廉租房配套基础设施工程建设可行性研究报告

1 4 4 5 5 6 8 2 3 3 4 5 7 74（4）建设部《关于印发<解决城市低收入家庭住房困难发展规划和（5）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意（国发（8）国土资源部关于切实落实保障性安居5住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决群众的改革开放以来，我国不断深化城镇住房制度改革，城市绝大多数居我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，特别是城市廉租住房建设相对滞后，部分城市低收入家庭住房还比较困难，总体看现行的政策措施还不够有力，低收入家庭住房问题没能得到有效解决。同时随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善，需要发展公共租赁住房。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住号召，解决低收入者住房困难的需要，是维护社会稳定、构建和谐社会6本项目主要建设廉租房，另外配套建设商业、管理及公共建筑，同本项目建设资金来源有中央资金和地方配套，除中央资金外，其余（3）本项目建设顺应地区快速发展的市场（4）本项目建设对周边的生态环境和自然文化遗产不产生不利影7廉租住房建设作为住房保障体系的组成部分，完成住房保障规划中的建2、为控制项目成本并根据廉租住房保障办法，各项优4、本建设项目建设时间紧、任务重，且项目存在建设工程复杂、投资大、建设期长等特点，存在着融资风险、财务风险。因此，建议项目8我国政府住房保障的方式主要包括实物配租、配售，货币补贴和金融政策支持等。其中，实物配租方式主要是提供公共租赁住房或廉租住公共租赁住房是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以低公共租赁住房保障的基本属性特征是政府建设或筹集的房源以实物配租方式，或者采用货币补贴形式面向一定社会群体提供的具有杜会福利性居民且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房是专门针对低收入群体，而公共租赁房则是针对介于中低和中高收入之间的“夹心层”公共租赁住房或廉租住房制度保障方式主要包括租赁补贴、实物配公共租赁住房和廉租房制度还包括具体的管理运作机制,以维护该社会书面申请、审核、公示、登记、调查、核实、排队轮候、公布结果的程序;配租排序上实行公开公平的摇号制度;定期审核制度,包括实行定期9住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决群众的住房问题。改革开放以来，我国不断深化城镇住房制度改革，城市绝大多数居民的住房条件得到了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，特别是城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，部分城市低收入家庭住房还比较困难，总体看现行的政策措施还不够有在党的十七大报告中,胡锦涛同志详尽阐述了执政党的“社会建设”方略,提出了要构建“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”的和谐社会;并且,在加快推进以改善民生为重点的社会建设的六大任务中,明确指出了要“健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭在所有实行市场经济的发达或发展中国家,以非市场方式解决贫困群体的主要措施,都是政府制定和建立相应的住房保障制度,以保障所有会低收入群体实行救助,对其无力达到社会最低住房保障标准的部分由援助性保障,政府通过一定的补贴方式使住房消费能力较低、迫切需要改三是互助性保障,政府通过强制雇主补贴、减免个税、规定政策性优惠利率等方式提高社会中等阶层的购房能力,使他们合理的住房需求得到满足,公积金等是这类保障的典型形式。以上三种保障类型中,廉租房制度或公共住宅制度是被越来越多的国家实施的一种行之有效的制度,也是理体制，加快廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房建设，推进城市和工矿区棚户区改造，出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投当前，住房和房地产业发展存在着三个主要粗放与人口资源矛盾突出，住房保障制度滞后，低收入家庭住房状况较差，房地产市场体系不健全，调控机制不完善，使部分城市普通商品房的房价过高，超出了中低收入者的支付能力。全国住房工作会议曾明确路很明确，就是要通过政府在公共服务领域的努力，把解决城市低收入低收入家庭住房保障制度是对人的基本生存权利的肯定。城市中低收入家庭的生活困难，是一个不容回避的现实问题。他们的住房问题是无法通过市场的手段解决的，满足这些家庭的基本生活需求，是全社会的责任，更是政府的责任。要实现他们的基本生存权利就必须运用政府号文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是我国度改革相关的文件。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为房保障制度的政策框架。把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容。因此，本项目的建设是解决凯低收入家庭住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分。社会保政府要赢得人民的支持，就必须维护和服务于人民的福利权利，必须保证每一个社会成员在基本的社会福利供给方面得到平等的对待。当前我国城镇住房制度改革的目标是建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新体制，实现住房的商品化、社会化。但是，低收入者靠自身能力是无法通过市场解决住房问题的。如果政府不对这部分人建立保障，而完全依靠市场将会无法满足这部分人的基本住房需求，这可能导致他们对社会产生不满情绪，从而造成社会的不稳定。如果不能很好地解决这一社会问题将会构成社会不稳定的主要因素之一。党中央新一本项目建设不仅是保护弱势群体，维护社会稳定，构筑和谐凯里的迫切需要，更是解决凯里市低收入家庭“住房困难而实施的一项德政工通过本项目的建设，可以直接拉动基础性的第二产业的发展，比如建筑业、建材业、钢铁业、能源、建筑机械、电气制造等，这是对第二通讯、商业。此外，房地产业是劳动密集型产业，它能增加地方劳动力就业，弥补第二产业节约劳动力给地方经济带来的不足。从这个意义上讲，可以起到促使地区劳动力市场均衡、促进区域经济发展的作用。因此，本项目的建设不仅能够提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，而且能够扩大社会就业促进凯里市全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有一定的意城市是人类文明和进步的标志。在现代，作为人类主要聚落形式的城市，是一定地域范围的政治、经济、文化、科技、信息中心，是先进生产力的聚集和发展中心，是高效率的经济社会生活综合体。人是生产力中具有决定性的力量。以人为本的可持续发展观规定了为人的发展提供最佳的物质环境和精神家园是人类社会追求的不变目标。城市发展必工作和全面发展为根本原则。可见，人居环境己成为决定一个地区经济学习、工作、休闲和娱乐，也影响外来投资者的信心和热情，因而又关系到城市经济的发展。因此，搞好环境建设，对于每城市政府都是一项至关重要的工作。改盖和优化人居环境为中心，合理确定城市性质和发展规模，合理地进行城市工业、第三产业和居住区总体规划布局，科学地进行城市基础设施、建筑物、绿地的统一规划布局。在促进城市经济另一方面可以促进改善凯里市的城市人居环境、提升城市形象、提高城住房是人们基本的生活需求，是民生之需。在城市居民中，低收入家庭对住房的需求最为迫切，用经济学的语言来说，这部分群体对住房的需求是刚性需求。然而，随着我国经济和房地产市场的快速发展，房价上涨较快，部分中、低收入人群的住房保障问题逐渐显露出来。为解决房地产市场存在的种种问题，近几年从中央到地方各级政府部门出台保障、从紧的货币政策等政府调控和完善市场机制的手段稳定房地产市场，尤其是“住房保障”这个带着浓厚民生意味的词，在2007成为了一从当前城镇化发展的趋势来看，随着人口向城镇的集聚，也包括既有的农村重点的集镇，他们在国家城镇化发展的过程中，逐步从传统的农业型转化为城镇型的这些居民，总体上来讲城镇地区住房需求是在不在发展过程中，不仅有人口集聚以后的住房需求。实际上在前30年城镇化发展过程中，是欠帐的，在改革开放之后才开始城镇化发展的新过去,由于缺乏规划指导,一些村庄“脏、乱、差”现象屡见不鲜。实施土地村庄整治规划建设后,不少中心村庄变杂乱无章为井然有序,民居整齐划一,道路四通八达,有的村内还建有村民广场等配套设施,居住环境实现了亮化、绿化、美化,与城镇居民区小区相差无几,与周边自然城镇化不断发展，住房压力越来越大，中、底等收入阶层对住房需求量越来越多。在老城区拆迁难度大，改造有较大实际困难的情况政府将采取相应的措施，逐步推出安置房及廉住房的建设，引导居民向近年来，凯里市加快发展迅速，拟建大量廉租房，用以初步缓解居民住房压力。一方面用以安置各项工程的拆迁户，另一方面为社会低收入人群提供居住上的保障，维护社会的安定，推动经济建设快速、健康符合国家、地区和城乡规划的要求。结合凯里市产业新城的实际情（1）适应城市组团式发展的要求，符合城市总体规（3）实事求是的原则，对多个场址调查研究，进行科学分析和对选址理由：该地块周边人口聚集，符合使用公共租赁住房条件的人凯里市是黔东南州首府，是全州政治、经济、文化、教育中心和交％，凯里市位于中国贵州省东南部，是黔东南州首府，是全州政治、经邻台江、南壤雷山和丹寨、西连麻江和福泉、北接黄平，地理位置在东治州首府所在地，凯里是全州政治、经济、文化、人流、物流、信息流建材、冶金、医药、木材加工、煤炭为主体，门类齐全，与黔东地区资源开发相适应和相配套的工业体制，拥有工业行业30多个，其中规模以凯里的资源精深加工能力进一步增强,已逐步发展成为区域性资源综合拟建项目地址地形平缓，无不良地质现象，地基土强度较高，适宜建筑；总体地下水水位埋深较大，浅部含水量较小，因此，地下水对施水泥、钢材、废料等运输提供方便，建设前后都没有交通障碍，可保障建设项目位于城区，供水由城区供水管网提供。建设期供水及建成后供水均有保障，生活、工作及消防用水皆由城区供水管网提供。雨污建设项目建设地点在城区规划范围内，供电有可靠保障，市政电力拟建项目地址地形平缓，无不良地质现象，地基土强度较高，适宜建筑；总体地下水水位埋深较大，浅部含水量较小，因此，地下水对施项目建设所需的水泥可就近于凯里的水泥厂采购，砂石可由城郊的施工所需水、电能满足需要，施工条件基本满足要求，在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接，充分利用场地内的空间，减少对周边人可见，项目建设地的各项条件满足项目建设与运营的需要，无明显保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准、具有社会保障性质的住房。按照凯里市的规划，在加大住房保障资金投入的同时，凯里市本项目主要建设廉租房，另外配套建设商业、管理及公共建筑，同根据用地条件，项目区住房单元形成较规整的布局，各住宅楼保持合适的间距，有利于日照及自然采光通风。小区布置较大面积绿地，辅以环绕住宅楼四周绿地，提高绿化率，有利于净化空气。设入口花园，项目场地高差较小。室内外高差控制在0.450～0.900米左右。将场地进行平整，使场地平齐于城市道路，尽量减少挖填方工程量，并使建项目小区的交通体现人车分流的概念，依据项目地块实际状况，小区均设主入口和次入口，主要供动车出入。小区道路及室内外公共场所凡有高差的节点，均按《城市道路和建小区入口设入口广场，设中心绿地，沿小区内道路的两侧及在楼与楼之间布置绿地。顺透空围墙布置隔离绿化带，布置临街集中绿地，小区绿地和区外周边道路绿化带遥相呼应，使内外景观互相交融，生态环本项目地块工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项用水量：最高日水量609.6m³,最大时水量60.96m³。外管网呈环状形敷设。采用生活和消防合一给水系统。环形供水主管为生活用水由室外主管接入，采用分区供水系统。由小区内环形主管直接场地雨水由带篦子暗沟或雨水口收集，小区设置独立雨水管系。雨污水管道直径≤400mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE）,力、照明、自动控制、防雷接地、网络、保安对讲系统以及三表出户计基本没有无功补偿，故取负荷功率因数COSφ=0.65。公建配套用电负荷按600kW估计，项目工程其他公共用电护；变压器低压侧自动开关设有短延时及长延时过电流保护，低压柜出2、该工程前端设备可以放在住宅楼或者物管的广播机4、在地下室设总电视器件箱，对电视信号进行放大，并分配至本幢本工程在地下车库及一类住宅公共区域设火灾自动报警及消防联动2、在各设备用房、电梯前室及合用前室、电梯机房、电管2、绿化设计以绿色植物为主，植物配置适应气候特绿化种植面积（含景观水体）面积不小于集中（公共）绿地面积的80%，当今能源问题已经成为世界共同关注的问题，能源短缺成为制约经济发展的重要因素。从建材生产，建筑施工直到建筑物的使用无时不在消耗我们现在应用的能源主要是以煤炭、石油、天然气为主的不可再生氮氧化合物等），是造成大气污染和生态环境破坏的重要原因。提倡建随着现代化建设的发展和人民生活水平的不断提高，舒适的建筑生活环境。冬季采暖，夏季空调都需要能源的供应。而在当前能源十分紧张的状况下，节约建筑能耗就显得尤为重要了。建筑节能设计是建立在满足合理的舒适要求前提下，通过技术减少建筑能耗，提市、县以及重点耗能企业，将能耗指标纳入各地经济社会发展综合评价和年度考核体系，作为地方各级人民政府领导班子和领导干部任期内贯彻落实科学发展观的考核内容，作为国有大中型企业负责人经营业绩考另外，我国还将建立固定资产投资项目节能评估和审查制度，对未进行节能审查或未通过节能审查的项目，一律不得审批、核准，从源头节能方案：应符合相关建设标准、技术标准和《中国节能技术政策能、主要工程能源单耗指标要以国内先进能耗水平或参照国际先进水平淘汰的机电产品，以及产业政策限制的产品序列和规模容量。所有低压设备（断路器、接触器、热继电器、中间继电器等）均采用符合国家能上，充分利用自然光，合理选择控制方式。根据使用特点，分区分时段避免能耗和物耗过高，从而节约能源和资源。采用切实可行的自控系统设计和施工的竣工验收纳入建筑节能审查范围。一般场所优选直射光通比高、控光性能合理的高效灯具，灯具的结构和材质应易于清洁与更换光源。采用高效节能灯代替普通白炽灯可节电60～80%（《十一五”十（6）按照《“十一五”十大重点节能工程实施意见》，新建建筑的施工、监理、验收和销售等全过程的严格监管，使节能设计标准得以切/m3,导热系数λ=0.06w/mk，修正系数a＝1.15，采用墙体传热系数限制导热系数λ=0.030w/mk，修正系数a＝1.0，传热系数限制[K]＝1.1，设导热系数λ=0.06w/mk，修正系数a＝1.15，传热系数限制[K]＝2.0，设气密性等级不应低于现行国家标准《建筑外窗气密性能分级及其检测方按照新建、改建和扩建项目在实行“三同时、四到位”制度（即节水设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入运行。用水单位要做到用水计划到位、节水目标到位节水措施到位、节水制度到位）过额管理，装表计量考核，严格奖惩制度。加强基建节水管理，搞好企业保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准、具有社会保障性质的住房。按照凯里市的规划，在加大住房保障资金投入的同时，凯里市为确保工程的正常施工和运行安全，环境影响及评价把工程建设对本项目环境评价范围包括：项目概况；建设工程项目在建期间对环境可能造成影响的分析、预测和评估；项目工程项目建成后对环境可能造成影响的分析、预测和评估；建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；对建设项目实施环境监测和采取环境保护措施的建议；环境影响本工程的建设有助于改善该区域的居住环境，规划中保留了较大面压路机等，特别是在夜间，施工的噪声将产生扰民问题，影响邻近居民的工作和休息。若夜间停止施工，或进行严格控制，则噪声对周围环境施工噪声具有高噪声、无规则的特点，对周围的环境影响较大，但营运期：项目运营期主要为交通运输车辆噪音的影响。在执行相关施工期：项目施工期以扬尘污染为主，若堆土裸露，将使大气中悬浮粒物含量骤增，影响市容和景观。施工扬尘将使附近的建筑物、植物项目施工期应按《凯里市城市扬尘污染防治管理暂行规定》加强环施工期间将生产许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对这些临时食宿地的水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会本项目施工期间产生的废水主要来自：施工作业开挖等产生的泥浆的区域内不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设应取得环保主管部门同意，并公示周公众；采用低噪声施工机械和低噪声施工方式、合理选择运输路线；封闭施工场地，在施工区域周边设置固定式硬质围栏；加强施工期管理，防止因运输车辆超载、超速、鸣笛水环境：施工人员生活污水，应考虑利用周边卫生设施，将污水纳入周边污水管网；对于施工机械设备冲洗、施工车辆冲洗废水和地面开挖、水泥铺设等施工活动产生等泥浆水要求在施工现场设置若干不同规环境空气：施工使用商品混凝土和预拌砂浆；施工前制定扬尘污染防治方案，采取措施防止对散装物料在装卸、使用、运输、转运和临时加盖型运输车辆并在装运的过程中不要超载，装土车沿途避免洒落，车辆驶出工地前应将轮子的混土去除干净，防止沿程弃土满地，施工现场设置车辆冲洗设施以及配套的排水、泥浆沉淀设施；同时施工应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落应及时清扫。建设单位及施工单位应与当地环卫部门联关，及时清理施工现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证本项目为住宅建设项目，随着人员入住，应加强管理，不准向室外本项目符合凯里市城市总体规划，符合国家和省、市的环境法律法规，在采取本可行研究报告和项目建设方案提出的环保措施后，项目对并交由专业环保设计单位编制独立完整的《建设项目针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出（3）所用移动式电气设备的金属外壳应与（4）各通道处设置足够的照度，并设安全消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。项目建筑物均有发生火灾的可能，一旦发生，极可能造成人员生命财产的损失，影响极为严重，应引起高度重视，采取必要的消防措施。本项目在同一时间内按（3）室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料标明每一消防箱和消防龙头的位置，定期请消防支队到街区来进行灭火本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。冷却本项目分别配置手提式。消防外协由小区管理部门与当地消防部门第十章项目的组织管理与实施进度项目建设的组织与管理在凯里市政府保指导下，由凯里市房产局统物业管理是小区项目建设竣工后日常经营管理中极其重要的服务性工作，它直接关系到整个住宅小区的形象和后勤保障。拟建小区的物业管理可独立于房地产开发，借鉴国内、外先进的管理模式，通过居民环保系统、能源系统等进行验收，然后交给业主委员会确定的物业管理公司进行管理。由物业管理公司负责制定一系列物业管理条例和实施细则，明确管理责任和义务，对小区实行标准化、规范化、程序化的有效业主与承包商签定质量保证责任书，对责任书和合同条款要求不能兑现的承包商中止施工，进行整改。整改不见成效的取消施工资格，并建立工程质量奖惩制度，把工程质量与经济效益挂钩，并在施工工每处施工现场采取安全防范措施，设置明显的警示牌照、悬挂照明建设实施主要分土建施工和设备采购及安装两个部分，根据该项目竣工验收主要包括验收准