银湖财富公馆建设项目可研报告

承担本次可行性研究工作的单位为：深圳市国浩土地房地产评估非别墅类低密度住宅用地:≤25%拟用于开发的非别墅类低密度住宅用地H402-0043宗地已于2006通过对2006年度深圳市经济状况以及深圳市房地产行业的市场□深圳市房地产市场目前对住宅用房的需求仍较大，尤其是本报□深圳市时代财富实业集团有限公司具备一定的开发经验及经济H402-0043号宗地开发周期预计为1.0年，即自2008年5月至20091土地成本110,628,404.506,336.112前期工程费2,619,0003建安工程31,689,9004管理费用2,898,7465不可预见费950,6976其他费用66.307财务费用8销售费用701.03164,051,8469,361.57注：单价为按全部建筑总面积分摊计算。1109,406,204.5066.69%2银行融资25,000,000.003销售收入29,645,641.094总投资164,051,845.59银湖财富公馆项目属非别墅类低密度住宅开发项目，符合国家城项目建设后续资金有保证，主要来源于自筹资金、银行融资及销项目的建设有利于改善该片区的住房结构及提升该片区的居住环境，同时有利于缓解城市中心区房源紧缺问题，也为社会创造就业机2总建筑面积（M2）17,460.003项目总投资（元）164,051,845.594项目经营收入（元）408,000,000.006税后利润（元）95,471,982.199财务内部收益率（FIRR）42%综上所述，该项目开发前景乐观、开发资金有保障、且具有良好二、项目投资环境和市场研究增幅比去年同期回落2.7个百分点。其中，房地产开发点，低于商品房施工面积涨幅的20.9个百分点、商品房新开工面积政府的共同努力下，房地产宏观调控取得了一定的效果，房地产市场定资产投资增速，处于近几年来较低水平，其次，房地产开发结构得影响最大的是有关住房套型面积90平方米以下要占70%以上的技术性硬约束。这种政策既有国际惯例，也符合中国的实际情况。因为这种住房套型面积的硬约束，既可体现住房产品市场分配的效率原则，也可体现住房产品分配的公平性原则。这将会改变国内居民的住房消费模式、改变房地产开发企业生产经营模式，并重构国内房地产市场的加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场另外，中国已经走过了住房严重短缺的时代，正向着更加注重改善人居环境和节约资源的阶段发展。但是中国房地产市场仍存在一些极待解决的问题。适合中低收入家庭的中低价位、中小户型商品房供应不足，部分城市商品房价格上涨仍然较快，住房保障制度建设相对落后，房地产市场秩序仍需进一步规范。为促进房地产业持续健康发展，解决房地产业在发展中存在的问题，政府将进一步加强房地产市场宏观调控，进一步调整改善住房供应结构。根据中国人多地少的国情和现阶段的发展水平，发展节能省地、环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。特别是要重点发展面向广大民众的普通商品住房，加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度，着力解决低收入家庭的住房困难问题。那么2007年房地产市场一定会围绕着上述房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行，也就是说要生产更多绝大多数民众有支付能力的住房产深圳市是中国大陆经济最发达的城市之一，综合经济实力逐城镇居民生活水平逐年提高，职工工资水平稳步上升，年均递增8.8%经过多年的发展建设，深圳城市基本建设已初具规模。目前，深——罗湖口岸，中国最大的陆路货运口岸——皇岗口岸，中国第二大集装箱海港——盐田港，第四大空港——宝安国际机场。深圳市公路2006年，深圳市社会固定资产投资完成1272.26亿元，比上年增深圳市经济持续稳健地增长，为深圳市房地产的发展提供了强有深圳人均收入连续居全国大中城市第一位，这将最直接影响并首先作用于房地产行业，这使得深圳市的房地产投资和房地产的需求，将在近几年内持续保持在一个“高位对接”的状态。与此同时，深圳现在间才能得到一定程度的缓解。而投资性置业仍然是影响深圳房价的重要因素。在深圳现有的置业结构中，投资性置业占17%左右。对深圳而言，一个高比例的投资性置业结构，是由深圳作为中国最大的住房租赁市场的特性所决定的。深圳是中国最大的商务性城市又是户籍人口最小的城市，商务性人口随着城市的升级还在不断持续式居住。这客观上使投资性置业成为深圳置业结构中的一个合理而重房价仍将保持一定的、稳健的增长。对政府管理部门来说，对楼市的各种层次和业态的商业物业满足了深圳市场诸多方面的需求。随着深2006年深圳相关部门紧跟响应，土地、税收、信贷等环节一并发力，给深圳的房地产市场造成了一定的震荡。即便如此，纵观一年来深圳楼市的发展，住宅价格持续上涨，二手楼成交量渐超新房，高品质写字楼租售价格快速攀升，大型商业项目供应增加，工业物业需2006年，深圳市房地产开发投资额持续上涨，完成开发投资均创出所在片区土地交易价格的新高，拉升房地产开发成本的同时也工面积为2700.19万平方米，同比下降4.40%,其中住米以内住宅的投资规模和在建规模，均较上月成倍增长，并使今后普政策的逐渐消化，有自住需求的客户在经历了几个月的观望后于11月开始大批进入市场，该月销售面积迅速增加约30万平方米达到54.40%，居各区之首；而新房供应量最大的宝安区则在宝安中心区快速建设发展的带动下以48.96%的价格增幅着实地拉动了全市均价的宅的供应，致使非普通住宅物业的稀缺性显现，从而导致非普通住宅特区内住宅开发用地的连续五年零供应和新房供应量的逐渐减少圳镇；1982年1月，设立罗湖行政区，辖整个深圳经济特区；1983区成立第一届人民政府，辖沙头角镇和东门、南湖、桂园、翠竹、笋盐田两个街道办事处从罗湖区划出，成立盐田区，至此罗湖区管辖的罗湖区东连盐田区，西至红岭路与福田区相连，南临深圳河与香港毗邻，北靠龙岗区和宝安区。至2005年底止，辖区面积达78.36界一河之隔，一桥相通，辖区内的罗湖口岸和文锦渡口岸是国内外宾客和车辆出入境的主要通道。广九铁路横贯辖区腹部，深圳地铁一期工程从罗湖火车站开始向西延伸；著名的深圳水库坐落在辖区的梧桐而银湖片区是指金湖路以北，红岗路以西，龙岗区、宝安区、罗湖区交界处以南、以东围合的区域。按深圳市城市规划，该片区原规划为深圳旅游休闲用地，但在深圳快速发展的过程中，目前已经成为发环境。从罗湖市委所提倡的能源重复利用中可以预见，未来楼市的重心不仅需要依托二级市场与三级市场的相互支撑，城市化进程中的旧城改造将更趋重要。自2005年以来，新政继续以较大力度协调楼市的发展，而近年旺盛的刚性需求却为罗湖有限的市场供应造就了非2002年开始，罗湖楼市进入消化存量的时期，据1996年-2005年十年间罗湖区商品住宅共批准预售面积906.41平方米，销售面积域间产品竞争影响，市场主要表现为购买力大量外溢。随着明年后续项目及城中村旧改项目的相继入市，罗湖将迈出实现住房功能转型的则保持相对稳定，说明楼市销量受季节性影响减弱。受需求市场持续房、二房的总套数为62%，而鸿景翠峰、东方尊峪的入市，3%-8%之间波动。与上半年相比，今年下半年的涨幅波动较大，月度东方尊峪项目从2005年春交会开始登台亮相就聚焦了众人的目暨第一太平戴维斯签约仪式，不久便高调入市，截止年底销售情况良风格名苑以“让生活奢华一点”为主要诉求，通过体验营销为主英伦玫瑰营销方式较为普通，主要以项目外墙广告，少数报刊广银湖片区：银湖别墅区三面环山，山谷中有金银二湖，湖前有金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄，后有田园居、金碧苑、银谷别墅和棕片区内供应结构从中档到高档。由于该片区得天独厚的优美环境及绿线路途经片区周边，可直通火车站、机场、码头、高速公路及市区内为百仕达花园五期、合正锦湖苑、东方尊峪后期单位，其余主要为2万平方米左右的小盘。产品供应仍以中小户型为主，其中纯小户型项根据房地产置业公司跟踪统计的罗湖区2006年新开楼盘情况如玫瑰世金汉宫B栋王座31050.0769081.02一房/41-53㎡单身公寓/28-31㎡一房/36-41㎡复式双套房（两房两卫一厅一起居室）/50㎡三房/128-159㎡四房/165-221㎡奢华公寓式公寓彰显您身份与品位的顶级绝版物业稀缺成就首席山居豪宅210002006-1-82006-2-192006-3-282006-5-2844341.94一房/38-40㎡二房/50-67㎡单房/26-30㎡一房/36-45㎡一房/45㎡翠竹公园山湖美宅投资型酒店公寓国际商务假日莲塘核心/优越小户33万㎡半城市湖畔精致复式空间672006-7-6472006-11-19根据有关专家分析，2007年深圳房地产二级市场供应总量约为5年交易限制、提高首付、房价已经处于较高位等因素，市场可能会再看深圳市国土资源和房产管理局2007年度责任目标白皮书中“三、是创新政策性住房建设模式，完善住房保障体系。大力发展经济适用房和廉租房，着力解决低收入家庭的住房困难。创新政策性住房建设模式，加快政策性住房建设进度。推进住房制度改革，制定我市住房公积金和住房分配货币化改革综合改革方案。加快桃源村三期适用房住宅区开工，确保年内开工、在建经济适用房和公共租赁住房也将会按照深圳市国土资源和房产管理局2007年度责任目标白皮书流。同时，由于罗湖区的“中心”地位和作用将继续加强，预计未来罗湖区的房价表现将会持续保持一定的、稳健的增长，但不会有大的位置罗湖区银湖路东侧商嘉里建设（深圳）有限公司54745.30㎡41288.27㎡率入市入市状况配套介绍均价:14000000元/套物业管理6.20元/平方米/月现有公交大巴：405、201、222、301、310、315、360、4、405、409、410、429、433、453、474、5、508、509、510、511、522、7、218路等多路。精装项目类型别墅小区内部配套:大型泳池、游乐城、网球场、健身器机械、桑拿浴室、蒸汽浴室等。中小学:理工学校、凤光小学,银行:工商银行,医院:园岭医院、武警医院,其他:深圳汽车站、凤凰全部附设独立花园，A及B型配备法国JEANDESJOYAUX泳池设备，包括带有水力按摩的银谷别墅二期位置罗湖区银湖旅游区内商仁信新技术（深圳）有限公司60806㎡率楼层状况入市入市状况配套介绍均价:22000元/平方米物业管理6元/平方米/月现有公交大巴：405、201、222、301、310、315、360、4、405、409、410、429、433、453、474、5、508、509、510、511、522、7、218路等多路。精装项目类型公寓、别墅小区内部配套:会所内设有商务中心，阅览室、中西餐厅。中小学:理工学校、凤光小学,银行:工商银行,医院:园岭医院、武警医院,其他:深圳汽车站、凤凰岭银谷别墅由6层带电梯豪华公寓、3层大型别墅组成；新银湖生活享受银湖的清纯宁静、全新配套、非凡气度的特点吸引了不少购房者；周边有银湖公园、0类标准圈疗养、高级别颐园三期（乙）位置罗湖区银湖路8号商嘉里建设（深圳）有限公司率楼层状况5栋独立型豪华法式别墅2套联体别墅均价均价:20000元/平方米物业管理----状况状况介绍474、5、508、509、510、511、522、7、218路等多路。毛坯项目类型公寓、别墅颐园三期（乙）位于罗湖银湖路8号。建筑规划：5栋独立型豪华法式别墅2套联体别墅。户型面积：独立别墅建筑面积660～770平方米联体别墅面积380平方米。私家花园：独立别墅花园面积500～1023平方米带家私游泳池联体别墅花园面积98～195平方米。车位：双车位。随楼附送设备:TOSHIBA中央空调、美国史密斯牌中央热水器、法国戴思乐泳池滤水系统等。安防系统：美国进口ADEMCO火灾及防盗监测主机，连红外线移动探测器、门磁开关感应器、玻璃破碎探测器等.颐园三期（乙由法国建筑名师精心设计，共有5栋独立的传统法式别墅及2套联体别墅，独立别墅配有私家花园和泳池，单栋别墅建筑面积380～770平方米，乃城中极尽尊贵、典雅，值得珍藏的尊尚府邸。（1）由以上调查可以看出：对于高尚住宅而言,拥有现代科学的（2）银湖财富公馆项目的周边楼盘以豪宅及高档住宅为主,从其销售量及销售速度来判断,该项目所在片区的住宅房地产市场需求量必备的条件；对于住宅物业而言，幽雅的生活环境、规范的物业管理系依然得不到缓解，需求旺盛，其中以关内的需求矛盾更为明显。尤其是银湖片区，已无土地可供开发房地产，本项目可称为绝版开发用2、2007年国家特别加强对住宅市场的宏观调控，故深圳市的房地产市场也将出现根本性转变，政府将会加大调整改善住房供应结构三、项目分析及评价218路等多路。无论从车行还是步行均四通八达，畅通无阻，交通极本项目宗地红线外已达到通路、通电、通讯、通上水、通下水和国际化高尚人文社区之一，片区与城市发展方向相吻设的庞大投资开始停止，外资会选择逐渐退出，人民币的通货膨胀也度就可能导致供应超过需求。而为了调控目前的房价，各地又在加大土地与经济适用房的供应，持续一段时间之后，相信全国供求将出现方面的影响，故在规划设计时要做出吸引市场的创新。因此，在对项厅的面积主要为160—180平方米。本项目的户型面积主要锁定在3根据项目的实际情况和区域房地产市场状况，考虑本项目应充分通过社区的景观与功能设计、楼宇的形态与外观设计、户内结构、布基本建筑形态为多层，建议充分利用空间，设计多种可送空间，以提高住户的实际使用率，依托地块的空间背景，注重借景、塑景，尽可能的南北通透。从人性化出发，在楼宇外观形态和内部结构设计、户型安排等方面应重视细节。就小区的室外景观、绿化方面设计，以本n置业客户可能是居住在项目所在片区周边，甚至深圳市各区域n从职业上来说，企业高级职员、中层管理人员，及政府公务员n年龄集中在26-35岁之间，且已婚人士居多，比例约在50%左n家庭收入则集中在年收入人民币30到75万元之间，支付能力n置业目的以自住型和投资为主，但投资比例仍占一定比重，投置业人员有较好的文化素养及生活方式现代、富有热情、对未是项目能否成功推出并打开市场的关键性要素之一，因而项目定位最核心的部分。通过对该片区其它楼盘的调查及分析，结合本项目的优势和劣势，通过价格、户型设计等优势抢占市场。基于对本项目周边类似物业价格及深圳房地产市场发展趋势的了解和预测，通过对拟开发项目周边各种类型住宅的市场调查，可知各类户型发，通过各方面因素的比较，认为本项目的户型按复式结构设计，其综合以上分析，项目所在片区为近年房地产投资热点区域，我们认为本项目在上述合理的市场定位条件下，建筑类型如能满足目标客户群的需求，在合理的价格定位情况下，本项目具有较大的投资潜力五、项目开发建设进度安排H402-0043号宗地开发周期预计为1.0年，即自2008年5月至2009六、项目投资估算与资金筹措1土地成本110,628,404.506,336.112前期工程费2,619,0003建安工程31,689,90044管理费用2,898,7465不可预见费950,6976其他费用66.308销售费用701.03164,051,8469,361.57注：单价为按全部建筑总面积分摊计算。根据H402-0043号宗地《房地产证》显示，项目土地登记价为前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘察等费用，费用确定主要参考近期《深圳市建筑工程价格信息》及同类房地产开项目的管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产开发项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费等、房地产税等。按深圳市同类房地产开发项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按前述三项之主要指工程监理费，工程咨询费、与政府建设管理部门发生的费包括广告及代理费用，参考深圳市同类房地产开发项目的费用情1109,406,204.5066.69%2银行融资25,000,000.003销售收入29,645,641.094总投资164,051,845.59根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合七、销售及经营收入测定对银湖财富公馆项目周边的住宅楼调查分析得出：该区域主要以盘的分析，我们从稳健原则出发，通过各方面因素的比较