2016年第四季度大中华区物业房地产行业分析报告-政策调整加剧市场分化

专题文章办公楼47891013中国的人民币贬值“挑战〞北京CBD通勤人口未来四年将增长1/3，到2025年将增长50%“一带一路〞引领中国走向“全球中枢〞杭州–中国新经济的先锋城市北京上海广州成都深圳天津青岛重庆沈阳台北香港武汉西安悉尼墨尔本珀斯14151617181920212223242526272829工业地产零售物业住宅酒店31614567北京上海广州成都深圳天津青岛重庆沈阳武汉西安悉尼墨尔本32333435363738394041424344北京上海广州成都深圳天津青岛重庆沈阳台北香港武汉澳门西安悉尼464748495051525354555657585960北京上海广州悉尼墨尔本6263646566北京上海成都悉尼686970714

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专题求放缓，四个一线城市的空置率均出现不同程度的同比上升。其中，上海、深圳与广州的空置率在四季度末均升至12%左右。二线城市更是由于整体新增供给量不减，空置率保持在高位。受整体需求减弱的影响，一线城市中，上海〔中央商务区〕与广州的租金小幅下滑，本季度分别环比下降了1.2%与0.8%；北京与深圳的租金根本保持平稳，本季度租金环比微涨0.3%与0.6%。从2021年全年来看，一线城市租金同比涨幅较2021年均有大幅下降。在二线城市，居高不下的空置率水平对租金表现持续施压。但在成都等局部城市，由于前期甲级办公楼的租金持续下降，导致与乙级办公楼的差距逐渐缩小，市场升级需求有所提高，致使甲级办公楼的租金降幅收窄。展望2021年，一线城市的需求有望保持稳定。除金融与专业效劳业将继续主导甲级办公楼需求以外，高速开展的TMT〔科技、媒体和通信〕行业的租赁需求以及民营企业建立区域性或全国总部的购置自用需求将保持强劲态势。但与此同时，一线城市新增供给压力不减。上海更将到达历史峰值，传统中央商务区将面临进一步的压力；一些交通便利、配套完善、高品质工程涌现的新兴区域将继续成为亮点，租金表现预计也将拉近与传统商务区的差距。在二线城市，不少市场的甲级办公楼租金在过去一至两年显著下滑，局部市场甚至已经接近乙级办公楼的水平，因此将催生大量的升级需求，具体表现为原先乙级或是商住两用楼宇租户的升级与扩张需求。优质零售物业市场：2021年第四季度，中国零售物业市场的总体租赁需求延续了以体验类为主的态势。一线城市餐饮类的租赁需求旺盛，主要受5

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专题二十城市群众住宅市场季度成交额备注：1)4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州；2)重庆群众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅局部资料来源：中国房地产指数系统二十城市优质零售物业供求指标百分比‘000平方米净吸纳新增供给空置率0%3%6%9%12%15%18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000008 0910 11 12 13 14 15 16 172021至2021年净吸纳、新增供给和空置率均为全年数据。2021年净吸纳、新增供给和空置率为预测值。资料来源：仲量联行成交面积〔万平方米〕4个一线城市 16个二线城市20个城市年均成交量〔群众住宅市场〕2,2333,271

2,8774,149

4,8004,2846,8684,6425,4739,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00001Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q104Q101Q112Q113Q114Q111Q122Q123Q124Q121Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q154Q151Q162Q163Q164Q166

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专题价格跌幅加快价格增幅加快价格跌幅放缓价格增幅放缓重庆郑州大连苏州，深圳，无锡杭州天津南京，成都宁波西安

沈阳武汉厦门，青岛租金跌幅加快租金增幅加快租金跌幅放缓租金增幅放缓深圳重庆成都厦门大连西安杭州南京宁波沈阳苏州武汉天津，长沙，青岛郑州无锡*租金跌幅加快租金增幅加快租金跌幅放缓租金增幅放缓长沙郑州重庆宁波，南京，苏州杭州成都沈阳天津武汉厦门，大连，青岛，深圳无锡西安优质零售物业优质住宅备注：*号城市每半年更新一次资料来源：仲量联行中国房地产资讯效劳2021年第四季度物业周期图制作依据为我方信任的可靠材料，尽一切努力确保其准确性的同时，我方不提供任何保证，保证其不含有事实错误。甲级办公楼甲级办公楼租金，2021第四季度增长值〔环比〕3%2%1%0%-1%-2%-3%-4%上海

广州北京

深圳

沈阳

苏州

青岛

南京

无锡

杭州

宁波

西安武汉

长沙

厦门大连

重庆

天津

成都

郑州资料来源：仲量联行*无锡、宁波每半年更新一次时间已过两月有余，期待此举将促使人民币在国际上得到更广泛使用的想法似乎过于乐观。如今看来，人民币不仅未到达预期效果，反而陷入了持续贬值的困局，并在11月21日创下8年以来历史新低。中国的人民币贬值“挑战〞7

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专题北京CBD通勤人口未来四年将增长1/3，到2025年将增长50%在北京商务中心区〔以下简称“CBD〞〕，即大家熟知的“国贸区域〞，土地面积达30万平方米的一个超大型商务区正在建设之中。到2021年代中期，该区域的开展将根本成型，届时将有17幢办公楼林立，新建办公面积超过200万平方米，这将满足北京部分被压抑的办公需求。同时，该区域也将面临更多上班族大量涌入的问题，这无疑将使现已饱和的交通状况雪上加霜。北京CBD办公人口在2021至2021年翻了一番之后，到2025年预计将至少再增长50%。国贸办公人数在2021年将突破50万*大关。下方图示基于办公楼空置率的历史数据和预测数据绘制，图标的大小代表了每幢大厦估算人数的多少。纠结的出行体验每天下午6点下班时，国贸地铁站入口大排长龙，成为北京的

重点交通瓶颈。如果按照每趟地铁每分钟最多能搭载1,500人

计算，只有不到一半的上班族可以在6-7点间离开CBD；而到

2025年，只有1/3的人能挤上地铁。北京地铁票在2021年底进行了提价，但顶峰期客流量减少10%的目标仅实现了一半。同时，2021年前要完成12条新地铁线的激进方案已经被提上日程，该方案中包括一条和现有经过国贸线路平行的地铁线。但是，因存在施工推迟的可能性，这些线路是否能够满足需求只能拭目以待。而对地面交通的规划较少，因此，仿效伦敦和新加坡，北京已经提出了收取每天20-50元拥堵费的议案，但不同的是，前面两座城市的公交系统仍有余力，而北京已经饱和。寻找解决方案国贸的交通运能已满负荷运转，而未来四年上班族人数预计还将增长1/3，这将提升CBD周边的住宅的吸引力，并使已到达北京最高的租金进一步提高。CBD及其他核心地段的交通拥堵，也变相促使了企业向城市外沿迁址。近几个季度，多家大型外企将办公地点从CBD迁往租金更低通勤更方便的新兴市场。但是对于许多公司而言，CBD成熟的商务气氛保障了企业的高效运营。对于这些企业，办公外迁不在其考虑范围内。局部科技企业和风投公司已经率先推行错时上下班制来躲避拥堵，分散早晚顶峰。*来源：仲量联行，房地产资讯效劳关于作者尹凯哲，仲量联行研究局部析师，位于北京。8

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专题“一带一路〞引领中国走向“全球中枢〞关于作者麦哲文，仲量联行亚洲零售地产研究总监，位于北京。9

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专题今年八月，国际峰会G20在杭州举办，而非北京或者上海，这个位于中国东部浙江省的省会城市也因此成为了国际性的焦点。举办G20为这个城市带来了诸多好处，包括增加媒体曝光度，提高旅游业热度，以及一系列为增强社区和商业区连接的根底建设的改善。所有这些优势均有助于进一步稳固杭州作为一个创新中心和中国新经济先锋城市的地位。2021年，当中国的其他地区GDP年增长率下滑至6.9％时，杭州的GDP增长高达10.2％。在国内生产总值中，第三产业增长是写字楼市场需求的最具意义的指标。仲量联行平行比较了中国共13个一线和1.5线城市的第三产业增长，发现杭州的第三产业增长率水平高于所有其他城市，比一线城市如北京和上海平均高出5个百分点。图表1：中国一线及1.5线城市第三产业GDP比较2,000第三产业GDP同比变化%第三产业GDP〔十亿元〕14.6%0%5%10%15%20%05001,0001,500来源：各城市统计局杭州的效劳业强劲且持续的开展使其甲级办公楼市场平均租金到达了每月每平方米139元人民币〔20.50美元〕的水平，在中国所有1.5线城市中最高。位于传统中央商务区内的几个高品质工程可以实现高达每天每平方米8-10元人民币的租金，几乎与上海CBD中的一些甲级办公楼的租金水平相当。图表2：中国一线及1.5线城市甲级办公楼租金比较同比租金变化租金(元/平方米/月)0.7%4.7%-3.8%3.0%1.7%0.2%

1.3%-6.0%0.4%-5.3%-4.2%-5.1%3.5%

6%-6%0%12%18%24%30%-1000100200300400500一线城市1.5线城市来源：仲量联行，2021年3季度杭州–中国新经济的先锋城市10

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专题关于作者黄璐小姐为仲量联行研究部经理，主要负责上海及长三角地区主要城市的办公楼市场研究。11

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专题⑩JLI:办公楼13

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办公楼14

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办公楼北京价格指数2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数箭头指示未来12个月展望基数:2021年第4季度=100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源:仲量联行硬性指标指数10210098969492908886844Q124Q13 4Q144Q15 4Q164Q17总建筑面积

千平方米百分比净吸纳量未来供给16

17F落成量空置率0%3%6%9%12%15%02004006008001,00012 13 1415每平方米每月基于建筑面积388元租金周期租金平稳租金同比增长率-0.8%备注：北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场CBD子市场受益于外乡金融机构的需求• 在当前需求，尤其是外资企业的需求，渐趋疲软的市场环境下，外乡金融机构继续主导租赁市场，占本季度甲级办公楼交易总量的46%。尽管局部交易位于金融街，仍有近一半的租赁成交位于CBD子市场，因该区域业主希望通过签约内资金融租户来填补空置的面积。• IT行业在本季度继续成为重要的需求来源，但是，大量的科技类企业由于价格敏感更加倾向于乙级办公楼空间。望京市场在经历了两年的繁荣之后，IT企业对该区域甲级办公楼的需求已明显降温，并转向更为偏远且价格更为廉价的区域。亚奥区域正在逐渐成为下一个重要的子市场• 位于北部奥林匹克区域的外运大厦A座〔约74,000平方米〕已经完工并由一家国企物流公司自用。• 金融街A1扩建工程〔约38,700平方米〕也已完工并全部由政府相关的金融企业使用。该季度新竣工的这两个新工程使得净吸纳量到达了193,495平方米，环比增加80.3%。由于租赁市场放缓，租金本季度保持平稳• 业主们逐渐接受了市场现实，相较于年初变得更加乐观，并在年末采取了更加灵活的租赁策略。局部业主维持较低的租金来吸引外资租户，另一些业主那么通过吸引更多的国内租户从而使得租金小幅上涨。金融街较慢的租金增速可能暗示了该区域极高的租金水平可能已逐渐触顶。在未来的供给顶峰中较早建成的工程具有一定的优势• 由于新供给顶峰的首批优质工程品质较高，并由经验丰富的业主负责管理，其表现将优于老旧工程。2021年新建成的优质工程租赁速度较快，说明北京市场对高端办公空间存在潜在需求。• 由于外资企业对本钱更为敏感，内资企业将会继续引领市场需求。尽管北京仍是企业在中国北方地区的重要聚集地，但中国整体市场增长趋缓，削弱了企业在中国实施扩张方案的紧迫性。业主接受了市场的不确定性以及经济放缓的现实麦哲文，华北区研究部总监15

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办公楼上海价格指数2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数箭头指示未来12个月展望基数:2021年第4季度=100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标指数60801001201401601804Q12 4Q13 4Q144Q15 4Q16 4Q17总建筑面积

千平方米百分比13 14净吸纳量未来供给16

17F落成量空置率0%3%6%9%12%15%02004006008001,0001215每平方米每天基于建筑面积10.4元租金周期跌幅加快租金同比增长率0.8%备注：上海办公楼市场指上海甲级办公楼市场，包括浦东及浦西中央商务区以及非中央商务区。2021年新兴中央商务区市场活泼• 本年度非中央商务区净吸纳量高达563,000平方米，超过过去五年的均值〔396,000平方米〕。新兴中央商务区对于有扩张意向同时旨在节约本钱的中央商务区租户极具吸引力。另外，新兴中央商务区高品质的新增供给也能吸引那些在老旧物业中办公需要升级的租户。第四季度七个新竣工工程新增420,994平方米供给• 在中央商务区，位于浦东的世纪汇2座〔64,850平方米〕及位于浦西的SOHO天山广场〔72,000平方米〕竣工。非中央商务区共有五个工程竣工，新增建筑面积共计284,144平方米。• 浦西中央商务区空置率环比上升1.5个百分点到达9.1%，浦东中央商务区空置率环比上升1.4个百分点到达7.9%。由于本季度有大量新增供给入市，非中央商务区空置率上升2.2个百分点到达18.1%。虽然大量供给入市，非中央商务区租金仍保持强劲• 非中央商务区租金今年年度同比上升4.4%，涨幅主要来源于近期竣工的工程以及商业环境日益成熟的新兴中央商务区。上半年中央商务区租金表现强劲，但由于来自非中央商务区的竞争日渐剧烈以及新增供应陆续入市，过去两个季度租金呈现下降趋势。2021年方案有大量的新增供给入市• 预计2021年中央商务区和非中央商务区市场都会有大量供给入市。经过几年的供给短缺，预计陆家嘴中央商务区将有几个新的竣工工程。对于非中央商务区市场,大局部新工程将集中在虹口，闵行和非中央浦东细分市场。• 虽然强劲的整合和扩张需求可能会延续到2021年，但市场仍需要时间来吸收增加的市场存量。预计空置率将增加，业主将调整其对租金的预期。在短期内，中央商务区市场很可能面临租金调整。2021年非中央商务区的净吸纳量占据甲级办公楼的84%姚耀，上海研究部董事16

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办公楼价格指数2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率是年底值。未来供给是指2021方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数箭头指示未来12个月展望基数：2021年第4季度=100该价格指数仅指珠江新城商务区的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标指数60801001201401601804Q124Q13 4Q144Q15 4Q164Q17总建筑面积

千平方米百分比净吸纳量未来供给16

17F落成量空置率0%3%6%9%12%15%02004006008001,00012 13 1415每平方米每月，净有效租金基于建筑面积*166元租金周期跌幅放缓租金同比增长率*-1.0%广州备注：广州写字楼是指广州甲级写字楼市场*珠江新城甲级办公楼租金优质的新竣工工程受追捧• 在宏观经济环境增速保持稳定的情况下，四季度整体办公楼租赁需求保持平稳。除了内资企业扩张租赁需求稳定，个别需求活泼的行业倾向购买在建工程以满足自用需求；而跨国企业仍继续保持保守态度，更多地倾向于续租。• 本季度租赁需求主要集中于珠江新城，上季度竣工的三栋优质甲级办公楼持续录得旺盛的搬迁与升级需求，国内中小型金融机构积极吸纳剩余单元。受此因素影响，全市净吸纳量录得超过9万平方米的单季较高水

平。本季继续消化上季度大量的新增供给，空置率轻微下降• 位于琶洲的宝地广场于本季度落成，新增供给接近7万平方米。2021年末，全市甲级办公楼总存量超过500万平方米。• 由于需求平稳，再加上本季度和三季度新竣工工程进驻率上升，本季度整体空置率较上季度下降0.7个百分点。甲级办公楼租金轻微下降，资本值表现保持平稳• 新落成工程进驻率攀升导致珠江新城内新旧工程之间的竞争加剧，局部办公楼开始策略性地降低租金以吸引更多的潜在租户问询。受此影响，广州市甲级办公楼租金水平年内首次出现环比下降，轻微下滑0.8%。随着供求再平衡，租金复苏动力加强的情况下，在建工程成主力曾丽，华南区研究部总监17

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办公楼价格指数2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率是年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数箭头指示未来12个月展望基数:2021年第4季度=100该价格指数指成都甲级办公楼整体市场的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标资本值指数指数60801001201401601804Q12 4Q13 4Q144Q15 4Q16 4Q17总建筑面积

千平方米百分比13 14净吸纳量未来供给16

17F落成量空置率0%3%6%9%12%15%02004006008001,0001215每平方米每月基于建筑面积91元租金周期跌幅放缓租金同比增长率-2.2%成都备注：成都办公楼市场是指成都甲级办公楼市场，成都优质办公楼市场包括甲级办公楼市场及乙级办公楼市场非传统甲级办公楼租户表现活泼，推动净吸纳量保持高位• 局部需求面积大、租金敏感型非传统甲级办公楼租户表现活泼，例如保险公司、装修公司等。著名案例包括中意人寿、中英人寿分别在成都国际中心租赁约2,000平方米及4,000平方米。和信居装饰及生活家装饰那么分别在航天科技大厦租赁逾4,000平方米。• 一方面，这些企业在蓉的良好开展为其扩张和升级提供有利支撑。另一方面，受限于高空置率，甲级办公楼市场租金水平相对较低，企业入驻门槛有所降低。受活泼的租赁需求带动，2021年第四季度全市净吸纳量约7.2万平方米，成为自2021年第四季度以来的第二高值。本季度一个甲级办公楼工程入市，空置率继续微幅下降• 2021年第四季度，甲级办公楼市场仅一个工程建成并投放市场，即成都银泰中心塔2，新增供给面积约8.2万平方米。银泰中心塔2于2021年第四季度竣工，且于2021年上半年被华夏人寿整栋收购。• 受相对活泼的需求带动，成都甲级办公楼市场空置率由第三季度末的33.4%下降至第四季度末的32.8%，环比下跌0.6个百分点，同比下跌6.0个百分点。• 在目前高空置率及未来大量新增供给影响下，大局部业主持续为租户提供更为优惠的租赁条件。然而，随着局部工程入驻率的提升，局部业主开始收紧租金优惠力度。2021年第四季度可比工程租金环比跌幅仅为0.6%，录得91元每平方米每月。• 2021年第四季度，成都优质办公楼市场录得两宗乙级办公楼整栋交易，这两个工程均位于高新区。其中环球时代中心塔2被深圳皇庭集团购入，交付后或以对外出租为主。而中铁信托大厦塔2那么被某内资企业购入，主要用于企业自用。以价换量仍是吸引租户最主要手段；市中心和南部新区或呈“双核心〞开展• 2021年，甲级办公楼市场预计尚有55万平方米新增供给入市，市场竞争将进一步加剧，有效租金将继续下跌。新增供给将主要集中在市中心及南部新区，这两个区域的竞争将更加剧烈。从需求来看，受持续下跌的租金水平刺激，升级需求将保持旺盛。• 市中心将迎来领地中心、西部国际金融中心等工程入市，为租户提供更多项选择择。而南部新区多栋办公楼被评定为“高新区专业特色楼宇〞，入驻租户或有时机享受政府大幅补贴，受惠于此，南部新区的成交有望保持活泼。市中心和南部新区或呈现“双核心〞开展。马伟业，华西区研究部总监18

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办公楼价格指数2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数箭头指示未来12个月展望基数:2021年第4季度=100价格指数指全市总体的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标指数60901201501804Q124Q13 4Q144Q15 4Q164Q17总建筑面积

千平方米百分比13 14净吸纳量未来供给16

17F落成量空置率30%25%20%15%10%5%0%1,5001,2501,00075050025001215每平方米每月基于建筑面积(毛租金)*275元租金周期租金平稳租金同比增长率*-4.0%深圳备注：深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场*福田区甲级办公楼租金• 往高品质办公楼搬迁的升级需求持续上升。一方面，连续四个季度的租金下跌后，租金本钱下降使更多租户受惠。另一方面，注重品牌形象的公司搬迁至甲级办公楼的需求持续活泼。虽然超过40万平方米供给入市，在需求回暖情况下空置率压力得到缓解• 第四季度共有三座甲级办公楼竣工。福田CBD有两个工程落成，南山后海也有一个工程竣工，均为单一业权的总部大楼。至此，全市甲级办公楼总存量超过500万平方米。• 尽管第四季度甲级办公楼有大量新增供给，但大局部面积被企业自用需求及良好的预租情况消化，加之全市甲级办公楼需求回暖，使本季度净吸纳量创历史新高，从而降低了全市甲级办公楼的空置率至12%。整体甲级办公楼租金本季度止跌• 得益于传统金融类企业持续释放在核心商务区的新设立及扩张需求，加上当季度落成的大楼的自用比例相对较高，空置压力的降低使得大部分业主叫价趋于平稳，一些优质的单一业权甲级办公楼租金甚至稳中有升，使得全市甲级办公楼整体租金在本季度实现止跌。供给压力下，预计租金仍将会小幅下跌• 租金方面，市场继续呈分化局面。预计在市场需求的主导下，优质的单一业权物业租金仍将保持稳定。但供给压力下预计大局部业主叫价心态仍然保守。为了保持进驻率，业主仍将积极调整租金策略，尤其是散售型物业。因此，预计2021年整体甲级办公楼租金将小幅下降。租赁需求持续回暖，本季度全市甲级办公楼租金止跌及空置率回落曾丽，华南区研究部总监19

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办公楼价格指数2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数箭头指示未来12个月展望基数:2021年第4季度=100该价格指数仅指天津中心城区的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标指数607080901001101204Q12

4Q13

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4Q16

4Q17总建筑面积

千平方米百分比净吸纳量未来供给落成量空置率55%45%35%25%15%5%-5%250200150100500-501213 14151617F每平方米每月基于建筑面积〔不包含物业管理费〕104.7元租金周期跌幅加快租金同比增长率-10.1%天津备注：天津办公楼市场是指天津中心城区甲级办公楼市场改善型搬迁需求主导租赁需求• 2021年，天津甲级办公楼市场净吸纳量到达76,545平方米，同比增长56.9%。需求主要来自于从旧的散售工程迁至新完工工程的企业租户。四季度的新租赁成交中，55%来自于搬迁需求，同比增长19个百分点。• 华为是其中最为显著的成交之一，该公司将办公地点从天津环球金融中心搬迁至新竣工的甲级办公楼工程万通中心，总租赁面积超过3,000平方米。专业效劳企业和金融企业成为领先租户，分别占本季度新租成交量的32%和20%。如，教育企业新东方在大悦城租赁的面积到达1,300平方米。本季度一座甲级办公楼入市，市场空置率小幅提升• 甲级办公楼，仁恒海河广场竣工，为市场带来新增租赁面积44,000平方米。该工程的竣工，使得整个甲级办公楼市场存量增至832,000平方米左右，环比上涨5.7%，同比增长36.5%。• 甲级办公楼市场空置率环比上涨1.2个百分点，同比增长4.7个百分点。甲级办公楼市场竞争加剧，租金受限• 甲级办公楼业主继续降低其租金预期，以应对新工程入市而加剧的市场竞争。甲级办公楼租金降至4.5元每平方米每天。环比下降2.2%，同比下降7.1%。• 办公楼市场的资本价值降至19,000元/平方米，环比下降1.8%，同比下降3.8%。鉴于资本价值与租金相比进一步微幅走低，整个办公楼市场的收益率提高10个基点，涨至5.8%。2021甲级办公楼入市放缓，主要商圈优势明显• 新增供给有望在2021年放缓，甲级办公楼市场空置率将随之有所下降，至46.4%。• 整体市场的高空置率对主要商圈的现有高品质工程构成的威胁将会相对较小。我们预计，那些位于中心地区的新建甲级办公楼工程将维持较高的吸纳率，如果业主继续下调租金将尤其如此。租金下滑推动升级需求成为租赁市场主流蔡蕾，天津研究部负责人20

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办公楼价格指数2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数箭头指示未来12个月展望基数:2021年第4季度=100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标指数60801001201401601804Q124Q13 4Q144Q15 4Q164Q17总建筑面积

千平方米百分比净吸纳量未来供给1617F落成量空置率35%30%25%20%15%10%5%0%02004006008001,00012 13 1415每平方米每天基于建筑面积2.9元租金周期跌幅加快租金同比增长率-0.2%青岛大量新增供给推高全年净吸纳量• 受新增供给影响，2021年全年净吸纳量录得28.5万平方米，相比去年同期增长120%，为历史最高水平。其中27.5万平米的吸纳量来自于乙级办公楼市场。本季度全市整体办公市场空置率为27.6%，环比上升1.6%。2021年新兴商务区迎来供给顶峰• 青岛市全年共录得约57.1万平方米的新增供给，集中于崂山和市北商务区，其中崂山商务区录得9栋高品质办公楼，平安银行、民生银行等多个银行总部迁入崂山商务区，区域金融集聚力进一步增强。• 今年青岛第一条地铁线〔M3〕的全线贯穿推动了新都心板块办公市场的开展，良好的交通可达性以及高性价比的楼宇选择使得区域租金和需求稳步提升，成为另一具有竞争力的办公楼板块。高供给带来整体租金小幅下跌，细分市场租金分化明显• 受大量新增供给持续入市影响，全市办公楼市场有效净租金回落至89元/平米/月，较2021年末相比下降2.0%。• 区域市场租金分化明显，乙级市场上硬件条件老化的工程竞争力减弱，租约到期的租户不断搬出，业主议价权被进一步削弱。而崂山商务区和市北新都心板块租金表现较为强势，崂山商务区由于金融类机构的陆续迁入以及高品质工程不断面世，使得本季度区域租金同比增长4.9%。2021年预计供给持续高企• 2021年预计全市即将竣工的办公面积超过80万平方米，而崂山和市北两个新兴商务区仍为主要供给区域。• 办公楼市场竞争愈发剧烈，租户的议价能力持续看涨，其中市南商务区局部楼龄较久，硬件设备老化的乙级办公楼将面临租户流失和目前租金水平难以为继等问题，市北商务区高企的空置率以及交通压力也将使得该区域租金持续走低。2021年新兴商务区迎来供给顶峰，整体市场租金水平出现下跌陈晨，青岛研究部副经理21

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办公楼价格指数2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的吸纳量、落成量、空置率为前两季度值，未来供给为三季度到年底的方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数箭头指示未来12个月展望基数：2021年第4季度=100该价格指数仅指全市甲级办公楼总体价格指数资料来源：仲量联行硬性指标指数60801001201401601804Q12 4Q13 4Q144Q15 4Q16 4Q17总建筑面积

千平方米百分比净吸纳量未来供给16

17F落成量空置率70%60%50%40%30%20%10%0%02004006008001,00012 13 1415每平方米每月基于建筑面积90.4元租金周期跌幅加快租金同比增长率-6.0%重庆备注：重庆办公楼市场是指重庆甲级办公楼市场整体市场需求下行，新成立公司租赁成交相对活泼• 第四季度重庆甲级办公楼净吸纳量录得约4.4万平方米，较上季度下降

2.7万平方米。就企业需求类型来看，受城市经济影响，新设立公司成为重庆第四季度最主要需求来源，占优质办公楼市场租赁面积的31.6%。本季度共计3栋甲级办公楼入市，供给过剩致空置率上升• 江北嘴片区国金中心T6、成大锦嘉国际大厦，杨家坪片区华润大厦，共计19.6万平方米新增供给入市。其中，单一业权楼宇成大锦嘉成功吸引三峡人寿入驻。而华润大厦作为杨家坪片区唯一甲级楼成功引入雪花啤酒、联发集团等。• 受新增供给影响，重庆甲级办公楼市场空置率上升至57.1%，环比增加3.1个百分点。除了新落成楼宇所在的江北嘴、杨家坪片区空置率攀升，其他区域交易活泼，空置率均有下降。其中，南滨路片区空置率录得20.4%，环比下降5.7个百分点。甲级办公楼市场租金加速下行• 以价换量，甲级办公楼持续提供优惠条件吸引优质租户。截至第四季度，甲级办公楼租金环比下跌1.6%，同比下跌6.0%，至90.4元每平方米每月。其中，江北嘴、解放碑片区租金持续居于高位。局部甲级楼年末推迟入市或致业主2021年面临更大挑战• 重庆甲级办公楼市场库存过大造成局部业主决定推迟。预计在2021年，约77万平方米甲级办公楼将要入市。其中，约28万平方米将在第一季度实现入市。除此之外，江北嘴区未来供给较大且集中，可预见该区域空置率将再度推高。• 考虑未来市场过高供给，重庆仍将以“去库存〞为主。而业主为提升入驻率也将持续牺牲租金收入，甲级办公楼市场平均租金将继续下行。新增供给致空置率再次攀升，市场租金加速下行马伟业，华西区研究部总监22

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办公楼价格指数硬性指标2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数箭头指示未来12个月展望基数:2021年第4季度=100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源：仲量联行资本值指数指数604Q12 4Q13 4Q14801001201401601804Q15 4Q16总建筑面积

千平方米百分比净吸纳量未来供给16

17F落成量空置率33%30%27%24%21%18%15%12%9%6%3%0%02004006008001,00012 13 1415每平方米每月基于建筑面积89元租金周期跌幅放缓租金同比增长率-7.0%沈阳备注：沈阳办公楼市场是指沈阳优质办公楼市场虽然受季度影响，成交量小幅下滑，但仍保持高位• 本季度甲级写字楼吸纳量录得约三万五千平方米。成交多集中在甲级写字楼中，其中局部客户来自原有的乙级或更低一级的办公类工程中，由于市场租金的下滑，局部甲级写字楼的工程的性价比凸显，并吸引局部非传统甲级写字楼客户的迁入。本季度无新工程入市，市场仍以去库存为主• 本季度无新工程入市，但由于市场存量相对较大，区位以及工程品质的可挑选性表现得更为强烈，市场竞争更为剧烈，尤其对于局部优质客户的争抢，业主愿意付出相比过去更多的优惠条件。• 本季度甲级写字楼空置率录得34.2%，环比下降9.6%。租金以及租赁条件表现更为灵活，主要区域工程租金差异依旧逐步缩小。本季度平均成交租金继续小幅下降，但跌幅放缓• 由于沈阳写字楼市场的存量较大，区位以及工程品质的可挑选性表现尤为强烈，导致局部工程以降低租金等方式争取更多的客户和降低空置率。租金以及租赁条件表现更为灵活，主要区域工程租金差异逐步缩小。受租金下滑拖累，资本值小幅下滑。未来一年内供给量较大，市场仍然将面临供给压力• 由于2021年的供给较大，甲级写字楼预计超过16万平方米，沈阳写字楼市场将面对较大的竞争压力。• 受未来新增供给工程质量较高的影响，致使虽然市场竞争加剧，但是租金仍将维持平稳，并预计会小幅回暖。业主方仍然以保持低空置率为主，市场租金水平浮动空间较小。受东北宏观经济下行和市场存量较大影响，租金小幅下降，但降幅快速缩小王丽娜，沈阳战略参谋部参谋23

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办公楼价格指数箭头指示未来12个月展望基数:2021年第4季度=100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率是年底值。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数指数60801001201401601804Q12 4Q13 4Q14 4Q15 4Q16 4Q17总建筑面积

千平方米百分比13 14净吸纳量未来供给16

17F落成量空置率0%3%6%9%12%15%3002502001501005001215每坪每月新台币3,109元租金周期租金平稳租金同比增长率2.2%备注：台北办公市场为A级商业办公室市场企业搬迁支撑整年度需求• 2021年台北整体A级商办公室租赁净去化总量达15,807坪，为金融海啸后的次低，仅次于2021年。全年多数需求仍集中于金融效劳及科技网络产业。值得注意的是网购、物流、零售及游戏业对A办空间需求亦有逐渐增加的趋势。• 全年需求有许多为先前评估搬迁的租户于今年搬迁至较好较新的商办大楼；需求仍多集中于信义及非核心商业区的新落成大楼中。全年未有新增供给释出• 整体空置率主要因为今年没有新大楼落成及空间持续去化的带动下，于第四季来到9.1%，还比降低约1个百分点，同比减少1.6个百分点。• 原先于2021年预期进入A级商办的新供给，因大楼业主内部考虑及预期修改招租方式，因此将大楼对象延期到2021年上半年释出。因此2021年将有高达约26万平方米(约7.8万坪)的新供给预计释出；但其中约四成将为业主自用，预计空置率将些微增加。房东给予租金优惠使租金成长持稳• 台北市本季A级商办租金来到新台币每坪每月2,643元；较上季微幅减少0.2%，几乎为持平水平。年成长那么为2.2%。该成长率于过去十年比较尚属稳健，成长的主因主要为近几季新租约于新落成的大楼成交带动。• 预计台北市明年商办需求仍将集中于高科技、IT及金融产业。惟新租约仍将以中小型坪数空间为主流。明年将释出的空间预计持续吸引原先在其它商业区的企业租户考虑评估搬迁至主要商业区较好的大楼。持及经企业租户及投资方续保守观望态度台北张杰闵，台北研究部副理24

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办公楼价格指数箭头指示未来12个月展望基数：2021年第4季度=100该价格指数仅指CBD的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。该硬件指标仅指香港整体市场的硬件指标资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数指数130125120115110105100959085804Q124Q13 4Q14 4Q15 4Q164Q17总建筑面积

千平方米百分比净吸纳量未来供给落成量空置率6543210-1300250200150100500-5012 13 141516

17F每平方尺每月净租金，基于可租赁面积112.3港元租金周期涨幅放缓租金同比增长率9.6%香港备注：香港办公楼指香港整体甲级办公楼市场租赁活动市场在缺乏可用面积下受到抑制• 紧绌的空置环境对租赁活动造成一定抑制，新租赁总数相比于过去五年季度的平均水平下降18%。中资企业的需求继续带动中环办公楼租赁市场，约占新租约楼面面积的54%。九龙东成为香港第二大的细分市场• 政府将以公开招标形式出售一幅位于九龙长沙湾琼林街的商贸开展用地(新九龙内地段第6505号)，可建最高的楼面面积为998,200平方尺，投标截止日期为2021年二月。除此之外，政府刚公布的卖地方案(2021年一月至三月〕中另有三幅商业用地，其中包括位于中环的美利道多层停车场大楼。租赁市场出现两种走势中环以外的租赁市场开始软化• 在需求软化和空置率增加下,中环以外的租赁市场在2021年预计进一步受压。相反，在中资企业的持续需求及有限的租户选择支持下，中环租金有时机进一步攀升，全年增长0-5％。办公楼需求量虽微弱，中环租金依然继续上升马安平，香港研究部主管25

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办公楼价格指数2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数箭头指示未来12个月展望基数:2021年第4季度=100该价格指数仅指甲级写字楼价格指数资料来源：仲量联行硬性指标指数60801001201401601804Q12

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4Q144Q15

4Q164Q17总建筑面积

千平方米百分比13 14净吸纳量未来供给15 16

17F

落成量空置率0%10%20%30%40%02004006008001,00012每平方米每天基于建筑面积3元租金周期租金平稳租金同比增长率-0.2%武汉金融业、专业效劳类行业为主要租赁需求来源，教育业需求不断上升• 来自传统金融行业的优质办公楼需求保持稳定，专业效劳类企业表现较为突出。其中汉口滨江商务区和解放大道在四季度的租赁活泼度较高，占整体市场租赁成交量的47%，随着金融企业和专业效劳类公司的持续进驻，汉口滨江商务区的商务气氛日趋成熟。本季度共有五个办公楼工程入市，包括两座甲级三座乙级，空置率增幅显著• 第四季度新增五座优质办公楼入市，两座甲级写字楼均位于核心商圈，分别是位于汉口滨江商务区的武汉天地2期3号楼和位于中南中北路的长城汇T1，另外三座乙级办公楼分别位于武昌区岳家嘴和徐东，新增供给量为29.9万平方米，全市办公楼总体量到达321.7万平方米。• 由于第四季度新增供给量较大，约占2021年全年新增供给的60%，从而推高全市整体空置率至25.1%，环比上升5.3个百分点，同比上升6个百分点。甲级办公楼的入市促使全市优质办公楼平均租金水平小幅上升• 受新增供给工程高租金的影响，全市有效净租金环比小幅上升1.2个百分点至91.6元/月/平方米。• 纵观全年情况，如果剔除新增工程的影响，目前甲级办公楼租金保持稳定，乙级办公楼由于现存体量相对较大，市场竞争日益剧烈，租金出现小幅下滑。未来新入市写字楼工程持续增多，租金下行压力较大，空置率随之上升• 未来不断入市的优质办公楼工程进一步加剧市场竞争，业主或将提供更多优惠条件以提升入驻率，市场租金仍有下行压力。此外，局部项目亦可能选择延期交付，以避开供给顶峰。• 随着众多优质办公楼集中入市，市场竞争加剧，促使全市空置率进一步提高。本季度新入市五座优质办公楼彭博，武汉分公司战略参谋部总监26

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办公楼价格指数2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。硬件指标仅指全市甲级办公楼总体资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数箭头指示未来12个月展望基数:2021年第4季度=100价格指数指全市甲级办公楼总体资料来源：仲量联行硬性指标指数60801001201404Q124Q13 4Q144Q15 4Q164Q17总建筑面积

千平方米百分比13 14净吸纳量未来供给16

17F落成量空置率0%10%20%30%40%50%02004006008001215备注：西安办公楼市场指甲级办公楼市场每平方米每月105元租金周期跌幅加快租金同比增长率-1.2%西安本季度市场迎来四个新甲级办公楼工程竣工入市马伟业，华西区研究部总监新增供给集中入市推动净吸纳量大幅增加• 由于本季度竣工的散售工程绿地中央广场-绿地中心〔T1〕自用需求比例较高，且自持的某些工程预出租面积亦表现不俗，从而推动整体市场全年净吸纳量大幅上涨。甲级办公楼市场净吸纳量约59,392平方米，同比增加51,000平方米，环比增加7,800平方米。• 本季度出现不少显著的新成交案例。这些成交案例中，联合办公类企业表现最为抢眼，出租面积亦较大。We+联合办公租下高新区锦业路片区绿地中心〔T1〕近3,000平方米的面积；总部位于成都的侠客岛联合办公在高新区锦业路片区迈科中心预租面积近4,000平方米。四个新甲级工程竣工入市，新增供给达297,300平方米• 本季度，四个新竣工工程包括高新区的中晶科技广场和绿地中央广场-绿地中心〔T1〕、城北片区的赛高•企业总部大厦T2和市中心的长安国际中心E座。除绿地中央广场-绿地中心〔T1〕散售外，其他工程均为业主自持并对外出租。• 由于市场上集中供给的大量空置面积未能在短时间内被迅速吸纳，导致市场空置率承受较大上涨压力。受此影响，2021年年底，甲级办公楼市场空置率从去年年底8.8%跃升至当前33.7%，上涨近25个百分点。甲级办公楼租金继续走低，同比下滑1.2%• 现有甲级工程中，位于高新区的林凯国际以及南二环与小寨片区的凯德广场凭借高入驻率和优质租户组合等优势，录得租金小幅上涨。与此同时，大局部位于新兴片区的新近入市工程因交通可达性缺乏和根底设施配套尚未完善，导致租金预期低于市场平均水平。2021年整体甲级市场空置率或将超过40%• 未来一年，甲级办公楼新增供给仍将持续放量，约516,000平方米的新增面积投放市场。届时，市场将无法在短期内迅速吸纳累积的大量空置面积，导致市场空置率从当前的33.7%攀升至2021年年底约40%水平。• 尽管市场面临巨大供给压力，但具备良好硬件设备和物业管理条件的甲级工程仍有望赢得承租能力较强的优质租户的青睐，如高新区二期的迈科中心等。随着地铁三号线的开通，高新区一期的现有甲级工程有望凭借成熟的交通网络，进一步稳固其在租金和入驻率方面的优势。27

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办公楼价格指数箭头表示12个月展望基数:2021年第4季度=100资料来源：仲量联行硬性指标2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数16515514513512511510595854Q12

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千平方米百分比121086420300250200150100500-50-100每平方米每年基于净租赁面积的有效，毛租金799澳元租金周期租金上涨租金同比增长率17.6%悉尼备注：悉尼写字楼是指悉尼的中央商务区写字楼市场〔所有级别〕。租赁活动集中在高端市场• 2021年悉尼中央商务区净吸纳量为81,600平方米。多个行业处于扩张模式，致使悉尼中央商务区的净吸纳量比过去40年平均水平高出近40％。• 2021年第四季度大局部主要租户的搬迁均集中在高端市场。该季度最大的租赁活动是IAG搬迁至DarlingPark2座〔35,612平方米〕。IAG回填了普华永道搬迁至International米〕后空置出的大局部面积。2021年新增供给量为1992年以来最高值TowersSydney1座〔26,500平方• 2021年写字楼新增供给量共计238,000平方米，这是自1992年以来的最高值。InternationalTowersSydney1座〔101,050平方米〕和333GeorgeStreet〔12,453平方米〕于2021年第四季度竣工。• 新竣工工程的空置面积使悉尼中央商务区的空置率上升了0.5个百分点至7.7％。甲级市场的空置率为5.5%，远低于8.1%的十年平均值，这个数据更准确地反映了中央商务区市场表现强劲。在澳大利亚所有中央商务区中，悉尼中央商务区的租金增幅最为强劲• 甲级和乙级办公楼有限的高品质大面积空间的选择导致市场租金增幅强劲，租户的租赁意愿显著降低。甲级办公楼的净租金同比增长17.6%，

是自2007年以来的最高值，乙级办公楼的净租金增长30.0%，是自1997年以来的最高值。展望：2021年悉尼中央商务区规模将缩小• 预计2021年办公楼退市量将高于新增供给量，从而导致悉尼中央商务区的规模缩小。2021年，在指定退市的129,800平方米资产中，约有63,000平方米〔49%〕将被撤除，以便为悉尼地铁根底设施工程腾出空间。• 2021年后悉尼中央商务区的空置率预计将下降。2021年预计有44,800平方米的办公空间将竣工，其中56％已经获得预租。再加上从即将退市的办公楼中迁出的租户，将导致未来12个月的市场环境出现紧缩。乙级办公楼可租赁面积稀缺，带来20年来最强劲的租金年增长率年安德鲁·巴兰坦，澳大利亚研究主管1213 141516F

17F净吸纳量未来供应落成量空置率28

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办公楼价格指数箭头表示12个月展望基数:2021年第4季度=100资料来源：仲量联行硬性指标2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。资料来源：仲量联行指数4Q13

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4Q16租值指数 资本值指数85951051151251351454Q124Q17总建筑面积

千平方米百分比净吸纳量 落成量未来供给 空置率121086420250200150100500-50-10012 13 1415

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17F备注：墨尔本写字楼是指墨尔本的中央商务区的写字楼市场〔所有级别〕。平方米每年，基于净租赁面积的有效毛租金448澳元租金周期租金上涨租金同比增长率10.5%墨尔本整个2021年强劲的需求带来了自1978年以来最强的中央商务区年净吸纳量〔188,700平方米〕。安娜贝尔·麦克法兰，澳大利亚研究副主任扩张需求带动了2021年第四季度租赁市场的强劲开展• 2021年第四季度，中央商务区的净吸纳量为33,800平方米。效劳式办公和联合办公空间在2021年整年都表现活泼。例如，2021年第四季度，专注法律领域的联合办公空间运营商Barristers Chambers在420Lonsdale扩租5,802平方米办公区域。本季度，一些租户从次级中央商务区搬迁至中央商务区。• 由于2021年第四季度的扩张量超过收缩量，因此墨尔本的中央商务区、次级商务区以及郊区的办公楼市场的净吸纳量为正值。空置率进一步降低至8.1%• 由于没有新增供给但需求依然强劲，中央商务区写字楼市场的甲级和乙级办公楼空置率分别下降到7.9％和8.4％。普华永道将在2021年初搬迁至新竣工的Southbankdevelopment工程，这是预计在2021年竣工的两个工程之一。• 2021年下半年稳定的预租率将开启新一轮的办公楼供给潮。2021年至2021年预计将有四至五个主要的办公楼工程完工。办公楼退出市场转为住宅用途将继续成为次级商务区写字楼市场的一个主要趋势，尤其集中在圣基达路区域。中央商务区甲级办公楼收益率范围缩小至5.00%–6.25%• 强劲的企业需求和有限的供给推动了中央商务区甲级〔10.5％〕和乙级〔6.4％〕写字楼有效租金的强劲增长。次级商务区办公楼市场表现强劲，甲级和乙级办公楼的有效租金同比增长分别为10.3%和13.2%。展望：收益率预计将稳定在或接近于当前值的低位• 预计2021年空置率将下降至周期性低点，到2021年随着供给量的增加将上涨。在过去24个月需求量创新高后，预计2021年和2021年的需求将正常化。• 预期2021年租金将平稳增长，业主预计将继续放宽刺激措施，以配合业务上行的趋势。29

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办公楼价格指数箭头表示12个月展望基数:2021年第4季度=100资料来源：仲量联行硬性指标2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数50607080901001104Q12

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4Q164Q17总建筑面积

千平方米百分比13 14净吸纳量未来供给16

17F落成量空置率302520151050200150100500-50-1001215平方米每年基于净租赁面积的有效毛租金431澳元租金周期跌幅放缓租金同比增长率–12.1%珀斯备注：珀斯写字楼是指珀斯的中央商务区写字楼市场〔所有级别〕。四年来最强劲的季度净吸纳量• 在2021年第四季度，许多位于郊区的租户开始到中央商务区寻找面积，对净吸纳量做出了积极奉献。一些分租空间已从市场退出。• 有吸引力的租金、刺激因素和高质量办公空间的提供仍是珀斯中央商务区租赁询问和行动的驱动因素。2021年净吸纳量为12,700平方米。虽然这一年有许多企业搬迁至中央商务区，但整个2021年租户缩小面积的趋势很明显。空置率仍然保持在高位，为24.1%• 2021年第四季度，珀斯中央商务区的空置率下降了0.6个百分比至24.1%。这是19个季度以来空置率的首次下降。在过去4年间，空置率平均每季度上涨0.9个百分点。• 继2021年珀斯中央商务区竣工量创新高后，新增供给量开始减少。珀斯中央商务区目前有两个工程正在建设中。其中较大的工程Woodside〔48,484平方米〕位于在首都广场，预计将在2021年完工。新建工程在没有预租得情况下很可能不会开工。• 2021年第四季度，中央商务区没有出现大宗交易〔≥500万澳元〕，2021年六个交易总额为5.89亿澳元。这六项交易中有五项发生在2021年第一季度，全年交易量比2021年大幅增加。展望：珀斯中央商务区开始趋于稳定• 由于企业将继续审视其对办公面积的需求，预计2021年空置率仍将居高不下。租户问询量和需求预计将仍由租赁期满和升级设施的需求所驱动。中央商务区具有吸引力的租金可能会继续驱动位于郊区的企业向中央商务区搬迁。随着铁矿石价格反弹，珀斯写字楼市场出现复苏迹象。安德鲁·巴兰坦，澳大利亚研究主管IJI圈圈嘟圈团F回缸MeetLing.⑩JL}:31

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零售物业零售物业32

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零售物业箭头指示未来12个月展望基数:2021年第4季度=100资料来源：仲量联行2021至2021年，落成量为年底值。2021年未来供应为全年的方案落成量。资料来源：仲量联行价格指数硬性指标指数4Q13 4Q14 4Q15同质比租值指数同质比资本值指数12011511010510095904Q124Q164Q1713落成量15 16F未来供给千平方米02004006008001,000121417F备注：北京零售市场是指北京城区零售市场北京每平方米每月基于净可出租面积892元租金周期涨幅放缓租金同比增长率2.0%潮牌助力知名购物中心吸引更多消费者• 由于业主希望通过潮牌来提升工程风格并增加客流，本季度该类型品牌在高端工程中的比例有所增加。例如，Roseonly旗下的咖啡品牌Greybox在嘉里中心开设了第一家店。• 三里屯通盈中心打破了近年来核心区位新开业的小型购物中心招租困难，出租率上升缓慢的趋势。位于太古里附近的该工程在开业仅两个季度之后就显著提升了出租率，到达92%。• 两个位置临近的万达广场在北京南部区域同时开业• 两个万达广场于年末在北京南部开业，继续了今年的供给顶峰。同时开业的丰台万达〔约170,000平方米〕以及槐房万达〔约230,000平方米〕相距仅5公里。包含这两个工程在内，传统上零售供给缺乏的北京南部区域在2021年共有近100万平方米的新增供给。• 相较于近期开业的接近满租的郊区市场购物中心工程，作为主题公园一局部的乐多港奥特莱斯以仅仅60%的出租率开业，使之成为郊区项目中的异类。租金环比持平，同比增长率位于十年来的最低位• 租金增长保持缓慢，本季度市区市场环比仅增长0.2%，2021年同比增长率也仅为2.0%，为十年来的最低值。周边省份旅游人群消费能力的降低，以及包括在线零售、海淘和奥特莱斯零售繁荣所引发的本地居民需求减少是主要原因。• 吸引全市消费者的核心工程保持着旺盛的开展势头，局部其他类型项目那么受到这些工程和逐步独立开展成为能够满足居民日常购物需求的成熟替代方案的郊区购物中心的挤压出现需求减少的现象。郊区市场的租金环比增长0.7%，同比增长率到达3.8%，超过了市区市场。由于2021年局部工程的推迟，2021年将出现供给顶峰• 由于业主寻求令其租赁工程在市场上脱颖而出，市场可能出现更多的非传统类型租户。不过，我们注意到，追求这种短暂的时尚潮流并不能维持稳定的租赁需求，更为长期的解决方案〔如在商厦中设立联合办公空间等〕有助于吸引客户，从而带动消费。• 来自2021年延期竣工的工程将占未来12个月新增供给总建筑面积的20%，这些工程预计将在2021年底前进入市场，这使得2021年将成为新增供给的顶峰年。不过，此前原定于2021年开业的零售工程也存在延迟开业的可能性。潮牌的增加使得那些知名购物中心工程能够吸引更多客流麦哲文，华北区研究部总监33

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零售物业备注：上海零售市场包括上海核心和非核心市场箭头指示未来12个月展望基数:2021年第4季度=100图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2021至2021年，落成量为年底值。2021年未来供应为全年的方案落成量。硬性指标为购物中心，不含百货商场资料来源：仲量联行价格指数硬性指标指数4Q12 4Q13 4Q14 4Q15 4Q16 4Q17同质比租值指数同质比资本值指数15014013012011010090千平方米11 12 13 14 15 16 17落成量 未来供给8007006005004003002001000每平方米每天基于净可出租面积51.6元租金周期涨幅放缓租金同比增长率1.3%餐饮和体验类品牌的租赁需求保持强劲• 这个季度时尚类商户的表现有所改观，几个在2021年上半年表现不佳的品牌本季度的销售额都出现了同比增长。尽管如此，很多品牌扩张依然保守，谨慎投入。整体租赁趋势和今年早些时候保持一致。• 餐饮类的租赁需求旺盛，特别是定位中端的中式地方菜，以及受益于和移动订餐APP合作的小型轻餐如果汁店等。扩张活泼的还包括儿童业态，以及健身中心和体育用品等倡导健康生活的租户。2021年第四季度，一个核心区域和五个非核心区域工程开业• 万科无限极荟和七宝万科广场开业后人流量较高。在虹桥交通枢纽商圈，作为一站式购物中心的龙湖虹桥天街及新华联购物中心开业。规模较小的虹口社区商业瑞虹天地2期月亮湾将目标锁定为周边居民。118广场2期也完成了内部装修。• 一些成熟商圈的物业提升了出租率，导致核心区域的空置率微降至9.7%；而预租良好的新工程的开业推动非核心区域商业空置率微降至9.4%。• 在核心区域，购物中心首层租金同比涨幅由上季度2.8%放缓至1.3%，至51.6元每平方米每天。核心区域的租金主要受到来自南京西路等租金上涨乏力的商圈的冲击。非核心区域的租金相对平稳，同比涨幅由上季度的3.0％微跌至2.9%，至20.4元每平方米每天。预期租金增幅继续放缓• 在核心和非核心市场中，供给量和加剧竞争的双重压力预示着2021年租金涨幅将进一步放缓。现有的市中心商场以及在非核心市场的成熟商场将成为租金增长的主要动力。• 餐饮和体验类品牌将继续保持需求的主力军。时尚类商户预计仍会保持谨慎，运动品牌及休闲服饰品牌依旧活泼。新预总一些非核心区域开项目租良好上海周志锋，中国区研究部监34

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零售物业箭头指示未来12个月展望基数：2021年第4季度=100图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2021至2021年，落成量为年底值。2021年未来供应为全年的方案落成量。硬性指标为购物中心，不含百货商场资料来源：仲量联行价格指数硬性指标指数

同质比租值指数同质比资本值指数15014013012011010090804Q124Q13 4Q14 4Q154Q164Q1712 13落成量未来供给千平方米01002003004005001114 15 16 17备注：广