2012六盘水市基准地价更新成果技术报告

〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】1 3 5 5 6 9 23 25 25 26 26 27 28 33 35 35 48 49 50 53 53 53 542 54 55 57 67 70 72 76 〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】3基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，对现状利用评估确定的某一估价期日法定最高出让年期国有土地使用权的平均价格。基准地价评估，从总体上讲，是为了正确地评价城市土地资产的价值，是政府运用土地价格杠杆，促进城市土地集约和节约利用的重要工具。基准地价以城市土地定级为基础进行评估，揭示出了城市地价的地域分异规律，是国家公平和合理地征收土地税费和作为城市土地所有者参与城市土地有偿使用收益分配的量土地，深化土地使用制度改革发挥了积极的作用。但随着六盘水市经济及城镇建设的快速发展，城镇基准地价体系中的土地级别和地价水平都与实际状况存在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”，2001年5月国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确地把基准地价的建立和更新作为国土资源管理系统依法行政的一项重要要求，国土资源部“关于整顿和规范土地市场秩序的通知”（国土资发[2001]174号）要求：“各地土地行政主管部门要依照法律规定，建立和及时更新基准地价。基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。”贵州省城镇基准地价管理暂行办法（贵州省物价局、贵州省国土资源厅黔价房[2006]354号）要求：“基准地价每三年更新一次。土地级别因素、基准地价覆盖范围或土地市场价格水平发生重大变化时，基准地价应当及时进行更新。”因此，为进一步完善土地市场体系，充分发挥地价在调控土地市场中的作用，〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】4保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现势性，保证国土部门依法行政，按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，根据《城镇土地分等定级规程》和《城〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】5(一)城镇土地分等定级的含义城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分，是根据城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。(二)城镇土地分等定级的体系城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的工作体系。土地等反映一定范围内城镇之间土地质量的地域差异或宏观区位差异。各个城镇由于受地理位置、交通条件、周围经济和自然环境的影响，以及人们改造土这种差异表现为土地生产力的高低，它们给各个城镇带来不同的土地收益。地域条件好，土地收益高的城镇，土地等级高；地域条件差，土地收益差的城镇，土地等级低。因此，土地等的顺序在全国范围内各城镇之间排列。土地级反映城镇内部土地质量的区位条件和利用效益差异。城镇内部的土地由不同类型和利用方式的地块构成，它们在人工投入资本、土地的自然条件、社会经济条件和管理手段的影响下，形成不同的土地收益——级差收益，区位条件好，土地收益高的地块土地级别高；区位条件差，土地收益低的地块土地级别低，因此，土地级的顺序在各城镇内部统一排列。(三)城镇土地的等、级是城镇土地质量的综合反映城镇土地等的高低，反映了城镇土地的总体质量优劣；城镇土地级的高低，反映了城镇内部各地块的质量优劣。土地质量是土地的综合属性，是土地对生产和社会经济活动过程及其结果产生影响的一种量度；是土地的自然、社会经济属性的相互作用所反映出的综合效应。因此，城镇土地利用中，土地质量不仅取决于它的自然属性所反映出来的自〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】6然生产力，更主要是取决于在土地的开发和改造过程中所渗入的人力、物力所反映出来的社会生产力。可见城镇土地分等定级的实质是对不同区位条件下产生的土地生产率的衡量。(四)土地估价的含义土地估价是根据土地的自然、经济属性和收益状况，对土地在某一时间使用权价格进行综合评定的过程。土地估价分为基准地价测算和宗地地价评估两个层次。基准地价是对城镇各土地级别或均质地域内不同土地利用类型（综合、商服、住宅、工业仓储等）的土地，在某一时点、正常市场条件下的完整土地使用权的单位面积平均价格。基准地价测算以城镇整体为单位进行。宗地地价是城镇内某一宗地在某一期日的土地使用权的评估价格。宗地地价根据评估目的不同可分为标定地价、出让底价和交易地价等。(五)城镇土地定级与基准地价测算的关系城镇土地定级与基准地价测算两者之间既紧密联系，又有一定的差异。两者均是对城镇土地质量的一种评价，定级是对土地质量物质性的评价，评定的是土地使用价值；估价是对土地质量经济性的评价，评定的是使用价值在市场上反映土地定级可直观地反映出土地质量的优劣，级别越高，土地的利用价值越高，经济效益越好。但是，定级不能直接反映出土地质量和差异给土地所有者或使用者带来的经济上的收益差异。土地估价可直接反映出土地经济效益在区位上的差异。价的结果又可以反过来验证定级、修正定级的结果和边界。由此可见，两者的关系是相辅相承的，在一个城镇内部，两项工作应同时考虑，同步进行。这两项工作的成果，对于制定政策，促进土地合理利用，加强土地资产管理，发挥土地效益都将提供不可缺少的科学依据。〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】7城镇土地分等定级与基准地价测算主要以区位理论、马克思地租、地价理论对城镇土地的性质和利用方向的分析是科学进行定级、估价的重要前提。而进行土地定级、土地估价工作的基础。“区位”是指某块土地的空间位置，包括它的自然位置、经济位置和交通位置。自然位置或自然区位是指自然条件及其构成对这块土地及其上面所从事的活动的影响；经济位置或经济区位指社会经济条件及其构成对这块土地及其上面所从事的活动的影响；交通位置或交通区位是指交通条件及其构成对这块土地及其上面所从事活动的影响。区位理论是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其它事物或要素间的相互内在联系和空间分布规律的理论。土地是区位理论的最佳研究客体。土地虽然不可移动，但在社会经济活动中所表现出的利用类型、地租、地价却可以变化、演替和转移。不同质量、不同地租、地价的地块之间，不仅有距离和方位的特征，还具有确定的空间分布规律，并与各种地理要素、社会经济活动的影响都有密切的内在联系。因此，城镇土地利用的实质即是对土地区位的利用。我们把土地作为区位理论研究的客体，把各种已有的地理要素和社会经济活动的空间分布作为区位条件，通过分析这些条件在土地上的分布和变化特点，以及它们相互组合对土地产生的综合影响和作用，就可以揭示城镇土地的空间变化规律及其数量特征，即根据土地的区位条件找出区位空间差异，划分城镇土地的等级，从而进行各级土地价格研究和基准地地租是土地所有者凭借土地所有权得到的收入，是土地所有权借以实现的经济形式，其本质就是收益权。即土地所有者从土地上获取收益的权力。马克思认为任何社会，只要存在着土地所有者和不占有土地的直接生产者，后者在利用土地中剩余的生产物被前者所占有，就有了产生地租的经济基础。马克思把地租按〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】8其形成条件和原因的不同，分为绝对地租、级差地租和垄断地租等几种表现形状。1、绝对地租绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租。在我国城镇中，因存在土地国家所有权的垄断和使用者对土地使用权的占有，实际上两权分离，所有权必然要求在经济上实现，因而我国的城镇经济生活中存在绝对地租形城镇土地绝对地租的来源是城镇企业提供的超额利润。由于土地在城镇中提供地理空间的独特作用，因而从量上讲，绝对地租是为了取得一定的土地空间进行一定的经济活动而必须支付的最低代价。2、级差地租级差地租是由于城镇土地位置的差异、等量投资或追加投资所产生的不同效益而形成的超额利润。在城镇中，土地空间，即包括自然地理位置、经济地理位置和交通地理位置交织在土地上的现实形态，提供了一切城镇经济活动的基础，并直接影响着经济活动的效果，城镇空间总是由许多微小的土地区位段组成，并由各使用单位或个人的经营活动来发挥土地空间的效益。土地利用的区位效益就构成级差地租的实体。因而，城镇级差地租形成的条件是土地区位的优劣——土地质量等级；级差地租产生的原因是土地有限性引起的土地经营垄断。级差地租有两种形式：级差地租是Ⅰ是由土地质量和位置差别而产生的不同超额利润转化而成。位于市中心或商服繁华地段或交通便捷、信息灵通等区位条件好的企业，必然比位于区位条件差的企业取得较好的经济收益，在土地经营权垄断的情况下，形成稳定持久的超额利润，从而形成级差地租Ⅰ,它是城市地租的主要形式。（2）级差地租Ⅱ级差地租Ⅱ由在土地上追加投资、改善基础设施等而增加的超额利润转化而定时间内的效益随投资的增加而递增，从而形成级差地租Ⅱ。3、垄断地租由于城镇土地经济供给的稀缺性，尤其是优越地段供不应求的矛盾日益尖〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】9锐，这样，作为国家手中垄断物的土地，其地租必然拥有独家垄断性。这种垄断地租的水平是由租地者的需求及其支付能力决定的，这在土地使用权拍卖中表现得尤为突出。美国现代土地经济学家雷利·巴洛维认为，地租可以简单地看作是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分。各类土地上的地租额取决于产品价值水平和成本之间的关系。由于在现实社会经济活动中，难以区分绝对地租、级差地租、垄断地租。因此，本课题测算的地租总量主要以雷利理论为基础。马克思认为：土地价格的实质是地租的资本化。土地虽然不是劳动产品，没有价值，但却有使用价值，它能为人类永续提供产品和服务。在土地使用权垄断的条件下，地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。正因为有地租才会产生土地价格。但这里的土地价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，即土地价格的实质不过是按一定利率还原的地租。用公式表示为：地价＝地租÷利息率。这一理论充分阐明了地租地价的本质、来源及所反映的经济关系，因而是我们估价的理论基础。当然，在现实生活中，地价除了包括地租（土地收益）外，还应包括取得土地的费用（征地费或折迁费）和土地再开发的费用（“五通一平”或“七通一平”(一)法律和法规依据1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、中华人民共和国土地管理法实施条例4、基本农田保护条例5、中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例6、贵州省土地管理条例7、财政部、国土资源部中国人民银行“关于调整新增建设用地土地有偿使〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】10用费政策等问题的通知”（财综[2006]487号）8、国土资源部“关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知”（国土资发[2006]307号）9、贵州省城镇基准地价管理暂行办法（贵州省物价局、贵州省国土资源厅黔价房[2006]354号）10、贵州省人民政府办公厅转发省国土资源厅省财政厅关于加强和改进我省土地开发整理及耕地占补平衡工作意见的通知（黔府办发[2007]101号）11、2008年1月1日起施行的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》12、国务院关于促进节约集约用地的通知（国发[2008]3号）1、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程2、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）。〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】11六盘水市位于贵州省西部，云贵高原东部一、二级台地斜坡上，地跨北纬25°19′44"至26°55′33"、东经104°18′20"至105°42′50"之间，总面积9914平方公里，占全省总面积的5.63％。市境东邻安顺市，南连黔西南布依族苗族自治州，西接云南省曲靖市，北毗毕节地区；钟山区的大湾镇飞地嵌于毕节地区西市境内大地构造属扬子台褶带。位于扬子准地台(Ⅰ级构造）上扬子台褶带(Ⅱ级构造）的威宁至水城迭陷断褶束、黔西南迭陷褶断束以及黔中早古拱褶断束和黔南古陷褶断束的极西边缘。地势西高东低、北高南低，中部因北盘江的强烈切割侵蚀，起伏剧烈。一般地区海拔在1400至1900米之间。地面最高点在钟山区大湾镇韭菜坪，海拔2900.3米，同时也是贵州省海拔最高点；最低点在六枝特区毛口乡北盘江河谷，海拔586.0米。相对高差2314.3米，地貌景观以山地、丘陵为主，还有盆地、山原、高原、台地等地貌类型。(三)气候、水文条件市境内大部分属北亚热带高原山地季风湿润气候区，整体气温变化幅度小。年平均气温13.7℃,一月均温3.0-6.3℃,七月均温19.8-22.0℃,无霜期230-300天，冬无严寒，夏无酷暑。雨量集中，年降雨量1200-1500毫米，阴雨雾天气居多，灾害性天气频繁，高原气候特点突出，立体气候特征显著。2005年8月经中国气象学会认证，六盘水市区凭借其夏季“凉爽、舒适、滋润、紫外线适中”的特点，被授予“中国凉都”美誉，成为中国第一个以气候特征命名的城市。〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】12六盘水市地处长江水系和珠江水系分水岭地带，长江水系和珠江水系的分水岭——乌蒙山东南支脉，自西北绵延进入六盘水市境内，使市域内河流分开注入两大水系，其中三岔河注入长江，而南盘江和北盘江为珠江水系干流。由于高原的抬升和侵蚀基准下降，河系干流深切于深槽峡谷中，河入河流多，河身一般狭窄而无阶地发育，水流急，落加之岩溶纵向发育，地下水埋藏较深（地下水以岩溶水为主，裂隙水次之浅处在10－50米左右，深处可达100米以上。境内10公里以上河流43条，其中长江水系9条，珠江水系34条。水资源丰富，但时空分布不均衡，全市总水量约14亿立方米，其中地表水体平均年流量64亿立方米，地下水体年平均流量52.68亿立方米，过境地表水体（不计界河水）25.5亿立方米。六盘水市是我省四个省辖市之一，位于贵州西部经济带中部，地处川、滇、黔、桂四省（区）结合部，是国家确定的“攀西-六盘水资源综合开发区”、“西南和华南经济区域”和“南（宁）贵（阳）昆（明）经济区”的重要组成部份。具有大企业相对集中的有利条件。国家“三线建设”时期的集中开发，以及改革开放近20多年的发展，境内形成以水城钢铁（集团）公司、盘江煤电（集团）公司、水城矿业（集团）公司、六枝工矿（集团）公司、黔桂发电有限责任公司、瑞安水城水泥有限公司、野马寨电厂等一批国有及国有控股的大型企业集团，形成了煤炭、电力、冶金、建材等支柱产业，集中了一大批优秀人才，具有较强的人才优势，随着盘南电厂、发耳电厂等重点项目的顺利实施，六盘水的工业优势将(二)行政辖区及人口状况六盘水市属省辖市，辖钟山区、六枝特区、盘县、水城县4个县级行政区，98个乡镇办事处（14个乡、50个民族乡、30个建制镇、4个街道办事处、160个居〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】13委会、1690个村委会）。市人民政府驻六盘水市钟山区。据2010年普查数据显示，六盘水市常住人口为2851180人，同第五次人口普查2000年11月1日零时的2744085人相比，10年共增加107095人，增长3.9%，年平均递增0.38%。2011年六盘水全市生产总值为613.39亿元，比上年增长16.6%。分产业看，第一产业增加值为31.60亿元，增长1.9%；第二产业增加值为384.69亿元，增长20.1%，其中工业增加值353.06亿元，增长20.2%；第三产业增加值为197.10亿元，增长12.6%，其中，批发和零售业增长7.8%，住宿和餐饮业增长5.2%，交通运输、仓储和邮政业增长9.9%。工业经济快速发展。全年规模以上工业增加值完成274.44亿元，比上年增长20.9%，规模以上工业总产值完成912.13亿元，比上年增长40.3%。其中，轻工业总产值11.53亿元，增长294.3%；重工业总产值900.60亿元，增长39.2%。全年完成财政总收入128.46亿元，比上年增长20.7%。其中，一般预算收入70.84亿元，比上年增长43.7%；一般预算支出146.71亿元，比上年增长32.0%。全年实现金融业增加值20.82亿元，比上年增长7.1%。存、贷款规模继续扩大。年末，全市金融机构人民币各项存款余额为577.02亿元，比年初增加77.97亿元；人民币各项贷款余额为416.97亿元，比年初增加56.08亿元。①土地资源根据市国土资源局提供的2011年土地变更调查资料，全市土地总面积996537.01公顷，占全省土地总面积的5.7％。其中，农用地834433.67公顷，占全市土地总面积的83.73％；建设用地38787.85公顷，占全市土地总面积的3.89％；未利用地123315.49公顷，占全市土地总面积的12.37％。②矿产资源六盘水矿产资源丰富。已发现矿种有煤、铁、铅、锌、铜、锑、镍、铀、钻、〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】14银、钻、硫铁矿、硅砂、石灰石、白云石、大理石、萤石、方解石、冰洲石、重晶石、海泡石（又称石棉）、锗、镉、镓、铟、铱、镧、砷、水晶、油页石、石膏、水泥配料黏土等30余种。已探明储量的有煤、铁、铅、锌、铀、镍、银、锗、镉、镓、铟、硫铁矿、石灰石、白云石、萤石、石膏等，其中以煤、铁、铅、锌储量为多。煤储量居全省之首，其远景储量为844亿吨，已探明储量180.1亿吨，保有储量168.2亿吨，煤种齐全，煤质优良，埋藏浅。是国家重点规划建设的十大煤炭基地之一，素有“西南煤海”、“江南煤都”之称，是国家“西电东送”的重点电源基地之一。③旅游资源境内风光绮丽，旅游资源丰富，民族风情和喀斯特地貌风光别具一格。拥有5个省级风景名胜区（盘县古银杏、大洞竹海、坡上草原、六枝牂牁江及南开省级风景名胜区）、1个国家级森林公园（玉舍国家森林公园）、1个市级自然保护区（水城野钟黑叶猴自然保护区）、14个民族风情文化景点（六枝折溪傩戏、坪地彝族风情、旧营白族风情、南开苗族跳花节、海坪彝族火把节等）以及大洞古人类生活遗址、“世界最高的天生桥”水城干河天生桥景区、“贵州第一峰”韭菜坪景区、可渡河峡谷、阿勒河景区等旅游资源。2006年六盘水被评为中国十佳避暑旅游城市之一。2011年全社会固定资产投资总额完成550.63亿元，比上年增长64.1%，净增加215.12亿元。其中，基本建设投资完成218.75亿元，增长85.4%；更新改造投资完成59.45亿元，增长24.4%;房地产开发完成36.50亿元，增长39.1%；其他投资完成35.44亿元，下降14.0%；农村非农户投资完成89.92亿元，增长71.2%。全市建设事业取得了明显成效，城市路网、供水、供气、排污管网等城市基础设施建设稳步推进，城市功能进一步提升，城镇集聚辐射能力逐步增强；小城镇建设和新农村村容村貌整治成效明显；建筑市场秩序规范，建筑行业平稳运行。2011年末公路通车里程达11883.92公里,比上年末增长3.1%。〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】15六盘水市是以“煤炭、电力、冶金、建材”为主要经济支柱的能源原材料工业城市，经济产业优势明显，尤其在煤炭和电力方面最为突出，素有“江南煤海”之称。同时也是贵州实施“西电东送”工程的主战场，具体表现在在建的盘南电厂、发耳电厂、野马寨电厂、光照电站等电力项目建设上。目前着重发展煤焦化，积极推进煤液化和煤气化，煤层气勘探和开发等。2011年六盘水市全年房地产开发投资36.50亿元，比上年增长39.1%。按工程商业营业用房投资5.91亿元，增长47.2%。2011年六盘水房屋施工面积962.59万平方米，较上年增长84.5%，其中住宅施工面积664.42万平方米，比上年增长75.7%；房屋新开工面积330.09万平方米，较上年增长205.2%，其中住宅新开工面积218.86万平方米，比上年增长179.1%；房屋竣工面积82.42万平方米，较上年增长308.8%，其中住宅竣工面积60.07万平方米，比上年增长330.0%；商品房销售面积102.75万平方米，较上年减少4.8%，其中住宅销售面积93.99万平方米，较上年减少5.0%。房地产资金来源中，国内贷款为5.70亿元，个人按揭贷款为7.86亿元。基于六盘水市境内矿产资源丰富，风景优美，气候宜人，区域优势、资源优势、气候优势比较明显。六盘水市城镇建设定位为：工业基地、物流中心、区域城市、中国凉都。其中，工业基地是六盘水城市发展战略的基础，物流中心、区域城市、中国凉都则是转变经济增长方式，实现跨越式可持续发展的三个新的经济增长点和城市发展〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】16(二)城镇建设总体思路根据“中共六盘水市委关于制定六盘水市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议”加快城镇扩容步伐。按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小的原则，遵循城市发展规律，进一步完善城镇体系规划、总体规划、控制性规划、修建性详细规划，加快建设步伐。市中心城区要按照“东西延伸、南北拓展、组团开发、园区支撑”的发展思路，完成凤凰山开发、水城河治理、老城改汪家寨、玉舍、比德、大河五个卫星城镇建设，扩大城市发展空间，使市中心城区人口达到80万以上。盘县红果、六枝平寨要加速城市扩容，拉大框架，促进人口聚集，向全省一流县城迈进，形成县域增长极。小城镇建设要按照规划先行、脚、木岗、柏果、鸡场坪、响水、发耳、野钟、南开、化乐、保华、汪家寨、大湾等重点小城镇建设，结合二、三产业发展，建设一批有产业支撑、特色鲜明、生活环境优美的小城镇。〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】17本次定级估价工作从以下六个方面考虑并设计技术方案：1、将定级与估价有机地结合起来；2、全面引入地理信息系统的思想；3、科学、简便、实用；4、定级估价成果要为进一步加强土地管理、反映城市土地市场和房地产市场的价格变化、显化城市土地资产价值服务；5、为今后进一步修改、更新基准地价、土地级别提供方便手段。根据《规程》的要求，设计技术路线如下：根据《城镇土地分等定级规程》，在土地级别评定工作中，采用“多因素加权分值求和”的技术路线，其中定级单元划分、分值计算、土地级别初步划分采用“坐标网点综合分值法”，运用地理信息系统技术在计算机中完成。根据《城镇土地估价规程》的要求，基准地价的更新可采用三种技术途径：1、以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，2、以土地定级为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价。3、以土地定级为基础，利用标准宗地价格（标定地价）更新基准地价。根据六盘水市中心城区的实际情况，我们确定将前两种技术途径结合起来进行更新基准地价。在土地分类定级的基础上，利用土地收益资料测算各用途各土地级基准地价；又利用不同类型的市场交易资料，测算各用地类型的基准地价。 在具体测算过程中尽量做到运算的规范化，采用计算机技术。主要采用《JTInfo城镇土地定级及地价评估信息系统》并结合AUTOCAD运算，为今后进一18步运用提供基础。本次工作的技术路线可用下图表示：图1六盘水市中心城区土地级别调整与基准地价更新工作程序框图19根据《规程》的要求和我们选择的技术路线，并结合六盘水市国土资源分局对该项工作的要求和六盘水市中心城区的实际情况，确定采用以下技术方法：(一)定级因素的选择及权重确定采用特尔斐测定法与因素成对比较法相结合来确定六盘水市中心城区各类用地定级因素的权重。首先采用因素成对比较法进行定级因素权重值的确定，根盘水市中心城区综合定级因素指标体系表”，对定级因素进行选择并排列其重要性顺序，然后对选择的因素及排列出的权重，征求土地估价、土地市场管理方面的专家，最终确定因素及其相应权重。(二)定级单元的划分为了简便单元划分的程序，并便于计算机处理，定级单元的划分采用《城镇土地定级规程》规定的方法之一:“网格法”。即以土地定级工作底图内图廓的左下角（纵横内图廓线的交点）为座标原点，以一定的间距（纵横间距一致）绘制方格网，每一网格即为一个定级单元，并使本次定级估价范围内产生若干座标(三)定级因素位置、分布范围、作用分值、影响半径的输入利用《JTInfo城镇土地定级及地价评估信息系统》软件，在六盘水市中心城区数字化地图上标明各因素图层，并分别读取各定级因素分布图上因子分布的座于检索的数据结构，即输入的图形、点位、数据，计算机均能自动检索、判断，可保证下一步分值计算的需要。1、点状样本读取圆心的座标值。202、面状样本读取外轮廓线上若干点的座标，以保证形状的完整性。3、线状样本对线状样本视其线状分布是由若干直线段构成，然后读取这些直线段端点的(四)定级因素分值的计算及分值图的编绘根据各定级因素样点的座标、作用分、影响半径、递减规律及对分值计算的不同要求，运用适当的数学模型（即：点、线状因素的线型或非线型模型和面状因素的计算公式）进行计算,并将计算好的各定级因素分值利用计算机勾绘出等值线图。打印在工作底图上，形成各定级因素分值图。(五)土地级别的初步划分1.单元总分值的计算以每一个网格（单元）的中心点代表点，分别计算出各定级因素在每一个单元的分值，再利用总分计算公式：Fi=FijWi根据各因素在单元的分值及权重，计算出每一单元的总分值。2.土地级的初步划分根据定级规程的要求，本次定级采用“总分频率曲线法”进行土地级初步划总分频率曲线法——利用计算机对各单元的总分值作频率统计，并绘制出总分频率图和频率直方图。然后，按照六盘水市中心城区土地优劣的实际情况,选择频率曲线分布突变处为级间分界。总分剖面图法——利用计算机在六盘水市中心城区定级单元总分图上沿最能反映城市级差变化的方向作总分剖面图。然后，按照六盘水市中心城区土地优劣的实际情况以剖面线突变段作为级间分界。21根据估价规程的要求，利用年地租与地价的比例，银行一年期现行存、贷款利率，物价变动指数，通行的年投资利率等资料，并适当考虑土地投资风险情况综合确定，其中房屋资本还原率应略高于土地还原率。(七)商服用地基准地价的测算商服用地是城镇土地收益的主要来源，也是对地价反映最敏感、区位差异最突出的一种用地类型。我们利用“房屋出租资料”运用收益还原法进行测算。收益还原法计算公式为：P=A/（1-R）NP：单位面积土地价格A：单位面积年纯收益R：土地还原利率N：收益年期房屋出租、买卖资料的计算要编制出运算程序，在计算机中完成。(八)住宅用地基准地价的测算住宅用地的基准地价利用“房屋买卖资料”运用剩余法进行测算。剩余法计算公式：P=（PL-FJ-FZ-FL-FR-FS）*RP：单位面积地价PL：单位建筑面积楼价FJ：单位建筑面积建筑费FZ：单位建筑面积专业费FL：单位建筑面积投资利息FR：单位建筑面积投资利润FS：单位建筑面积税收R：标准容积率各样点地价必须进行出让年期、交易时间等修正，并要进行检验。〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】22房屋出租、买卖资料的计算要编制出运算程序，在计算机中完成。(九)工业仓储用地基准地价的测算工业仓储用地的基准地价利用“征地成本等资料”运用成本逼近法进行测算。成本逼近法计算公式：地价=(土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益)×年期修正系数(十)基准地价修正系数表的编制为便于六盘水市中心城区宗地地价的评估，使基准地价更具备实用性和可操作性，故要根据规程的要求，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系。编制出各用地类型基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体1、宗地地价影响因素的选择根据估价规程的要求，并结合六盘水市中心城区的实际情况分别确定出商服、住宅、工业仓储用地的宗地地价影响因素。2、因素影响地价程度的确定采用“因素成对比较法”分别对商服、工业仓储、住宅用地宗地地价影响因素对地价的影响程度（即权重）进行测定。3、地价修正幅度的计算根据《城镇土地估价规程》的规定，基准地价修正系数表编制一般有用土地利用效益资料、市场地价资料和定级分值三种方法。六盘水市中心城区由于土地市场经过近几年的快速发展，达到一定规模，基准地价评估可以市场交易地价为基础确定，故基准地价修正系数表的编制也主要以市场地价资料为依据进行。在确定地价修正幅度的时候，根据各修正因素的权重和各个级别内最优最劣样本地价与基准地价水平的比较，最终确定各因素的修正幅度。按照优、较优、一般、较劣、劣五个等级确定各种地价标准下的因素修正系数。并在此基础上，量化所有影响因素的标准，按此编制出各用地类型的基准地价修正系数表。〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】23城镇土地定级估价工作的开展有手工加计算机辅助定级估价和计算机系统定级估价两种手段。手工加计算机辅助技术手段是传统的方法，随着计算机技术运用的不断广泛，此方法应尽量少用并逐步淘汰。计算机系统定级估价是从数据采集、分析到成果形式及其应用等，完全运用计算机系统软件操作。这是在这次六盘水市中心城区基准地价更新中首选的主要方法，本次定级项目的数据、图形处理和成果输出依靠《JTInfo城镇土地定级及地价评估信息系统》和AUTOCAD软件相结合在计算机上完成，通过绘图机绘制。《JTInfo城镇土地定级及地价评估信息系统》是专门面向土地行业的信息系统。它涵盖了从因素因子确定到基准地价更新一系列土地业务活动。该系统以最新的《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》为依据，充分采用了当前先进的计算机主流技术，包括Internet、组件技术、空间和属性合一的地理信息技术等。该系统还提供了基础数据录入以实现基准地价全国动态更新的机制。根据定级及基准地价更新的内在规律，该系统分以下几个子模块：1、因素因子确定通过专家确定对土地定级有影响的因素因子，并确定其权重（打分）。2、空间要素采集因素因子确定后，在这里要做的工作是落实因素因子对于上面确定的每一类因子，都要采集一定数量、有代表性的空间要素。如果以前有基础资料，那么在这里要做的是确定其属性（包括等级、作用分、影响半径）。3、土地定级空间要素采集工作完成后，可以在这个模块中进行土地定级的工作。包括定级计算、形成级别图。4、样本采集本模块主要是一个样本资料录入、分类整理的过程。5、基准地价确定〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】24在一定数量的样本数据的基础上（按规程要求），可以根据各样点地价在这基准地价修正体系也是在这里进行的，包括选定修正因子，确定各修正系数和指（以下是辅助模块）6、数据接口数据接口是一个双向的工作，其功能包括将标准交换格式（DXF等）的外部数据导入到本系统中来，也可以将本系统中的空间要素数据导出到一个标准交换7、系统管理该模块的主要功能是进行工程数据管理，包括备份工程、恢复历史功能、开始新工程等。另外在这里也可以选择坐标系，包括普通的笛卡儿坐标系和测量直8、用户管理这是一个安全管理的模块，其功能包括设置/修改用户权限、添加/删除用户、更改密码等。用户权限的最低级别是模块。可以控制某一用户只能访问某一模块而不能进入其他模块。〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】25土地级别调整是在现行土地级别或土地均质地域的基础上，根据城市建设和发展的变化情况，通过分析投资于土地上的自然条件、经济活动程度等，综合调整城镇内部土地区位条件和利用效益，并随着社会、经济的发展变化而形成的土地质量的差异。土地级别调整的目的是全面评定六盘水市中心城区的土地质量，掌握评估区域范围内土地的等级数量和分布状况的变化趋势，为搞好国有土地资产管理、地籍管理、地价管理等提供科学依据。（二）土地级别调整的作用土地定级调整的成果资料，主要发挥几方面作用：1.为六盘水市合理利用土地、提高城镇土地利用的经济效益、社会效益和生态效益提供依据。土地级别的调整为规划部门合理用地提供了准确的基本土地质量数据，使城市布局合理，土地潜力得到最大发挥，取得最佳的经济、社会和2.为建立地籍管理制度提供可比的土地级别依据。地籍管理是国土管理的基础，土地除了数量以外，质量和等级也是土地的基本特征，而且是土地资产的重要量度标志，必须在地籍资料中反映出来。从经济、自然、社会多方面综合体现了土地质量特征，显现了一定范围内城镇土地等级性、可比性。3.是政府运用经济杠杆管理土地的重要手段。随着城镇国有土地有偿使用制度改革的深入和国务院15号文的贯彻实施，城市中的土地出让、转让、出租、显化国有资产的价值，保证了土地使用者和所有者的合法权益。〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】264.为征收土地税费打好基础。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》府建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。市、县人民政府应当根据当地实际情况，将本地区划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。”可见征收土地税费的基础是土地质量差异，调整六盘水市中心城区现行土地级别，是为了更好的调节收入分配、建立公平的市场竞争环六盘水市市中心城区范围，即第三轮城市总体规划修编范围，东至老鹰山、滥坝、董地一带；南至双龙、石桥、红山、白泥一带；西至德坞、双嘎一带；北至大河、发箐、月照一带。根据六盘水市国土资源局的意见，本次土地级别调整对象为六盘水市中心城区范围内的部分土地，土地总面积161.86平方公里，由黄土坡片区、川心片区、荷城片区、杨柳片区、凤凰新区、朝阳片区以及德坞、水（钢）月（照）2个组团组成。根据本次定级的目的、任务和要求，收集了六盘水市中心城区的自然、社会、经济等各方面资料，主要有：1、六盘水市中心城区地形图（1:10000，电子版）；2、《六盘水市土地利用总体规划（2006-2020）》；3、《六盘水市城市总体规划》（修编）；4、六盘水市社会经济统计资料；5、基础设施和服务设施资料：商服、道路、中小学、医院、文体设施、道路交通、供电、供水、排水、电讯等定级资料。将以上定级资料进行分析、筛选后，落实在1:10000定级工作底图上。采用〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】27JTInfo城镇土地定级及地价评估信息系统(V2.65)建立各因素因子数据库，作为计算各因子得分的基础数据。(一)土地级别调整原则在土地级别调整中对六盘水市中心城区各种经济、社会、自然因素进行综合分析，着重考虑现在和以前单元划分中的定级因素和因子的变化对土地级别的影响，综合反映土地级别的经济、社会和生态效益。在土地级别调整中，主要体现1、突出主导因素对土地质量的影响。土地质量的优劣受多种因素的影响，但通常有一个或几个影响因素对土地级别的确定起主导作用，重点分析这些主导因素，评定土地质量的优劣，掌握土地质量的空间变化规律，增强土地定级调整的科学性，减少工作量。2、根据土地区位特性分布和组合规律，分析不同区位条件的地域差异状况，确地划分土地级别。3、土地级别调整要把各影响因素进行量化处理。土地级别调整应尽可能地把定性的、经验性的分析进行量化，以量化计算为基础，减少任意性，提高土地级别调整的精度。(二)土地级别调整的技术路线本次土地级别调整对象为六盘水市中心城区范围内的土地，土地级别调整所依据的基础资料主要是六盘水市城市规划、控制性详规等文字、图件资料。本次土地级别调整技术思路：以六盘水市1：10000地形图为基础制作土地定级工作底图，按照《城镇土地分等定级规程》的要求，在土地级别评定工作中，采用“多因素加权分值求和”的技术路线，选择定级因素评价体系，运用JTInfo城镇土地定级及地价评估信息系统(V2.65)进行定级因素分值计算、统计工作，〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】28根据《城镇土地分等定级规程》和当地国土管理的实际，本次六盘水市中心城区土地级别以综合定级的方式划分。土地定级因素是指对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。根据《城镇土地分等定级规程》，我国城镇土地定级因素主要包括繁华程度、交通条件、基础公用设施状况、环境条件、人口状况、城镇规划等六个方面，而每一方面又包括若干因素。这些因素是在城镇自然条件的基础上，经过人类长期作用而逐步形成的。因此，不同的城镇其经济、社会、自然状况是不同的，影响城镇土地质量的因素也是有差异的。同时，不同土地利用类型，影响土地质量的因素也是不同的。所以，要恰当地选择出影响某一城镇不同土地利用类型土地质量的因素，就必须对该城镇的经济、社会、自然条件现状进行深入(一)土地定级因素选择1、商服繁华影响度商服繁华影响度一般用商业服务设施的集聚程度来衡量。六盘水市的商服业比较发达，主要原因是由于近年来六盘水市社会经济的发市商业已形成了相对集中的商服中心。这些商服中心设施齐全，服务种类多，服形成的商服中心。这就充分说明商服繁华程度对城镇土地质量有较大影响，应作为土地级别划分的主要因素。因此，在本次综合定级中选择了该项指标。2、交通条件城镇的交通条件，一般用道路通达度、对外交通便利度、公交便捷度、路网〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】29了交通条件这个基本定级因素。目前，六盘水市中心城区土地定级范围内已形成了过境公路（如水黄公路）、主次干道（如人民路、凉都大道、西安路、德明路、德宏路、发扬路、车站路、菁口路、向阳路、钟山路等）构成城镇公路网络骨架，大大改善了原有的交通状况。六盘水市现有9路、11路、13路、21路、41路、42路、50路、53路、57路、K1等10多条公交线路，方便了定级范围内居民与中心区的联系。六盘水市的道路可分为主干道、次干道两种类型。其中主干道构成了城镇及郊区路网的骨架，一般来说，这类道路上的车流量较高，是市民生活、工作的重城镇的各功能区。主次干道由于道路宽、车速快、通达度好，同时，沿路两侧市政基础设施（给、排水，供电，通迅等管线）好，大大地提高了附近地区土地的使用价值，从而对土地级别有较大的影响。因而道路通达度应作为六盘水市综合土地定级的影响因素。六盘水市目前的对外交通形式主要是公路、铁路。城镇内某地段距车站的远节约时间，减少运费，为土地使用者带来可计量或不可计量的许多经济利益和心理满足。因此，对外交通便利度应作为六盘水市土地级别的影响因素。公交便捷度与道路通达度一样是反映通达度的指标。因此，公交便捷与否成了影响土地优劣度的重要因素，便捷度越高，土地等级越高，否则就相反。六盘水市目前的公交线路和公交站点很多，形成了一定的公交网络，这直接影响着人们生活、工作的便捷与否。因此，公交便捷度应作为六盘水市综合定级的影响因3、基础设施状况城市的涵义之一就是城市型基础设施通过的区域。一般用基础设施完善度、〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】30公用设施完备度两个因素来衡量。其中基础设施指居民生活、生产必不可少的供水、排水、供电、供气、供热等设施，而公用设施则指与居民日常生活密切相关的公众共同使用的服务设施，如学校（包括中学、小学、幼儿园）、医院、邮电局（所）、文化娱乐设施、农贸市场等，这两类设施的完善与完备程度直接影响的提高也有重要意义。因此，本次综合定级的工作中，选择了基础设施完善度、公用设施完备度两项指标。1)基础设施主要有给水、排水、供电、电讯等。本次定级基础设施完善度均考虑了以上供电网络基本覆盖全区，能满足未来该地区经济发展对电力的需求。区内供排水工作主要由六盘水市水务有限责任公司负责，现有供水水厂4个，日供水能力15.5万立方米，供水管网覆盖东至双水，西至德坞，南至铁路编组站,北至水处理生活污水能力7.5万立方米。2)公用设施近几年，六盘水市公用设施逐渐发展和完善。这些设施对城镇居民的生活有一定影响。特别是距学校、医院、农贸市场、银行、邮电局的远近，已成为居民选择居住地的重要参考条件。因此在分类定级过程中，应根据各类用地的实际情况分别考虑这些公用设施因素对土地的影响。4、环境条件环境是一个广泛的概念，一般用自然条件优劣度、环境质量优劣度、绿地覆盖度来进行评价。在土地定级工作中选择了该项定级因素。1)自然条件自然条件主要指地形、工程地质、水文和气候条件。从六盘水市的实际情况来看，自然条件优劣度对各种类型用地的使用影响较大。2)环境质量31环境质量主要指大气、水、声环境质量。六盘水市环境污染主要源于道路两旁的交通噪声及城区部分工业企业对大气造成的污染,在一定程度上影响了土地的使用价值。因此在定级中均考虑了该3)绿地覆盖度绿地覆盖度高低大小主要根据绿地占地面积来衡量，随着人们生活水平的提高，绿化环境的优劣程度直接成为人们选择生活、工作环境的条件之一。因此，绿化面积的大小对土地利用效益的影响较大。综合以上分析，再根据“主导性、差异性、可取性”的原则，在本次六盘水市综合定级工作中，共选择了四个一级指标、九个二级指标、十六个三级指标。这些指标共同组成了三个层次的六盘水市土地定级因素体系。32(二)影响因素权重确定权重是某个因素对土地质量影响程度的体现，是反映土地定级因素重要性的量度，它与因素对土地质量影响的程度成正比。能否准确的确定各定级因素的权重是土地定级的一个重要过程。确定权重的常用方法有：特尔斐测定法、因素成对比较法、层次分析法、数理统计法等。根据《城镇土地分等定级规程》，权重的确定方法主要有特尔斐测定法、因素成对比较法和层次分析法。我们确定采用特尔斐测定法与因素成对比较法结合来确定六盘水市各类用地定级因素的权重。特尔斐测定法是根据《城镇土地分等定级规程》的要求进行。过程如下:1、确定定级因素重要性顺序专家对六盘水市各类用地定级因素的重要性分别作了排序。2、测算权重值按照规程的要求，有关专家对土地定级因素分别进行了多轮次打分，最终统计结果如下表4-1:表4-1六盘水市中心城区定级因素权重值表度1111度度度111度1度1〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】331、单元划分方式的选择六盘水市中心城区定级估价工作选用网格法作为基本的单元划分方式，并根据实际需要决定网格是否加密。选用该方法的主要优越性在于便于应用计算机进行数据处理和机助成图，可以容纳多因素的协同处理，可以大大加快数据处理，储，为动态管理、变更、乃至于信息网络的形成与传递，奠定了坚实的基础。土地定级单元是定级范围中的一块土地，其内部土地定级因素相对比较一致，且与相邻地块在定级因素水平上有显著差异。该地块还是测取各定级因素水平值的基本范围（包括空间）。由此可见划分定级单元的基本要求在于：①定级单元是一块连续的不被其它单元隔断的地块；②定级单元内部土地定级因素无显著差异，即不超过内部差异所许可的范围。依据《城镇土地分等定级规程》的规定，定级单元内土地定级因素的影响大体一致，同一单元内的同一主要定级因素分值差异不得大于或等于“100/(n+1)”值（其中n为拟划分的土地级数）。城镇范围内各土地定级因素的变化总趋势是随辐射距离的增大而由强变弱。虽然各因素的具体变化方式不一样，有时按指数方式衰减，有时按直线方式衰减，也有的因素按其他方式变化。但就大多数主要定级因素而言，因素强度是由中心向外随距离逐渐（非跳跃式）变化的。因此，运用网格法为基本的定级单元划分方式是可行的。至于一些定级因素成块状变化或其它方式变化则可以以网格法划分的定级单元为基础，进行相互重叠，在必要时对初定的网格（定级单元）的规2、定级单元规模的确定根据《城镇土地分等定级规程》的规定，城镇土地定级单元的基本网格可以以1/4或1/16公里网格为其规模。规程同时规定定级单元面积宜确定在5—25公顷之间,当采用计算机系统进行定级并按网格法直接划分单元时，划分的单元面积〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】34应不大于0.25公顷。根据上述规定，在确定定级单元规模时，考虑到此次定级范围仅限于六盘水市中心城区范围，因此，每一个定级单元均为边长为50米×50米的正方形网格。3、定级单元的划分工作底图上的公里网格，建立起了长50米，宽50米的正方形网格体系，每个网格视为一个定级单元。在这一网格体系的构成下，六盘水市中心城区定级估价工作底图共划分为个〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】35有效基本网格，即形成了67524个定级单元，每个单元面积为2500平方米（即0.25能否正确计算出各个定级单元所对应的质量分值，是科学评定土地级别的关键技术之一，在计算各个定级单元质量分值时应遵循以下原则：1.因素分值的确定要建立在因素与土地效益相关研究的基础上。通过研究影响因素与土地的关系，建立起各因素与土地利用、土地效益的相关模型，相关程度及其变动规律，以此确定各因素分值的计算方法；2.单元分值与土地的优劣呈正相关。土地定级采用与通常打分制相似的正相关设置，即土地条件越好，定级单元分值越高，土地质量越好，土地级别越高。如商服繁华度越高，对周围土地吸引力越大，商服繁华度的分值越高，这样就形成了土地单元分值与定级因素优劣呈正相关的分值体系；3.分值体系采用0—100分的封闭区间，以满足因素相互比较的需要。城市土地定级因素体系中各影响因素的指标间无法直接相比和综合，不能满足综合评定土地等级的需要，为此，应建立因素指标分值的可比关系，为达到上述要求，在城市土地定级中采用0—100分的封闭区间体系。4.土地影响因素分值处理尽可能模型化。土地级别调整过程中各土地定级因素，对不同人或不同行业的影响是不相同的，为了避免人为主观性，分值计算要按一定的原则，用数学公式或经验分式反映单元分值的空间变化规律。按照《城镇土地分等定级规程》要求，先计算出各影响因素定级作用影响分值，之后采用多因素分值加权求和法计算定级单元总分值，最后评定土地级别。定级因子的分析过程就是根据各种定级因子的影响特点、规律和量化方法进行分析的过程。主要是计算因子的规模指数、功能分和作用半径。按照各定级因子的分布变化规律，计算各因子的功能分及服务半径。〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】361、商服中心的确定及等级划分商业的繁华度是衡量土地经济效益的一个重要的指标，在土地的分等定级中起着重要作用，因此必须科学地确定商服中心的范围、中心等级、服务半径及作1）根据《规程》要求，各级城镇应分出的商服中心级别数目表4-2各级城镇的商服中心级别数目根据六盘水市的商业发展情况，商业中心确定市级商业中心一个，区级商业2）商服中心边界确定在商服中心所在的区域内，选择商服业繁华状况突变的地段，以明显的地物或非商服业建筑作为商服中心边界。3）商服中心划分要求在商服中心依次从高级到低级按市级、区级、小区级和街区级等级别划分。4）商服中心划分依据商服中心可选用以下一种划分依据：⑴按商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值以及其他经济指标的高低衡量。⑵利用对商服中心的已有划分成果，并加以适当修正、调整确定。服中心并加以适当调整。在本次定级过程中，对有可能成为商服中心的地区进行实地调查，以明显的地物或非商服业建筑作为商服中心的边界，划出各中心的范〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】37围。商业中心只确定市级商业中心一个：民族路、钟山大道（丁字型），区级商服中心一个凤凰新区碧云路与龙井路交叉位置（十字型）。由于左边明湖区部分和右边凤凰新区部分的商服中心尚在规划中，未建成，因此不作为此次定级的商服中心2.商服中心规模指数的计算六盘水市商服活动以零售业、餐饮业为主，其中商业性街道对商服中心的形成具有决定性作用，因此衡量商服中心的规模需要综合考虑商服中心范围内的店铺数量、经营类型、市场等商服业要素。在确定六盘水市商服中心规模指数的过程中，通过调查资料、综合分析研究、结合当地实际情况、征求有关专家的意见，确定了各个商服中心的规模指数见表4-3。表4-3商服中心的规模指数表11〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】38各级商服中心的商服繁华度功能分值依据《城镇土地分等定级规程》中公式：Ml式中：fMi为某商服中心i级功能的功能分；Mi为i级商服中心的规模指数；Ml为次一级中心的规模指数；Mmin为最低级中心的功能分；Mmin为最低级商服中心规模指数。各级商服中心的规模指数和功能分计算结果如表4-4。表4-4各类定级商服中心功能分3.商服中心作用半径和相对距离的确定市级商服功能的服务半径等于以商服中心边缘到连片建成区边缘的最大距市级商服功能以外的各级功能的服务半径等于同级商服中心的最大服务距di为在i级商服功能的服务半径内，某点距中心的实际距离；d为i级商服功能的服务半径。表4-5各类定级商服中心作用半径〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】394.商服中心功能影响作用分衰减公式根据《城镇土地分等定级规程》要求：①综合定级和商业用地定级时，各级商服功能影响作用分按以下公式进行指②住宅用地和工业用地定级时，各级商服功能影响作用分按以下公式进行直e=fMi×（1－r）式中：eMij为j单元受i级商服功能的作用分；Mi为i级商服功能的功能分；r为j单元到具有i级功能的商服中心的相对距离。本次为综合定级，选择上述第①种方式进行。5.商服繁华度影响度作用分值计算定级单元同时受多级商服中心影响时，其作用分值为各级中心影响作用分值之和，但各级作用分值仅取一次；受多个同级中心影响时，只取最高作用分，其1、城市道路1）道路类型、功能的划分根据《城镇土地分等定级规程》的要求，结合六盘水市的实际情况，我们将六盘水市中心城区的道路划分为主干道、次干道两种类型（见表4-6）。划分的依据主要是根据道路在城镇交通中的地位、作用和道路的红线宽度。表4-6六盘水市中心城区主、次干道一览表11223340///4///5///6///7///8///9////////////////////////2）道路通达度作用指数和功能分的计算根据《城镇土地分等定级规程》规定，结合六盘水市中心城区的道路现状、道路类型及功能分类，确定作用指数。道路功能分的计算采用公式：Ri=100×IRi41Ri—i类道路作用指数。表4-7各类型道路作用指数及通达作用分13）道路通达度影响距离的确定根据《规程》，主干道和次干道的影响距离分别按下列公式计算：d=S/2L式中：d为主干道或次干道的影响距离或半径；S为城镇定级区总面积；L为干道总长度。表4-8各类定级道路作用半径4）道路通达度影响作用分衰减公式(1)道路通达度作用分的获取①综合定级和商服用地定级时，各级道路功能影响作用分按以下公式进行指Mij=(fMi)1－r②住宅用地和工业仓储用地定级时，各级道路通达度功能影响作用分按以下公式进行直线衰减：式中：eMij为i道路对j点的通达度作用分；Mi为i道路或同类道路的功能分；r为j点到具有i道路的相对距离。本次采用综合定级，故在道路通达度作用分的确定时选择第①种方式获422、公交便捷度分值计算公交便捷度是指利用公共交通手段出行方便程度的总和。影响公交便捷度的因素主要有：定级单元四周公交线路的个数，公交车流量的多少，定级单元四周公交站点的数目，距道路或站点的远近。此次土地定级中公交便捷度分值计算只考虑各个定级单元距站点的远近。1）公交站点功能分的确定由于不同的公交线路其车辆密度不同，某一公交站点车流量既与其线路数有关，也与通过该点的线路车辆密度相关。式中：fBi—i公交站点功能分；XBi—i公交站点公交车流量值；XBmax—最大公交站流量值。表4-9各类定级公交站点级别及功能分2）公交站点作用半径的确定目前六盘水市范围内的公交车均为大公共汽车，本次土地定级主要通过公交站点的线路数和服务半径来考虑公交便捷度对土地的影响。表4-10各类定级公交站点作用半径3）公交便捷度影响作用分衰减公式各类土地定级的公交便捷度功能影响作用分按以下公式进行直线衰减：43式中：eBij—i公交站点对j点的公交便捷度作用分；Bi—i公交站点功能分；r—j点到i公交站点的相对距离。当某一单元同时受多个公交站点影响时，取各站点影响作用分中的最高值。3、对外交通便利度作用分计算对外交通设施指火车站、港口、长途车站、机场、高速公路出入口等城镇中对外经营的客运站、货运站和重要的对外交通节点。1）对外交通便利度功能分的确定对外交通设施指数反映的是城市的某些设施在城市与外界沟通和交流中的作用程度，其值的大小与设施的作用大小成正比，数值在0—1之间，各指数之各对外交通设施作用分公式：Ti=100×IiT式中：fTi—I对外交通设施的作用分；TmaxTi式中：ITi为i对外交通设施的作用指数；Tmax为i设施所属的某类对外交通设施规模及影响最大者的作用指数，可参照确定因素权重的方法进行计算；Ti为I对外交通设施相对于规模及影响最大的同类设施的作用折算系数。2）对外交通便利度作用半径和相对距离的确定对外交通设施的服务半径以各设施场所为原点予以确定。相对距离按以下公di为在i级商服功能的服务半径内，某点距中心的实际距离；〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】44d为i级商服功能的服务半径。3)对外交通便利度影响作用分衰减公式：根据《规程》，各类土地定级的对外交通便利度功能影响作用分按以下公式①综合定级和住宅用地定级时，各级道路功能影响作用分按以下公式进行直②商服用地和工业仓储用地定级时，各级道路通达度功能影响作用分按以下公式进行指数衰减：Mij=(fMi)1－r式中：eBij—i对外交通设施对j点的便利度作用分；Bi—i对外交通设施的功能分；r—j点到i对外交通设施的相对距离。本次采用综合定级，故在道路通达度作用分的确定时选择第①种方式获1、基础设施完善度分值计算影响六盘水市中心城区土地级别的基础设施主要是给水、供电、排水、电讯、1）基础设施完善度分值的计算单元基础设施完善度分值的计算公式为:式中:Fi——某单元基础设施完善度分值fi——单元内基础设施作用分ai——给基础设施的水平系数〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】45⑴给、排水:F=100×1＝100（分）⑵供电:F=100×1＝100（分）⑶电讯:F=100×1＝100（分）具体的计算过程以及各单元基础设施完善度分值的确定，我们利用计算机完2、公用设施完备度分值计算影响六盘水市中心城区土地定级的公用设施主要是学校(包括中学、小学)、医院、体育场馆、影剧院、公园。公用设施完备度分值的计算方法为：确定各公用设施的作用指数——确定各公用设施的等级、相对系数和服务半径——计算各公用设施作用分——计算单元公用设施完备度分值。1）确定各公用设施的作用指数公用设施作用指数反映设施与市民日常生活的密切程度，指数与设施作用大小成正比，数值在0—1之间，各指数之和等于1。2）确定各公用设施的等级、相对系数和服务半径⑴学校六盘水市中心城区定级范围内以及对定级范围有影响的中小学共有18所，主要有学校名称松坪小学、市实验二中、市十三中、川心小学、市铁路小学、华栋小学、市三中、市实验小学、市实验二小、市铁路中学、市一中、钟一小、区一中、市三中水钢、第六子弟学校、水钢第二高中、凤凰中心小学、六中。根据实际情况，其服务半径为二级800，一级2000米，作用分为一级100分、二级40分。⑵医院在本次定级范围内医院主要有6所，主要有市人民医院、中医院、博爱医院、水城县卫生防疫站、市铁路医院、水城矿物局总医院。其作用半径为一级5000米、二级1500米，作用分为一级100分、二级60分。表4-11六盘水市中心城区范围内学校、医院情况表〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】463）计算单元公用设施完备度分值⑴衰减公式的确定依据公用设施完备度的衰减规律，采用直线衰减公式计算其作用分值：式中:Fij——某单元某类公用设施某场所的完备度分值fi——该类公用设施某场所的完备度作用分Ri——该单元距该类公用设施某场所的最短距离D——该类公用设施的服务半径n47式中:Fi'——某单元某类公用设施完备度分值Fimax——某单元该类公用设施各等级的完备度作用分最大值n——某单元该类公用设施的等级数n式中:F——某定级单元公用设施完备度分值Fi'——该定级单元某类公用设施完备度分值Wi——某类公用设施的作用指数n——公用设施的种类数量⑵计算程序六盘水市中心城区公用设施作用分值的计算在计算机中完成。在具体计算中，先按上述公式①分别计算每一个因子对各单元的作用分值；然后按公式②分别计算某一类公用设施在各单元的作用分值。最后，根据影响三种土地利用类型的具体公用设施种类分别按公式③将每一定级单元各类公用设施分值进行加权叠加，从而得到每一定级单元的公用设施完备度分值。1、环境质量优劣度分值计算六盘水市中心城区定级范围内环境质量，主要由大气和噪声污染情况所确定。根据环保局提供情况，我们确定大气质量较优的区域为100分，一般区域为2、绿地覆盖度分值计算1）绿地覆盖度指标计算根据定级规程要求，统一按一定面积的典型区域或单元计算绿地覆盖度的指标值。计算公式为：〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】48式中：Vi——某绿地覆盖度指标值i——某典型区域或单元绿地面积S——该典型区域或单元面积2）绿地覆盖度分值计算作用分计算的公式为：式中：fi——绿地覆盖度分值、Xmax、Xi——分别为指标的最小值、最大值和某值绿地覆盖以外：10分。3、自然条件优劣度分值计算自然条件优劣度主要影响六盘水市综合定级，由工程地质条件来确定。根据调查情况，我们确定自然条件较优的区域为100分，一般区域为10分。1、定级单元总分值的计算根据《城镇土地分等定级规程》的要求，定级单元总分值的计算采用因素加权分值和法。计算公式为：式中：Pi—某一定级单元总分值Fi—某定级因素在单元内的分值n—定级因素总数具体的计算过程，我们利用《城镇土地定级及基准地价动态更新系统》，在经过计算，得到了六盘水市中心城区综合定级67524个定级单元的总分值。〖贵州双鉴房地产评估顾问有限公司〗【2012六盘水市中心城区基准地价更新技术报告】492、总分值图的编绘利用《城镇土地定级及基准地价动态更新系统》，在计算机中将工作底图、单元总分值重叠在一起，形成了“六盘水市中心城区各类用地定级因素总分值3、绘制总分频率图、总分频率直方图根据《城镇土地分等定级规程》的要求，采用“总分频率直方图法”进行土地级初步划分。利用《城镇土地定级及基准地价动态更新系统》，分别对土地定级因素总分值作了频率统计，并以总分值为横坐标，频率为纵座标，绘制了六盘水市中心城区定级因素总分频率图及总分频率直方图。4、初步划分土地级别根据定级因素总分频率图和总