经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试题及解答参考

经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务模拟试题及解答参考一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题：某房地产开发公司计划开发一座集住宅、商业、办公于一体的综合体项目。以下是该项目的一些基本情况和相关数据：案例材料：项目地点位于市中心，交通便利，周边配套设施完善。项目总占地面积为50亩，预计总建筑面积为30万平方米。预计项目总投资为15亿元，其中土地成本占40%，建筑成本占30%，其他费用占30%。项目预计销售周期为3年，预计销售收入为20亿元。项目预计运营期20年，预计年运营收入为1亿元，年运营成本为5000万元。请根据以上案例材料，回答以下问题：1、该项目的投资回报期是多少？答案：投资回报期=总投资/年净收益年净收益=预计年运营收入-预计年运营成本年净收益=1亿元-5000万元=5000万元投资回报期=15亿元/5000万元=30年2、如果该项目的资金成本为10%，该项目的净现值是多少？答案：净现值（NPV）=∑[CFt/(1+r)^t]其中，CFt是第t年的现金流量，r是贴现率，t是年份。计算各年的现金流量：第1年：-15亿元（初始投资）第2年：预计销售收入-预计销售成本-预计运营成本=20亿元-15亿元-5000万元=5.5亿元第3年：预计销售收入-预计销售成本-预计运营成本=20亿元-15亿元-5000万元=5.5亿元第4-20年：年运营收入-年运营成本=1亿元-5000万元=5000万元净现值=(-15亿元/(1+0.1)^1)+(5.5亿元/(1+0.1)^2)+(5.5亿元/(1+0.1)^3)+∑[5000万元/(1+0.1)^t](从第4年到第20年)使用财务计算器或Excel等工具计算净现值。3、如果项目成功，预计该项目的内部收益率是多少？答案：内部收益率（IRR）是使净现值等于零的贴现率。使用财务计算器或Excel等工具计算内部收益率（IRR）。第二题：某房地产开发有限公司（以下简称“公司”）计划在市中心新建一个综合体项目，项目总投资预计为20亿元。公司为降低投资风险，决定聘请专业咨询机构进行可行性研究。经过咨询机构的研究，得出以下结论：项目所在地市场需求旺盛，预计项目建成后年销售额可达10亿元；项目预计建成后3年内即可收回投资；项目预计年净利润率为8%；项目预计年贷款利率为6%，贷款期限为10年。1、根据案例材料，该公司综合体项目的总投资是多少？答案：20亿元2、根据案例材料，该公司综合体项目预计在多长时间内可以收回投资？答案：3年内3、根据案例材料，该公司综合体项目的年净利润率是多少？答案：8%第三题：某房地产开发公司近期成功开发了一座商业综合体项目，包括一栋写字楼、一栋公寓和一栋购物中心。以下是该项目的一些关键信息：案例材料：项目总投资为10亿元人民币，其中土地成本占30%，建安成本占40%，其他成本占30%。项目预计销售周期为3年，预计销售价格为写字楼每平方米2.5万元，公寓每平方米1.8万元，购物中心每平方米1.2万元。项目预计年运营成本为项目总投资的5%。项目预计年折旧费用为项目总投资的4%。项目融资成本为项目总投资的10%。案例分析题：1、计算该项目写字楼、公寓和购物中心的总销售预期收入。2、计算该项目在销售周期内的总运营成本和总折旧费用。3、若项目融资成本在运营期间均匀分摊，计算该项目运营期间每年的融资成本。答案：1、写字楼总销售预期收入=写字楼面积×写字楼每平方米销售价格公寓总销售预期收入=公寓面积×公寓每平方米销售价格购物中心总销售预期收入=购物中心面积×购物中心每平方米销售价格总销售预期收入=写字楼总销售预期收入+公寓总销售预期收入+购物中心总销售预期收入2、总运营成本=项目总投资×5%总折旧费用=项目总投资×4%3、年融资成本=项目总投资×10%÷3年二、论述题（30分）论述在当前经济环境下，我国建筑与房地产经济面临的挑战及应对策略。答案：一、面临的挑战房地产市场供需失衡：近年来，我国房地产市场经历了高速发展，但部分地区出现了供大于求的现象，导致房价下跌，企业资金链断裂。建筑业产能过剩：随着我国城市化进程的加快，建筑业发展迅速，但部分地区存在产能过剩问题，导致企业竞争激烈，利润空间缩小。资金成本上升：受金融政策调控和房地产市场调控等因素影响，企业融资难度加大，资金成本上升。绿色建筑与节能减排：随着环保意识的提高，绿色建筑和节能减排成为建筑行业发展的趋势，但企业在实施过程中面临技术、成本等方面的挑战。国际市场竞争加剧：我国建筑企业在国际市场上的竞争力不断增强，但同时也面临着来自发达国家的激烈竞争。二、应对策略优化房地产市场结构：通过调整土地供应、信贷政策等手段，优化房地产市场供需结构，避免供需失衡。提高建筑业产能利用率：通过技术创新、产业升级等方式，提高建筑业产能利用率，降低企业成本。加强金融支持：优化金融政策，降低企业融资成本，拓宽融资渠道，缓解企业资金压力。推进绿色建筑与节能减排：加大绿色建筑技术研发投入，提高绿色建筑市场份额，推动建筑行业转型升级。提升国际竞争力：加强国际合作，提高企业技术创新能力，拓展国际市场，提升我国建筑企业在国际市场的竞争力。解析：本题要求考生分析当前经济环境下，我国建筑与房地产经济面临的挑战及应对策略。考生在回答时，应结合实际情况，从房地产市场供需、建筑业产能、资金成本、绿色建筑与节