某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期建设可行性研究报告

1 1 2 5 8 2 1第一节项目申报单位概况坊临朐、烟台牟平、烟台莱阳、烟台栖霞、烟台海阳、临沂临沐、聊城临清、聊城市区、德州禹城、济宁梁山、某东平设立分公司以及某2坚持‚财散人聚‛的某公司，重视人才的吸收与培养，以‚军事化、人性化、学习化、电梯化、流程化‛的管理，公司现有员工400余人，下设办公室、工程技术部、规划设计部、财务部、销售部、物业管理部、人力资源部、资金运营部、监察部等九个部门，其中高级近几年，公司坚持以‚经济效益为中心‛、以‚改革为动力‛，突出抓好开工、销售、融资、项目等重要环节，积极拓展发展空间，创建精品小区，树立公司良好的企业形象。以先进的经营管理模式，依托雄厚的资金实力，推动全公司整体持续、快速发展，为振兴某省和第二节项目概况目3本次项目申请报告为某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期总占地面积方米，总建筑面积69930.6平方米，其中：住宅建筑面积57150平方米，商业建筑面积6000平方米，地下储藏室面积6780.6平方米。容4 项目户型统计表经估算，工程建设总投资26133.53万元，其中建筑工程费用5 121234月第三节报告的编制依据及研究内容63、工程咨询资格等级证书编号：工咨乙11820078第二章发展规划、产业政策和行业准入分析第一节发展规划分析一、符合国家‚十二五‛期间‚保民生‛的要求‚十一五‛期间，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了‚保增长、保民生、保稳定‛的方针，许多地方政府则把发展房地产作为‚保增长‛的主要途径，从而出现了房地产市场的过热，民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。进入‚十二五‛，房地产业应从‚保增长‛转向‚保民生‛，在控制、防范和释放风险的前国家‚十二五‛规划纲要提出：要把符合落户条件的农业转移人注重在制度上解决好农民工权益保护问题。合理确定城市开发边界，要注重以人为本、节地节能、生态环保、安全实用、突出特色、保护文化和自然遗产，强化规划约束力，加强城市公用设施建设，预防和治理‚城市病‛。府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住9房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。加强市场监管，规范房地市经济快速增长带来的住房需求问题，而且该小区各项费用收取合理，户型面积合理，完全能够满足中等收入居民的住房需要，有利于二、符合某省国民经济和社会发展‚十二五‛规划《某省国民经济和社会发展‚十二五‛规划纲要》指出：‚加快基础设施建设，打造适度超前、功能完善、配套协调、高效安全的和改善民生作为根本出发点和落脚点，加快推进基本公共服务均等点，搞好《某省城镇体系规划》修编，积极构筑以某半岛城市群、济借自己的良好信誉，在某市进行项目的建设。该项目的建设，有利于调整住房供应结构，不断提高某市人民群众的生活水平。因此，符合国家、某省国民经济和社会发展‚十二五‛规划的要求。三、符合某市国民经济和社会发展‚十二五‛规划《某市国民经济和社会发展‚十二五‛规划纲要》指出：‚全面要，加快发展商贸餐饮、房地产、汽车服务、家庭及社区服务业和健行列，宁阳、东平加快向中等城市跨越，小城镇服务功能和吸引力明市环境面貌，提高公共服务水平，提高房地产开发的层次和水平，重极发展建筑与装饰装修业，加快形成一批资金雄厚、人才密集、技术居住条件的改善，因此，项目建设符合某市国民经济和社会发展‚十二五‛规划的要求。第二节产业政策分析类第十九条‚城市基础设施‛中第22项‚城镇园林绿化及生态小区建设‛的要求。一、外部环境面临世界经济增长放缓、欧债危机爆发、国际贸易增速回落等困难；二、内部环境面临通胀压力进一步增大、劳动力价格上涨、国民经济走弱等困难。在这种经济条件下，国家各部委及中央银行出台了大量的金融政策、税收政策、房地产政策，力求合理引导资金流向、稳定经济发展、控制通货膨胀，为正在进行的经济结构转型价为基础的政策，主要目的是稳定市场，遏制房价上涨过快，表现为短期性的政策，包括限购、限价、限贷及间接影响了房地产市场的金融货币政策；二、是以结构调控为基础的政策，主要目的是实现房地路清晰，是以短期抑制住房价上涨结合长期制度性变革的全方位调加大土地供应、规范土地供应体制、加强保障房用地供给、规范各个针对地方政府及开发商，政策的目的其一，是保证土地供应，控制土地成交价格；其二，是加大保障房、廉租房等保障型住房的土地供应之一。八条‛、最新‚国五条‛、正式试点征收房产税等。从市场供给方面到为‚最严厉政策年‛。政策调控主要从地方政府、房地产开发商、商针对地方政府调控方面，中央要求加大保障性质住宅的土地供应、扩大二三线城市限购范围、制定年度房价调控目标、并加大对地房地产业关联度高，既可拉动投资，又可带动消费，还能扩大就动相关产业增加1.7-2.2元产值，从而促进财政收入的稳定增长。该项目的建设可直接推动建筑业的增长，带动商业、金融、装饰装修、房地产经济、物业管理、餐饮业的发展。同时，该项目的建设第三节行业准入分析比上年增长11.5%。大力实施全民创业战略，扎实推进‚国家级创业型城市‛创建工作，劳动就业得到加强。全市新增就业再就业6.8万二是城镇化水平的提高，带来房地产的巨大需求。按照市委、市政府提出的‚加速推进某市工业化和城填化进程‛的规划，必将使城手段提高自身竞争力，并成为市场强者，规模优势、品牌优势越来越某社区旧村改造开发地块暨某现代城建设项目符合某市城区总体规划，项目选址可行、区位优势明显、土地手续齐备、周边公用配户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，销售价格合理、比价优势明显；市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高。项目建成后，对促进国家房改政策的落2011年，东部地区房地产开发投资35607亿元，比上年增长2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比2011年某市房地产市场健康发展。全年完成房地产开发投资某市老城区内规划控制相当严格，基本没有形成规模的住宅项大；东、南部开发进度相对较缓。据统计，地理环境位置较好的中高量、环境、服务方面都有明显的进步和提高。随着某市经济的持续稳现出完整的形象。九州家园、巨菱枫景园等几个大盘的运作，部分提某地产有限公司经过充分的市场调研分析，结合当地的经济水平，以适应当地购房者的需求为基础，确定合理的销售价格。本项目即位于某市泮河大街北侧，青年路西侧，其西部和北部为城市铁路，和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境万元，能够达到国家资本金比例35%的要求；第二，该项目该项目涉及的能源主要是水资源、电力资源、蒸汽和天然气。水道路敷设，接各用水单元，完全可以满足该项目的需求。电力资源主开采和使用多少，其储量就减少多少。即便是不可枯竭资源，如土地原资源、海洋资源、矿产资源、物种资源、气候资源、旅游资源、能投资建设项目必须认真贯彻执行建设节约型社会和落实科学发详见‚第四章节能方案分析‛。②优先采用轻质、高强、耐久的建筑材料，以减轻结构自重和材⑤采用可取代粘土砖的新型保温节能墙体材料，以节约粘土资⑥尽量采用可再生原材料生产的建筑材料或可循环再利用的建第一节概况是全面建设小康社会，构建和谐社会的重要战略措施之一。活水平的日益提高，专家们预言：如不及时地加以改善，这个比例将家有关规范、规定，其能耗严格控制在规定范围内。在本案中，除了电、暖和然气等能源之外，节水也应该纳入节约和考核体系。这是因目‛规定的水缺乏地区，节水的重要性不言而喻。第二节用能标准和节能规范第三节能耗状况和能耗指标分析东平湖是市内最大、省内第二大淡水湖，为‚水泊梁山‛的仅存水域，由一级湖和二级湖组成，湖水面积5.6万公顷。全市多年平均利用量为6.3亿立方米，地下水可开采量为10.7亿立方米。丰水年水2.6亿立方米，开发地下水量为10.82亿立方米。与全省比较，某建设期间主要消耗钢材、水泥、木材、砂石料、玻璃等，总建筑国总发电量的25%左右，北方地区城镇供暖消耗的燃煤占我国非项目使用期间建筑能耗主要包括采暖、热水供应、照明、通风等界石油危机以来，英、法、德等国至今4次修订好，还对既有建筑进行了大规模、高标准的节能改造。按照我国建筑第四节节能措施2.82.02.02.0 境水平、节约能源资源、促进建设行业技术进步、实施可持续发展战略的重要措施。按照住建部《‚十二五‛建筑节能专项规划》的要求，该项目在建设过程中，推选优秀设计方案，以缩短工期，降低造价，建筑选用材料与传统材料对比表12无3工设计规范》<GB50176-93>）窗框材料钢、铝木、塑料注：窗户类型单层窗单框双玻窗双层窗单层＋单框双玻窗单层窗单框双玻窗双层窗单层＋单框双玻窗空气层厚度（mm）窗框窗洞面积比（%）（W/m2.K）②阳台门下部门肚板部分的传热系数，当下部不作保温处理时中值采用；当作保温处理时，应按计算确定。③本表中未包括的新型窗户，其传热系数应按测定值采用。i=1i=1为进一步优化能源结构，节约资源，保护环境，推动经济发展方发〔2010〕57号）等文件要求，重点支持与建筑有机结合的太阳能供热、制冷新产品的研制生产，加快太阳能光热系统的推广应用，实热水系统，在医院、学校、宾馆、洗浴场等热水消耗大户强制推广应（3）太阳能热泵集热装置与建筑屋顶一体化另一方面使安插在建筑构造构件中的集热装置模块可以很好的吸收封性较好，既能直接吸收太阳辐射能又能间接吸收室外环境中的热住宅户数575户。所需能耗主要有电、水、天然气、蒸汽。节约 本项目住宅用水按100立方米/户•年估算，则年用水量为57500此，该项目年总用水70460立方米，折标煤6.04吨。本项目用天然气按180立方米/户•年估综合能耗分析表——水计1234合第一节项目选址及用地方案2、该区域内城市基础设施（水、电、暖等）配套较完善，交通3、该区域周边污染源较少，环境幽静，环境质量较好，具有良境，经济效益和社会效益明显。通过项目建设，将会促进某市城市功某地产有限公司开发的某社区旧村改造项目选址符合某市城市第二节土地利用合理性分析第三节征地拆迁和移民安置规划方案2、依照法律规定的原则。征迁在一定程度上限制了公民的私有迁及所占用地上的建筑物及附属物已由某市土地收购储备中心按规第四节建设条件某市境内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原大致各占全市面拔1545米，为某省最高峰。丘陵大多位于山地外围，海拔200—400米，主要分布在市域东南部和西部。山地、丘陵的走向大致为东西方向。在东高西低的地势控制下，大汶河自东向西流贯全市，流域总面原）高于山上，平均温差7.5℃,某顶极端最低气温-27.5℃：相对），）；64%以上。其中某顶降水最大，为709.3毫米。中，冬季以北到东北风为主，其它季节以南到东南风为主。某每年有12级大风。某顶冈受高空气流影响，8级以上大风日数平均每年为温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在27℃以上；然后地温开始第一节环评分析依据第二节环境和生态现状1、环境空气质量全年大部分时间满足《环境空气质量标准》第三节生态环境影响分析该项目周围环境状况良好，附近无污染工业，环境绿化较好，交通便捷。本项目用于居民生活，其污染源很小，且污染物排放量也很少，产生的生活污水、厨房油烟、生活垃圾经处理后，完全可以达到第四节生态环境保护措施其次，加强现场管理，做好文明拆迁和文明标化施工，采取配置工地滞尘防护网、设置围档和硬化道路，以及车辆出场冲洗等措施，表面要定期洒水；建筑材料堆场用蒙布覆盖，防止扬尘；弃土装运过程中不要超载，要进行有效覆盖，确保装土车中途不洒落，车辆驶出应对工地门前的道路环境实施保洁制度，一旦有弃土、建材洒落，应职业道德教育，按规定路线运输，并不定期的检查执行计划情况。加固废运到指定点（如垃圾填埋场、铺路基等）妥善处置，严防制造新的‚垃圾堆场‛。将混凝土块连同弃土、弃渣等送至专用垃圾场所或运输车及时清运，并送到指定倾倒点处置，不能随意抛弃、转移和扩较轻，质量较好，环境容量较大，正常运转后基本无废气排放。项目下车库的通风效果，必须安装换气扇，每小时换气4-6次，换气扇排项目废气、粉尘排放执行《大气污染物综合排放标准》居民楼投入使用后，生活废水排放执行《污水综合排放标准》固体废物储存、处置执行《一般工业固体废物贮存2、项目废水要做到雨污分流、清污分流，生活污水必须部分经3、加强对各排污管道、沉淀池、化粪池以及中水处4、加强施工期噪声和扬尘的管理，防治噪声和扬尘对周围居民换热站、变电站、地下车库等设备噪声的治理力度，确保厂界噪声符求。沿路居民楼房应采取增加墙体厚度、隔声窗、绿化等措施加强对6、加强固废综合利用工作。项目产生的建筑垃圾、的污染物种类很少，且污染物排放量也很少，产生的生活污水、生活第五节地质灾害及特殊环境影响分析称为地质灾害。在我国，主要的地质灾害包括地震、崩塌、滑坡、泥石流、水土流失、地面塌陷和沉降、地裂缝、土地沙漠化、煤岩和瓦据有关专家介绍，除地震、火山等，大多数地质灾害现象都会由人为因素引发。如肆意采伐林木、随意开垦、过度放牧等使天然植被不科学地采矿会导致煤岩和瓦斯突出；过量开采地下水会使地面沉境的行为。此外，绝大多数地质灾害发生前都有先兆，如滑坡和崩塌前，山体会出现裂纹；泥石流出现前山会有雷鸣般的响声等。根据一些征兆，及时采取治理和防范措施，可以减少或避免损失。广大群众可通过学习，多了解一些有关地质灾害预报、防范、治理的知识，把新时期地质灾害防治工作在经济社会发展中的地位和作用，意义重发展权。贯彻落实科学发展观，必须坚持以人为本,不断满足广大群众的各方面需求和促进人的全面发展。公众的需求和人的全面发展2、做好地质灾害防治工作，是我国现代化建设的基本保障。地得到安全保障，甚至引发重大灾难性事件，影响社会稳定。因此，重视并做好地质灾害防治工作，不仅需要保护群众的生命和财产安全，能。地质灾害有突发性，甚至不可预见性，如果社会各界没有尽到责总之，地质灾害防治工作是维护社会稳定和公众利益的重要保第六节抗震设防地区，西南—青藏高原、云南和四川西部，西北—新疆和陕甘宁部分们认为本次地震活跃期将持续到下世纪初，目前已进入了强震高发地震烈度是指某一地区的地面及建筑遭受到一次地震影响的强弱程度。同一个震级情况下，由于各地区距震中远近不同，震源的深浅不同，地质情况和建筑类型不同，地震的影响也不一样，因而地震施工；对已建成的建筑物、构筑物，未采取抗震设防措施的，应采取必要的加固措施。减轻地震灾害的关键就是各种工程建筑和工程设倒塌，并由此造成人员伤亡和财产损失，实际上，直接死伤于地震的经济效益、环境效益显著，也是‚以预防为主‛防震减灾工作方针落实的重要措施之一。场地地震安全性评价就是对超出地震烈度区划图适用范围的工平、立面要力求匀称、重心要低、尽量不做或少做那些既笨重，又不稳定的装饰附属物；把好建筑材料关，要力求建筑材料比重轻、强度根据地震特点、国家的经济力量、现有的科学技术水平，建筑材料和设计施工的现状等综合制定的，并随着经济和科学水平的发展而提准的抗震设防目标，即：‚小震不坏‛、‚中震可修‛、‚大震不倒‛。第一节规划设计依据第二节总体规划设计方案基准点，结合基地内的自然环境条件，着意刻画优质生态环境，为居民创造自然优美、舒适便捷、卫生安全，同时又具有丰富文化内涵的栖息之地，创造一个舒适便捷、卫生安全的生活场所。针对项目的特人与自然、建筑的共存与和谐；生态型、健康型的居住社区；富活区为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎合，提高住宅功能质量和居住环境水平，为居民提供舒适、安全、经局、空间组织等基本问题。本项目总体布局规划遵循‚建筑与自然的共存与融合‛这一基本宗旨，结合自然景观条件，形成了‚舒适典雅‛第三节结构设计方案第四节给排水设计方案由市政给水直接供给，建筑内各区的供水压力不超过0.35MPa，统。消火栓系统为临时高压系统，由消防水池、消火栓加压泵、高位水箱组成。喷淋系统为临时高压系统，由消防水池、喷淋加压泵、高2、地下室污、废水由各自的集水坑收集后，采用排水泵提升排3、建筑物屋面雨水经雨水斗收集排至室外雨水管道，地面道路生间管道井内的内设雨水立管将楼顶雨水直接排至室外雨水排放系均采用双电源供电，重要消防用电设备采用双电源供电末端切换方第五节变配电及通讯设计方案本设计以舒适、安全、方便、快捷为目标，以构筑建筑智能化平综合布线系统、有线电视系统、安全防范系统、可视对讲系统、远传5、综合布线(GCS)第六节管线综合布置方案通讯电缆、热力管、燃气管等七种，除电力电缆和通讯电缆采用电缆第一节安全防护在施工管理中，始终坚持‚安全第一，预防为主‛的安全管理方项目部以项目经理为首，由项目副经理、安全负责人、技术负责尤其是特种作业人员必须持证上岗，熟知本工种的安全技术操作规（2）加强安全管理使之标准化，坚持‚五同时‛、‚三不放过‛制度，坚持班前安全教育，项目部每半月检查一次，公司每月检查一安全标志真正起到警戒、提示和公告作用。施工现场必须有‚五牌一图‛、安全生产标语、标志牌。施工现场的消防工作必须列入现场的重要议事日程，加强领导，健全组织，严格制度。成立安全防火领导小组，由项目经理任组长，各项工作必须贯彻‚预防为主‛的方针。建立防火责任制，贯彻实施足够消防器材，工地宿舍严禁点火，以防发生火灾或煤气中毒。严禁乱放材料，消防交通道路必须保证随时畅通。消火栓要有明显标志，护栏杆由上下两道横杆及栏杆柱组成，上杆距地面高度为1.0—在建工程不得在高、低压线下施工，高、低压线下方不得搭设作的机座必须牢固；电器、仪表、管道和设备试运转，应严格按照安全以上的用电设备；配电箱、开关箱应放在干燥、通风及常温场所；操下，切实把各项安全措施落实到位，保证现场施工的正常进行，确保第二节消防专篇设有中水系统。消火栓系统为临时高压系统，由消防水池、消火栓加压泵、高位水箱组成。喷淋系统为临时高压系统，由消防水池、喷淋3、手提灭火器：建筑内设手提式磷酸铵盐灭火器。根据消防部 为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、经营等实行全过程负责。在项目建设过程中，建22开招标范围内。项目的勘察、设计、施工、监理，均应按要求进行招标。依据项目单位的实际情况，招标的组织形式应实行委托招标；招位、监理单位签订相关合同，认真会审施工图，明确质量要求和合理工程竣工后建设单位必须及时组织工程勘察、设计、施工、监理第一节投资依据及说明第二节投资估算经估算，工程建设总投资26133.53万元，其中建筑工程费用 123123 经估算，设备购置及