房地产 -中指丨近期房地产政策解读及趋势展望2024年 10月

近期房地产政策解读及趋势展望中指控股中指研究院2024.102926政治局会议特点：9月底非常规时间召开经济主题政治局会议926政治局会议特点：9月底非常规时间召开经济主题政治局会议，体现出当前经济工作的紧迫性和中央的重视程度财政政策方面表述更为积极，四季度财政政策有望加大力度，提高赤字规模，发行更大规模超长期特别国债等方面有预期房地产相关表述在全文中位置更重要，内容及提法更为积极策/3近期重要会议中关于房地产表述：本次会议针对房地产的内容和提法更为积极，强调要“促进房地产市场止跌回稳”，明确多项房地产举措新模式中央政治局要促进房地产市场止跌回稳加大“白名单”项目金融等政策，推动构对商品房建设要严加快构建房地产发展新模式加快建立租购并举的住房制加大保障性住房建设和供险/央行多举措加速落地：央行推出多项政策助力房地产，降准降息等政策已加速落地，年内仍有进一步降准降息空间9月24日，央行、国家金融监管总监、证住房再贷款中央行出资比例由60%提高至100%，将经营性物业贷款和“金融16条”延期到2026年底，研究出台盘活存量土地的增量政策9月27日，央行降准0.5个百分点，释放中长期资金约1万亿元，同时下调7天期逆回购操作利率20BP，预计10月时5年以上LPR将跟随下调9.5%9.0%8.5%8.0%7.5%7.0%6.5%7.0%\9月27日①下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放中长期资金约1万亿元。②公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%，下调20BP。9月29日①优化个人住房贷款利率机制，各商业银行将存量房贷利率调整为LPR-30bp，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。②商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。③对于金融机构发放的符合要求的贷款，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。④《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》、《中国人民银行办公厅国家金融监督管理总局办公厅关于做好经营性物业贷款管理的通知》中有关政策有适用期限的，将适用期限延长至2026年12月31日。稳市场一线城市政策优化：落实政治局会议要求，一线城市优化楼市政策籍籍籍本次限购政策优化集中于降低购买门槛：降低社保/个税年限要求增加特定人群、特定区域可购买套数下调首付比例上海、深圳增值税免征年限“5改2”数据来源：中指研究院综合整理5策籍策籍稳市场政策优化：北京、上海及时取消普宅认定标准，有助于降低购买改善型住房的交易税费，多地快速跟进下调二套首付比例、取消普宅认定标准成交价格：≤同级别土地上住房平均交易价格1.2倍，可上浮20%，类别调整前调整后北京容积率小区容积率≥1.0取消建筑面积单套建筑面积≤144㎡成交价格五环内单价<85000元㎡五环到六环单价<65000元㎡六环外单价<45000元㎡上海房屋类型五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等取消建筑面积单套建筑面积≤144㎡广州容积率小区容积率≥1.0小区容积率≥1.0建筑面积单套住房套内建筑面积≤120m²或建筑面积≤144㎡单套住房套内建筑面积≤120m²或建筑面积≤144㎡成交价格实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下深圳容积率小区容积率≥1.0小区容积率≥1.0建筑面积单套住房套内建筑面积≤120m²或建筑面积≤144㎡单套住房套内建筑面积≤120m²或建筑面积≤144㎡数据来源：中指研究院综合整理6稳市场：今年以来已有超280省市出台近600条政策，政策环境超上一轮周期最宽松阶段次0次034l3月5月6月7月8月9月7数据来源：央行，中指研究院综合整理7去库存（国企收储）：5.17后，已有超30城发布征集商品房用作保障性住房的公告，明确房源征集范围、条件和价格，但由于部分因素影响，进展偏慢截至2024年6月末，3000亿元保障性住房再贷款余额为121亿元。8月17日，武汉首单项目落地，改造装修后可提供保租房500余套。8月26日，重庆第二批收购项目签约，装修改造后可提供保障房2600余套。8月9日，华发股份发布公告，拟与公司控股股东珠海华发集团有限公司或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务（含达到预售条件的房源总交易金额不超过120亿元。城市分布不匹配：在房企库存压力大、出售意愿较强的城市，保障性住房需求相对有限，国企收储规模较小；而在保障性住房需求相对强烈的城市，市场库存压力较小，房企折价出售意愿也相对较低。面积段不匹配：国企收储用作保障房，保障房通常要求房源套型面积在90平以下，但目前市场库存中90平方米以下房源占比相对较小。楼栋要求不匹配：目前多数城市要求优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目进行收购。收储价格撮合难度大：达到收购主体经济平衡所需的价格水平一般开发商难以接受。资金成本高：央行3000亿元保障房再贷款最长使用期限不超过5年，再贷款年利率1.75%，若考虑商业银行贷款利率上浮，则国企收储的资金成本大约在3%左右，如果再考虑改造、运营等成本，实际成本可能更高。////////数据来源：中指研究院综合整理8去库存（存量土地盘活合理调整规划条件及设计要求有助于提升土地价值；资金方面，自然资源部提出“收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资•在将部分地方政府专项债券用于•在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购也可以由人民银行提供再贷款支持。这项政策我们和金融监•妥善处置闲置土地、盘活存量土地•一是允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，•二是促进市场流通转让，发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合•三是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房9可通过地方政府专项债券等资金予以支持，但要量力而行，须是非企业自身原因造成闲置或者土地局部未开发，且企业无力继续开•收回闲置土地的关键在于土地收购的价格标准。自然资源部拟建议，可以参照市场评估价格，也可参照原地价款、利息及经审计的开发建设直接投入，确定补偿标准。城市政府和土地使用权人要在市场化、法治化的基础上充分协商，但不能简单按照市场评估价来收购，“企业该承担自身损失的就要承担损失”。…各地可在文件指导原则下自行确定收回•收回存量土地后，自然资源部鼓励地方政府优化规划条件后重新供应，明确收回土地优先用于保障性住房。如果地方政府收购存量土地用于保障性住房，其回收价格不能高于保障性住房售价扣除建安去库存（退地越秀近期在广州实现退地回收资金120亿元，均以票据形式补偿，用于广龙路地块暨南大学北侧地块二块拿地至今地块尚去库存（调规武汉明确加快盘活存量用地后，今年以来已有超10宗地块申请将商业用地调整为住宅用地加快盘活存量用地。知2024年以来武汉“商改住”调规地块已有超10宗，申请调规地块多为2020、2021年成交地块，部分地块为纯商业