201 9都江堰聚源镇住宅与现代服务业片区可研报告36p

聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告都江堰聚源新城土地一级整理及深度开发项目二00九年五月成都聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告2都江堰市聚源新城土地一级整理及深度开发项目可研报告序言项目总论第一篇项目背景二、5.12对成都市场的实际影响三、产业救灾，富民兴邦——后5.12时期的都江堰产业整合策略第二篇投资环境3第四篇市场研究一、成都房地产市场总体形势三、“5.12地震”对购房者的影响第五篇项目概况第七篇项目区域发展战略第九篇土地整理开发时序与土地价格分析5第十篇项目投资估算与资金筹措第十一篇项目投资收益测算第十二篇经济评价第十三篇经济风险分析第十四篇社会效益分析篇第十五篇结论篇聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告6序言一个优秀的地产项目，是城市的旗帜与名片。当她具备了这7项目总论(三)可行性研究报告编制依据2008年5月12日，注定是一个让全体中国人刻骨铭心的日子，里氏聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告8如今，灾难已经过去了3个多月，在灾区，人们的生活正在恢复，聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告92、项目建设背景距成都双流国际机场60公里，与成都市区经成灌高速公路相连，约305.12地震前，都江堰市政府就已经将在聚源镇建设新城项目纳入重 (详见都江堰灾后重建规划),拟打造成成都平原的一个次中心城市，成5.12地震后，国家在规划建设、土地指标等方面给都江堰市予以了聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告(一)从土地一级整理开始，锁定整理成本，通过经营性用地的出让(三)通过完善公建配套、市政配套建设带动土地的升值，从土地出聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告(二)5平方公里(约合7500万亩)现有规划主要用地指标。1、经营性用地：70%×规划总用地7500亩=5250亩(含农民安置用地250亩=6167人×44平方/人÷667平方米/亩÷容积率1.6),实际5000亩。(44平方米由35平方米住宅和9平方米商业构成);2、公共设施用地：3%×7500=225亩；3、公共绿地：10%×7500亩=750亩；4、道路用地：17%×7500亩=1275亩；经营性用地5000亩十行政办公与公建配套用地225亩(政府成本价回购)=5225亩。期整理面积约为3000亩，第二期整理面积约为聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告经初步测算，5平方公里的开发成本计约42.44亿元(土地整理成本锁定为50万元/亩),其中土地整理投入37.5亿元、深度开发建设投资4.94亿元。收入计约53.89亿元(土地出让从2009年8月开始，初始价格75万元/亩，以后每季递增5万元/亩),具体收入构成包括：土地一级整理项目收入36.4亿元，政府回购公建项目17500万元，绿地配套开发万元，预计可实现利润11.45亿元。构成，其中银行贷款资金投入共计50000万元，项目公司自筹资金6000通过财务测算和上述分析，本项目财务净现值为136亿元；财务内部收益率也达114.2%,项目的资本金净利率为189%,投资回收期为255:5比例分成，若项目公司所得收益不足按其投资额计算聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告(一)市场风险5.12地震给都江堰城市的山水宜居形象带来了一定的打击，磋商了本次测算土地出让按75万元/亩测算，依据为：何况其周边还规划有约8平方公里的生态自然公园，其环境非郫县可比拟。但郫县、聚源、都江堰均处成都规划的成灌走廊(六大走廊之一),接近200万元，而本报告确定的2009年11月的聚源土地拍卖初始价格为B、我们在确定聚源土地拍卖初始价格的时间是2009年8月，届时成聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告IT大道、沙西线、成灌高速、及改造后的317国道(城市区间大道),构我们有理由相信，距郫县10余公里，距都江堰8公里的聚源新城，根据现有整体打造思路，在2009年4季度末，按照75万元/亩的初始价(二)项目资金问题聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告(三)政府政策变化对项目的影响(四)征地拆迁风险(五)土地指标风险本项目需要指标总量为5250亩，因灾后重建，国土资源部已经批给(六)政府人员变动对项目造成的不利影响(七)成本核算风险聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告成本，将会由政府从土地拍卖价款中全额返还并保11%的收益；其二、(八)土地拍卖价款政府分配过程中的支付风险(九)政府回购能力的风险(一)2008年9月底，聚源新城建设概念性规划确定，得到国家和聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告(二)2009年6月，注册成立聚源新城城市建设公司(以下简称项目公司),做为本项目运营主体。(三)2009年6月，根据新城建设概念性规划，项目公司负责完成(四)2009年6月，项目公司和都江堰市政府签署投资合作协议，(五)2009年7月，项目公司负责为都江堰市编制新城建设控制性(六)2009年9月，根据新城建设控制性详细规划，确定最终的项(七)2009年10月，项目进入实施阶段。第一篇项目背景聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告独特、自然资源的优越、城市文化的魅力，作为“5.12重灾区的第一后方与第一前方崛起的城市化进程中，5.12给了都江堰一个逆势崛起的契机!一个符合当前政治环境、政策导向、舆论热点的5000年一遇的历史机遇!我们应2、5.12变局运营之政治诉求与城市推广聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告的第一后方与第一前方”的双重角色，借举世念”和“成都—都江堰512震灾重建的上下合作联盟”概念创新城市规聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告投资题材，主动与灾区需要转移的产业进行对接，争取财政、金融、规聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告5.12,给了都江堰逆势聚集资本、产业和市场的机会，一个拥有逆二、5.12对成都市场的实际影响案例研究：美国1994年洛杉矶地震聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告美国经济经历8年以上的扩张期后，在1990年海湾战争前步入了收缩期。通过2年的经济结构调整，从1993年开始，美国经济重新进入经济恢复期；在1994年1月洛杉矶发生大地震前一年，美国GDP稳定保持3%以上的增长，而失业率与CPI则控制在相对合理水平(1993年至1995稳步增长(图2),经历23个月的恢复重建，配合全面走稳的宏观经济环图2:洛杉矶新增住宅供给图3:洛杉矶住宅单元销售价格中位数聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告01-16…01-16…古6;d案例研究：日本1995年阪神大地震日本政府为了减缓1995年1月阪神大地震对房地产和股市的影响，9大约1.5个百分点，从年初的3.5%下降至年末的2.0%,对房地产形成宅地价指数仅是小幅下降(95年和96年日本“全国所有地价指数”分别下降3%和4%,其中“全国住宅地价指数”下跌幅度更小，只分别下跌1.6%和2.6%),远低于93和94年的下降幅度。这说明了阪神大地震并没有显著加剧当时的日本房地产市场的下跌趋势。(图3)年的漫漫熊市。(图4)图3:日本地价与住房地价的走势图4:日经指数走势与房地产板块走势(缺)卜-9361卜-9361案例研究：阪神大地震消费者购房意愿调查发展部于1992~1996对1995年阪神大地震后奈良县[]的购房消费者(所有消费者及亲戚在此之前都未经历地震)进行的详细研究显示：在地震后，购房意愿由震前的50.4%迅速下降为14.5%,降幅高达71.23%,而对公屋(中国所称的廉租房)与私人商品房的租赁需求大幅上扬：公屋租赁需求由震前的46.1%上升为79.1%,升幅为71.58%;私人商品房租赁需求由震前的2.6%上升为5.6%。(图5)图5:地震前后消费者购买一租赁意愿变化其他其他拥有房屋0.00%20.00%40.00%60,00口地震后口地震前聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告经济复苏期(GDP增长率3%以上)的洛杉矶大地震(中性的货币政策支持)对当地房地产市场的影响恢复期大约为23个月，而经济衰退期(GDP增长率1%~1.5%)日本阪神大地震(放松的货币政策支持)只对股市形聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告外地客户：地震将可能引发外地客户(仅在成都工作的客户)在成都聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告三、产业救灾，富民兴邦——后5.12时期的都江堰产业整合策略人，新生活港”的热点，其他的机会也会接踵而至。无疑，产业救2008年1至2月，西部实际利用外资13.93亿美元，同比增长204%,聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告去年同期的4%提高到7%。16个中等城市和17座小城市，共142个县级行政单位。老成渝产业走廊(成渝南线):成都一资阳一内江一重庆(沿老成渝新成渝产业走廊(成渝北线):成都一遂宁一南充一重庆(沿渝遂高聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告主导产业区、市、县电子信息龙泉驿、新都、双流、大邑、新津机械制造建材龙泉驿、青白江、新都、都江堰、彭州、大邑医药及医疗器械龙泉驿、新都、温江、都江堰、邛崃、金堂、双流、都江堰、浦江食品化学工业青白江、邛崃、双流、金堂、大邑、新津轻工、纺织青白江、温江、都江堰、邛崃能源都江堰、彭州、大邑点聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告西部平原走廊(成灌、成温邛走其它走廊用地面积比例用地面积比例用地面积比例其中丘陵建设用地面积比例现状建设用地规划适建用地新增用地聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告现代服务产业链现代服务产业链房地产文化创意科技研发教育资源餐饮聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告第二篇投资环境场、对新城开发建设的相关政策，是项目运营的基础背景。盾也开始显露出来。自2005年开始，房地产市场开始走入调控发展期，2007年6月7日，成都被国务院正式批准为全国统筹城乡综合配套为都江堰市的社会经济发展带来了新的历史机遇。2007年都江堰市经济可支配收入提高，推动了城市房地产业的发展。2008年5月12日四川汶川发生里氏8级地震，全国大半地区有明显震感，地震造成了严重的生命和财产损失。而成都市距离震中汶川县92公里，中心城区及周边地区均受到不同程度的影响，都江堰等距离龙门山地震带较近的市(县)损失惨聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告《物权法》颁布实施，对房地产市场影响重大。2006年7月，建设部联规范房地产交易秩序的通知》,2007年4月，八部委联合发布《房地产用。2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》,12月，国务院发表《关于市场。2006年7月，建设部、商务部等联合发布了《关于规范房地产市聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，2007年11月，财政明确规定。2007年8月国务院颁布《新物业管理条例》,2007年9月国1、国务院批准建立“成渝城乡统筹改革试验区”聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告2007年7月，成都市国土资源局出台了2007第296号文，即关于印发成都市出台《成都市城市公共住房制度实施方案(试行)》、《成都聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告6、颁布《成都市物业管理条例》,完善物业管理体制2007年2月，成都市房产管理局发布《关于调整公布城市房地产转聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告房地产经纪管理实施存量房网上交易的通知》。自2008年1月1日起，1、90/70政策下的住房结构调整初见成效2006年“国十五条”的发布对住房结构提出了明确的规定，90平方聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告2007年，无论是宏观政策还是成都地方政策都将住房保障问题列入6、政策引导房地产市场更加“节约”、“节能”聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告进节约集约型土地”,还是房产市场的“两个70%”、“城市高密发展”2007年出台的《绿色建筑评价标识管理办法》、《建筑节能工程质的意见》(以下简称《意见》),对涉及震后房地产开发的一些问题给予2、减轻灾区税收负担成都个税减征、免征房产税聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告贷款申请人，其首付房款的金额由30%调整为20%,贷款最长期限由20年调整为30年。人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告省灾区的银行存款准备金率为16%,低于全国1.5个百分点。这对楼市、银监会5月23日根据《金融企业呆账核销管理办法(2008年修订版)》聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告联建：是指以出让方式取得使用权(开发用地)的企业，可用土地使转让：是指以出让方式取得土地使用权(开发用地)的企业，因地震聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告并划定地块分宗规划红线；(2)企业向国土资源部门提出申请，国土资10因地震招拍挂土地可延期付款以下基础数据来源自《成都统计年鉴》,成都统计信息网2007年全市GDP总值为3324.4亿元，是西部城区中首个达3000亿的新高，增速高于全国3.9个百分点。(2000—2006年，全市GDP分别为10.7%、12.8%、13.1%、13.6%、13.5%和13.8%、15.3%)聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告2007年全社会固定资产投资完成2394.7亿元，增长26.1%,工业投资比重继续提升，全年完成工业投资746.5亿元，增长43.2%,占投资总额比重达31.2%,比上年提高3.7个百分点；民间投资继续活跃。民间投资完成1461.5亿元，增长39.2%,占投资总额比重61.0%,同比提高5.8个百分点。第三产业投资1600.4亿元，增长19.1%,但从产业构成来看，的比重为48.1%,与2006年48.8%的比重相比呈下降趋从房地产投资的变化来看，2007年成都市房地产开发投资较2006年有较大增长，涨幅为47.0%,而同期GDP的增长速度为15.3%。服务业实现增加值1584.9亿元，增长13.6%,对地区生产总值的增长贡献率达43%,拉动经济增长6.6个百分点。18.9%;金融业实现增加值157.4亿元，增长14.3%。入境旅游者78.6万人次，增长35.5%;接待国内旅游者4253.6万人次，增长6.2%;旅游外汇收入2.6亿美元，增长31.0%。消费需求继续扩大。全年实现社会消费品零售总额1357.2亿元，增企业家信心指数分别为143.99点和143.93点，较上季度分别提升2.2点聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告以“2007四川消夏啤酒节暨第七届成都·都江堰(雪花)啤酒节”为契旅游文化品牌。全年接待游客827.3万人次，同比增长25%,其中接待入区门票收入1.6亿元，同比增长19.5%。增加值19.05亿元，同比增长30.0%,占地区生产总值的16.4%。规模以上工业主营业务收入54.41亿元，同比增长28.2%;利税总额达6.15亿元，同比增长50.2%,经济效益综合指数145.8%,同比增长17.7个百分聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告龙头企业，发展创汇农业。2007年实现农业增加值15.4亿元，同比增长6.6%,其中：种植业7.55亿元，同比增长0.7%,畜牧业6.75亿元，同比提高了农业综合生产能力。全市农业机械总动力16.18万千瓦，推广现代新型农机412台，机耕作业面积136.6万亩。农村用电量19875万千万瓦时。新建农用沼气池4860口，大中型畜禽类便处理沼气工程12处。新建农村经济信息服务终端站(点)250个。新建农村机电提灌站30座，整治渠道83.24公里。2、固定资产投资结构继续优化，规模进一步扩大2007年完成固定资产投资112.89亿元，同比增长24.6%,投资项目562个，同比增长34.1%,全年新增固定资产96.58亿元；工业性投资28.23房销售面积79.1万平方米(现房和期房合计),销售额26.85亿元，同3、财政收支稳定，金融平稳运行全年实现全口径财政收入31.16亿元，同比增长122.2%,实现地方财政收入23.48亿元，同比增长166.8%。财政对农业、教育、公共卫生、社年末全部金融机构各项存款余额144.23亿元，同比增长27.3%;全部金融机构各项贷款余额62.89亿元，同比增长29.2%。4、城乡居民生活水平不断提高聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告长16.5%,人均消费支出9307元，同比增长18%;农民人均纯收入5536元，同比增长14.1%,人均消费现金支出4112元，同比增长43.1%。单位从业民工技能培训10240人次。聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告第三篇城市规划按照“成都市城市总体规划(2003～2020)”,2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区”升、温江、郫县区域在内，面积3681平方公里的“都市区”,这意味着城将划分为13个分区及22个大区，各大区平均人口规模约15万人。中聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告城区；“多极”指规划区外的4市和4县；“多轴”指由主城区沿各放射众星捧月之势，形成由1个特大城市，4个中等城市(都江堰、崇州、邛崃和彭州),4个小城市(新津、大邑、蒲江和金堂),30个重点小城镇，200个一般乡镇所构成的城乡一体、协调发展的城镇体系。型城市发展，形成国际性“大都市区”,在原来意义上的“郊区”将形成聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告根据《都江堰市土地利用总体规划(2003—2020)》,未来都江堰该聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告4、都江堰市近期建设规划(风貌景观总体意想规划)根据最新制作的《都江堰市城市灾后重建规划》,对聚源新城的城(一)市域城镇体系规划中聚源片区12.8万人),2020年规划人口70万人(其中聚源片区14万人);聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告(二)用地布局规划1、空间布局结构：通过绿化、水系、道路分割，形成“一核(是城市向三心(含位于聚源片区城铁聚源站南侧的都江堰新城区公共服务综合中集聚有商务、商业、文化、服务功能)”;共设施，形成综合型的城市公共服务中心功能);交通中心(城铁聚源站心功能);城市生活居住组团(以自然水系和绿带为分割，形成若干城市生活居住组团)。聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告(三)居住用地与住房规划C、聚源中学(初中):教育局提供占地面积100005平方米，规划占地面E、聚源高级中学(高中):教育局提供占地面积66667平方米，规划占地(四)公共设施用地规划聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告(五)产业用地规划(六)绿地系统规划1、搭建“一核(即天府源公园，临近聚源片区聚兴线)、两心(含聚源江安河的河道干渠)、多楔”;(七)、水系规划(八)景观风貌规划聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告(九)对外交通系统规划(十)道路交通规划聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告(十一)市政工程规划聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告第四篇市场研究2007年，成都市房地产市场供需两旺。从土地市场来看，全年供应宗地411宗，供应面积共计28796.06亩。土地供应面积的增长主要是郊区(县)土地供应放量。据统计，郊区(县)土地供应面积占总量的78.66%,供应土地平均规模超过80亩/宗。全年共计成交土地301宗，成交面积21421.06亩，成3766元/平方米，有24%的土地楼面地价在5000元/平方米以上，最高的楼面地价甚至达到了9562元/平方米。从房屋交易市场来看，07年成都市商品房供需数量均有大幅增长，比增长35.1%;其中新增商品住宅供应2803.75平方米，,同比增长43%。累计商品房成交2678.34万平方米，同比增长33.6%;其中成交商品住房2427.12万平方米，同比增长35.8%;全市商品房成交均价为4358元/从2006年开始，成都市国土局就规定了“以招标拍卖、挂牌出让的聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告2007年年末至2008年第一季度，在国家的“从紧”的金融政策调控2007年有所回落。5.12地震后，消费者置业信心受挫，房地产市场呈现聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告元/平方米。其中，多层均价在3000-3500元/平方米左右，低层均价多在4000-6000元/平方米；新开发项目主要集中在三大片区；幸福大道、迎宾大道向东，青城路-观景路-都江堰景区-岷江干流以及蒲阳路、玉带桥别墅区的概念已经形成，已经呈现了很多的大盘，据统计，2007年青城山板块约有2000余套别墅集中放量，这不仅对青城山，也将对整个成都1、幸福大道、迎宾大道片区成熟的道路交通配套，周边的社区性配套日渐成熟、与核心城区的绝该地域开发类型主要以多层住宅和低层花园别墅及花园洋房为主，住户型面积以100—130平方米的实用性与舒适性住宅为主；联排别墅及花园洋房以140—180平方米的跃层式为主。多层住宅比例较大，约占60—70%,整体销售状况较好；聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告三、“5.12地震”对购房者的影响聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告重建步骤聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告而19个乡镇的安置点也已明确。成都市规划管理局和都江堰市政府于5月29日正式向国内外发布了人),重点为都江堰市城区、聚源镇和青城山镇(约410平方公里，约46新区。计划聚源新区新增40平方公里，青城山镇新增7平方公里、浦阳聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告工业区新增10平方公里。土地利用规划等。实施四川灾后重建预计耗时8年，其中2008～2010年聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告市蒲阳镇参与1万平方米过渡房的建设。中信华南(集团)公司也表示决聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告第五篇项目概况聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告3、形象定位4、产业定位聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告内部资源——优势企业实力和品可借助全国工商联房地产商会的优势资源，为运营本项目提供强大后聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告牌规模优势7500亩的土地整理项目和后续的深度开发项目，典型“大整理+大开发”模式将会发挥强大的规模优势。自然环境优势创新型的规划理念第五代城市的新规划理念，高起点的片区规划，展现完善的区域配套的蓝图，与众不同的生活模式。交通优势从成都到项目地交通畅通，可通过羊西线、IT大道、317国道(今后的城市区间道路)、都温路、成青路及将于2010年通车的城际列车，均能到达目的内部资源——劣势板块市场成熟度不高聚源板块相对与温江和华阳板块，市场认知度极低，成熟度极较低。目前尚无成熟社区、楼盘。仅有的住在区域的客群主要为本地客群。震后阴影限制5.12大地震虽然对聚源镇影响不大，但聚源中学的坍塌，导致该区域已经成为了大众心目中的重灾区，需要时间逐渐抹去阴影。外部环境——机会成都房地产市场潜力巨大成都市近年来房地产待业保持了超前于整体经济发展水平的高速增长，吸引了国但是房价收入比还处于一个相对低的地位。截止到2008年上半年，成都房地产市场大体保持了健康的发展状态，随着大批外地入蓉精英和本地人口住房需求的立之后，房价、地价开始出现了加速上涨的趋势，成都房地产潜力巨大，刚性需成都西聚源构建成成都西部新城，必然加速聚源与成都对接，将承接成都主城区的产业聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告部新城催生新需求和人口的转移，以产业聚集、行政中心带来的稳定的人口增长催生对房地产新的需求。后发机会相对于成都其他近郊的房地产市场，聚源新城的房产市场处于起步阶段，是大成都房产市场中的价值低洼地，存在着较大的上升空间。尤其是最近两年内，各路品牌开发商瞄准西部，将更快更强的推动项目地块片区的开发价外部环境——威胁国家宏观调控政策影响去年至今一系列房地产政策出台，抑制了部分投资需求，自主性需求变得更加谨慎，持币观望情绪更加浓厚。市场在不明朗的政策调控下，不确定因板块竞争激烈围绕聚源新城周边已经逐步分化成为高新西区板块、郫县板块、温江板块、都江政府诚信风险聚源新城的整体打造是庞大的系统工程，其中土地指标的解决与到位，政府回购能力、土地拍卖收益企业应得部分的划转时间等均构成威聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告第六篇项目策划与定位“国际化楼盘”,也只是停留在概念的炒作上。聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告新城开发诞生在英国，起源于霍华德的《明日的田园城市》,当时的始建时间主要亮点(改善目标)特点第一代新城解决住房问题较多考虑社会需求，强调独立自主和平衡，对经济发展问题和地区不平衡等问题考虑较少第二代新城改善公共交通在建设目标上变为综合考虑地区的经济发展问题，把新城作为地区经济的增长点；应对私人小汽车的增长，道路交通的处理较为复杂第三代新城独立性更强在功能上又进一步发展，设施配套进一步完善；新城规模更大，独立性更强；预留了大量土地，为城市产业结构转型和可持续发展提供了空间上的保障2、国际新城模式划分特征新城代表田园新政府主导、新城开发公司进行建设的新Stevenage(英国，伦聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告城敦);伦敦)边缘新城必然结果TOD新城功能的目的港)产业新城利物浦);筑波科学城(日本筑波)副中心新城理的距离东京临海副中心巴黎拉德芳斯副中心机场新城国奥优势，在机场内部及其周边地区发展而成具有城镇性质的新型功能区，具有服务机场、利用机场的特征思罗机场城市*边缘新城聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告两种发展模式并不矛盾，在聚源新城的开发过程中，可借鉴这两种聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告四、关于国际住区的定义背景“国际社区”是居住社区的一个类型；在国外就没有“国际社区”这个单词，而是根据中国房地产的实际情况而生造出来的；国际社区已成为追求更高生活品质的复合型产品与物业的代名词国际住区的定义标准为：四项发展标准诠释领先的技术开发水平

核心在于优秀设计、优质建造，在行业内的领先水平

包括规模面积等数量指标和环境、建筑质量、标丰富多元的人文生活

通过空间营造，带来人们交往的便利；

通过完善的服务模式，以及独特社区文化的建设，给人们带来的健康的生活方式和良好的居住氛围可支付的社会经济原则

“国际社区”大都是高品质住宅区，但不是所谓的富人居住区

“国际社区”的魅力在于，跨越不同文化背景的，不同国籍不同层面人，拥有共生的和谐的公共空间；可持续发展的原则

开发企业应以城市营造的高度开发自身项目，聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告以城市、经济、环境等综合协调人居环境发展为目的，以最小的损耗实现最大的效益

其核心概念是关注未来与资源的保护，创造循环经济节约性社区。国际化住区的核心价值三大核心价值诠释领先性先进的技术标准体系，包含国际化的规划设计理念、高品质的居住环境、环保节能技术材料运用，建立可持续发展的基础；多元性丰富的资源体系，包含自然资源、产业资源和人文资源包容性和谐的存在方式，包含国际化、强调沟通和交流的社区生活，以人性化为基础要求，建立功能性、文化性、艺国际化住区的硬件标准四大硬件标准诠释规模

开发面积较大，以区别于中高档住宅楼盘；社区配套园林规划设计

充分考虑到业主生活的便捷、舒适和享乐；聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告居住人群

外国人、中国人在这个社区交融，体验不同文化、国际化住区的软件标准三大软件标准文化建设物业服务与国外先进的物业管理接轨生活方式国际化住区在城市发展中的地位境具有一定消费档次的“国际社区生活圈”。五、目前成都国际住区的发展现状成都的国际社区某种程度上提升了成都人居住档次的同时增强了国际”、“亚国际”现象较多。伪/亚国际诊断诠释就业“就业”因素考虑在内教育、文化建设领域虽都有所涉及，但针对不同结构的业主提供个性化服务的水平和层次还有待提高。比如国际学校，国际幼儿园、少年活动中心、国际医院、图书馆、老年人之家、信息中心、手工工艺室、科技馆等的设立。体育配套具有国际运动特色的体育配套设施的设立不足，比如卡丁车，滑轮滑板，橄榄球场，高尔夫球场、马场等交通组织在细节上考虑不完善。比如保留自行车道，并将其与公路网隔离开来。这样做是将自行车作为休闲户外运动的一种休闲生活享受的质的提升；行人道应更多是要考虑到从住家到学校的道路等国际化商圈商业国际知名品牌虽有涉入，但很有限，“国际化元素”明显不足；休闲娱乐的国际化氛围也明显不足，中、英、美、法、意、韩、日、印的休闲娱乐场所应融洽共生，相得益彰。聚会场所缺少一个能定期举行以国际为主题或某个国家为主题的聚会场所。宗教信仰景观设计与建筑风格仍不够多元化，不是真正的“国际化”。主要以中式风格为主，没有兼顾其他国际风格在社区能否营造“国际化生活”,说的不仅仅是一种生活，更是社第七篇项目区域发展战略聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告游乐与消费之地休憩之所文化空间聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告最终以新都市主义为理论基础，生态和人文为核心，打破“原住”时间上，体现未来，引起无限遐想，引领区域发展，成为未来精神Offspring,传世之作聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告休闲娱乐休闲娱乐国际新区教育居住满足未来城市高品质的生活理想在当下全球化背景下的城市精英们，正在追求何种社区品质的生活理这不仅包括高标准硬件的居住建筑、环境、设施服务与交通条件，也包括优质的软件，如社区氛围，社区文化等。因此，国际化新区应彰显具有国际化视野的精英们的生活方式。六、国际新区规划遵循的原则新都市主义紧凑的，步行友好的，混合的邻里社区，相互联系的街道网络成为步行化空间，为各种年龄、种族、收入的居民创造日常交流的机会，使城镇成为真正的公园城市，而绿地则合理的分布。24小时活力区为主),规划区域内外连接的次交通方向为：向西通往华阳镇政府方聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告国际文化精神氛围首先吸引目前在蓉工作、生活的各类高层次境外人士，呈现出浓聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告体育休闲中心橄榄球场/足球场商业区商业购物其它设施餐饮美食聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告生活方式中心Officepark(打造创智产业，如现代服务业)国际公寓农贸市场(可搭配住宅用地)市政广场五星酒店(含国际会议中心)久性会址国际学校(专供外籍人士子女就读的涉外中小学)双语幼儿园国际医院(包括体检中心，为境外人士提供专业、优质服务等)教堂(可以做英文弥撒，以满足境外人士宗教文化信仰之需求)第八篇项目运营模式聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告建设该区域中的市政道路(含管网),医院、学校、文化中心、体育中心聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告主要成本及总计为25%的各类基金与税费后，余款为一级开发的收益，本11%的保底收益，则由政府予以补足。(2)政府与成都市聚源新城开发建设有限公司正式签署《土地包装整理(5)完成市政及配套工程的建设。聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告(6)分期对整理出来的经营性用地进行拍卖，滚动投入后期建设。1、项目用地指标(都江堰市规划局提供):A、经营性用地：70%×规划总用地7500亩=5250亩(含农民安置用地250亩=6167人×44平方/人÷667平方米/亩÷容积率1.6),实际5000亩。(44平方米由35平方米住宅和9平方米商业构成);B、公共设施用地：3%×7500=225亩；2、项目建设内容拆迁安置补偿在整理的第一阶段完成，根据其进展，完成一片，再开始一片的基础设施建设，而其他费用一般贯穿在项目运营的始终(其中财务费用根据资金使用期限发生)。而深度开发则包括了市政配套、绿化用地配套建筑的开发等。1、土地整理项目根据与政府的约定，整理项目区域内用地，经营性用地可以拍卖，公建配套用地由政府按照成本价回购。针对土地一级整理项目，设置如下测算前提：A、分为两期，其中第一期整治2平方公里；第二期整治3平方公里；B、每一期的整治时间为两年，第一期从2009年7月开始，第二期从聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告E、全部土地拍卖的价格从2009年4季度末开始，初始价格按照75万元/亩起，每季度递增5万元(即每年增幅为20万元/亩);F、第一期土地的拍卖时间与面积为：2009年300亩，2010年1400G、第二期土地的拍卖时间与面积为：2011年2500亩，2012年400亩，2013年100亩；年2季度归还，按季付息。聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告中绿地，共计750亩)按规划确定，安排6%—8%作为经营性用地，由发。总容积率按照0.2设计，即建筑总面积为10万平方米。全部建筑按照3层设计，基底占地面积为33333平方米，实际占地率为6.67%。聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告第九篇土地整理开发时序与土地价格分析的、有效的城市开发时序(土地一级整理)为：1、项目分为两期，其中第一期整治2平方公里；第二期整治3平方2、每一期的整治时间为1.5年，第一期从2009年7月开始，第二期从2010年7月开始；整治成本按季平均分摊，其中征收成本集中发生在4、全部土地拍卖的价格从2009年4季度末开始，初始价格按照75万元/亩起，每季度递增5万元(即每年增幅为20万元/亩);5、第一期土地的拍卖时间与面积为：2009年300亩，2010年14006、第二期土地的拍卖时间与面积为：2011年2500亩，2012年400亩，2013年100亩。单就土地价格而言，我们是假定：全部土地拍卖的价格从2009年4季度开始，初始价格按照75万元/亩起，每季度递增5万元(即每年增幅为20万元/亩)。此种价格预估已非常保守。根据都江堰灾后重建的总规，聚源新城的平均容积率为2.5,按照75万元/亩的土地成本计算，楼面地价仅为450元聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告增5万元(即每年增幅为20万元/亩),楼面地价每季度仅递增30元(每达50%。本土地整理项目的基础拍卖价格假定为75万元，每年按照20万元灾前一个月，即2008年4月份成都市成交土地整体平均价格为123价格均在100万元/亩以上。(本信息来源与成都统计信息网)聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告地块位置净用地面积土地用途用地性质起叫价成交价时间成交金额竞得人犀浦镇龙吟村91.1亩商住高层不大于4.2(或不大于万元/亩万元/亩17491.2万元四川三利房地产有限责任公司郫筒镇凉水村商住住宅用地不小于2.5且不大于4.2(或不大于5.0)亩亩90万元/万元/亩5790万元成都迈普投资有限公司郫筒镇凉水村亩商住住宅用地不小于2.5且不大于亩亩90万元/万元/亩9290.16万元成都中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司郫筒镇凉水村亩商住住宅用地不小于2.5且不大于亩亩90万元/万元/亩4425.14万元成都迈普投资有限公司犀浦镇四川林龙吟商万元万元氏投资村、梓亩元有限公/亩/亩潼村司聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告犀浦镇万福村亩商住不大于万元/亩万元/亩万元成都市圣沅房地产开发有限公司红光镇合兴村二/三社犀浦村一社亩商住万元/亩万元/亩万元华润置地(成都)有限公司红光镇合兴村二/三社犀浦村一社亩商住万元/亩万元/亩万元华润置地(成都)有限公司安靖镇方碑村十社亩商住不小于1.6且不大于万元/亩万元/亩9122.19万元四川省时进置业有限公司筒镇书4社亩商住≥2.5且≤万元/亩万/亩万元成都中信城市建设有限公司浦镇万福村5、6社亩商住总容积率万元/亩万/亩7964.32万元成都市圣沅房地产开发有限公司郫县郫筒镇和亩商住万元万/6510.02万元四川省泰立置聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告平村2、/亩亩业有限公司郫县郫筒镇西大街亩商住住宅容积率≤4.2万元/亩万/亩7492.18万元成都天府水城投资有限公司郫县郫筒镇一里村四社4.6亩商住总≤4.5万/亩万/亩1173万元刘伟东上表为2007-2008年度，郫县土地拍卖成交价格明细表，据上表分析可得，最近1年，郫县土地的平均供应价格为267.2万元。4月11日都江堰土地拍卖结果(数据来源：都江堰房管局)宗地位置净用地面积竞买保证金起叫价成变价成交金额竞得人市区香雪海路64.56亩2000万元110万元亩110万元/亩7101.6万元市区二环路东段176.12亩5000万元130万元/亩132万元/亩万元成都中冶堰景置业有限公司毒城山镇责景村99.12亩4000万元150万元亩150万元/亩14868万元成都膝王阁房地产开发有限公司而此前，在2007年下半年，都江堰市国土资源局对10宗共计1099一相连，位于青城山镇S-106公路东侧，总面积316亩。共有28家知名聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告地也由该公司分别以230万元/亩和186万元/亩竞得，至此，青城山镇3过26轮竞价，俊天(香港)有限公司以116万元/亩的应价成功竞得。线西侧，与翠月湖公园隔路相望。该6宗地彼此相连成片，总面积691有10家竞买人参与竞买，起拍价为27万元/亩。经过激烈竞价，最终四川鸿景实业有限公司分别以60—90万元/亩应价将6宗地全部收入囊中，聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告何况其周边还规划有约8平方公里的生态自然公园，其环境非郫县可比拟。但郫县、聚源、都江堰均处成都规划的成灌走廊(六大走廊之一),接近200万元，而本报告确定的2009年3季度的聚源土地拍卖初始价格为75万元，显然相对保守。聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告我们有理由相信，距郫县10余公里，距都江堰8公里的聚源新城，根据现有整体打造思路，在2009年4季度，按照75万元/亩的初始价格聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告第十篇项目投资估算与资金筹措作经费；7500亩×25万/亩=187500万元备注：按照22万/亩计算征收成本的依据来源于《都江堰市征地拆聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告和9平方米的商业的标准计算，安置人口按照6167人计算。道整治，最后移交政府；7500亩×10万/亩=7.5亿元其他费用：1、项目策划评审费(0.5%)、宣传推广包装费(1.5%)、设计费(2%)、监理费(0.15%),总计：37.5亿元×4.15%=1.55625亿元；2、项目现场管理费3%:37.5亿元×3%=1.125亿元；3、财务费用：按照贷款5亿元资金，每年资金成本为8%,按照使用3年，则财与政府约定的上限计算整理成本，因实际测算的整理成本仅为30.1313故不可预见费为37.5亿元—30.1313亿元=7.3687亿元。上述整理成本总计为50万元×7500亩=37.5亿元聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告公(若有)与公建配套用地由政府按照成本价回购。(375000万元—225亩×50万/亩)/5000亩=72.75万元/亩政府按照成本价格回购市政配套与政府办公用地(若有),故375000万元—225亩×50万/亩为投资商实际用于土公共绿地的建设按照150元/平方米的高标准进行施工，总造价约7500万元。(750×667×150=7500万元)市政设施部分的投资总额约为1亿元(预估数)。全部市政配套项目的投入总额为17500万元。行开发。总容积率按照0.2设计，即建筑总面积为10万平方米。全部建筑按照3层设计，基底占地面积为33333平方米，实际占地率为6.67%。聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告开发成本：表1“聚源国际新城”公共绿地配套项目成本估算表编制单位：聚源公司单位：万元成本计费标准备注包含：土地整理费用成本已摊入一级整理项目合计0二、前期费用勘察设计费35元/m²×建筑面积工程监理费5元/m²×建筑面积人防工程费20元/m²×建筑面积报建费90元/m²×建筑面积配套费全免合计三、建安成本土建安装工程2500元/m²×建筑面积合计四、基础设施配套水电气迅路绿化150元/m²×建筑面积五、其它费用办证费3元/m²×建筑面积维修基金18元/m²×建筑面积天然气入户40元/m²×建筑面积房屋面积实测费竣工测量费8经验值(约几万元)审计费1.50元/m²×建筑面积合计六、管理费用销售收入的2%按照6000元的销售单价计七、销售费用销售代理费销售收入的2%推广费用销售收入的2%合计八、财务费用暂不考虑借款九、不可预见费2.0%×(二+三+四+楼面成本(元/m²):聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告第十一篇项目投资收益测算聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告类基金与税费(该部分的总额为土地拍卖价款的25%)后，余款为一级分配收益低于投资商投入成本的11%,则不足部分由政府补足。市政配全部土地拍卖的价格从2010年5月开始，初始价格按照75万元/亩起，每季度递增5万元(即每年增幅为20万元/亩),但递增到100万元/亩后及不再递