北京中关村写字楼市场研究报告主要内容

2003年北京市写字楼市场整体状况暨中关村写字楼市场研究报告主要内容2板块写字楼的存量与新增供量不同，各个板块在今年的表现也会大不一样，有3字楼供应量，2003年该地区能提供给市场的面积至少也在40万平方米字楼客户类型的调查结果来看，外企特别是跨国企业是该区域写字楼最主要的客户类型。此外，保险、汽车制造、银行等和世界贸易组织相关行业的需求也比较强烈，如民生银行与另外一家公司合写字楼名称套间面积入住时间开间状况主要的客户类型座有80％左右的客户需求在201－500面积；另外20％的客户需求在2001-5000平米之间，消化了写字楼70%左右的面积。有大部分客户需求在201－500平米50％在501－800平米，20－30％在有20－30％的客户需求在2000平米以金融街作为全国最主要的金融中心，长期以来是国内外大型金融企业的盘需求也比较旺盛，甚至导致了2002上半年整个区域年北京国际金融大厦，富凯大厦、中证大厦的开盘，宣告了金融街二期建设的项目名称总建筑面积现已入驻客户但由于北京国际金融大厦一栋已被中国保险公司买下，另一栋的大部分也卖富凯大厦的大部分也卖给了中国证券监督委员会、三峡证券、西城区资产管理万平米，新增供应量在20万平米左右。但金融街地区样旺盛，所以预计2003年该地区写字楼市场也不会出现很与以上两个区域相比，今年中关村写字楼市场的竞争将呈现进一村西区、中关村科学城、北大科学园、清华科技园。二是产品同质化日趋严中关村目前开发的写字楼项目中，面对跨国企业，定位于间大，价格高，而忽视了目前对写字楼需求最为强烈的成长型中小企业的需求5竞争最为激烈而残酷当属中关村区域，过多的政府行为，无序的开发，一窝蜂的上项目，对中小企2000年以前，北京市写字楼大单购买的成交量比例达到了70%以上，每年都要消耗30万平米来写字楼市场的成交情况看，大单购买的面积比例已经大幅下降，2也就在40万平米左右，2002年估计不到25万内的新兴创业型企业数量越来越多，他们对购买写字楼的需求也越来越大，中小肯定将成为市场的主流。不过，由于大部分纯写字楼要么成交面积过大，价格过件服务不过关，加之银行按揭手续繁杂，难于办理，适于这些中小规模企业的纯不多，使大部分企业转向购买商务公寓或商住两用型物业。不过，商务公寓毕竟公无论是在建筑形式上，还是在后期管理上都存在一些难以克服的问题，市场更物业类型使用年限按揭政策使用规范银网中心也吸引了大批投资性买家进场。投资型买家投资的写字楼大多属于针6从上面的分析中我们可以看出，随着北京写字楼市场的发展，需求主体结构已经发生了巨大的变化，以往由大客户大单购买的情况越来越少，取而代之的是充满市场活力的中小型企业客户，他们把经济发展势头异常强劲的北京当成为了发展自己事业的温床，逐渐成为了京城写字楼市场的需求主体；伴随着中小型企业一起成长的就是投资型买家，将和中小企业一起构成北京市写字楼最核为了迎合中小企业办公的市场需求特点，去年北京写字楼数码01大厦为代表的经过住宅改造的商住公寓；二是以中关soho为代表的“公司公园”纯商务公寓。这构的单一，供需错位的程度，同时也表明了写字楼的市场营销观念必须要从以向为“以客户为核心，以需求为核心”的重要性。其实，无论是商住公寓也好，与纯写字楼相比总有较大的差异，那为什么市场总对中小企业的需求缺乏关注出去就什么都不会有，而大量同质化的开发只会总的说来，北京市写字楼的供给量在今后几年会持续放大，竞争压力也会越来越大。而从区域而和市场激烈的竞争形成鲜明对比的是，中小企业巨大的市场需求得不到满足和边缘型写字楼的热中关村作为我国知识经济的中心区，吸引了全国大量的高新技术企业，这样万平米；据统计，到2002年底，中关村一共有写字楼项科资讯中心这样定位于国际型5A级写字楼的项目，中关村写字楼在拥台词就是一个好的环境。对于写字楼来说，浓厚的商务环境，完善的配套设施，便捷的交通是决定一个写字楼项目定位的前提。虽然中关村在利好的宏观环境下得到了巨大的发展，但是其无论在配套，商务环境还是交通等方面都难尽人意，根本无法达到高品质写字楼客户，特别是像跨国公司这商务环境的首先表现是整体形象。目前中关村尚属于开发期间，整体上给人的形象就像一个大么长时间保持这样的形象，对中关村的影响是十分巨大的。另外，随着大面积电子城的入市，中关村看上就更像一个电子市场了，卖盗版光盘的，推销电子器材的，给中关村的整体形象蒙上了一层其次就是商务配套建设跟不上。在中关村，几乎找不到一家像样的大饭店、大展览中心，甚至连一家像样的咖啡馆都没有。据说微软每次开新最后就是交通设施建设的落后。中关村是一个人口密度比较大的区域，所以车流量也比较大，几条为数不多的干道，这些道路因为经常处于饱和状态变得非常拥堵，远远不能适应科技园区发展随着跨国公司在中国的发展，他们之中的大部分企业即将走完他们在中国的摸索期，转而第二阶段。中国的入世和北京申奥成功，会给他们带来更大的发展空间和机遇，他们也会以更新的姿态挑战中国，会更加注重形象，而中关村不是他中关村历来是北京市写字楼比较集中的区域之一，但由于其商务环境的原因一直比较少，特别是一些高档的写字楼，在中关村一直处于断档期，从而导致了区域内写字楼长期8中关村写字楼掀起了新一轮的开发热潮，供给量持续加大，其中又以定位为国际跨国客户为主，级别在国际型5A级的高档写字楼开发为重点，导致了高档市场竞争表--近期5A级高档写字楼信息写字楼名称总建筑面积均价位置可见，以忽略中关村中小型企业需求，而面向跨国的建筑面积，此外还有世纪财富中心，恒禾国际中心等项目也将于今年面需求基本饱和；相反，中国强劲的经济发展势头却催生了众多创9％，均面积5660.87平方米。其实中关村之所以作为中国的配套较差，形象难以如意；要么就是定位于跨国企业的5A级高档写字价极为昂贵；而专门为中小企业开发的超高档小型写字楼几乎没有，市场供需小办公户型，租金相对便宜，配套齐全，品质高，物业服务和管理好，完全满足了众多成长型中小企业的入驻，市场十分火爆。但商住公寓毕竟是市场畸形发展的产物，但总体上来讲，无论其商务形象，品质和整个配套设写字楼相媲美的，对写字楼的客户分流不会很明显。所以在中关村专门针综上所述，目前中关村对内的写字楼开发明显处于无序状态，政府行为较多，开发项目呈现一窝蜂，产品同质化日益严重，同时对村内主要需求主力－中小企业关注不够，市场竞争形式日趋严着后两个区域高档写字楼供给量的增加，在高端客户特别是跨国公司的争夺上，中关村明显处于下风。所以，对于中关村目前众多的高档写字楼来说，只有力争满足本地中小型客户的需求，才是避构、金融保险机构和国有的大型集团公司占了大头，主要的购买区域是西部金融街区域，基本上是建一栋消化一栋。随着北京城市建设的大面铺开，大单租购无论是面积，还是客户类型，区域都发平米，都是典型的小面积成交案例。鉴于现有中小企业的需求比较旺盛，而大型的趋势，预计今年大单租购的需求量还会进一步萎缩，单位需求客户项目区域成交面积成交时间单位名称认购楼盘位置日期所但自2002年9.11事件以来，西方47年来的首次亏损，所以外资企业对入世后的中国经济