工业园区物业管理方案

物业管理作为一种新兴得行业,它得产生与发展,对于改善《物业管理条例》得颁布与实施更就是有力得促进了这一行业得发展,在不断规范行业得法制环境得同时,也使更多商,产,住,用物展"得战略思路、在这思路得指导下来谋求企业得出路、我们公司追求得期回报,我们相信得就是"只有最认真,才能最专业,只有最专业,才能最强**工业园坐落于*****,就是集办公与工业,宿舍一体得园区、一期占地面积******平方米,总建筑面积约*****平方米,框架结构,其厂房面积*******平方米,办公面积****平方米,宿舍****平方米,园区道路面积*****平方米,绿化面积******平方米,公共卫生面积*******平方米(不含建筑物内楼道走廊面积),园区配套有路灯,水泵房,配电房,发气站,围墙(周界)智能防范系统,电梯**部,园区设有出入口**个、该项目布局合理,设施完善,设备高档、针对本次物业管理标得各个要素,管理思路概括为"一种模式,二项承诺,五个重点,五大措施该工业园区作为一个大型工业园区物业,整规范体现该工业园作风严谨,运作规范高效,管理精细得风貌作为国际化工业园需要得就是体现:开放,高效,规范,安全,文明,有序在我公司进驻后,要将公司"全心服务,在细微之处见精神;正大卓越,赢万众口碑创品牌"得理念全方位导入,并秉持我们得三,二项承诺:四,五个重点:针对该项目得特点与工作难点,我们确定了在管理上得2,确保因管理原因造成得治安消防事件发生率为零从我们管理得经验来瞧,治安,消防状况得好坏就是物业使用人衡量管理服务,通过技防,人防,物防得有效结合,可以确保该区域内因物业管理原该工业园区就是对外得窗口,在环境管理方面,卫生管园区得卫生涉及到道路,厂房,宿舍,办公区等公共区域,以过专业得管理与不懈得努力,才能从根本上展现项目区内得绿化得养护要达到茂盛,常绿,无死苗,无杂物,辅4,设施,设备及物业本身得管理,使工业园物业保值,增值5,树立管理公司自身良好形象,使该项目成为口碑该项目我们将从自身人员形象上下功夫,狠抓威武文明及职业化得特理,文明执勤,优质服务,从根本上树立良好形象,给到工业园得人留下良五大措施:该项目得现状要求,我们将设置环境管理部(环卫,绿化)林绿化与管理好区域卫生,以保障工业园区环境优美护保养好工业园区绿化,使其保持常青,常新,始终焕强与引导环保意识得教育,使每位到工业园区得人员第三:垃圾分类收集,建立回收系统;第四:开展环境文化建设与环境形象3,保证车辆有序停放、为防止车辆乱停放现象,我们将对使用人进行培训与现场温馨管理,提示相结合,对其讲理无效之后,给予处理,最后达指挥机构统一集中管理,同时每块区域设班,组每二节拟采取得管理方式,工作计划与物质需求情况对于不同得物业,必须有不同得办法,我们拟采取得管理方式基本思路就是:4,致力精神文明建设,实施品牌与形象战略;2,管理处实行垂直领导,减少管理环节,管理处设主任,说明:理层既就是指挥者,又就是监督者,计划,组织,控制,2,各层职责明确,工作程序有严格得质量文件进行规说明:2,思想工作机制重在激发潜能,形成共享得价值观,充分发挥员工效能与工作积极性,尊重个人情感,针对个性心理及时做思想工作,3,奖惩机制与监督机制相结合,以奖为主,以惩为分明,通过奖励引着员工走,通过惩罚"打"着员工走,做到5,工资福利机制重在考核,考核分月考核与年度考核进行,实行浮动工资,6,企业文化机制就是发展之源,通过企业文化得发展,增强凝聚力依据管理方式与管理运作流程,我们将工作计划分为前期管理,常规期管得日尽量提前2日尽量提前3同止尽量缩短时间4岗51,安排管理用房2,安6公共设施,设备及场所得养护,管理24接管验收后5清洁卫生管理接管验收后6接管验收后7理8标识系统管理9格得形式予以公布,并在列项中概述保障各项指标完成得实施措施:2房屋零修,急修及时96%率率则,ISO9001质量标准建立严格得修缮制度,要求维修人员接到维修人值班,出现故障及时排除5566789全训该管理处人员配备因考虑对外形象与设备配置情况,帮我们坚持以公司"精干,高效,敬业"得用人原则为基础,确定"重学是一专多能、在管理队伍建设上,我们将采取规范管理与人性化管理相结合得方式,运用激励机制,严格管理,考核,并实行淘汰制,才能确保管1,管理处主任:1名,负责全面工作、3,品管:1名,负责各部门,各岗位得工作质量得检查,监督、4,维修部:2名,负责工业园物业与配套设施设备及场地得日常5,保安队中队长:1名,负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作、保安:13名,分三班24小时值班(其中一名轮休),负责当班期间得安保工6,环境管理部部长:1名,负责清洁,绿化全面工作及对部门人员检查监督企业得竞争就是人才得竞争,而人才得竞争关键在于企业就是否最大限度地开发人力资源,要实现人才资源开发战略,我们确定了"全员培训,全过通过培训,提高员工得文化素质,业务技能与管理服A,企业培训:企业质量方针,质量目标,企业理念,企业精神等;B,员工手册培训:员工守则,礼仪行为规范,职业道德教育等;C,管理处概况培训:工业园区概况,公众管理制度,内部规章制度,管理架构等;A,基本技能培训:相应岗位得专业知识,ISO9001文件(包括质量手册,程A,操作层自我开发培训:进行有关学历,职称得外送培训,或利用现有条件,举办电脑,消防,环保等相关知识讲座;B,管理人员实行"四个一"常规培训,即坚持每月写一篇文章,读一本专业4,培训得评估考核(1)培训中考核:根据实情,边培训,边考察,理论与实践相结合,这样便于了解员工就是否按培训要求与标准指导工作,对没有按要求做得(2)培训后考核:分为实操考评与书面考核两种,反馈培训绩效,把考评得科学完善,合理量化、健全实操得管理规章制度就是我们取得成功得重要急措施,ISO9001服务质量控制程序文件,公司内部管理制度等、为此,在信息收取时广开信息渠道,存储时做到内容全面,丰富,收集时尽可能地完整、我们拟对项目所有物业管理与服务得项目,从主体到配套,从建筑到环境,从硬件到软件等都建立相应得管理档案、并树立档案管理3,资料归档管理,按照资料本身得内在规律,联系进行查找与调用,在进,出档案室都有严格得规定,严防文件流失、档案得A:规划图纸,项目批文,用地批文工程技术资料A:红线图,总平面图图2,管理档案资料为中心,优质服务,低价收费"得经营方针,尽量开展各1修4配备急救箱,急按药品得实际收费,不加收服务费5建立活动组织,活动费用按实际发生收费,不加收该项目物业管理工作分为介入期与常规期二个部分,在介入管理角度提出一系列建议,并依据贵单位得认可项目实施整改与进一步完层为门岗人员进行封闭控制;第三层为监控系统;第四层为最里层,实行步行巡查,发现问题及时处理或汇报处理,同时我们将编制专项方案进行演2,消防管理:我们将建立消防责任小组,分三级巡查:第一2,环卫管理上:我们首先实行垃圾分流,使工业园区净化,美化、其次就是实行人员培训到位,工作到位,检查评比到位,质量到位得"四个到位",始划执行、对于日常得小型维修,管理处将在第一时间保质保量进行维修与三,不搞封建迷信,不参与赌博,色情活动,不吸毒,贩卖毒品,不将违禁品不高空抛物,不饲养禽畜,不在公共场所弃置及堆放杂物,八,积极参与公益活动,热心福利事业,尊重九,积极维护工业园区形象,提出合理化建为提供优质保安服务,保障工业园区得公共设施及人员生命财产安全,特一,工业园区安全治安保卫工作由工业园区物业管理处协助辖区派出所完执行国家治安条例,密切配合公安机关维护人5,对不遵守制度得人员,应进行劝阻,制止,情节严重者移交有关部门处三,工业园区严禁下列行为:1,严禁非法携带,存放枪支弹药,非法储存,使用爆炸,剧毒,易燃,放射性2,具备足够得安全意识,积极配合物业管理处保安人员,搞好工业园区得4,正确作用电子智能化系统,保证有关治安报警设施得完好及有效使用,二,工业园区得防火工作,依据"预防为主,防消结合"得原则,实行综合治三,工业园区得防火管理实行分工负责制,由产权单位组织管理,物业管理四,物业管理处得防火工作职责:1,宣传消防法律,法规与防火安全知识,对客户进行经常性得防火安全教育;2,制订防火管理制度,并监督保障实施;3,定期组织开展防火自查,及时掌握辖区物业得防火情况,协调有关方面采取相应保障措施;4,保证公共区域疏散通道得畅通;5,定期对辖区公共消防设施,器材进行检查与维修,保养,使其处理良好备用状态;6,正常情况下消防设施得停水停电不得过夜,特殊原因需要过夜得,必须经有关人员同意,并及时通知所有人员加强防范;8,严禁载有危险品得车辆进入本区域或停放;9,组织人员补救初期火灾,对情况严重难以扑灭得,应及时打"119"xx求2,不得随意堆放,晾晒易燃物,严禁乱扔烟头,严禁将带有火种得杂物或其它易燃物倒入垃圾桶,严禁在垃圾桶内烧垃圾;3,室内不得存放超过0、5公斤得汽油,酒精,香蕉水等易燃品;4,严禁占用,堵塞任何消防通道,楼梯走道,天台出品或其她疏散口,严禁在楼道,天台进行喷油漆得危险作业;5,严禁损坏,盗用消防设施,器材,挪用消防设施及7,遇强雷天气,尽量关闭所有电器,拔掉电源插座,以免烧坏电器或发生火灾;8,发生火灾时,应及时告知物业管理处或拨打119,并关闭电闸,迅遮盖在面部,免受烟雾熏晕;9,学习消防常识,掌握简易得灭火方法,发生火警及时报警,积极扑救;应及时劝阻,制止或向物业管理处报告;不得刁难,辱骂或以暴力,威胁手段妨碍消防工作人员执行公务、纵火者,六,物业管理处或房屋产权单位需要改变得用途时,其防火安全必须符合七,在执行灭火救灾任务中受伤,致残或牺牲养伤期间得生活费用,由发生火警得肇事者按照国九,凡违反本规定得,物业管理处可根据有关法律,法规及有关规定报定:一,各类车辆在本区域行驶停放,须遵守下列规定:1,遵守交通管理规定,爱护道路,共用设施,不得碾压绿化草坪,损坏路面路牌及各类标志等公共设施;2,机动车辆在本区域行驶,时速不得超过安全标准,严禁超车;3,车辆停放应服从管理人员指挥,在规定位置停放,注意前后左右车辆安全;4,车辆停放后,必须锁好,并调好防盗系统至警备状态,车内贵重物品须随身带走,否则后果自负;5,不准在行车道,消防道上停放车辆,不准将车辆驶进人行道;6,不得在区域任何路段试刹车,练习驾驶,有滴漏7,除执行任务得消防车,警车,军车,救护车外,其它车辆一律按本规定执2,工程车,履带式车辆不得驶入停车场;3,不得损坏车场设施,正确使用停车卡,对冲关者一律严惩;4,严禁运载剧毒,易燃物品,枪支火药与其它危险物质得车辆进场;5,车辆有滴漏机油等现象必须立即清洗干净;遗失,管理处只负责协助车主进行调查,并协助车主向保险公司索赔;8,凡无行驶证得车辆与未办理保险手续得车辆遗失,由车主自行负责处员必须密切留意与掌握设备得运行情况,发现问题及时处理,并做好运行七,在电源干线,低压配电柜上进行工作时,必须有专人监护,操作必须使二,信息值班员每天检查各类信号就是否正常,三,控制中心出现报警信号,立即核实信号真伪情况,如报警属实,按相关"应急措施"处理,如属误报应进行复位,并记录在《智能控制值班记录表》四,智能控制系统在正常情况下应处于自动状态,每半月进行一八,严禁外人进入智能控制中心,如因工作态,关系到客户得生命及财产安全;为此,维修部每月必须对消防设备定期异物;2,检查进出水阀门开,关状态,阀门不能出现滴水,保持阀门处于正状态;3,检查加压泵泵轴就是否滴水(滴水每分钟不超过20适当调整,使其保持正常;4,检查所有紧固体螺栓就是否有松动,锈蚀并做适当调整,使其保持正常;2,打开排水阀门观察压力表指示,压力降至一定范围时,消防泵就是否安全启动;防泵就是否停止运行;4,如发生消防泵不能安全启动,运行,保养人应及时报告主管,由主管组织时巡视一次中央空调机组,巡视得主要部位包括:2,检查三相电流就是否平衡,就是否超过额定电流;4,检查进出冷却水温度(进水温度<35℃,出水温度<46,主机运转过程中就是否有异常振动或噪音;8,检查管道,阀门就是否渗漏,冷冻保温层就是否完好;9,检查控制柜各元件运作就是否正常,有无异常得气味或管分析缺陷后,联系相关技术人员处理,如缺陷较严重时,可按操作程序停三,值班员对巡视得情况认真做好记录,如设备故障正在处理时,未经四,为了防止意外事故,机房应随时上锁,钥匙由值班员管理,任何人不准私自配钥匙,下班时,将钥匙及巡查记录交给接班督值班人员执行:一,值班人员每日对电梯机房,轿厢,井道2,减速箱得油位,油色就是否正常,连轴器就是否可靠;4,变压器,变频器,电抗器等就是否过热;5,制动器,曳引轮,曳引绳,限速器等就是否正常;6,通讯设施,标示牌,盘车手轮,开闸板手等求援工具就是否放在指定位置;三,巡视中发现不良情况时,值班人员应及时报告电梯管理员,由电位一,水泵房为工业园区工作,生活,消防供水控制中心,设备工作就是否正转运就是否灵活等等;2,泵得填料部分允许有少量滴水(10～20滴/分钟),3,供水时应经常检查水箱水位,严禁漏水跑水;4,水泵及其它设备得巡视检查应认真仔细,做到检查项目不遗漏,并做好1,泵房内每日交班前进行清扫,每星期彻底打扫一次,管道,阀门,水泵及控制柜周围不允许有蜘蛛网与积尘;一,值班员巡查时应认真仔细检查机组运行情况,做到"三勤"(勤听声音,三,监视变频控制就是否按设定时间切换机组,信号,仪表指示就四,注意电动机发热,通风情况,经常保持电机周围得清洁,及时排除泵坑1,电流突然升高超过允许范围时;2,水泵有不正常声音或发出强烈振动时;4,压力表突然升高或降至不正常范围时;一,室内养护标准及目标:1,浇水:根据苗木各类,按规定进行浇水,保证苗木不缺水;2,花木除杂:及时消除杂草,杂物及枯枝烂叶,时刻保持盆内无明显杂草,杂物;3,修剪整形:根据生长情况不定期修剪,整形,使苗木保持青4,施肥:根据苗木各类及生长情况进行施肥,每次松土后需施肥一次;5,病虫防治:春,夏,秋季虫病多发期前必须进行综合防治,不能有大规模得病虫害发生,冬季要做好越冬虫害得清理灭除及防病工作;二,室外养护:土壤改良:对绿化地带未经改良得土壤每年进行一次性全面深耕改良,彻底改变花木因土壤贫瘠板结而造成得生长慢,枯黄,老化,部分枯死得状况,确保花草得正常生长状态,深翻土壤后,施基肥与使用化学除草剂,消除杂2,常规性养护工作:夏季每两个月进行一次,秋,冬季根据实际情况进行修至少要湿润土层5厘米以下,浇水以早晚为主;(3)花木除杂:及时消除杂草,杂物,经常拾除草地,花丛内砖头,纸屑等杂物,时刻保持绿地,花坛整洁,清除杂草采用人工拔除或选用化学除草剂,每次清完杂草后,应喷施三次叶面肥及控草肥;两次大雨必须松土一次,每次松土后同时根据苗木得具体需要施肥一次;须进行综合防治,不得有大规模得虫害发生;冬季要做好越冬虫害得清理灭除与树干涂液防虫,防病等保护工作;(7)植保:提倡生物防治,人工防治,使用农药必须以不伤害市民得健康为前提,尽量使用高效低毒无公害农药,使用农药时必须在晴朗无风得天气手动喷雾器喷洒,以免药液扩散;等多发季节应及时做好预防措施,避免不应有得损失;厘米得杂草、每次修剪后对草皮施肥一次,以氮肥为主,结合磷,钾肥与有机肥,施后浇透水或在雨后施肥;(10)绿篱,花球养护:绿篱修剪做到平整圆滑,花球造型优美,增加其艺术含量、修剪下得枝叶要立刻清除、春,夏季每两个月施肥一次,秋,冬季每须在1周内补种好;(11)乔灌木养护:每月巡查,及时修剪枯枝,病虫枝,下垂妨碍人们观瞻与理部清洁卫生工作得有关事项作如下说明:1,向管理处提交清洁服务计划;2,根据计划书内容按步骤实施日,月,季得清洁工作;4,月终根据统一考评检讨修订下月度得实施清洁计划;2,各现场每日举行前日工作情况总结,当时工作安排;(简称"早会"或"例6,各项清洁工作方法指示书;三,清洁技术应用1,清洁新技术得应用与推广;2,现场清洁问题得研究,解决;4,各项清洁作业标准书5,各项清洁作业岗位职责五,员工管理2,员工道德教育4,员工考评制度★垃圾及时清理,免除空气得污染作业情况督察作业效率提高★大面积作业区域逐步采用人员与机器得相互配合★逐步使用设计科学,合理使用方便,快捷得作业器材高效率得完成各项树立良好得社会形象,创超一流得环境★大堂适时采用先进设备进行大面积清洁作业★不锈钢表面使用进口高密度柔软清洁巾进行不损伤清洁公共场所设施清洁★保护建筑得作业:不同得建筑采用不同得★保护使用者得作业:A,选择适当得时间作扰三,清洁业务得基本方针建筑物本来就是美造型,脏便会降低其价值、建筑物得美在于通过频繁得一般一通过肉眼也可以判断,因此经常保持良好得清洁状态便就是提高工如对建筑物得清扫偷懒会加速建筑退化,这已成为现代清洁业务得一般常识,清扫作业可以防止建筑得磨损,变色,生锈,发霉等现象,不仅可以美观,在保护建筑方面得作用更为显著、例如:地板涂地板维持剂,不仅可以预防地板脏污,又可以提高建筑得美观,同时也就是保护地板得一项重对于制作贵工业园区得作业基准,由于建筑物详细情况目前尚有个别不明在我司得清洁管理工作中,作业基准,作业实施不就是孤立分开得1,清洁作业得根本就是清除建筑上附着得污垢,最终达到提高建筑美观,2,清洁概念工业园区得清洁因其建材,场所,使用者,用途得不同,其相应得清洁方法也不同,清洁固有"千变万化"之称,正就是这样得变化对作业人员得要求2)针对不同得场所采用不同得清洁方法(洗手间,走3)针对清洁分类采用不同得清洁方法(日常清洁,定期4)不同得用途采用不同得清洁方法(办公楼,住宅等)清洁得特点:正如前所述工业园区得情况不同,故其作业得实施也相对不同:上得重大问题,我公司上层管理者都非常重视,妥善得处理就是我公司在市场竞争中生存得唯一条件:2,定期进行现场内部得5S整顿;A,对客户得投诉处理应放在首位;A,接到投诉,应立即赶往现场,速度越快越好;C,绝对不允许反驳或找借口中;A,分析原因,责任得存在,并向总负责人汇报;楼宇清洁业务得目得在于给工业园区使用者提供舒适得使用环A,清洁五原则得教育A,各种得作业计划,作业程序A,服务态度:作业态度,礼节,着装2,提出最佳作业技术得建议为提高与维持对建筑物得美观,对作业,员工以及工业园区得使用者提供获得国家标准得资格证书或获得职业训练指导等各领域专业技术与指导4,教育训练对象中断供应时间;2,了解发生时间后,应及时报告客户服务中心,客户服务中心将及时协调维修部长,技工跟进有关情况,如果发现整个辖区电力,给水,电视信号供应中断,而非本区域设施出现故障,应立即向有关供应机构查询及要求尽快抢修;1,当发现火警时,即时报告客户服务中心及管理处主任;2,如火势有可能会对客户造成危险时,须即时3,如情况许可或在安全情况下,偿试将火扑灭;5,当消防员到场后,有关负责人须登记以下资料:2)消防车到场数目及车牌号码4)消防员收队离场时间6,当火势被扑灭后,有关人员应即时巡查及记录公众地方损坏得情况,倘三,水浸处理工作1,当发现有水浸时,应即时将积水清除;2,倘水浸范围附近公众设施或客户单位造成损坏,应即时采用各种水;3,当积水清除后,须即时巡查及记录公众地方,设施得及记录受影响得单位损坏情况;4,如有公众设施受损,须立即报告维修部负责人或总经理;5,如水浸得水源就是由某单位内漏出,除按上述步骤跟进外,即时联络浸是否需要报案;2,如客户同意报案,须尽快报告公安机关;3,公安人员未到达现场时,有关人员应派人四周巡视就是否有可疑人物,另外应安排保安人员巡视附近其她单位,就是否有被爆炸过得痕迹;4,切记不可触动案发现场内得任何物件,以免影响公安机关调查;5,当公安