房地产开发企业土地增值税的纳税筹划概述

值额的确定规定。从中减除任何成本费用。入。价值后折算成货币收入。在确定房地产转让的增值额和计算应纳土地增值税时，以分为三类。权出售给买受人时，允许从收入额中扣除的项目及其金额。许扣除的项目及其金额。出售旧房及建筑物，允许扣除的项目及其金额。类：取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。1）从出让方取得土地使用权，所支付的土地时按规定补缴的出让金；3）以转让方式取得土地使用权，所支付的地价款。设施间接费用等。其中：出、安置动迁用房支出等。水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出。的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑工程安装费。4）基础设施费，包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施发生的支出。费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。费用、财务费用。与房地产有关的费用直接计入当年损益，额较大利息支出扣除，作了较为详细的规定。计算扣除。对于利息支出，分两种情况确定扣除：不允许扣除。开发成本金额之和，在10％以内计算扣除。以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府规定。（4）旧房及建筑物的评估价格。务机关确认。额。而按房地产评估计算征收土地增值税时所发生的评估费用，则不允许在计算土地增值税时予以扣除。（5）与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴同税金扣除。其中：许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。（6）财政部确定的其他扣除项目。其中规定的一项重扣除。价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。房价和是否作为转让收入，确定能否扣除。基数。算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。估类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。考。机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。认，对不符合实际情况的评估结果不予采用。违法行为，一经发现坚决取消执业资格。重流失的，要提请司法机关追究有关当事人的刑事责任。额。财政厅（局）和地方税务局具体规定。额。成新度折扣率），最后，以重置成本乘以其成新度折扣率，以确定转让该旧房及建筑物的扣除项目金额。房地产重置成本法评估出的旧有房地产价格。计算公式为：-建筑物折旧行为，即少申报。类房地产的市场交易价格进行评估。时，选取多座与该被评估的房地产在地理位置、外观形状、据上述评估价格确定转让房地产的收入。终接近于合理的价格。市场比较法可用下列公式来表示：×时间因素修正×地域因素修正×品质因素修正正偷税的目的。产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产额。由进行解释的行为。并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。值少的少征，无增值的不征。的单位和个人，也能发挥一定的调节作用。土地增值税四级超率累进税率表(%)级次增值额与扣除项目金额的比率2超过50100％的部分405额和适用税率相乘，求得应纳税额。2.汇集扣除项目金额。3.计算增值率。4.依据增值率确定适用税率。5.依据适用税率计算应纳税额。除项目金额的公式为：日前，“北京2000年房地产税务、金融及法律研企业的代表出席了会议。国外，地价及税费一般占房价的20%,而国内地价和税国外，地价及税费一般占房价的20%,而国内地价和税费占房价的50%左右。因此，房地产开发商如何有效降低税费，在保证基本利润率（国内一般为10%)的前提金支出。超额累进税率，税率从30%到60%,增值越多，税率越高。人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。纳税人需特别注意的是：税法允许扣除的项目键点就是合理合法地控制、降低增值额。额没有超过扣除项目金额的20%,免予征收土地增值税优惠。金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。现举例说明如下。北京某房地产开发企业，1999年商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元□豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：(15000-11000)(15000-11000)÷11000×100%=36%,因此适用30%的税率，应纳税(15000-11000)×30%=1200万元。如果分开核算，应缴纳土地增值税为：普通住宅：增值率为(10000-8000)÷8000×100%=25%□适用30%的税率，应纳税(10000-8000)×30%=600万元；豪华住宅：增值率为(5000-3000)÷3000×100%=67%,适用40%的税率，应缴纳(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元二者合计为1250万元，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。因为普通标准住宅的增值率为25%,超过20%,少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样情况。目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除项目金额从(10000-y)÷y×100%=20%等式中可计算出，y=8333万元。此时，该企业应缴纳的土地增值税仅为豪华住宅应缴纳的650万0万元，扣除为增加可扣除项目金额多支出的333万元，分别减少支出237万元和267万元。使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%,而各省市在10%之内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。000万元，要使增值率为20%,则销售收入从(X-8000□÷8000×100%=20%中可求出，X=9600万元。此时该企业应缴纳的土地增值税为650万元节省税金600万元，与减少的收入400万元相比节省节省税金600万元，与减少的收入400万元相比节省了200万元（因为土地增值税在计算企业所得税时可以幅有限，此处不再分析，读者可以进一步进行比较）。此外，税法规定，1994年1月1日前已签订房地在2000年底前首次转让房地产的，免征土地增值税。产是有利可图的。案例：加工承榄合同。合同中规定：及原材料费共30万元。分析：觉中多缴纳了税款。下规定：受托方提供辅助材料的金额，则应并入计税金额。同中分别记载加工费金额和原材料金额，应分别计税：工承揽合同，适用0.5‰税率计税贴花。万元，所需贴花的金额为：200000×0.3点评：在许多企业财务人员的眼里，印花税是极不起眼的大，因而印花税的筹划不仅是必要的，而且是重要的。地计算印花税，避免多纳税。较高的计税贴花。后计算应纳税额。补贴印花。易签订的合同，是反映既购又销双重经济行为的合同，者市场价格计算应纳税额。纳印花税。持的一份运费结算凭证应缴纳印花税。尽可能多地储存商品。现在商品极大丰富了，零库存发展，他们的库房大量闲置。近年来，房用于出租，但是，租赁过程的税负高达17.5%,企业产业、产品结构调整时期，社会资源不断地进行优化配置，部分社会闲置资源重新组合在所难免。如何缩短社会资源闲置的周期，利用好这部分闲置资源，使企业能够保持较低的运行成本，又能依法纳税，是值得研究的课题。里要明确租赁与仓储的含义。所谓房屋租赁是指租赁双方在约定的时间内，出租方将房屋的使用权让度给承租方，并收取租金的一种契约形式；仓储是指在约定的时间内，库房所有人用仓库代客贮存、保管货物，并收取仓储费的一种契约形式。不同的经营行为适用不同的税收政策法规，这就为税收筹划提供了可能。缴纳营业税，适用税率相同，均为5%;《房产税暂行条例》及有关政策法规规定：租赁业与仓储业的计税产自用的，其房产税依照房产余值1.2%计算缴纳，即：(1-30%)×1.2%（注：房产）；于租赁的，其房产税依照租金收入的12%计算缴纳，即：应纳税额＝租金收入金额×12%。由于房产税计税公式的不原值为1600万元，年租金收入为300万元。租金收入应纳税额合计为52.5万元。其中：应纳营业税=300×5%=15（万元）；应纳房产税=300×12%=36(7%+3%)=1.5（万元）。内容，配备保管人员，为客户提供24小时服务。假设提供仓储服务的收入约为300万元，收入不变，其应纳税额为29.94万元。其中：应纳营业税=300×5%=15（万元应纳房产税=1600×(1-30%)×1.2%=13.44（万元应纳城建税、教育费附加=15×(7%+3%)=1.5（万元）。合计应纳税额为29.94万元。两项比较，可以看出，库房仓储比房屋租赁每年节税22.56万元，