(购买或租赁)、物业地段、户型、面积、朝向、价格、B、功能楼书66.业主会因担心房价可能上涨而惜售，说明房源具有()。解析：房源的心理属性中的“心理”是指业主(委托方)在委托过程中的心理状(委托方)心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。67.写字楼()与住宅的不同在于细分指标的差异。B、项目资源属性判断69.某建设项目总投资60000万元，建设期4年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部收回的预期年限为10年。该项目的预期投资收益率为()。②预期投资收益率=(总投资额÷总投资回收年限)/总投资额=(60000÷6)÷70.由于房地产具有()的特点，直销一般只能销售给本地客户，或者从其他区D、异质性房地产产权人、房地产服务供应商(如物业管理)直接转移到最终用户，通过直71.直接影响项目的市场形象与客户感知的是(),因此开盘活动必须在充分的72.在新建商品房查验与交接的前期准备阶段，房屋73.客户尽管每月收入很高，但是客户需要赡养和抚是针对客源信息中()的分析。74.房地产经纪人初步完成委托销售工作的标志是()解析：房地产交易合同的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的标志，也关系到房地产经纪人的代理业务能否获得最终的成功，因此是十分75.存量房市场具有很强的(),在存量房交易时，必须正确区分产权形式，分别对待。A、政策依赖性B、相对性D、政策强制性解析：清晰的房屋产权关系是营销的前提之一。存量房设定了抵押权、被查封都会影响房地产市场营销。另外，在不同发展时期根据住房保障政策建设的保障性住房，其上市条件存在诸多差异。比如，房改房经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后，可以在市场上进行流通。限价房购房人在取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，由政府回购；5年后转让所购住房，需要补交土地收益等价款。因此，在存量房交易时，必须正确区分产权形式，分别对待。76.房地产经纪人在房地产勘查结束后，应编制()。A、《房屋使用说明书》B、《房屋状况说明书》C、《房屋销售委托书》D、《房屋质量鉴定书》77.房地产开发企业首次进入非成熟商务区域开发写字楼，应采用()为主导的销售策略。(2012年真题)78是需求的主体，是需求行为的实施者；是需求的动力，是构成了需求的实体。()79.一般来说，得到一个新顾客的费用是维持一个老顾客所需费用的()倍。80.将某写字楼定位为中央商务区首席商务综合体，这属于该写字楼的()。81.企业以客户感知价值为分析框架，制定营销策略的属于()。82.合在社区开拓客源信息的方法是()。解析：客源开拓的主要方法包括：①门店接待法；②83.写字楼()与住宅的不同在于细分指标的差异。A、区域市场分析84.下列有关房源信息推荐的表述，正确的是()。C、采用一般推荐方式的，卖方代理经纪人一般获得该笔业务成交总佣金的80%D、房源推荐根据推荐后的操作方式可以分为“一般推荐”和“合是指业主受托经纪人将房源信息(连同业主联系方式)推荐给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣15%～25%。②合一般为独家委托房源)与其他区域的门店经纪人之后，业主受托经纪人也会参与人与合作经纪人对半分佣，各分佣50%。85.借款人有可能在抵押贷款购房的还款期内出现经济困难而贷款本息，此时面临的是抵押贷款的()。86.关于存量房市场的营销特点，下列表述错误的是()。解析：房地产市场可以划分为存量房市场和新建商品房(又称增量房)市场，其市场营销具有不同的特点，见表1-2。C项属于新建商品房(又称增量房)市场的特点。表1-2存量房和新建商品房市场营销特点对比存量房市场新建商品房市场已建成并使用过的不动产新建、没有使用过的不动产定价过程交易双方协议定价多采用房地产经纪机构代理出售 (出租)或购买(承租);也有部分存量房由当事人直接进行交易可以采用直销渠道，也可以采用营销手段87.房地产经纪人在带领客户看房前应设计好看房路线，其目的是()。(2012排他性的代理权的委托形式是()。A、口头委托89.对于()客户应引导其购买意向和需求条件，使其明确购房意向，待时机成C、C类D、D类质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产90.商业地产项目销售手册的内容不包括()。91.在签订商品房认购书时没有()风险。C、购买、贷款资格(针对限购未取消的城市)解析：在签订商品房认购书时有三类风险：①房号销售与算价风险；②(针对限购未取消的城市)购买、贷款资格风险；③变更风险。92.购买商铺的投资者应重点关注商铺的()。(2012年真题)认知度、美誉度和()。94.写字楼项目销售过程中，注重维护、提前告知项目信息；增强物管是对()的销售解决方案。表8-4写字楼项目客户略一览表有效诉求点或销售解决方案前期客户户紧邻区域企业客户高端配置、低运营成本海外客户投资型客户息共享方式称为()。A、私盘制共享。A项，私盘制是指房源信息由接受业主(委托人)委托的房地产经纪人录出售价格、配套设施等),房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式96.《物业现场勘查表》的填写细则中，绿化环境兼指自然环境，分为()。表3-2所示。表3-2绿化等级划分表等级好①物业小区绿化覆盖率高，种植高大乔木植物；①物业小区绿化覆盖率较高；染、辐射污染等)一般①物业小区绿化覆盖率一般；气污染、辐射污染等)差①物业小区绿化覆盖率低或几乎无绿地；理销售的()。D、销售商务性98.房地产项目在销售前，需要对售楼处、样板房等进行()。下列选项中，()在房地产产品和服务的营销策略中起到关键性作用，关系到房A、营销计划渠道是指旨在促进产品和服务的实体流转及其所有权由100.下列关于房地产市场营销系统的表述中，不正确的是()。101.下列关于商业地产项目的表述，错误的是()。A、商业地产项目是指用于各种零售、餐饮、娱B、从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅形式C、商业地产是一个具有地产、商业经营与投资三重特性的综合性行业D、按商业开发形式可将其分为“城市型”商业、“区域型”商业、“社区型”商业102.进入持续销售期后的上门客户量会随着项目()的推广策略和力度调整而变A、系统性B、阶段性103.按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务项目可分为基本服务和()。A、房地产信息B、其他服务C、实地看房D、代拟房地产交易合同解析：按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务项目可分为基本服务和其他服务。房地产基本服务的内容包括：①提供房地产信息；②实地看房；③代拟房地产交易合同。其他服务的内容包括：①房地产抵押贷款代办；②房地产登记手104.按客户的需求类型，客源可以划分为()。[2006年真题]A、自用客户和投资客户B、机构客户和个人客户C、买房客户和租房客户D、住宅客户和办公客户解析：客户信息按不同的方法进行分类，包括：①按客户的需求类型，可分为买房客户与租房客户；②按需求目的，可分为自用客户和投资客户；③按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；④按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；⑤按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；⑥按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户和低价位物业需求客户。105.选择销售人员时，应注重基本的()的考察，为不同的房地产销售打下良好的人员基础。106.建立一个以客户为中心的记录和数据库，是为了对()信息进行分类和系统管理。(2007年真题)107.下列关于还款方式的表述中，正确的是()。(2008年真题)B、等额本息适合的人群是当前收入尚可的中年人司。到限制”特点的广告媒体是()。复杂、成本高、时间短促、专业适应性不强、传播面太宽容易造成浪费。C项，贵、信息反馈慢、广告数量有限。D项，户外广告的优点为：长期性、固定性、集中性效应；缺点有：由于地段固定而不具备流动性，注视率不够集中。务客户群体的情况的方式是()。中销售方式的表述，错误的是()。解析：集中销售和自然销售区别如表7-2所示。表7-2集中销售和自然销售对比表自然销售到或迟到者视为自动放弃客户流失度市场关注度决定失，对楼盘性质要求较高常规楼盘根据表7-2,C项应为：只针对前期积累客户开盘，前期积累客户量多，具有一定的市场关注度。111.商铺投资合理的年投资回报率一般为()。解析：商铺投资回报率作为商铺销售过程中的重要沟通指标，销售人员需要深度熟悉投资回报的计算方法，以便于高效促成销售交易。商铺投资合理的年投资回报率一般为8%～12%。112.独家委托获取步骤流程中的最后一步是()。113.编制房屋状况说明书的基础资料是()。(2012年真题)A、房屋登记簿据和资料，填写《物业现场勘查表》,为制作《房屋状况说明书》做好准备。114.选择自然销售方式销售住宅的流程为()。D、确定前期积累客户选房顺序，正式发售前统一发出通知，客户凭借顺序号进行选房115.商业地产项目的市场调研中，对消费者消费水平进行调查的目的是()。独家分销，其中选择分销是()。D、仅选择一个中间商的渠道间商经销自己产品的渠道；③独家分销渠道，仅选择一个中间商的渠道，在房地产市场，为了达到销售目标一般采取独家分销，即独家代理。117.在存量房买卖经纪业务中，配对的关键环节是()。A、明确客户的房屋需求B、约定看房时间和地点C、明确客户的交易价格D、为客户推荐合适房源解析：配对过程中，房地产经纪人推荐房源是关键环节，特别是对买方独家代理人而言，向委托人推荐房源关系到委托人能否购买到既满足住房需求又符合其经济承受能力的住房。118.房地产经纪人驻守居住小区开拓客源的优点是()。B、客户准确率高C、与客户沟通效果好D、易与客户建立关系解析：驻守的方式主要是，在一个特定的场所，可能是某个小区、可能是某个地段等，房地产经纪人进行设摊招揽客户咨询或主动接触客户而获得客户的方式。其优势包括：①成本较低；②客户的准确性较高。其劣势包括：①比较浪费房地产经纪人的时间；②有时候驻守会妨碍到行人。119.房地产经纪机构获得的服务费用包括佣金和()。120.下列关于等额本金还款方式的表述，错误的是()。C、其计算公式为：本金/还款月数+(本金-累计已还本金)×月利率支出。其计算公式为：本金/还款月数+(本金-累计已还本金)×月利率，该还121.下列房源中，()是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后(俗称小产权房)、自建住房等。其中，商品房是指有()的特征。B、动态性D、可操作性随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主(委托方)心态的变化而不断波动；②物业使用状态的变动，指在委托期间，物业的办公等)发生变化，如原本闲置待出售的物业，业主(委托方)决定先租给其他特征，所以经纪人要不间断地与业主(委托方)联系，以便在房源的某些指标发123.在成熟的市场环境下，一个房地产经纪机构或经纪人()。124.养客是客源开拓中的重要策略，因此房地产经纪人应对潜在客户()。125.客户忠诚的特征不包括()。126.客户关系维护的核心在于(),在适当的时候提供恰当的信息，以增加客户()为中心的营销手段A、客户为中心。128.制订推广策略时，()不属于营销推广策略。⑨展场。129.下列关于中大户型住宅客户的表述，错误的是()。C项属于小户型住宅客户特征。130.客源的构成要素包括客户及其()。(2007年真题)131.要进行房地产卖点挖掘首先应进行()。132.下列选项中，()是指企业针对一个或几个目标市场的需求并结合企业所具133.新建商品房销售资料中的抵押贷款须知应由()提供。134.新建商品住房采取集中销售方式的风险是()。135.房地产经纪人为买房客户提供多套房源供其选择，这表明房源具有()的特征。(2011年真题)A、独家性136.新建商品房核心均价的确定方法不包括()。138.房地产经纪人对商圈进行现场调查时，首先应()。139.关于房地产卖点应具备的特点的说法，错误的是()。D、卖点必须能够得到目标客户的认同140.房地产经纪人员的签名应当是()。A、手写签名B、个性签名C、印章签名产权益转让，因此房地产经纪人的签名既可以手写签名，也可以采用电子签名。份证号。141.房地产经纪人为购房人制定的置业计划，作用在于展示()。(2009年真题)产市场具有()的特征。(2011年真题)A、区域性143.房地产定价目标中的利润为中心的定价目标包括最大利润目标和()。144.房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同的类型，应当根据()确定。145.从某种程度上来讲，()决定了一个房地产经纪公司生存、发展的空间与潜146.将商业地产项目按照商业形态进行划分，其内容不包括()。解析：商业地产的划分具体情况如表7-10所示。表7-10商业地产的划分商业街商铺、市场类商铺、社区商铺、住宅底层商铺、百货商场、购物中心商铺、商务楼、写字楼商铺、交通设施商铺商业辐射范围“城市型商业"、"区域型”商业、"社区型"商业等支付的行为属于()。纪人，私自交易由房地产经纪人介绍的房源(或客源),以逃避缴纳房地产经纪149.宣传资料是将项目的定位、产品、建筑风格等信息，以画面、文字、()的150.新建商品房功能楼书的主要构成要素不包括()。(2009年真题)解析：功能楼书专业性较强，可以理解为一本简单的“产品说明书”,主要介绍1.关于互联网开发方式的表述，正确的有()。D、为了吸引顾客，可以对某些房源加以优化，夸大其条件2.房地产经纪人在存量房营销活动中的作用主要有()。(2011年真题)3.商业地产项目的招商代理的招商工作原则有()。D、招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补4.下列属于房地产经纪服务合同的内容的有()。5.下列关于客源管理的表述中，正确的有()。(2006年真题)C、客源信息就是那些提出需求或打过电话的潜在客户D、客源信息不应包括曾经作为委托人完成交易的人E、客源管理是从收集信息、整理信息和存档开始解析：A项，客源信息管理的对象就是买房或租房的客户。相比于房源管理，客源信息管理，即客户信息管理，是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心。B项，客户信息管理的内容包括：①客户基础资料；②物业需求状况；③交易记录。CD两项，客户信息管理不仅包括曾经作为委托人完成房地产交易的客户，也包括那些提出需求或打过电话的潜在客户和与交易活动有关的关系人或供应商，还可包括那些房地产经纪人定为目标希望为之提供经纪服务的潜在客户或委托人。E项，客户信息管理是从收集信息、整理信息和存档开始。对客户信息的记录、储存、分析和利用的一系列活动就是客户信息管理。A、工作准备B、预约看房D、沿途讲解E、主导看房过程解析：房地产经纪人以卖方代理人身份陪同购房人看房步骤包括：①工作准备；②请房屋业主对房屋进行“包装”;③沿途讲解；④主导看房过程。7.存量房销售的特点包括()。8.()房地产经纪人销售工作初步完成的标志。9.房地产经纪服务合同纠纷解决方式可以采取()。开发商充分沟通，将()作为定价时考虑的内容。11.购买商品房办理抵押贷款手续时，需要提供的资料有()。(2008年真题)D、认购书原件E、定金收据原件解析：借款人到贷款银行填报《个人住房借款申请表》并提交下列材料：①借款人的身份证、户口本；②购买住房的商品房认购书或其他证明文件；③借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收入证明；④贷款银行要求的其他证明材料。12.租赁合同的签订过程中，房地产经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件，其中承租方证件包括()。B、结婚证D、委托人的授权委托书E、军官证或公司担保书解析：当房屋租赁双方对房屋租赁事宜达成一致时，就可以签署房屋租赁合同(或房屋租赁居间合同)了。如果双方达成一致，经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。承租人证件包括：①身份证；②工作证；③居住证；④军官证或公司13.房地产经纪人在进行配对时应注意的核心问题包括()。A、工作效率B、专业观点C、房源信息D、委托权限解析：房地产经纪人在进行配对时应注意三个核心问题，包括：①房源信息。掌握大量可靠的房源信息。②客户信息。了解客户需求信息。③工作效率。提高工14.业态组合是目前商业地产项目的基本要求，其定位考虑因素有()。A、能聚集人气，形成商气B、要有利于商业地产项目的销售及后期持续经营C、要适合消费者每次持续购物的时间长度D、要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况E、要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争解析：业态组合定位考虑因素主要包括：①要有利于商业地产项目的销售及后期持续经营；②能聚集人气，形成商气；③要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况；④要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争。15.个人住房抵押消费贷款的主要适用人群有()。A、全款购房，现有资金需求的借款人B、正在贷款的借款人C、无抵押房产的借款人D、无力偿还的借款人E、贷款购房但已经将贷款还清，且又有资金需求的借款人16.下列关于房源物理属性的表述中，正确的有()。[2009年真题]17.房地产经纪人协助办理贷款相关手续的内容包括()。E、协助客户到不动产登记部门办理不动产抵押登记手续18.房地产项目的市场推广阶段的工作包括()。B、容积率20.为实现房源与客源成功配对，房地产经纪人应()。(2012年真题)质房源”的特征主要有()。(2009年真题)A、地理位置较好C、价格较高E、销售周期长解析：按照房源具备可售性条件的优劣性，将房源划分为优质房源和一般房源。其中，优质房源的分类依据有：①地理位置较好或处于热销地段；②业主心理价位合理；③业主主动积极配合；④具备合法上市产权。优质房源的特征有：①市场需求旺；②销售难度小；③销售周期较短；④有房源钥匙。22.在签署合同前，房地产经纪人应做好的准备工作有()。A、房地产经纪人应认真审查双方证件B、房地产经纪人应对合同文本进行讲解C、为交易双方准备好合同文本、收据和签字笔，并要求双方带齐各种证件D、要设计谈判过程，把握谈判进度和强度，避免双方因重大分歧而发生严重的争执E、明确双方异议所在，争取事先沟通好，房地产经纪人要积极帮助双方寻找解决办法解析：在签署合同前，房地产经纪人应做好的准备工作包括：①明确双方异议所在，争取事先沟通好，房地产经纪人要积极帮助双方寻找解决办法；②房地产经纪人要设计谈判过程，把握谈判进度和强度，避免双方因重大分歧而发生严重的争执，当交易双方对最终交易价格进行谈判时，房地产经纪人应该敏锐地观察双方的出价，并做适度的价格折中类协调，促成他们达成最终的价格；③为交易双方准备好合同文本、收据和签字笔，并要求双方带齐各种证件。23.下列关于“房地产登记的含义”的表述，正确的有()。A、房地产产权登记有狭义和广义之分B、狭义的房地产产权登记特指房屋所有权登记C、房地产登记需要向房屋所在地的房地产机关申请登记D、广义的房地产登记的申请人包括土地使用权人和房屋所有权人E、广义的房地产登记的申请人包括土地人所有权和房屋使用权人解析：房地产产权登记有狭义和广义之分。广义的房地产产权登记是指在规定登记的范围内的土地使用权人和房屋所有权人按照有关规定，向房屋所在地的房地产管理机关申请产权登记。狭义的房地产产权登记，只包括房屋所有权登记和房屋的他项权利登记。24.勘查人员在填写《房屋现场勘查表》时应当注意()。A、勘查人员对委估勘查物业描述不详、缺项或模棱两可B、勘查人员对勘查物业描述有误导C、勘查人员对物业未细致勘探D、勘查人员有违房地产经纪行业职业道德要求E、勘查人员对物业关键因素记录不准确或勘查表粗制滥造解析：填写《房屋现场勘查表》时需要注意的问题有：①勘查人员对勘查物业描述不详、缺项或模棱两可；②勘查人员对勘查物业描述有误导；③勘查人员对物业关键因素记录不准确或勘查表粗制滥造；④勘查人员有违房地产经纪行业职业25.在新建商品房营销活动中，房地产经纪人可参与的工作有()。A、项目施工与监理B、项目市场定位C、项目策划与地块研究D、协助制定项目销售方案E、协助制定项目价目表解析：房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中能够参加的工作主要是：①项目筹划与地块研究；②产品设计与规划；③项目策划与销售。26.房源信息包括与委托出售房屋相关的相关信息，具体包括()。A、房屋的实物状况信息B、权益状况信息C、区位状况信息D、房屋抵押信息E、房源委托人身份解析：房源信息是指描述和刻画房源的房地产状况、权利人情况和租售价格等内容的数字、图像和文字性信息。房源信息包括与委托出售(或出租)房屋相关的27.习惯上说，一个楼盘的均价代表了市场对楼盘素质的综盘均价的说法中，正确的有()。E、必须先制定出分幢(组)价格，再定出整体均价个单位的档次；C项，在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期；D项，一个均价代表了市场对质量的综合评价；E项，均价的制定参照主要是同整体均价，再进行分解——分幢(分组)。28.房地产经纪人预约客户看房时，应注意的事项有()。(2012年真题)E、建议业主备好房屋所有权证解析：房地产经纪人在看房前，应与业主和客户约定具体的看房时间、见面地要提醒双方带好各种证明文件和资金。约定的时间、地点要准确，尽量与客户约定在人流少、有明显标志物的地点见面，引导客户以最便捷的方式到达。约见的地点最好是在经纪门店。房地产经纪人出发前应对所看房屋及行车路线尽可能多地了解，可向业主咨询行车路线，并将看房路线准确告诉购房客户。29.房地产项目定位的内容主要有()。(2009年真题)A、市场定位C、客户定位E、服务定位解析：房地产项目定位具体包括有：①产品定位，从产品定位中寻找市场主题；②客户定位，从客户定位中寻找市场主题；③形象定位，从形象定位中寻找广告30.写字楼项目具有()的特点，在代理销售过程中，房地产经纪机构需要与房地产开发商充分协商写字楼项目的运作目标。A、投资大31.房地产经纪机构采用讲座揽客法开拓客源时，正确的做法有()。(2012年真题)解析：讲座揽客法是通过向社区、团体或特定人群举办讲座来发展客户的方法。户在交易过程中的难度。在做社区业务时，此种方法适用。但讲座的组织准备工作尤为关键，主题、时间、场地和邀请方式及主讲人的演讲技巧等都决定其效果。32.根据调查内容的深入程度，商圈调查可以分为()。B、商圈交易量C、深入调查D、商圈范围E、个案调查解析：房地产经纪人必须要全面地进行商圈调查，以满足不同客户以及相同的客户在不同时期的需求。根据调查内容的深入程度，可将商圈调查分为：①初步调查；②深入调查；③个案调查。33.在沟通过程中，应当注重()。A、单向沟通C、多向沟通D、减少无效沟通E、沟通的及时性解析：沟通是按照一定的目标，将信息、观念和情感在个人、群体或组织之间进行传递，并达成共识的过程。对房地产经纪人而言，为了更好地发挥房地产经纪的媒介作用，房地产经纪业务中更需要双向沟通，经纪人需要不断地向对方发出34.房地产开发商在销售房地产项目之前，必须准备的法律文件包括()。(2006年真题)35.房地产经纪服务的项目包含()。36.房地产开发项目采取的“成本+竞争”定价策略的主要步骤有()。[格。可以采取的定价策略有两种：①“成本+竞争”;②格”。其中，“成本+竞争”定价策略定价流程包括：37.在房源实地勘查前，房地产经纪人应做好的准备工作有()。(2012年真题)解析：勘查评估前的准备工作主要有：①经纪人应该提前和业主确定上门勘查的时间，最好提前一天与业主取得联系，以预约具体的上门勘查时间。联系时首先应向业主介绍自己的姓名和公司名称、约定上门勘查时间，同时向业主详细询问委托物业的地理位置。②勘查前，做好现场勘查的资料和物品准备。检查是否带好了工牌、名片、相机、摄像机、测量工具、计算器、鞋套等必要的勘查工具及物品。③若一次要勘查多处物业，应根据物业所处的地理位合理安排好勘查的先后次序，节省时间，提高效率。38.销售规则培训主要是指针对()、相关合同文件的签订规则等方面的培训。A、销售现场管理制度B、接待制度C、区域整体规划D、项目地理位置E、付款方式解析：销售规则培训包括：针对销售现场管理制度、销售流程、接待制度、付款方式、促销优惠、相关合同文件的签订规则等方面的培训；房地产买卖合同签订程序的培训。39.存量房商业抵押贷款年限应付的条件有()。A、房龄+贷款年限≤50B、房龄+贷款年限≤47(砖混)C、年龄+贷款年限≤70D、房龄+贷款年限≤47(钢混)E、年龄+贷款年限≤65款年限则较短。通常情况下，贷款年限最长为30年，且符合以下两个条件：①房龄+贷款年限≤50;②年龄+贷款年限≤70。列关于互联网在房地产经纪活动中的说法正确的是()。41.按照购房目的对客户信息进行分类，一般可以分为()。(2008年真题)A、关系客户42.风险可以分为企业风险和个人风险，其中，个人风险包括()。⑥长寿风险。43.在房地产项目产品定位过程中，市场分析的调查方法有()。B、会员制C、电视调查D、问卷讯问E、实地调查解析：房地产产品市场分析定位法是指运用市场调查方法，对房地产项目市场环境进行数据搜集、归纳和整理，形成项目可能的产品定位方向，然后对数据进行竞争分析，利用普通逻辑的排除、类比、补缺等形成产品定位的方法。市场分析方法中的市场调查方法包括实地调查法、问卷访问法、座谈会等。44.房地产经纪人解决房屋租赁双方对租金的分歧的切入点有()。A、房源状况B、租金折扣C、家具配置D、佣金减免E、租金支付方式和双方的分歧，最终在租金价格、租金支付等方面上达成一致。45.下列资料中，()是将项目楼书上的核心卖点进一步提炼抽取。售信息以展板的形式在销售现场展示，达到项目价值点渗透宣传、销售信息(如促销措施等)及时公布的作用。46.由于小户型(),很多客户青睐于此而购买小户型。A、总价低C、易出租D、易出售户，以满足获取出租收益或转售增值收益为目的。由于小户型总价低、容易出租和转售，很多客户青睐于此而购买小户型。47.由于写字楼项目主流客户的非个体属性与商务属性，因此在选择推广渠道，以及制定相关设计及活动方案时，应当确保()。A、渠道受众面重点为企业高层人员或社会高端阶层B、在广告宣传的画面与文案设计方面，必须明确体现商务气质C、在活动主题选择时，把握商务客户的敏感点，并在活动形式方面体现高端商务特色D、通过展示内容及服务交流内容的专业程度，建立与高端商务客户的对话平台E、渠道受众面重点为社会中高端商务阶层解析：由于写字楼项目主流客户的非个体属性与商务属性，因此在选择推广渠道，以及制定相关设计及活动方案时，应当确保：①营销渠道受众面重点为企业高层人员或社会高端阶层；②在广告宣传的画面与文案设计方面，必须明确体现商务气质；③在活动主题的选择时，把握商务客户的敏感点，并在活动形式方面体现高端商务特色。48.关于自由还款方式的表述，正确的有()。A、弥补了商业贷款中固定还款月供的规定B、提高了借款申请人自主选择的机会C、增加了借款者的时间成本D、减轻了借款者的经济成本E、借款人每月可根据自身具体情况，协调月还款额，合理支配月收入49.置业计划应包括的内容有()等。50.房屋出租经纪服务的主要内容包括()。及市场行情咨询；②制作《房屋情况说明书》;③发布房屋租赁合同》;⑧代出租人完成房屋出租登记或备案等。51.搜集租金资料的途径有()。E、到专业的房地产经纪平台网站上搜集市场52.下列关于客户需求与动机的说法中，正确的有()。A、了解客户交易动机可以从了解促使客户53.房地产经纪人向买方委托人推荐房源时，应考虑的技术要点有()。(2011用。54.房源信息的共享形式中，私盘制的优点表现在()。解析：私盘制是指房源信息由接受业主(委托人)委托的房地产经纪人录入信息出售价格、配套设施等),房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式55.房地产项目定位中属于客户定位要回答的问题有()。56.商业地产的定位依据有()。57.房地产经纪人协助买卖双方进行物业交验时的注意事项有()。A、在物业交付前，应提醒买卖双方物业相关费用的支付责任D、协助双方进行煤气(天然气)过户解析：房地产经纪人协助买卖双方进行物业交验时，应注意以下10点：①房地产经纪人在物业交付前，应提醒买卖双方物业相关费用的支付责任。②检查电表状况是否正常运行。在房屋交接验收时，应帮助买方查验电表是否有移动、改线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。③协助双方进行煤气(天然气)过户。④结清电话费。⑤协助办理有线电视过户。⑥结算维修基金。⑦检查和验收附属设施。⑧协助办理迁移户口手续。⑨如果买方因种种原因，在没有办理了房屋不动产产权转移变更手续、并获得其本人名下的不动产权利证书前，与卖方业主提前进行了房屋交付，房地产经纪人应提示买方防范后续风险，最好不要提前进行房屋装修，待最终办理了不动产转移登记手续后，再进行房屋的装修。⑩房地产经纪人应准备好物业交验表，将水、电、煤气数字抄在合同的附件备注中，协助双方进行电费、水费、燃气、室内设施和用品的检验和交接。58.物业权属主要有()。B、使用权房D、已购私房E、经济适用住房解析：目前大部分城市的物业权属主要分为商品房、经济适用住房、使用权房、两限房、已购公房和私房等。59.功能楼书主要介绍了()等信息。解析：功能楼书专业性较强，可以理解为一本简单的“产品说明书”,主要介绍60.在中介市场上，住宅交易的房源有()。A、商品房B、房改房地上的住房(俗称小产权房)、自建住房等。在这些住房中，可以交易的住房主用住房。61.签订房地产经纪服务合同重要意义有()。62.在市场促销中，人员促销要求房地产经纪人()。63.在面谈过程中，为了控制谈话局面、引导谈话进程，下()面谈技巧。64.房地产经纪机构提供的基本服务的内容包括()。65.写字楼项目的商业权益有()。66.商铺首先是商品交易的场所，还包含了()。解析：商业用房，俗称商铺，就是开店的，使用年限为40年，水电性质也是商业性质。它是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。67.下列关于房地产定价方法正确的说法有()。A、房地产产品定价方法的策略即“成本+竞争”B、变动成本定价法属于房地产产品定价的方法C、目标利润定价法以总成本和总销量为定价原则D、目标利润额=投资总额÷投资利润率E、目标贡献=预计固定成本费用+年目标盈利解析：A项，房地产产品定价方法的策略分为“成本+竞争”和“消费者需求+竞争者价格”;C项，目标利润定价法以总成本和目标利润为定价原则。定价时，先估算出未来可能达到的销售量和总成本，在盈亏平衡分析的基础上，加上预期的目标利润额，然后计算价格。68.房地产经纪人在带领客户看房之前，应当做好如下()的准备。A、填写《房屋状况说明书》B、主导看房过程C、提前查勘房屋D、与交易双方约定具体的看房时间E、确定一条最佳看房路线解析：房地产经纪人在看房步骤前的应做好的准备工作有：①提前查勘房屋，房地产经纪人获取房源信息后，应联系业主进行实地看房，以便掌握更为准确详细的房产信息。查勘房屋后，房地产经纪人在约客户看房时，描述也能更有画面②确定看房时间和路线，房地产经纪人要提前与客户约定看房时间，并确定到达房屋的最佳路线。69.个人住房贷款代办服务合同的内容主要包括()。A、委托双方的基本资料B、委托事项C、代替委托人办理贷款申请手续D、服务收费E、违约责任解析：根据个人住房贷款代办服务的内容，代办服务合同主要包括以下内容：①委托双方的基本资料；②委托事项，明确个人住房贷款代办服务内容；③双方的权利和义务；④服务收费；⑤违约责任；⑥委托双方签字盖章。其中，委托事项包括：①拟定贷款方案；②协助委托人准备贷款申请材料；③协助委托人办理贷款申请手续等。70.区域写字楼市场供应状况分析项目主要包括()。A、产品档次B、客户主要特征D、项目本体因素关注重点解析：区域写字楼市场供应状况分析，具体内容如表8-5所示。表8-5区域写字1)客户重叠程度2)产品的可替代性区位价值：商务氛围/项目昭示性/公共交通/片区形象档次/景观/升值前景楼盘品质：实用率/外观形象/楼体高度/大堂面积/层高/公共部分装修/前广场/商务会所/车位项目品牌：发展商/承建商/物管品牌/专业阵容/品质展示：售楼处/样板房效果/现场围墙/公共71.房地产经纪人在具体开展业务时，需加强对个案进行调查，主要包括()。解析：房地产经纪人在具体开展业务时，需加强对个案进行调查，包括客户来源情况、成交价格和现有市场均价比较、客户购房目的等。通过对客户来源情况的72.房地产经纪人在项目筹划与地块研究阶段的工作主要包括()。策；②城市规划；③地块研究。房地产经纪人在其中73.房地产经纪人代办存量房商业抵押贷款，应通知购房人提交()。A、房屋买卖合同74.房地产经纪人在引导客户实地看房时，正确的做法有()。学校及交通状况。②房地产经纪人与客户最好能提前看房时间10～15分钟到达主同意后进入房间。④看房的时间不宜过长，一般控制在10~15分钟为宜，同75.潜在客户做出房屋交易决策一般要考虑的因素包括()。解析：一般来说，潜在客户做出房屋交易决策的过程，既要衡量自己的资金限制条件，还要考虑房地产经纪人提供的房源信息条件，只有当二者条件吻合时，客④住房成本。经纪人提供的信息包括：①房源信息；②银行贷款信息；③社区发展形势。76.独家委托与普通委托的差异性表现在()。A、业主优先次序B、销售方式C、委托形式D、委托代理关系E、成功率解析：独家委托与普通委托的差异性，如表5-2所示。表5-2独家委托与普通委托的差异性比较因素业主优先次序重点客户无主次客户以房源为中心、好把握以客户为中心、较难把握经纪人责任感和动力责任感强、动力足(有分佣)委托代理关系明确、牢固不明确、脆弱、易中断有少成功率成交时限1个月左右3个月左右77.从房源所包括的各项指标来看，房源的属性主要有()。A、物理属性B、法律属性78.房地产促销策略中，人员促销的优点有()。79.下列属于房地产经纪服务合同的内容的有()。的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；②房地产经纪80.下列写字楼项目的发展建议中，项目定位模式包括()等。81.房源信息的共享形式，主要依据市场现状以及房地产经纪行设定，主要包括()。B、私盘制C、公盘制D、信息公开制E、混合制解析：房源信息的共享管理制度，主要依据市场的现状以及房地产经纪企业自身适合不同规模、不同发展阶段的房地产经纪企业。82.下列属于房源的物理属性的有()。[2007年真题]D、建筑物法定用途E、建筑物经济寿命解析：房源的物理属性，是指物业自身及其周边环境的物理状态。如物业的区位(地段)、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，房源属性在交易过程中是不变的A、经纪公司与业主(出租人)和承租人分别签订租赁合同B、业主并不干预经纪公司的出租价格C、经纪机构向客户收取租金的方式和期限与经纪机构向业主支付租金的方式不一定相同D、经纪机构向业主要求一段时间的“空置期”(免租期)E、业主、客户和经纪机构任何一方违约都要以相同的形式承担违约赔偿责任解析：房屋托管业务主要包含五个操作要点：①经纪公司与业主(出租人)和承屋托管不是采用“三方约”,经纪公司与出租人约定的租金和经纪机构与客户约要求一段时间的所谓“空置期”(免租期),一般是30～60天不等。⑤业主、84.个人住房抵押消费贷款的特点有()。10年；③提前还款灵活，抵押消费贷款提前还款方便，借款人手中有余钱既能再次提款。85.对于房地产经纪人而言，客户接待环节的工作目标是了解列关于信息采集的技术要点说法正确的有()。是不同的，具体如表4-2所示。表4-2采集客户信息的要点表4-2采集客户信息的要点客户类型卖房客户买房客户出租客户承租客户的价位、付款方式等86.为使客户成为真正的买方或租客，房地产经纪人应()。A、按照客户思路开展工作B、正确引导客户需求C、判断客户购买力D、了解最终出资人状况E、了解实际受益人状况解析：房地产经纪人在与客户进行房源情况沟通的过程中，要细心体会客户需求的变化，引导客户将理想需求落实为实际需求，不断地修正其购房愿望。一个需求不清的客户是需要进行引导和分析的，使之需求明确，方能成为客源。同时为了使客户成为真正的买方或租客，房产经纪人应进行客源需求分析，包括：①目标物业与偏好分析；②购买力与消费信用分析；③客户购买动机分析；④客户需求程度分析；⑤客户购买决策分析，即分析谁是最终出资人。87.目前中国大部分房地产经纪机构采用公盘制，公盘制的主要缺点有()。A、工作效率低B、房源信息不能实现共享C、会出现“留盘”行为D、房源信息较易外泄E、不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性解析：公盘制，是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。目前，我国大部分直营房地产经纪企业内部均采用公盘制达到房源信息88.作为写字楼项目的销售人员应当()。89.关于客户信息管理的原则和策略，正确的说法有()。E、出色的经纪人懂得如何筛选有效的客户信息，适时放弃一些客户信息解析：A项，客户信息管理必须遵循以下原则：①有效原则；②合理使用原则；客户跟进；③保守客户秘密，不滥用。C项，“四十五规则”是指45%的潜在客户将转和别人做生意。D项，客户信息管理策略包括：①及时记录和更新；②保持联系；③有效利用。E项，出色的经纪人对每一个客户信息都穷追不舍，直到潜在客户购买或者离去。90.下列属于搜集信息的途径的有()。A、交易双方当事人B、房地产经纪机构C、熟悉房地产市场的专业人士D、准交易资料的搜集E、各类初级资料解析：房地产市场信息搜集途径包括以下七种：①交易双方当事人；②房地产经纪机构；③房地产开发企业；④熟悉房地产市场的专业人士；⑤准交易资料；⑥房地产交易展示会上的销售资料；⑦政府部门、研究机构发布的数据和分析报告。91.分析写字楼项目的产品定位可以从()等方面分析其资源条件。A、景观资源分析B、项目规划指标分析C、路网情况判断D、类型属性判断E、项目经济指标分析92.在存量房买卖的房屋交接中，应结算的费用包括()。93.与住宅项目销售相比，写字楼项目销售应()。94.下列关于存量房经纪业务商圈调查的重要性描述正确的有()。E、商圈调查对房地产经纪人的房源委托量没有95.房地产经纪人员对新建商品房的实地查验的内容包括()。家具和其他用品等动产，也在查验范围之内。A项属于存量房买卖查验的内容。96.存量房客源的特征包括()。97.在制定新建商品房销售价目表时，应开展的基础工作有()。(2011年真题)98.客户按需求的物业类型进行分类，可分为()等99.房地产片区市场研究的内容主要包括()。目的在于了解项目()及设计过程等，以加深对产品的熟悉和理解。不定项选择(总共50题)1.甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发的一商品住宅项目已竣工，在办理划，与王某签订了《房地产认购协议书》,与年龄为25岁的刘某签订了《商品房买卖合同》。(2009年真题)刘某向银行申请住房抵押贷款的最长期限为()2.(一)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟开发一住宅项目，并将该项目定位为单身白领公寓。该项目总建筑面积10000m2,固定总成本2000万元，单位变动成本2500元/m2。甲公司将该项目委托给专业能力较强的乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理销售。乙公司针对该项目规模较小、所处片区不属A、WT对策D、SO对策解析：最小与最大对策(WO对策)是指着重考虑劣势因素和机会因素，目的是3.甲房地产经纪公司在制定某房地产项目的价格时，采用比较定价法，表1-4是一个市场比较楼盘的打分表。表1-4打分表可比实例楼盘甲楼盘价格/(元/m²)比较价格/(元/m²)根据题意，下列表述正确的为()。A、楼盘甲的权重为20%B、楼盘戊的权重值为643、35C、项目较为合理的均价应定为3726元/m2解析：A项，楼盘甲的权重=100%-楼盘乙的权重-楼盘丙的权重-楼盘丁的权重-楼盘戊的权重-楼盘己的权重-楼盘庚的权重=100%-20%-15%-15%-15%-10%-5%=20%;或楼盘甲的权重=楼盘甲的权重值÷楼盘甲的比较价=650.8÷3254=20%。B项，楼盘戊的权重值=楼盘戊的比较价格×楼盘戊的权重=4289×15%=643.35。C项，项目较为合理的均价=楼盘甲的权重值+楼盘乙的权重值+楼盘丙的权重值+楼盘丁的权重值+楼盘戊的权重值+楼盘己的权重值+楼0.8+703.2+541.2+570.15+643.35+381.6+235.8=3726(元/m2)。4.李某看中一楼盘，欲购买其中一套总价30万元、面积100m2的住宅。假如你押贷款须提供()等资料。解析：申请房地产抵押贷款，借款人应到贷款银行填报《个人住房借款申请表》5.甲房地产开发公司(以下简称甲公司)委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)独家销售甲公司开发的某项目的70套住宅，乙公司在当地主流媒体和房地售任务。乙公司向客户推荐房源的方法有()。6.张某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)承租一套住房，甲公司委派房向甲公司交纳佣金200元。张某与王某签订租赁协议后，预付了6个月房租9000元并支付了甲公司佣金3000元。甲公司在此次经纪活动中的违法违规行为是A、收取佣金200元B、签订委托协议C、收取3000元佣金即不得超过1500(9000÷6)元。7.甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟开发一住宅项目，并将该项目定位为单身白领公寓。该项目总建筑面积10000m2,固定总成本2000万元，单位变动成本2500元/m2。甲公司将该项目委托给专业能力较强的乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理销售。乙公司针对该项目规模较小、所处片区不属于当前热过卖点的挖掘迅速打开销售局面。乙公司挖掘该项目卖点的做法为()。②竞争者动态跟踪；③消费者构成及购买行为研究；④挖掘卖点。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)参与拍卖并获得该地块。由于该地块周边的信息有()。C、潜在客户行业9.甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟开发一住宅项目，并将该项目定位为单身白领公寓。该项目总建筑面积10000m2,固定总成本2000万元，单位变动成本2500元/m2。甲公司将该项目委托给专业能力较强的乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理销售。乙公司针对该项目规模较小、所处片区不属于当前热过卖点的挖掘迅速打开销售局面。若项目的销售费率为15%,甲公司要求以成本为基础的目标利润率为20%,则乙公司为该项目确定的目标销售价格为()元/m解析：目标利润=投资总额×投资利润率=(20000000+2500×10000)×20%=9000000(元);目标利润销售价格=[(固定总成本+目标利润额)÷预计销售面积+单位变动成本]÷(1-销售费率)=[(20000000+9000000)÷10000+2500]÷(1-15%)≈6353(元/m2)。10.(一)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发了一住宅和商业混合项目，委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理销售。经与甲公司协商，乙公司式促销。客户李某在项目交房前1年购买了一个建筑面积为400m2、总价为1152万元的商铺。经调查，类似商铺当时月租金为200元/m2。乙公司房地产经纪内容为()。B、价格项。11.甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发了一个住宅小区。为促进住宅销公司签订了《房地产认购协议书》,拟购买一套建筑面积为80m2、单价为500012.甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发了一住宅和商业混合项目，委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理销售。经与甲公司协商，乙公司为项销。客户李某在项目交房前1年购买了一个建筑面积为400m2、总价为1152万元的商铺。经调查，类似商铺当时月租金为200元/m2。乙公司房地产经纪人张某制定的置业计划得到了很多客户的认同。李某的投资回收期限为()年。回收期=投资总额÷年收益。本案例，李某的投资回收期=11520000÷(200×400×12)=12(年)。13.甲房地产开发公司(以下简称甲公司)委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)独家销售甲公司开发的某项目的70套住宅，乙公司在当地主流媒体和房销售任务。乙公司开发客户信息的方式是()。B、团体揽客法14.(六)某房地产企业拟建一项目，总投资20000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，为了提高市场商品房无法按正常价格出售，最终倒闭。该企业预期投资收益率为()。解析：预期投资收益率=(总投资额÷总投资回收年限)/总投资额=(20000÷7)15.甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发的一商品住宅项目已竣工，在办计划，与王某签订了《房地产认购协议书》,与年龄为25岁的刘某签订了《商品房买卖合同》。甲企业与刘某签订的《商品房买卖合同》中，应约定()。程、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。16.黄先生采用住房抵押贷款方式购买了一套总价30万元的年期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924。黄先生住了2年后，想将房子租理。相对于等额本金还款法，等额本息还款法具有()的特点。等额本息还款法(等额法),是将消费者所贷款的总额(本金),加上贷款年限司(以下简称甲公司)签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现刘方面老客户是新客户的()倍。解析：据统计，争取一个新客户的成本是留住一个老客户的面老客户更高达新客户的16倍。因而有意识地致力于开发长期顾客，力图打造地段相同的住宅价格为3800元/m2,而该新型住宅的价格定为3500元/m2,属于价策略是()。19.(二)某市土地储备中心准备拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为商业的熟地，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)准备参与竞标。甲公司进行房地产市场调研时，应首先搜集竞标熟地商圈内现有写字楼的()等需求信息。20.(一)某市土地储备中心拟拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为办公的地块。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)参与拍卖并获得该地块。由于该地块定位模式时，其立足点为()。物业发展建议必须建立在充分了解市场客户需求与体验点21.张某委托甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)购买一套住房。张某对拟购住房的要求是：位置在其单位附近，面积为70～90m2,价格合适，装修比较精张某对所看住房不满意，王某应()。势，为什么客户对所看房源不满意，再从更大的范围22.甲房地产经纪公司在制定某房地产项目的价格时，采用比较定价法，表2-1是一个市场比较楼盘的打分表。表2-1打分表可比实例楼盘甲楼盘乙楼盘丙庚楼盘价格/(元/m²)比较价格/(元/m²)根据题意，下列表述正确的为()。C、项目较为合理的均价应定为3726元/m2解析：A项，楼盘甲的权重=100%一楼盘乙的权重一楼盘丙的权重一楼盘丁的权重一楼盘戊的权重一楼盘己的权重一楼盘庚的权重=100%-20%-15%-15%-15%-10%—5%=20%;或楼盘甲的权重=楼盘甲的权重值÷楼盘甲的比较价=650.8÷3254=20%。B项，楼盘戊的权重值=楼盘戊的比较价格×楼盘戊的权重=4289×15%=643.35。C项，项目较为合理的均价=楼盘甲的权重值+楼盘乙的权重值+楼盘丙的权重值+楼盘丁的权重值+楼盘戊的权重值+楼盘己的权重值+楼盘庚的权重值=650.8+703.2+541.2+570.15+643.35+381.6+235.8=3726(元/m2)。23.甲公司是E市一家以代理新建商品房销售为主的知名房地产经纪公司。乙公和市场形势准确的对项目进行定位。准确的项目定位可以锁定项目的()。以及由此而引起的一些消费倾向等。市场主题即从客户定位中找出符合其需要及能力的要素，并对这些要紊加以描述，突出“卖给谁、给谁享受”24.甲房地产经纪公司在制定某房地产项目的价格时，采用比较定价法，表1-4是一个市场比较楼盘的打分表。表1-4打分表{图}制定分幢、分期均价的思考出A、根据各自的相对位置、条件B、根据层差C、根据朝向差D、根据销售阶段的策略安排解析：分幢、分期的思考出发点是根据各自根据销售阶段的策略安排，找出项目不同阶段最合适的均价。25.某房地产经纪公司采用的是基于互联网技术的无店铺销售模式，2013年2月，与6家房地产开发公司签订了合同，以某房地产经纪公司的名义负责销售商品房，并承担风险。下列房源信息推荐方式中，()是指卖方代理经纪人在告知买方代理经纪人房源信息时，保留了该业主的联系方式，买方代理经纪人负责寻找客户，之后若需要看房，则需要由卖方代理经纪人负责联系业主，并参与客户看房的服务工作。A、专业推荐解析：合作推荐是业主受托经纪人将房源信息(仅房源基本信息，不含业主联系方式。一般为独家委托房源)与其他区域的托经纪人与合作经纪人对半分佣，各分佣50%。26.某房地产经纪公司采用的是基于互联网技术的无店铺销售模式并承担风险。下列房源信息推荐方式中，()是指卖方代理经纪人在告知买方代务工作。解析：合作推荐是业主委托经纪人将房源信息(仅房源基本联系方式。一般为独家委托房源)与其他区域的门店经纪人分享之后，业主受托业主委托经纪人与合作经纪人对半分佣，各分佣50%。27.杭州某房地产开发集团为开展业务需要建立一个下属房集团应明确哪些问题及如何进行规划?关于房地产市28.(一)某市土地储备中心拟拍卖一宗位于