定稿益阳龙洲汇龙苑项目物业管理标书

目录

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刖百

目录

第一章投标人资格证明文件1

一、投标承诺书1

二、法定代表人授权委托书2

三、投标人资格证明文件3

四、拟派现场项目经理资格声明7

五、拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表8

第二章企业基本情况9

一、企业理念9

二、机构设置12

三、管理优势13

四、管理规模15

五、酒店管理17

六、项目剪影18

第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案22

一、前期介入服务22

二、项目的接管验收25

三、入伙（住）管理方案26

第四章对本项目物业管理的整体设想及策划33

一、总体管理服务目标33

二、管理服务理念33

三、保证体系34

四、服务承诺34

第五章拟采取的工作计划和物资装备情况36

一、拟采取的工作计划36

二、物资装备情况37

第五章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理41

一、拟建立的组织机构及人员的配备41

二、培训及管理50

第七章管理规章制度及管理档案建立情况60

一、管理处各项管理制度目录60

二、管理规章制度62

三、管理档案建立情况73

第八章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标76

一、管理处服务人员形象的服务内容和指标76

二、急修项目的服务标准与承诺78

三、一般维修的服务内容和指标78

四、服务受理、报修接待的服务内容和指标79

五、投诉处理的服务内容和指标80

六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容和指标80

七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容和指标83

八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容和指标84

九、小区交通以及停车管理的服务内容和指标87

十、控制突发事件的服务内容和指标88

十一、物业及住户档案管理的服务内容和指标89

十二、住宅装修管理的服务内容和指标90

十三、业户满意度测评的服务内容和指标90

第九章构建和谐社区与便民服务91

一、和谐社区91

二、便民服务93

第十章物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护95

一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新95

二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定95

三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案103

第十一章公共维修基金范围的使用方案109

第十二章其他物业及设施、设备维修管理与维护112

一、房屋及公用设施维修养护112

二、设备管理123

第十三章拟采取的安全与秩序维护方案135

第十四章绿化和保洁管理方案149

一、绿化管理方案149

二、保洁管理方案151

第十五章停车管理方案及地下车库经营管理的说明156

一、停车管理方案156

二、地下车库经营管理的说明157

第十六章针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务159

第十七章协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施空房管理说明169

一、开展销售工作的可行性方案169

二、空房管理办法175

第十八章投标报价及经费收支预算177

第十九章对招标人提出的相关配合要求的说明186

笫二十章招标人要求投标人对以下内容做出实质性承诺187

附件：物业管理应急措施188

一、遇火灾处理程序188

二、接报治安事件处理程序192

三、接报刑事案件处理程序192

四、遇燃气泄漏处理程序195

五、遇停电处理程序195

六、遇水浸（跑、冒、漏）处理程序198

七、遇爆炸物或可疑物品处理程序199

八、遇恐怖事件处理程序200

九、触电事故的应急处理程序201

十、电梯困人事故的应急处理程序201

十一、强烈大风的应急处理程序203

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刖百

非常荣幸能够携手益阳“龙洲•汇龙苑”项目共建美好家园。

“诚信与服务”，是益阳博信物业管理XX的灵魂和基础。

益阳博信物业将利用自身在从业经验、人力、财力资源等方面，认真做好“龙洲•汇

龙苑”的物业管理服务，把它作为益阳物业行业发展的典范。为此，我们推出“超前服

务”“个性化贴心服务”、“零缺陷”、“零时差”、“零干扰”等服务模式，以确保服务水

平与管理质量。

同时，鉴于对“龙洲•汇龙苑”项目的理解与熟悉程度。我们重点将在日后的服务

中参照益阳博信物业《人力资源手册》、《员工手册》、《安全管理手册》、《工程管理手册》、

《入伙管理手册》、《业主委员会管理手册》、《建设工作手册》、《环境管理手册》、《品质

管理手册》、《行政管理手册》等业务手册标准，开展管理工作，我们的目的是要使本方

案对本项目的动作具有实际指导作用O

我XX接管XX广场XX号楼项目

（---------）的优势

1、我XX是第X批国家一级资质的物业管理企业，在管理中拥有丰富的经验，目前管辖

的面积已超过2000万平方米，其中85%以上的项目是通过市场竞争取得的管理权,

XX有充分适合市场化运作的管理机制。

2、我XX已通过IS09001质量管理体系、IS014001环境管理体系、0HSAS18001职业健

康安全管理体系三项贯标的第三方认证，对XX广场XX号强项目（--）的管

理质量具有充分的保证作用。

3、我XX是目前档案管理X级的物业管理企业，对XX广场XX号楼项目（-----）将

来的档案管理将起到了保障作用。

4、管理经验丰富，具备同类物业的管理经验。XX目前己管理着包括XX国际博览中

心、XX大厦商务楼、XX老街、XX东方广场、XX国际广场、XX步行街、

XX生活广场、等商业类物业。在XX广场XX号楼项目的物业管理

中，我们将进一步融会提炼商业办公楼、行政办公楼宇和其它各类型物业的管理经验,

铸就XX---------物业管理的“品牌”。

5、根据XX广场XX号楼项目（-----）智能化程度较高的特点，我XX将对楼盘早期

介入，协助开发商在智能化设备设施的选型、评估和设计方案改进方面提供建议和

参谋。之前我们曾参与多个高档楼盘的早期介入，如：XX花园、XX新城、XX

苑、XX大厦等，都取得了较好的效果，用我们的经验，为开发商带来了较大的利

益。

6、具有超前的服务理念：XX物业让您更满意。XX长期从事物业管理服务行业，在管

理各类物业领域进行不懈地探索，主动借鉴国际先进的服务理念，不断学习总结，

同时结合各地的传统风俗和不同用户的需求特点，寻求各类物业最佳的管理方法。

通过学习国内外先进的服务理念与管理方法，并与自身的实践相结合，我XX提出了

独具特色的具有超前性、创造性、全方位的管理服务理念，并在具体工作实践中取

得了良好的效果。

第一章投标人资格证明文件

投标承诺书

中国物业管理协会：

一、本XX认真研究了XX广场XX号楼项目（------）前期物业管理服务招投标

文件后，愿意接受招标文件的要约条件，愿意参加本次招标。

二、本XX声明如下：

1、同意按照招标文件要求参与竞标，否则视为自动放弃。

2、在签署XX广场XX号楼项目（------）前期物业服务合同之前，本招标文件

和贵司的中标通知书构成约束双方的契约附件。

3、如我XX中标，将按照贵司规定的时间签订XX广场XX号楼项目（------）前

期物业服务合同，并按照要求准时进驻进行物业管理全方位服务。

4、我方同意，在从规定的递交投标响应文件截止之日起90个日历日内，自觉遵守

本次招投标活动的每项规定。

投标单位名称：XX物业管理XXXX（公章）法人代表：

日期:地址:

联系人:联系电话:

法定代表人授权委托书

中国物业管理协会：

本授权书声明：注册于XX市XX路号楼（投标人注册地址）的XX物

业管理XXXX（投标人名称）法定代表人董事长（法定代表人姓名、职务）为

本XX授权签字的（投标人代表职务姓名）为本XX的合法代理人，就贵方

组织的XX广场XX号楼项目（）前期物业管理服务招标，以本XX名义处

理一切与之有关的事务。

本授权书于年月日签字生效，特此声明。

法定代表人：签字盖章：

投标人代表：签字盖章：

投标人全称：XX物业管理XXXX投标人公章:

投标人资格证明文件

一、投标人一般性概况

XX物业管理XX成立于年，隶属XXX（集团）XXXX,是国家X级资质的物业

管理企业，注册资本万元人民币，管理面积已超过万平方米。

XX先后通过IS09001质量管理体系、IS014001环境管理体系、0HSAS18001职业健

康安全管理体系、是档案管理X级的企业。

我们的服务理念：XX物业让您更满意。

我们的服务追求：成为业户的好保姆、好管家、好朋友。

二、企业情况一览表

企业名称XX物业管理XXXX

法定代表人

工商注册号

企业成立时间

注册地址

联系地址

联系电话/传真

企业性质

企业隶属美系或股东

分支机构/子XX/

与分支机构的性质隶属关系、地址/

企业规模注册资本万元人民币、从业人数在编人、劳务工

人。

2003年：XX物业管理纠纷案件胜诉、XX物业管理纠纷案件胜诉：

最近三所牵涉的主要诉讼案件（有

2004年：XX物业管理纠纷案件胜诉、XX物业管理纠纷案件胜诉：

或无）如有，是何类案件，结论如何2005年：XX物业管理纠纷案件被告XX履行相应义务后撤诉结案、

XXXX物业管理纠纷案件胜诉、XXX物业管理纠纷案件调解结案，

XX履行相应义务。

三、财务状况表

资产和负债状况（万元）

注册资本总资产

流动资产长期资产

长期负债短期负债

股份组成情况

股东名称（单位或个人）所占股份比例

XX（集团）XXXX

XX房产发展XXXX

开户银行

银行名称

地址

联系电话

相关要求文件：

（1）提供企业最新的资产负债表、损益表、现金流量表、会计报表、补充资料（复印

件）；

（2）其他可证明企业财务实力和真实性的文件，如年度审计报告等。

注：上述文件资料，需加盖相关单位公章并需由被授权力人签字V

四、投标人资格声明

1、名称及概况

投标人名称：XX物业管理XXXX

总部地址：

电话号码：

传真号码：

电子信箱：

成立和/或注册日期：

实收资本：

近期资产负债表（到2004年12月31日）

长期资产：

流动资产：

长期负债：

短期负债

净值：

主要负责人姓名（可选填）：

2、近三年主要业绩明细表［见附页）

3、有关开户银行的名称和地址

名称地址

4、投标人所属的集团XX（如果有的话）

5、其他情况

兹证明上述声明是真实、正确，并提供了全部能提供的资料和数据，我们同意遵照

贵方的要求出示有关证明文件。

投标人名称：XX物业管理XXXX

被授权人签字：

被授权人的职务：

日期：

电话号码：

传真号码：

电子信箱：

公章:

拟派现场项目经理资格声明

项目名称：XX广场XX号楼项目（------）

投标人名称：XX物业管理XXXX

姓名主要业绩

性别

年龄

专业

学历

工龄

职务

从事本岗位工作时间

联系电话

投标人公章:

投标人代表签字:

日期:

拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表

序性年职务职称

姓名别身份证号简历

号龄（工种）（学历）

1投资企业总经理大专

大学本

2管理处经理助理科/经济

师

3业户服务部主管大专

大专/助

4设备主管理工程

师

高中/助

5设备主管理工程

师

注：在填写时，如本表格不够可按相同格式自行增加。

投标人公章：

投标人代表签字:

日期:

第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案

一、前期介入服务

要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，若

我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对“XX广场XX号楼项目（一一

一）”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项

工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

1、规划设计阶段

对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从

管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便口后的物业管理工

作。

•监控和消控中心的设置；

•小区人车分流的设计；

・公共照明开关设置位置；

•公共照明开关开闭形式；

•物业管理用房的位置设计；

•小区垃圾房的设置；

•公共洗手间的设置；

•信报箱的设立；

•公共告示栏的配置；

.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；

2、建设施工阶段

建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,

逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，

为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;

•分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；

.审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

•提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；

•提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

•帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；

•提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建

材的性能；

.检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰

面会等）；

•检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建

议；

•配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；

•提出遗漏工程项目的建议；

•对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客

户的发展需要和贯标（IS0900KIS01400KOHSAS18001等）需要，减少投

入成本和今后的物业管理成本。

3、竣工验收阶段

物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发

展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对

各种设备、管线都逐一检查，

.参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

•发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

•参与重大设备的调试和验收；

•制订物业验收流程；

•指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

4、物业销售阶段

良好的物业管理形象及物'也管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方

树立企业品牌形象和知名度，因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助

贵方的物业销售和宣传推广，

.制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；

•售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象;

.委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；

•对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；

•提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

二、项目的接管验收

1）物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收°

2）依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和

满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的

一个重要步骤。

3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、

场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。

a.XX选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；

b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行

严格的验收，以维护业户的合法权益；

c.接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题

加以解决，直到完全合格；

d.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向

物业管理XX交付保修保证金，或由物业管理XX负责保修，开发主体一次性拨付保修费

用；

6）接管验收的作用

a.明确交接双方的责、权、利关系

b.确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益

c.为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要

求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，

可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项

管理，为以后的物业管理创造了条件。

三、入伙（住）管理方案

•提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办

理手续时徒劳往返。

•为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。

•即时完成入伙注记。

受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。

1、业主入伙流程

1）业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。

2）凭售房合同与入伙通知书到物业管理XX办理入伙手续。

3）物业管理XX在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代

发展商与业主签订《使用公约》。

6）若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协

助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。

7）如需二次装修的，需到物业管理XX办理装修手续。

8）业户入伙流程图如图所示。

2、租赁住户入住流程

1）签订《租赁意向书》，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。

2）签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。

3）由物业管理XX工作人员带业户到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，由

物业管理XX通知工程队整改。

4）整改后或验收房屋没问题，业户就同物业管理XX签验收单，并从物业管理XX

领取房屋钥匙。

5）交付押金和首期租金。

6）如需二次装修的，需到物业管理XX办理装修手续。

3、入伙作业标准

.入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。

•入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业户档案。

•入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。

•特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。

.内部手册登记及时，即时完成注记。

•入伙按户汇总，次月5日前全部归档。

4、入伙作业规程

•由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。

.业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。

.业户到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。

•由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房，抄录水电表底数并共同

确认。

.业户验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协

助发展商进行工程质量问题的返修工作。

.如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理XX返修时，双方须签字确认。

.业户验房确认后领取钥匙，办理签收手续。

5、入伙作业检查规范

为了保证XX广场XX号楼项目（-----）入伙工作正常有序，管理处经理负责对

入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。

1）集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。

每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整

改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完

善。

2）正常情况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查入伙工作资料，收费情况、记录

情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。

【入伙通知书」

女士/先生：

您好!您所认购的弄号室的商品房，—日前己经政府有关部门检

查验收合格，准予入住。现将有关入伙事项通知如下：

一、我XX拟定于—年_月_日至_月_日，集中办理入伙手续。您可在回执中

选定具体入伙日期前来办理，并在收到本通知后一周内将回执寄回我XX。如您不能按时

前来，在—年_月_日后，请到销售中心办理入伙手续（法定节假日休息，恕不受理）。

二、集中入伙办理地址：

三、办理时间：上午至，下午至O

四、集中入伙期间，我XX有关部门和物业管理XX将派员现场接待办公服务。

五、回执邮寄地址：

邮编：传真：

特此通知。

XX房地产开发XX

年_月—日

［入伙通知书回执」

入伙通知书回执

____XX：

兹接贵XX入伙通知书，本人购买的号—室商品房，拟定于年—月

日前来现场办理入伙手续。此复。

业主（签章）：

年月日

「入伙须知」

入伙须知

___________________女士/先生：

欢迎您成为的业主！

我XX为提供良好的管理服务，兹先介绍有关入伙事项和有关收楼程序，以免您在

接受新楼时，产生遗漏而导致不便。请您认真阅读，以免产生麻烦。

1、请您在接到《入伙通知书》后，按约定的日期来办理入伙手续，以便我们及时

为您提供服务。

2、您来办理入伙手续时请带齐以下物件：

（1）购房预售合同；

（2）业主身份证（或护照）及印章；

（3）XX购买的还应带XX法人证件和公章；

（4）《入伙通知书》；

（5）已缴款项的收据（调换正式发票）；

（6）未缴的购房款和物业管理应缴的款项。

3、如您委托他人来办理，还应带上：

（1）您（业主）的委托书，应由律师见证；

（2）您（业主）身份证（或护照）的复印件；

（3）代理人的身份证或护照。

4、您办理手续时请按入伙手续书的排列顺序依次进行。

5、您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题"如

有问题，请填入《房屋验收表》中，管理处将代表业主利益向发展商协商解决。

祝您顺利入伙！

XX物业管理XXXX

XX广场XX号楼项目（-----）管理处

年月日

『入伙手续书」

入伙手续书

______________业主：

您认购的号―室，现已具备入住条件，请您按如下顺序办理入伙手

续。谢谢您的合作。

1、房产收款组2、合同组

业主已付请房款、有线电视初装业主已签合同，并领取质保书、电视

费、地籍图费。线、地籍图（两份）、水表封卡、纪念品。

并开具收费凭证。

业主签章：经办人：

经办人：部门签章：

部门签章：年月日

年月日

3、物业组

业主已领取《业主手册》等入伙资

料。

业主已付清物业管理服务费（三个

月）、装修垃圾清运费，并开具收费凭

证。

经办人：

部门签章：

年月日

第四章对本项目物业管理的整体设想及策划

一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为“X

X广场XX号楼项目（-----）”创造价值，为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲

情”的生活、办公及购物环境，让业户安心、放心。

一、总体管理服务目标

1、前期目标

成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；

降低开发商的建设成本，促进楼盘的销售。

2、合同目标

在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。

二年内达到IS09001质量管理体系第三方认证；

二年内达到IS014001环境管理体系第三方认证；

二年内达到0HSAS18001职业健康安全管理体系第三方认证；

一年内通过“XX市物业管理优秀小区”的考评；

三年内通过“XX省物业管理示范小区”的考评；

四年内达到“XX物业管理示范小区”的标准；

二、管理服务理念----------XX物业让您更满意

让一一严格管理、规范服务、心心交流

您一一业户、发展商、行政主管部门、相关专业部门

更一一优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益

增长的需求

满意一一成为业户的好保姆、好管家、好朋友

成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友

成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友

三、保证体系

我XX已通过了IS09001质量管理体系、IS014001环境管理体系及0HSAS18001职业

健康安全管理体系的三项认证。同时，我XX自2001年起开展企业标准化工作，并制订

了XX“企业标准（Q/0AKH）”。我XX将三项体系、企业标准以及适合“XX广场XX号

楼项目（-----”'的三级操作文件贯穿于“XX广场XX号楼项目（------）”的物业

管理之中。

四、服务承诺

1、总体指标

1、满意度指数85以上；

2、管理服务范围内不发生重大安全责任事故，

管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，

管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；

3、第一年度导入三项贯标体系管理，

第二年度通过三项贯标体系认证；

2、分类指标

1、管理处设专线24小时受理报修，

2、业户接待时间：365天8:30-20:30；

3、各类服务人员上岗培训率达到100%；

4、档案归档率达到100%,

档案完整率达到100；

5、维修及时率达到100%；

6、维修质量合格率达到95%以上；

7、实行维修服务回访制度，回访率达到100羯

8、有效投诉处理率100%,投诉人签字满意率95%以上；

9、公共设备、设施完好率达到98%以上；

10、房屋建筑完好率达到98%以上；

11、绿化存活率达到98%以上；

12、清洁管理无盲点，

管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；

13、道路、停车场完好率达到98%以上；

14、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务

第五章拟采取的工作计划和物资装备情况

一、拟采取的工作计划

为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟

定进一步的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业XX之间的沟通，以确保物

业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作，使开发

商与物业XX的品牌共同提高，达到“双赢”的目的。

1、业主入伙前

我XX对物业进行现场查勘，力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度

提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。

在和发展商进行物业的交接验收中，由我XX提出接管验收所需要的所有书面

资料（验收标准参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》）。对于验收中发现不合格

情况由我XX提出整改单，在一定期限内由开发施工单位整改修复，再由我XX验收

合格后接受。同时协助发展商制定《使用公约》、《业主手册》等文件，同时准备好

业主入户所需要的《入伙手续书》、《业户信息表》、《入伙资料签收表》、《房屋质量

整改通知书》、《装修管理办法》、《装修管理协议》、《代办服务委托书》、《房屋验收

表》、《钥匙签收表》等书面资料。另一方面，做好小区的开荒保洁工作，进入日常

工作状态；保安人员要熟悉小区情况；设备维修人员做好检查工作，保证公共设备

设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。

2、业主入伙中

业主入户中由我XX设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主发

现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有：《业户手册》、《装修管理办法》、《入

伙资料签收表》、《业主信息表》、《房屋验收表》、《钥匙签收单》等，并及时向业主

介绍有关物业入伙后的管理规定。

其中尤为重要的工作就是装修管理，按XX标准向业主做好解释工作，并准备

好《装修申报表》、《施工人员登记表》、《施工人员出入证》、《施工许可证》、《动用

明火许可证》、《安全责任书》等书面资料，业户服务人员会将《施工人员登记表》

复印件交保安主管；保安巡岗按表查验施工人员的《施工人员出入证》，并巡视跟

踪施工队的装修过程，督促施工队文明施工，保持环境整洁，建筑垃圾规定袋装化

并及时清理到指定的堆放地，不允许将垃圾堵住楼道，不允许将水泥浆、剩漆、胶

水、可燃液体倒入下水道；夜间保持施工区安静。管理处除保安外，业户接待、管

理处经理都应当定时对装修施工现场检查，发现违章及时纠正，装修结束应经过验

收，装修期间的装修材料运出小区应当应业户签字并经管理处经理确认。

3、业主入伙后

进入全面管理阶段后，物业管理处将以XX企业标准为指导，主要开展以下工

作（但不限于）：

•房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修；

•设备设施管理；对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修；

•清洁管理：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生；

•绿化管理：物业范围内的绿化建设和养护；

•消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理；

•安全管理；加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适；

•车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；

•产籍管理：指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修

正，保证产籍的完整、准确、与实际相符；

•财务管理：对物业管理资金运作和管理；

・协调因房屋质量引起的业主与发展商之间的纠纷。

二、物资装备情况

1、物业管理用房

为创造一个良好的居住和生活环境，依据建设部物业管理条例的规定，以及结合X

X广场XX号楼项目（）的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还

包括：

•管理服务用房：管理处接待、办公用房；

•保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管

理用房和仓库；

2、物业管理用房的配置要求

［管理处办公用房］

划分为客户接待和办公两个区域，场所面积按建设部相关文件执行。

［工程维修作业工作室］

需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。

［保安、保洁人员休息、更衣室］

放置更衣箱、凳子、保洁工具等。

以上配置除管理用房外，其他用房可利用车库等多余房间，以不侵占正式办公

用房为宜。总的原则是，给业主及租户带来方便，提高我方人员工作效率。

3、管理设施的配置要求

管理处开办物品表

名称数量/型号

一、办公用品开办物品

复印机1台/施乐2018

电脑2台/IBM主机、三星17寸纯平显示器

打印机1台/HP1010

对讲机16只/摩托罗拉GP-885

对讲机电池板16块/1000mA

充电器10只/单路

现金保险箱1台/永发4800

办公桌4张/防火板台面1600*800*750

办公椅6把/麻面钢制滑轮转椅

接待桌2张/防火板台面1600*800*750

接待椅4把/麻面弓型扶手椅

洽谈桌1张/防火板桌面直径75°m,高度75cm

洽谈椅4把/麻面镀铭钢椅

会议桌1张

会议椅12把

水瓶2只/企鹅式WL-LM-1300

网络杯12只/瓷制无柄

烟灰缸3R/612202A

考勤钟