国内都市综合体项目案例分享

国内都市综合体项目案例分享2009年12月案例分析对象南宁航洋国际东莞第一国际新世界中心闽东·中天国际城上海·创智天地上海·海上海PART2：专题研究｜案例分析南宁航洋国际南宁国际会展中心由于项目位于南宁市，毗邻国际会展中心、东盟领士馆、东盟商贸城以及南宁市各政府机关单位，因此，航洋国际城除了具有地段优势外，周边环境均以商务、文化、政治等因素较为浓厚。商务环境包括国际会展中心、东盟商贸城、写字楼与金融机构，而人文环境包括政府媒体机构、文化教育医疗、购物、景观休闲运动及居住。PART2：专题研究｜案例分析南宁航洋国际目前,航洋国际城已建成西南第一、全国第五、集中央购物商场、甲级写字楼、四星级、五星级酒店、酒店式写字公寓四大功能及停车、休闲主题广场等其它附属配套功能、四为一体的大型国际化城市综合体项目。PART2：专题研究｜案例分析南宁航洋国际项目单位M2规模总用地面积54008.27地上地下地上地下地上地下地上地下地上地下地上地下地上地下268289.13126656.9934038.25656.1550538.00517.00总建筑面积五星级酒店酒店式公寓商务公寓写字楼M2M2其中M249945.00525.00M2M2M237286.34544.0095282.0035397.001199.5984.17.84商场配套设施M2M2建筑占地面积21916.52PART2：专题研究｜案例分析南宁航洋国际2号楼1号楼商务公寓写字楼3号楼酒店式公寓4号楼五星级酒店PART2：专题研究｜案例分析南宁航洋国际¾相同之处：城市人口容量相近：南宁与无锡两个城市的城市人口容量相近，说明市场在消费层次上具有一定的接受度；同为地标性建筑：航洋国际城是南宁少有的大型城市综合体项目，它的建成将成为城市的地标性建筑；无锡保利达广场的所在区域特性虽与航洋国际城不同，属城市中心区，但同样要打造成为长三角的地标性城市综合体项目。酒店针对的群体：无锡保利达广场项目包含有酒店功能，而航洋国际城也引进了四星级及五星级酒店，利用东盟及旅游业的契机，吸引了不同层次的客户群，目前，除接待政府官员及东盟友人外，前往南宁旅游、考察、探亲的顾客，均会选择消费较低的四星级酒店，价格实惠且可提升公司及个人的形象。PART2：专题研究｜案例分析南宁航洋国际¾不同之处：产业结构不同：南宁主要以第三产业为主，而无锡第二产业较为发达；经济状况不同：无锡位于长三角经济最发达的中心地带，与长三角周边的城市的经济往来最为密切，因此，物流业较为发达，南宁属发展中城市，东盟的进驻给南宁带来了商机，因此，从城市GDP来看，无锡市经济较为发达。城市定位不同：南宁利用区位的优势，打造了华南经济圈与东盟经济圈的交汇中心，而受锡山、惠山以及太湖旅游景点的带动，无锡市也将朝休闲城市、山水名城的城市方向发展。PART2：专题研究｜案例分析南宁航洋国际随着中国—东盟博览会的成功举办，南宁市在国内国际的知名度得到了显著的提升，中国与东盟建立自由贸易区、内地与港澳建立更紧密经贸关系安排的实施和泛珠三角区域经济合作正式启动等五大机遇得到有效激活；利用区位优势、政策优势、资源优势，航洋国际城依托了城市的发展打造了集购物中心、写字楼、公寓、四星及五星级酒店为一体的城市综合体项目，并成为了城市的地标性建筑。东盟的商机，让航洋国际城的四五级酒店、写字楼以及公寓成为了市场的主导！PART2：专题研究｜案例分析东莞第一国际第一国际位于东莞大道、鸿福第一国际路、元美路交集之内,是东莞未来的政治、文化、金融、会展、商业中心之新城市中心的核心要地，是东莞CBD（中央商务国际会展中心区）。PART2：专题研究｜案例分析东莞第一国际目前，第一国际已建成集国际商务酒店、国际商务写字楼、国际商务公寓、大型商业设施为一体的城市综合体项目。PART2：专题研究｜案例分析东莞第一国际百安中心住宅、商业办公区公寓、步行街地块四办公区购物中心地块一地块三地块二PART2：专题研究｜案例分析东莞第一国际地块地块一地块二地块三地块四合计用地面积(㎡)51045650716470930394211219316000总建筑面积(㎡)16440031234569600——6100097530113461906206——6960046758305288酒店(㎡)——100000写字楼(㎡)商业(㎡)1203668600026161232527公寓(㎡)——590115000024128133139地下停车场(㎡)33800354388000016414165652PART2：专题研究｜案例分析东莞第一国际¾相同之处：地理位置相似：东莞位于珠江口东岸，处于经济走廊中段，而无锡位于经济较为发达的长三角中段，两个城市之间的地理位置较为相似。产业结构相同：东莞堪称制造业名城，而自从中国加入WTO后，无锡也将城市建设目标定位为现代制造业基地。PART2：专题研究｜案例分析东莞第一国际¾不同之处：城市发展定位不同：东莞城市定位为华南地区“世界级”加工中心，其以建设现代制造业名城为目标，而无锡由于地处长三角中段，因此，发展机会较多，物流业及交通枢纽较为发达。项目规划不同：东莞第一国际规划较为分散，以购物中心为首，步行街、公寓、住宅、办公等设施一字排开，写字楼销售得相对较差。PART2：专题研究｜案例分析东莞第一国际第一国际以产业市场为依托，围绕“现代制造业名城”的六大主体任务，即加工中心、物流中心、科技中心、商务中心、采购中心、信息中心，整合产业资源，打造城市“晶片”为发展目标。第一国际将围绕商务、采购、信息三个中心，进一步完善和拓展城市功能，实现了价值最大化，即经济价值和社会价值的双赢。同城类比项目分析新世界中心物业类别：住宅、写字楼、商铺、酒店等占地面积:37235平方米建筑面积：277811平方米容积率：7.41均价：8200元/平方米商场：新世界百货中心旗舰店写字楼：由新世界集团管理，26层5A写字楼酒店：新世界集团旗下6星级豪华酒店，客房约330间住宅：城市中心高层豪宅武汉新世界中心，星级酒店、高档写字楼、中心百货以及高档住宅构成的大型复合型功能建筑群。整体呈围合式布局，临北面解放大道及东面武胜路方向设计为商场，宾馆和写字楼，住宅设计在不临街的南面和西面，这重可以保证住宅相对私密性，减少噪音和空气污染。本项目在定位上相关方面可借鉴于此项目。闽东中天国际城物业类别：商业步行街、大型超市、高级公寓、高档住宅、写字楼等占地面积:24278.80平方米建筑面积：137000平方米容积率：5.7均价：5300元/平方米“闽东中天国际城”位于汉阳大道与鹦鹉大道交汇处，是钟家村区域目前建筑高度最高、单体面积最大、功能最齐全、周边环境最好、交通最便利的“地标王”。项目规划集购物、娱乐休闲、商务办公、居住为一体，设有大型商业步行街、大型超市、高级公寓、高档住宅、写字楼等多种物业形态；产品设计精良，各项设计均从绿色、环保出发，充分体现了精品楼盘的健康理念。类比项目特征城市中心地带大规模综合体项目住宅户型定位高端客户，多采用围合式布局，对朝向、通风、采光的关注程度相对较高；布局中充分考虑了高层视野景观的最大化利用规划设计均避免商业、商务、居住之间的相互影响重视交通动线规划，特别是项目商业部分与城市主干道的交通联系在完善的外部公共配套设施基础之上提升内部配套档次商业设置采取“主力店+街铺”的商业规划„各产品功能的规模关系名称物业类型总规模写字楼公寓比例商业比例酒店（万m2）比例比例国贸写字楼、公寓、酒店会展、商业5631.4%12.1%10.7%19.6%嘉里中心东方广场赛特广场恒基中心盈科中心燕莎中心写字楼、公寓酒店、商业23.28035.3%50.0%31.3%30.7%30.1%13.1%15.5%25.0%\6.5%12.5%16.3%28.5%21.5%16.7%30.4%11.3%30.4%\写字楼、公寓、酒店、商业写字楼、酒店、商业9.528写字楼、公寓、商业写字楼、公寓、商业18.2%32.0%13.0%21.916\写字楼、公寓酒店、商业40.6%八、项目功能及配套建议†配套功能组合与分布„各产品类型配套功能需求1、酒店配套需求配套名称前台咖啡吧餐厅商务中心2、公寓配套需求配套名称美容、美体保健中心健身房休息厅花店体操房药店、面包房儿童活动室空中花园超市配套名称桑拿、淋浴配套名称西餐厅图书室球类运动室1、写字楼配套需求配套名称银行会议室邮局商务中心咖啡厅高档餐厅夜总会配套名称员工餐厅、八、项目功能及配套建议†配套功能组合与分布„各产品类型配套功能组合将不同物业的商业配套需求，进行组合，最大限度的发挥本项目中商业物业的功能。1、酒店可共享配套：咖啡吧、餐厅。2、公寓可共享物业：美容、美体、保健中心、花店、药店、面包房、超市、桑拿、健身房、体操房、图书室、西餐厅3、写字楼可共享物业：银行、高档餐厅、员工餐厅、邮局、咖啡厅、夜总会。4、高档俱乐部补充商业物业的不足，完善各产品类型配套功能的组合。概况六本木•六本木新兴商业区位于东京都港区的中心地带，是世界闻名的东京新商业中心。六本木新兴商业区集工作、学习、娱乐、商业等功能于一体的综合项目。•六本木新兴商业区是由森大厦公司与约400多名房地产权者共同开发的。•占地面积约为11.6公顷，总楼面积76万平方米，有2762个停车位。•它以写字楼“森大厦”为中心、包括酒店、美术馆、购物中心以及住宅，成为一座综合性设施。功能分区•六本木综合体主要有以下几个功能分区：•MoriArtsCenter•GrandHyattTokyo•VirginCinemasRoppongiHills•Shop&Restaurants•RoppongiHillsArena&Gardens•RoppongiHillsResidences•RoppongiHillsMoriTower•TVAsahi•主楼、艺术中心•主楼：•森大厦是主要的办公区域，也是该综合体的最主要部分。高54层，由2楼～5楼的饭店等商业店铺、7楼～48楼的写字楼、49楼以上的美术馆及会员制俱乐部构成，其中包括由约80家店铺所组成的购物中心“WESTWALK”；设有由完全独立房间的会员制图书馆；会议室的“六本木学术hills”；可以360度“眺望东京市容”的展望MORI艺术中心台。坐落在MORI大厦的第49层，是六本•GrandHyattTokyo、Shop&RestaurantsGrandHyattTokyo是六本木中心的鲜明的里程碑。她以大量创新的酒店、酒吧引导着一种充满活力的生活方式，她配备了平米的典礼和会议设施，成为完美的婚姻和社会聚会的场所。„先进的零售设备，高质量的建筑设计以及优美的花园和散步小径，营造出一种生气活泼的城市氛围。每栋建筑都有其自身的风格。项目概况:苹果社区•区位:北京CBD核心区东•分区:苹果社区北区，万。•苹果商区:•传媒大厦、蒙太奇商务•苹果街:•苹果商业街＋苹果二十•部分借鉴点:•商业街区设计:BLOCK街区设计设计•商业街区价值的提升:街空间尺度，8－12米的步行空间.街铺的平面、空间组合，具有可组合的弹性功能.院落形成街区，更多的铺临街.•与住宅功能的融合苹果商业街•以江南古镇的模式来构筑现代商业街。•铺面积为80-100平米，铺铺朝街，所有商铺均可自由连通为200-2000平米的商业空间。•将街切割、打碎、重组、再造，寻找最适宜的街的尺度。•以体量而不是以数量来均衡视觉感受，造就整体感。•内部商业街与城市人流，车流贯通，做到吸入人流•戏台（广场）处于主要河流、人流交叉点，造成主要的事件点。•垂直的空间经验，看上看下，商店＋住家的空间结构苹果二十二院街苹果二十二院街中国环院的概念，由三十多个现代院落组成，如：北京的四合院，云南的“一颗印”宅院，江南的“四水归一”天井院。院的本身包含环绕的概念，屋顶的连续，由一层环绕至二层，创造出连选变化的屋顶空间，创造新的院落形态。这些院落集中再一条主街上，衍生出许多支巷，再通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，又通过合理的交通组织实现商业人流的有效引入。回廊及宅前、宅间绿地与室内空间相互穿插，提高了空间的可塑性。华润万象城：深圳都市文化品位且富有个性的主题购物中心华润万象城•项目概况:•建筑面积：18.8万平米•商业定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐•开发理念：全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合•商业形态：4家主力店+店中店各楼层租金单位:元/月/平方米)－1楼（地铁口）－1100(1楼2楼3楼4楼5楼800－1000700－800500－600300－350200－250业态分布•主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品，建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组合与竞争对手同质化；海上海——创意地产典型案例海上海•占地面积8.49万平方米，总建筑面积为23万平方米。•办公：7.6万平方米•商业：约3万平方米•住宅：9万平方米•物业形态分布：•创意LOFT办公：3栋22层320套•创意商业街：38套1-3层商铺•住宅：7栋18-23层，总计639套•容积率2.44•绿化率35%创意商业街•海上海场景形态的设计基础,是将一个9×9×9m的方体作为一个基本空间单元，在基地的限定条件中进行着各种变化和演绎，最大限度地体现空间横向与纵向的体量和形态上的自由。•以海上讲堂、海上展馆、海上剧场为创意艺术的先锋，位于商业街的3个入口处，带动其他创意产业的聚集，为内街店提供价值。•五个组团分别以木、红砖、玻璃、金属、水泥五种材料组建的五个场景。命以木华轩、火云湾、水镜阁、金乌坊、土风院。三点五组团练成流动的平面结构住宅典型项目分析选取原则则原则：我们选取在老城厢区域具有标杆和档次较为相近（精装修）的项目进行类比分析，从而获取本案可以借鉴的经验。中新城上城富力城金盛国际住宅典型项目之富力城项目简介[毛坯房的终结者]富力城是老城厢第一个启动的项目，利用其品牌大盘的号召力，迅速占领天津高端市场，凭借铺天盖地的广告宣传及“彩蛋”楼处的新鲜创意，在短期内达到广泛的市场认知度。老城厢西部的富力城，是建筑面积72万平方米的精装修大盘，设计为南派风格园林住宅。由多种植物及厅廊水景组合的社区景观，更强调了现代园林住宅在城市中心的应用，其中的“守旧”元素为区域内原有的道路脉络。体现了老城厢融合文化的特点。住宅典型项目之富力城产品描述述‡项目占地面积达215550㎡，地上总建筑面积724230㎡；容积率2.9‡建筑形态以24到28层短板纯南北向住宅为主；‡楼体均为单体建筑，最多两幢联体；‡产品进深12-13米，层高3米；‡南派园林，一步一景，形成多重景观中心；‡精装修交房，无论是外立面，还是内装修，从地砖、墙面到卫生间的水龙头，都采用罗马、高仪等知名品牌；‡四星级酒店标准的大堂、走廊和电梯间，豪华气派的公共空间。住宅典型项目之富力城交房标准准建材装修‡外墙饰面主材为优质外墙砖，底层装饰石材或其它材质‡入户门：高2.3米，采用高档木制四防门，配高档次门锁，防盗眼‡室内门：门高2.3米，采用优质实木复合门，配高档次门锁。‡地面材质为拼花图案花岗岩/大理石‡墙身主材贴大理石到天花顶‡吊精美天花配美观灯饰‡公共出入口选用电子控制透明玻璃门。‡首层室外入口局部铺装粗磨花岗岩或同等效果其它材质地面。设备设施‡供暖：市政供暖，户内设森德、努奥奴高档暖气片或同档次品牌‡电梯：广州日立，轿厢高档装修‡电视：有线电视到户，客厅及主卧预留端口‡电话：客厅、主卧预留端口‡配电：每户均设独立电表（采用卡式表）、配电箱一个，配插座，室内管线暗装‡燃气：每户预留燃气管道及卡式表‡供水：采用变频式供水系统，提供24小时生活用冷、热水，每户设直接饮用纯净水管道系统，并配专用水表一个。住宅典型项目之富力城产品分析析分析：本项目共35个楼座，已开盘31个楼座，剩余4个楼座；主力户型定位在二室和三室，其中二室主力面积在120-140平米左右，。而三室在140-190平米之间居室一室面积区间70-85㎡配比5%90-110㎡120-140㎡140-160㎡160-190㎡200-240㎡15%35%20%15%10%二室√√√√三室四室注：未开盘楼座住宅典型项目分析已售产品品一室二厅二室二厅三室二厅四室二厅总计套数1566.05%121447.07%139032.440.48%108942.23%167389.748.74%1204.65%2579套数比例建筑面积面积比例100.00%343419.2100.00%11811.993.44%25185.167.33%数据截止至2007.年12月数据来源：天津房管局信息网分析：‡各种产品线销售速度比较均衡，并未出现大户型销售速度慢的现象；‡目前，剩余产品主要集中在顶层130-240㎡之间的单位，共计6套和临近变电站的2套单位，面积为95㎡、130㎡。住宅典型项目之富力城成交客户户来源区域：‡一期以南开客户为主，占60%；红桥、和平、外地客户各占10%。‡二期客户分布更为广泛，尤其是外地及郊县的客户达到近50%。购买心理：‡认可富力品牌占第一位；‡富力城的高端大盘形象深入人心；‡回归老城里的心理；‡精装成品房省心省力；‡向往市中心便捷生活‡年龄分布：‡25-30岁占10%;‡30-40岁占30%；‡40-50岁占40%；‡50岁以上占20%.备注：从目前已入住的客户来判断其中70%-80%客户拥有私家车住宅典型项目之城上城项目简介介“天津的纽约上城”中新城上城的规划理念为：克隆一个纽约上城到天津，世界经典之作！中新城上城的规划设计灵感则完全源自纽约上城的现代建设思想和全球的财富基础，将纽约的上东区、上西区的豪宅范本移植到[上城豪苑]，将[上城公馆]打造成纽约第五大道的奢华商业，将纽约的金融中心华尔街复制到[上城CBD]，将纽约中央别墅区搬到[上城官邸]。住宅典型项目之城上城产品描述述‡占地面积达4.2万㎡，地上总建筑面积17.2万㎡；‡容积率4.5‡建筑形态为20到33层11栋塔板结构；‡层高2.9-3米；‡楼间距70-80米‡总户数1632套‡精装修交房住宅典型项目之城上城交工标准准6重精装：立面精装：LOW-E玻璃幕墙与高级石材的完美结合，LED夜间照明技术运用，平添璀璨，面面生辉。园林精装：新艺术主义景观精华，游离于园林各个角落，宁静考究中体验自然与人居的和谐共生。大堂精装：私属酒店大堂，奢华石材掩映堂皇通透的空间。会所精装：50000平米奢侈消费泛会所＋6000平米专属会所，身份标签于此呈现。户内精装：国际化空间布局、艺术与品质双重标准，一线品牌入住。电梯厅精装：豪华奢侈的大理石装饰，造就等候空间的通透舒适。十重安防系统第一重：周界安全防范第二重：小区电子巡更系统第三重：保安无线对讲系统第四重：小区内无死角监控系统第五重：可视对讲门禁系统，具备二次确认功能第六重：IC卡智能门禁系统，具备远距离感应功能第七重：紧急报警系统第八重：红外幕帘探测系统第九重：室内意外事件告警装置第十重：小区内车库管理、门禁一卡通系统住宅典型项目之城上城上市产品品53.25㎡‡本项目共11个楼座，已开盘8个楼座，剩余3个楼座（大户型）‡主力户型定位在一室和二室，其中一室主力面积在53-66平米左右，二室在82-90平米之间居室面积区间比例一室二室53-67㎡85-11018%55%18%9%三、四室楼王160-190226-26086.55㎡未开盘住宅典型项目之城上城已售产品分析数据来源：天津房管局信息网房型一室一厅二室一厅总计面积区间53.21-61.74㎡86.55-90.58㎡总套数已售套数销售率4802161006154148637045%15.3%24.9%销售均价9607元/㎡9954元/㎡9771元/㎡数据截止至2007.7.4日从上市产品的销售上看：‡主要集中在1室户型‡截止2007.7.4日，共销售26064.17平方米，套均面积70平方米‡截止2007.7.4日，销售均价9771元/平方米，住宅典型项目之城上城成交客客户区域来源户户来源区域：‡以南开区、红桥区客户为主年龄分布：‡25-30岁占10%;‡30-40岁占40%；‡40-50岁占30%；‡50岁以上占20%.购房目的‡投资30%‡结婚30%‡为孩子上学20%南开区河东、河西区红桥区外地和平区郊县河北区‡自住20%（工作地点在大胡同，方便）‡60%-70%客户拥有私家车；住宅典型项目之城上城未上市产品品‡未开盘有3个楼座；‡未售产品为160-190㎡、226-260平米；226.33㎡164.45㎡住宅典型项目之金盛国际基本概况况‡投资商：上海金润集团‡开发商：天津金盛置业发展有限公司‡地理位置：老城厢西南角南马路与西马路交口；‡建筑面积：17万平米，其中6万平米公寓‡开盘时间：2007.12‡竣工时间：2009年下半年‡停车位:600个‡装修情况：精装修‡销售均价：13500住宅典型项目之金盛国际规划状况况金盛国际产品面积段在50-80㎡，共计设计套数1014套，精装修标准为1800元/平米，现代风格。户型一室两室面积段50-65㎡70-80㎡比例65%35%住宅典型项目之金盛国际成交客群‡从到访区域看：以老城厢情结的客户居多，南开区域的客户占到比较大的比例；‡从客群特征看：年轻白领、投资客户和老年养老各占到一定的比例，以年轻白领置业和投资客户群体居多；‡从置业目的看：老城厢的完善配套和核心位置是客户的主要认可点，同时户型面积不大，产品性价比较高；住宅典型项目对比分析户型要素素主卧客厅卫生间朝向项目名称城上城房型朝向朝南朝南朝南朝南朝南面积20㎡24㎡28㎡24㎡26㎡朝向朝南朝南朝南朝南朝南面积30㎡35㎡45㎡27㎡30㎡面积两居（90㎡）三居（125㎡）四居（220㎡）两室（120㎡）三室（140㎡）非南朝向非南朝向5-9㎡5-11㎡富力城朝向较多朝向较多一居（50㎡）两居（80㎡）15㎡18㎡—金盛国际朝向较多朝向较多朝向较多18㎡5㎡分析：住宅户型产品大部分为正南北朝向，做为产品重要的空间客厅和主卧均在阳光充足的南边。舒适性的客厅一般在28㎡以上，卧室在25㎡左右，卫生间根据客卫和主卫的不同，一般在5-10㎡之间。住宅典型项目对比分析价值要素素项目名称城上城均价（元/平米）13000一居总价90万两居总价120万三居总价160万180万—富力城1250085万左右75万左右140万金盛国际13500100万左右分析：从单价来看：富力城基本属于清盘状态，单价不高，城上城均价适中，金盛国际因其均为小户型，单价较高；从套价值来看：富力的户型整体偏大，城上城的户型为中小户型，金盛国际为小户型，对比来看上城豪苑的套价值较高。住宅典型项目对比分析客群要素项目名称城上城区域来源南开为主置业目的项目关注点孩子上学、周边配套成熟、上班便利产品的性价比、装修风格孩子上学、上班便利、老人养大盘优势、产品的舒适度、富力城南开为主南开为主老产品的装修风格金盛国际老人养老、上班便利产品的性价比、装修风格，分析之共同点：地缘性的客户成交是三个项目的共同特征，同时区域的成熟配套和核心位置也是项目的共同认可之处；分析之不同点：‡富力城的客户主要集中在40岁左右的成功人士，其产品精装修风格也是迎合这部分客群的需要。‡城上城的客户年龄段跨段在35-45岁之间，产品为现代感的精装修。‡金盛国际的客户两极分化比价多，集中在年轻的婚房置业和留恋老城厢的部分老年客群。住宅典型项目对比分析借鉴意义做为同处老城厢板块，不同时期亮相的这三个项目以下几点值得借鉴：‡项目定位明细化：富力城瞄准的是40岁以上的中年成功人士，城上城则面对的是35-45岁的中间成功人士，金盛国际则主要侧重在城市的新贵群体。各项目的客群得到很好的分流。本案面市时，将成为板块内稀有的住宅项目，可以承载以上三种实力人群‡卖点的提炼和差异化：老城厢区域竞品，项目的卖点有较强的趋同性，但各项目集中提炼自身不同卖点，占据市场份额。富力城以开精装修先河的标杆为主题；城上城主打教育概念和纽约上城生活；金盛国际主打地铁概念，本案入市时可主打老城厢的稀缺性。北京成功综合体案例华贸中心开发商：北京国华置业有限公司交通环境：位于东长安街国贸以东900米处，西起西大望路，东临东四环，南至通惠河，北临朝阳路，交通便利。整体规模：100.00万平方米公寓主流产品：53-82㎡的一居,107-154㎡的两居为主配套设施：3000平米健身会所、华贸中心商场车位情况:1357个地下车位销售价格:20000元/㎡（07年一月结盘价格）占地面积为39公顷，总建筑面积近100万平方米。由20万平方米的超5A智能写字楼、6万平方米超五星级酒店、16万平方米国际品质购物中心、20万平方米国际公寓和20公顷的运动主题公园组成。物业及费用:普通公寓4.2元/平方米.月；酒店式公寓7.7元/平方米.月物业公司:第一太平戴维斯北京成功综合体案例北京丽思卡尔顿酒店：5星拥有305间客房，三个不同风格的餐厅，一家水疗中心和14，000平方米的会议场地。JW万豪酒店：5星产品组合京华贸JW万豪酒店将拥有590间客房，三家独特的餐厅，一家水疗中心和23，000平米的会议场所。5A智能写字楼建筑面积为20万平方米；四面环景办公空间；提供公共信息服务系统；字楼车位1400个，与华贸商城及酒店车库联通，共享整体停车资源。新光天地18万平米的单体商业建筑，营业楼层从地下一层到地上六层，面积达11万平米。华贸购物中心位于华贸中心写字楼裙房部分，建筑面积约4万平米，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层。华贸商业街华贸中路北侧，总建筑面积约2.2万平米。华贸公寓总建筑面积为20万平米项目点评华贸中心定位于CBD区域新核心区，定位高度决定了项目自身的价值；使CBD重心南移，全面带动CBD辐射区域全面发展。各个业态合理的规划组合以及定位与设计的完美结合，加之5A级写字楼、万豪酒店、新光三越等高端商务、商业的进驻，全面提高了项目整体档次，为项目成功运作带来基础保证。北京成功综合体案例华贸公寓产品分析住宅产品类型高层板楼住宅产品分析建筑层数总户数23层（共12栋，其中3栋商务楼）900户2居户型分析面积(㎡)1居3居53-82107-154130-16830%30%比例20%华贸国际公寓层高2.9-3.1米，大堂层高4.75米。户型齐全，既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅，产品线极为丰物业服务内容：电梯预约搬家服务、花卉/绿摆代订服务、留言服务、公告栏/意见箱服务、机票预订服务订票中心会为您提供免费送票服务、订送桶装水服务、气象预报服务、雨伞临时借用服务、为饲养宠物的住户提供溜狗场地、代买电/燃气。北京成功综合体案例华贸公寓精装修鉴赏精装修以简约欧式风格为主，融入现代元素，整体感觉华贵、现代；空间设计丰富多变，充满生活气息北京成功综合体案例华贸公寓客群分析购买客群：客群来源：•CBD区域以及CBD辐射地区的高端消费人群。•长安街沿线；•城市东部的行政办公区域及东三环沿线的客户；•东四环沿线大量区域性客户；•地铁交通枢纽工程、双井站及地地铁沿线形成的客户。客群特征该项目购房客群以高端客户为主，处于消费金字塔顶端人士，包括企业、事业单位高管人员、企业主、以及财力雄厚的投资者。购房目的以投资为主购房置业的客户居多，其次为自用客户。购房关注点位置、便利性、升值空间、精装修、配套、舒适度。北京成功综合体案例华贸公寓客群分析终端客群：客户用途：终端客群以自住、中长期租用房产居住以及租用大户型住宅进行办公这三类为主。客户关注点：自住客户：位置、便利性、配套、舒适度；中长期租户：位置、便利性、舒适度、配套、租金；租用办公客户：外立面形象、位置、便利性、配套、户型面积、租金。北京成功综合体案例结论1.从案例中可以看出，华贸中心内部高档公寓作为综合体内部居住配套而存在，公寓与其他业态之间是互相带动，互为补充的关系，客户在购买华贸中心其他业态同时希望在内部有一个便利的居所，在购买公寓的同时又希望能较为便利的工作、购物和生活；2.华贸中心作为北京运作非常成功并具有极强代表性项目，其内部高端公寓精装修风格现代、豪华、舒适度高，与其整体项目定位相适应，符合客户心里需求。北京成功综合体案例华贸公寓产品借鉴1.华茂公寓于年问世，年售罄，由于当时的北京房地产市场发展处于多核发展时代的初期，因此华贸公寓的户型以—平米中大户型为主，且当时售价较低，因此销售情况良好；大悦城将在年开盘，价格相比2003-2007年有较大幅度提高，如果以平米户型为主力的话，势必导致总价过高，增加本项目销售压力；2.由于在—年期间，出现大量成长型企业，且这些企业看重的商务氛围以及便利的交通，但这些企业资金占有量较少，承受不了长期租用高端写字楼的费用，因此这些成长型企业选择办公地点首选外立面具有一定档次的商务公寓或高端公寓中的中大户型，或以购买的形式或以租用的形式；这就导致华贸中心公寓内部一部分大户型的终端客户以办公为主，造成内部管理混乱，影响其项目品质；大悦城未来将成为天津高端综合体项目，项目整体高端形象的树立以及居住的纯度和舒适型，直接影响到本项目住宅产品的销售情况，我们是城市高端公寓，区别于传统居住大盘，因此，本项目应规划成纯居住类舒适高端公寓，且户型应以一居、二居中小户型为主。北京成功综合体案例华贸公寓大悦城问世时间所处时期2003—2007年2009年开盘城市多核发展初期100-170平米城市多核发展中期主力面积售价情况为避免价格过高，主力户型面积应小于170平米相对2009年较低良好相对2003年较高销售状况终端客户较低的总价，才能保证良好的销售状况小户型自住；部分大户型办公以中小户型为主纯居住类舒适高端公寓，均为居住型客户北京成功综合体案例万达广场开发商：万达集团交通环境：位于北京市朝阳区东三环与东四环之间，建国路（长安街东延长线）北侧，CBD的核心地段，项目周边社区成熟，交通便利，道路四通八达。整体规模：占地10万平米，建筑面积52万平米公寓主流产品：120-180平米二居、三居；295平米复式配套设施：酒店、写字楼、餐饮、娱乐健身、休闲项目位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心，坐北朝南。项目总建筑面积约50万平方米，其中商业广场面积22万平方米，引入沃尔玛、新世界百货、名店世界、万达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所、神采飞扬电玩城、索菲特白金五星级酒店等主力店。销售价格:14000元/平米（05年3月）物业及费用:4.60元/平方米·月物业公司:大连万达物业管理公司北京成功综合体案例产品组合北区（一期）：以国际商务港为主的商务区，建筑面积30万平方米，由4座中高层商务楼、特色商业街、设施齐全的高档商务会所、会议中心、地下车库及独具匠心的近3万平米大型城市森林广场组成。南区（二期）：北区20万平方米，由一座法国白金级五星级索菲特大酒店和两栋国际顶级标准写字楼以及与名列世界500强前茅的美国沃尔玛、时代华纳、大食代等国际商业巨子携手的大型城市综合物业。南区北京万达广场整体项目分为南北两区北京成功综合体案例项目点评万达广场集国际标准写字楼、高端商务公寓、白金级五星级酒店、沃尔玛、华纳等国际指名品牌于一体，其规模效应和品牌效应带动泛大望路片区的发展，提升了大望路片区的地位；万达广场与华贸中心共同使大望路片区成为又一个核心区。北京成功综合体案例万达广场公寓万达国际广场公寓外立面以简单、明快的线条为主，具有很强的商务分为，户型以大面积二居和三居为主，目前万达广场公寓内部的终端客群以成长型企业以及中小型公司居多，以传媒、房地产、旅游等服务性行业为主。北京成功综合体案例万达广场—结论项目万达广场公寓产品结果•外立面设计偏向商务，缺乏住宅的温馨感、亲切感，符合中小型公司对选址的外立面要求；参考：使公寓产品变质成为办公产品，内部商、住混杂，降低作为居住产品的品质•户型面积过大，且当时售价相对较低，因此适合中小型公司购买用于办公。•外立面应以现代、简洁的风格为主，突出作为纯居住类产品的亲近感、舒适感；借鉴：大悦城使本项目住宅部分成为高端、舒适、精巧的纯居住社区，保证产品单纯特质。•尽量以中小户型为主，且户型设计应尽量考虑作为居住的舒适程度，尽量多一些功能性空间，例如储藏室、衣帽间等。北京成功综合体案例亮马河大厦开发商:北京亮马河大厦有限公司交通环境：亮马河公寓位于北京市东三环北路，毗邻燕莎购物中心和机场高速路，距天安门广场和首都机场十五分钟车程。周围环绕第二、第三使馆区已经中国国际展览中心和全国农业展览馆。整体规模：总建筑面积：12万平米。公寓主流产品：42-49平米一居；97平米二居；153平米三居。配套设施：酒店、公寓、商场、银行、邮局、健身中心、会所、中西餐厅、美容美发等。物业公司:北京亮马河大厦物业管理有限公司北京成功综合体案例亮马河大厦公寓公寓共有248套一居室到三居室套房，全部配有全套家具电器，包括纯毛地毯、高档装修；整体卧室柜、整面墙镜子；全套厨房设备，电磁炉、微波炉、洗衣季、电冰箱、以及餐具和刀具，宽带国际互联网，免费卫星频道，电影电视频道。内部配套：•健身房•室外网球场•室内游泳池其它服务和设施：•票务中心洗衣熨烫•中国银行花店•邮局室内游泳池•美容厅室外网球场•美发厅健身房•停车场桑拿裕•超市24小时商务中心•书店各种餐厅租金价目表：居型面积（平方米）月租金（人民币）一居室42m²一居室49m²二居室97m²三居室153m²11500125002200028000注：最短租期不能少于1年。北京成功综合体案例亮马河大厦公寓——结论项目条件结果•开发商整体持有，只租不售参考：亮马河大厦涉外公寓大量国外中短期客户，特别以德国商务人士居多，租住亮马河大厦公寓。•写字楼引入德国中心，带来大量长期涉外租客；•项目处于东三环黄金地段，支持其涉外条件；•高档装修、全套高档家具；•全面高端配套。•本项目商业、商务配套齐全，高端，整体水平档次高于亮马河大厦；•本项目酒店式公寓可以作为涉外公寓借鉴：大悦城•由于政策等原因，本项目住宅部分涉外有一定的难度，但由于项目自身具有涉外基础，可能会吸引部分外籍客群前来购房置业。•项目内部写字楼、商业等高端业态，为本项目带来大量外籍客群，这些客群需要在本项目内部中短期，甚至长期居住•以上条件使本项目具备了涉外基础。国外成功案例分析城市中心综合体案例：东京六本木新城六本木新城（六本木ヒルズ），又称六本木之丘，位于日本东京闹市区内的六本木，由森大楼公司（森ビル）主导开发，是日本目前规模最大的都市再开发计划之一。六本木新城打造城市中的城市总占地面积：110,000平方米总建筑面积：750,000平方米六本木新城森大厦：369,451平方米东京君悦大酒店：69,000平方米住宅：149,800平方米朝日电视台：73,700平方米六本木新城入口大厦：30,800平方米榉树坂天台大厦：6,900平方米六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目标，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。榉木坂六本木综合楼：23,700平方米以办公大楼森大厦（MoriTower）为中心，具备了居住、办公、娱乐、学习、休闲等多种功能及设施，是一个超大型复合型都会社区。好莱坞美容美发世界：24,800平方米六本木新城住宅提倡“住职接近”理念六本木新城住宅区，是4栋由6层～43层的住宅大楼组成的高级居住区，层数分别是6、18、43、43层，合计建筑面积14.98万平方米。提供超过800个单位的居住空间。住宅单位户型多样，面积从50平米到400平米不等。每一座公寓的屋顶都有屋顶花园。每栋住宅均有酒店式服务，以及一个住客会所。客户主要为商务人士：他们都在附近工作，住宅与办公地点比较接近，发达的交通网络联系不需要花费大量的交通时间，减少了许多不必要的浪费。这就是森大厦株式会社森稔社长所提倡的——“住职接近”理念的体现。案例思考：