用互联网思维颠覆中国房地产下半场的底层逻辑

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top5001.1规划用地情况用互联网思维颠覆中国房地产下半场的底层逻辑Theworld

top500万科→→成本管控之下的品质开发+高周转率万达→→商业地产标准化+高周转率恒大→→刚需产品（精装修）+高周转率碧桂园→→高管强制跟投+高周转率Theworld

top500碧桂园塌楼事件是中国房地产上下半场的分水岭！Theworld

top500表面上——位置、价格、配套、品质、设计、物管、定位、格调

房地产上半场的竞争本质实际上——金融属性推动的以高周转为核心的制造业从建造到运营从硬件到软件从空间到内容从物质到精神Theworld

top500Theworld

top500冲着你的心，不是冲着你的钱YOU+公寓创始人刘洋强烈的情怀绝食12天Theworld

top500三大社群地产神盘奥伦达部落阿那亚聚龙小镇Theworld

top500物质、情感、精神需求的满足

精神需求----精神空间承载精神活动情感需求----社区治理和交往空间物质需求----产品设计和物业服务阿那亚Theworld

top500物质（利益）共同体:房产升值、采购业主产品、联合开店、业主合伙人情

感

共

同体：节事活动参与、社区治理讨精

神

共

同体:共同价值观、家史计划、对艺术的追求社区共同体Theworld

top500阿那亚的社群运营经验主动搭建首个最有基础的社群，营造氛围，尽快形成种子群体逐渐影响别人，人数从少到多，做成精品示范社群，形成示范效应凡是达到新社群成立条件的，都可以申请开发商支持不喜新厌旧，永远对社群里的老成员好社群在精，不要贪多求快如何初期启动社群？Theworld

top500只要符合价值观，活动是正能量的，都不遗余力支持业主业主人人都是群主，人人都是明星3.工作人员往后退一步，把业主往前推，背后做好资金和场地等辅助服务即可。邻里中心怎样激发业主参与？Theworld

top5001、与价值观相匹配的生活方式就是内容，如阿那亚高品质的文化与艺术活动等2、内容由业主决定，业主成为内容的生产者3、十一个内容体系运营什么内容？Theworld

top500由业主共同讨论制定规则，新置业的业主要认同前面的规则新的问题和建议可以随时讨论，完善和细化规则如何制定社群规则？Theworld

top5001、任何时候工作人员不能否定业主想法所有的事情都可以讨论让正能量的故事多传播如何营造归属感和信任感?Theworld

top500阿那亚是服务者，是督导者，创始人马寅需要帮助业主在讨论中建立共同的行为准则社群是对的时间、对的地点、一群对的人活出来的一种生命状态，不是开发商通过管理管出来的。阿那亚的D.O.梦想组织者带动业主玩起来开发商的角色作用？Theworld

top500

买房赠送巨额消费之前购房赠送二十万消费额度，消费完退二十万现金。后期购房赠送5&的消费额，连续五年。

自身可盈利的社区商业配套九州会1200多员工，2017年实现微利，全部开发入住后，年盈利五千万以上

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top5002016年11月房地产门外汉用“发心”打造的世外桃源全国业主到贫困县郊区买高价房神话价值观：儒家的大同世界观聚龙小镇相互信任的幸福：信用良品店和、10元素食自助餐厅、聚龙会客厅社区破冰方式：相互之间问好、邻里宴社区公益：爱心义工社、爱心顺风车、业主捐赠Theworld

top500奥伦达2017年8月中国社群地产发源地，在业主中打通融资渠道，全国逆势扩张价值观：追求加拿大HEVEN学派的个人灵性成长Theworld

top500四个项目共同之处1.都具有明确的价值观和公约2.客户主体性被激活，自发生成社区活动内容并参与社区治理4.因为社区口碑好，所以价格高，销售快，升值多，老带新比例超过90%5.都强调“这里没有陌生人”---友爱、互助、信任、共享3.创始人都住在自己的社区里，和业主打成一片Theworld

top500绿城百镇万亿计划江湖夜雨十年灯桃李春风一杯酒Theworld

top500我的社区营造实践Theworld

top500实践体会体会1：关键不是业主反映的问题能不能解决，而是解决问题的诚意！业主没那么可怕。体会3：以建立信任和归属感作为唯一目标，老带新提都不能提！也不要设置介绍奖励。体会2：业主1:8：1分类特征与润物细无声Theworld

top500小结VS房地产上半场从无到有----金融属性---高周转率---制造业房地产下半场从房到人----社会属性---社区营造---服务业Theworld

top500社区营造的定义社区营造：具有同一特征，在同一范围内的现实或虚拟社区成员，为了生产和生活问题，在某种共同价值观影响下，持续以一致性的自发性集体行动来处理他们共同面对的问题，在解决问题的同时，也创造出共同的福利，并逐渐建立起紧密型社区的一系列行为。社区营造的简单定义：促进同类人与人连接而产生（有益的）一致性行为

释义：针对有同一特征的一类人适用于线上和线下有指导所有成员言行的价值观或行为准则激发集体成员自发的去做大家为了共享行为成果而共同维护社区价值Theworld

top500袁家村核心价值观诚信、明理Theworld

top500诚品是这个社会时空环境下的集体创作——吴清友Theworld

top500用互联网思维选择手机来做客户载体的互联网公司Theworld

top500共同点吸引同类互联网思维搭建社群促进人与人（粉丝）之间的连接Theworld

top500YOU+公寓实际上是现实的小米社群小米社群实际上是线上的YOU+公寓人与人的连接是一切交易的基础连接方式发生变化，交易自然发生变化传统商业竞争的本质：利用信息不对称和规模成本优势互联网的本质：低成本而高效率的人与人连接-----打破信息不对称Theworld

top500旧经济--营销招徕、围观、交易、再营销、再交易巨变时代，打补丁是没有用的，必须更换操作系统，更换思维的底层逻辑！！新经济--价值观招徕、参与、交易、再参与、再交易Theworld

top500

房地产-----用互联网思维，做离互联网最远的事儿Theworld

top500

中国房地产的层次进化

模式演变：住宅地产

商业地产

产业地产

生态地产代表公司：万

科

万

达

华夏幸福

三大神盘、诚品、YOU+模式特征：居

家

商业消费

产城融合

安居乐业起家本领：物管、高周转

定制地产、高周转

产业出城整合

社区营造盈利方式：卖

房

卖房、商业租金

卖房和政府分税

多种收入受益主体：市

民

政府和市民

政府和产业商

所有参与者运营要求：一

般

较

高

更

高

最

高Theworld

top500生态地产定义——人们在居住的社区或产业社区里，在大家认同的正能量价值观统领下，以社区营造为工具，通过空间与制度设计，促进人与人之间的善意连接，激发社区成员的主体性意识并产生一致行为，以共同营造“安居乐业”的可持续社区生态为目的的房地产开发和运营模式。生态地产Theworld

top5008.生态地产是彻头彻尾的互联网思维，并且更加符合区块链趋势特征。生态地产定义的解读1.成员认可的共同价值观是社区可持续发展与存在的灵魂。2.生态地产以社区营造为工具，同时社区营造也是一种理念。4.开发商不仅要通过空间设计促进人与人的连接，更要去与业主共同介入社区的制度设计。3.社区营造要激发社区成员的主人翁意识，由被动参加到主导参与创造社区所有内容6.生态地产是以打造一个可持续发展的“社区生态”作为结果导向的房地产开发运营模式。5.生态地产是真正做到了以人为本---回归人性需求本身。7.生态地产方法论适合所有“安居乐业”的房地产产品线。Theworld

top500

生态地产的能量=社区营造X（硬件空间+软性制度）

空间上是生态的：消极规划和适宜低技术绿色建筑内容上是生态的：正能量的价值观统促进人与人善意连接的社区

管理上是生态的:稻盛和夫管理理论和KPI之后的考核新工具--OKR

人与人的连接方式变了，组织的组织形式也就一定会发生变化传统公司：层级式管理------他组织---被管理、被定义、遵照执行未来公司：平台+个人模式---自组织---扁平化、去中心、自驱动Theworld

top500生态地产的理论依据-----马斯洛需要层次论生理需求：建筑空间（被动满足）安全需求：物业管理（被动满足）社交需求；社群活动（被动或者主动满足）尊重需求：社区里的角色定位（主动满足）自我实现：自身价值观的实现（主动满足）社区营造---------火运营内容-------食材价值观--------调味料房子------------盘和碗生态地产-------美味菜肴Theworld

top500生态地产之社群系统1共同价值观是社群价值体现的前提2社群种子成员在精不在多4相互信任的幸福3家人文化和主人翁意识5矛盾解决机制是社群的关键Theworld

top500生态地产之教育子系统从生命教育的角度看教育+传统文化教育的利与弊+儿童自然教育和青少年营地教育Theworld

top500互联网医疗进社区中医养生教育和社区活动不吃药的内病外治手段中医健康体检和健康管理中医未病防治体系的优势生态地产之健康子系统Theworld

top500生态地产之健康子系统社区农园---社区营造的常用启动点农耕---人与大地的能量连接三种国外生态种植方法介绍素食拯救世界食品安全和饮食教育一切回归土地的大陆农耕和自给自足Theworld

top500生态地产之共享子系统1空间共享：共享厨房、共享客厅、共享会议室、共享办公空间、社区食堂、烹饪教室2物品共享：共享工具房、共享汽车、共享单车、二手寄卖交换、图书漂流站4技能共享：技能交换、时间银行3信息共享：外部信息共享、社区团购、社区顺风车5从小区会所到新型邻里中心的转变Theworld

top500生态地产之公益子系统用公益构建社区最温暖的人文风景外部公益组织的引入社区公益基金会的核心作用重要的社区志愿者队伍建设可持续的社区商业服务与社会企业孵化Theworld

top500生态地产之环保子系统无包装日常用品商店生态规划（田园城市、朴门永续、消极规划）绿色节能建筑和工厂化建筑环保生活是一种时尚水循环和垃圾分类新能源应用Theworld

top500生态地产之艺术子系统传统文化底蕴的当代中国视觉艺术表达传统建筑材料和工艺的当代应用当地非遗、手工艺和民俗文化的挖掘和活化琴棋书画香花茶构建社区优雅生活内容通过社区艺术活动扩大项目影响力Theworld

top500生态地产之社乡建子系统原住民和新村民共同打造非亲缘性的新型村落村民合作社和一村一品农村内置金融和农民主体性激活促进乡村治理CSA等城乡互动模式的促进作用Theworld

top500生态地产之养老子系统养老地产开发运营的四个水平层次创龄空间计划养老地产配套医院之殇及解决之道让人感到温暖的失智老人小镇关注养老服务人员需求是经营之本Theworld

top500先安居而后才能乐业小结

哪里更宜居，知识分子就选择在哪里居住，知识分子选择在哪里居住，人类的智慧就在哪里聚集，人类的智慧在哪里聚集，最终人类的财富也会在哪里汇聚

——乔尔·科特金（世界未来学和城市问题研究权威）

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top500园区进化名称：工业园区——产业园区——产业创新园区核心：以制造为主---------以产业为主----------以产业人才创新为主重点人群：产业工人------------管理人员---------------产业人才服务角色：物业公司------------保姆公司--------------顾问公司服务层次：园区服务------------企业服务--------------产业服务Theworld

top5001.在新想法的产生，新项目的开发和创业上我们是否提供了支持服务呢?

2.我们有否申请研发资助金开发创新项目呢?3.我们的服务是否推动了想法创意的商业化进程呢?4.我们的行为是否推动了跨行业、跨学科的交流呢?5.我们是否促进了集群平台的学术交流，改善了合作文化氛围?

6.我们是否重视促进有思维的人才?7.我们帮助支持我们的合作伙伴与国际接轨?Theworld

top50002040301服务企业不如服务产业生态圈

产业生态圈必须围绕细分产业定位做产业服务*余杭梦想小镇：低成本的互联网创业生态集聚地*玉皇山南基金小镇：浙商系金融公司集聚的生态圈*西湖云栖小镇：围绕阿里云的大数据产业生态链*天安云谷：围绕华为的配套产业链公司研发与办公集群产业服务重点是服务产业人才

产业人才是产业创新的源头！服务产业人才，重点是促进产业人才的人与人的连接聚合空间：行业交流、工作交流、生活交流

为了促进连接，产业生态圈要适度集中和业态混合05Theworld

top500硅谷成功秘密叛逆精神和社会对叛逆精神的宽容包容失败开放的多元文化拒绝平庸，脚踏实地人人为我，我为人人的硅谷Theworld

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硅谷成功的“因”----价值观影响之下的产业生态创新优势而不是我们表面看到的“果”-----美国风投体系和斯坦福大学所在地硅谷孵化器六大服务标配：导师机制、对接风投、人脉资源、与大企业合作、技术资源和办公场地Theworld

top500

招商产业大而全，没有产业细分定位的园区----占90%没有产业服务意识和能力的园区--------------占95%没有以服务产业人才为核心的园区------------占99.99%国内真正意义上的优秀产业园区--------------占0.01%产业创新园区可持续发展的根本------正能量的价值观Theworld

top500归属感和信任感

产业创新生态的营造之道:*树立正能量的价值观并持之以恒*安居而后乐业--优质完善而低成本的生活区规划打造*经过调查后确定要发展的细分产业方向*规划设计促进交流的产业聚合空间*竭尽全力接洽国内外该细分产业的相关资源体（政产学研资协）*争取产业大咖、权威科研机构、龙头企业落地发展*在软硬两个方面围绕细分产业夯实产业服务平台*用社区营造激发产业人才的主体性，建立*持续鼓励人与人的善意连接*逐步形成良好产业生态去吸引更优秀的产业人才来安居乐业Theworld

top500确定开发产品----买地或租房----价值观和蓝图提出----共鸣----参与规划设计----参与建造----入驻----客户主动参与满足自我需求----共同持续运营社区上半场常规地产基本开发流程：确定开发产品----买地或租房---规划设计---建造---营销推广----购买---入驻----被动满足生产或居住需求---物管运营--开发商退出下半场生态地产基本开发流程：Theworld

top500价值观和蓝图提出---共鸣----众筹---买地或租房---参与规划设计--参与建造----入驻----客户主动参与满足自我需求----共同持续运营社区生态地产终