DB3308T 164-2024 生态开发“标准地”建设规范

ICS13.020.10CCSZ02

3308浙 江 省 衢 州 市 地 方 标 准DB3308/T165—2024生态开发“标准地”价值核算与评价指南Guidelinesforvalueaccountingandevaluationofecologicaldevelopmentstandardland2024-11-19发布 2024-12-19实施衢州市市场监督管理局  发布DB33/T165—2024DB33/T165—2024前  言GB/T1.1—20201部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起草。请注意本标准的某些内容可能涉及专利。本标准的发布机构不承担识别专利的责任。本标准由衢州市发展和改革委员会提出并归口。本标准起草单位：衢州市发展和改革委员会、浙江九州规划设计咨询有限公司、北京空间机电研究所。本标准主要起草人：刘红飞、魏伟忠、朱师意、韦燚、吕亦澄、毛蓝平、关羽、左欣、董希嘉。IDB3308/T165DB3308/T165—2024生态开发“标准地”价值核算与评价指南范围规范性引用文件（包括所有的修改单适用于本标准。GB/T28405农用地定级规程GB/T28406农用地估价规程GB/T28407农用地质量分等规程GB/T31118土地生态服务评估原则与要求GB/T38582森林生态系统服务功能评估规范HJ1175 全国生态状况调查技术规范——项目尺度生态影响评估DB33/T2274 生态系统生产总值（GEP）核算技术规范陆域生态系统TD/T1061 自然资源价格评估通则术语和定义DB33/T2274界定的以及下列术语和定义适用于本标准。流转经营权价值 valueoftransferofmanagementrights未开发状态 undevelopedstatus地块已纳入生态开发“标准地”项目库，但未进行配套、开发方案设计的初始状态。配套后状态 aftermatchingstatus已明确地块的生态资源开发方向，拟完成相应配套建设的准出让状态。1开发后状态 postdevelopmentstatus已明确经营主体和方案后，地块按开发方案完成建设后的拟完成状态。生态补偿价值 valueofecologicalrestorationcompensation为助力辖区内生态占补平衡，所需付出的生态补偿工作量成本的价值。收益法 incomeapproach将项目未来各期正常年收益，以适当的还原率还原，从而估算待估项目价格的方法。市场比较法 marketcomparisonapproach依据市场上与待估项目类似的项目交易时的价格来估算被评价项目可预期收益的方法。成本法 costapproach（核算流程确定核算空间范围与实施主体界定核算单元在项目红线范围符合《全国生态状况调查技术规范——（HJ1175）要求的明确实施主体生态开发“标准地”项目相关生态保护和经营开发主体为实施主体。确定时间范围收集数据资料建议将实地调查数据、相关部门统计数据、已批复的可行性研究报告等作为基础数据来源，提高数据的权威性、准确性、时效性和可获得性。收集和利用核算区域内已有的常规现状数据资料，进行数据预处理以及参数本地化。2明确核算方法（HJ117（GEPDB3/T227。核算价值总量生态开发“标准地”地块总价值由生态产品价值和流转经营权价值两部分组成，按式（1）计算。�=�+�� 1）式中：V——生态开发“标准地”地块总价值；��——生态开发“标准地”生态产品价值；�——未开发状态价值核算未开发状态价值核算范围未开发状态价值核算公式未开发状态价值总量计算公式（2）计算。式中：

1=�1+�1 （）�1——未开发状态生态开发“标准地”地块总价值；��1——未开发状态生态开发“标准地”生态产品价值；�1——未开发状态生态产品价值量未开发状态的生态开发“标准地”内生态产品维持原状不变，生态产品价值��1产总值（GEP）未开发状态流转经营权价值量未开发状态生态开发“标准地”流转经营权价值，按式（3）计算。�1=��×�×�+� 3）式中：�1——��——土地年均价值；N——出让期限；A——土地面积；3L——土地附属物价值，包含种植、养殖附属物和建构附属物。土地年均价值生态开发“标准地”流转经营权价值中的土地年均价值核算参照《土地生态服务评估原则与要求》GB/T3118GB/T3852土地附属物价值（TD/T106（GB/T2846，主要包括以下两类：种植、养殖附属物价值建构附属物价值对于温室大棚、水库、设施用房等附属物，根据建造价和折旧情况，评估作价。配套后状态价值核算明确配套标准根据不同资源品类开发方向，明确地块配套标准，并统计配套投资情况。配套后状态价值核算范围配套后状态生态开发“标准地”价值核算的范围为配套建设完成后的生态开发“标准地”流转经营权价值，包含地下地上附属物及其他固定附属设施等。配套后状态价值核算计算公式配套后状态生态开发“标准地”地块总价值，按式（4）计算。�2=+�×� （4）式中：�2——配套后状态生态开发“标准地”地块总价值；�1——未开发状态生态开发“标准地”地块总价值；�——配套总投资额；�——配套建设价值系数；C——地块分级定价系数。注：考虑配套建设对生态开发“标准地”项目开发起到积极作用，建议�的价值系数范围为1~1.5。地块分级定价（GB/T2805（GB/T2806（GB/T280（中估协发〔2020〕16。评价因子4选取自然因素、社会经济两大主要因素，结合各资源品类特点细化评判因素，详见附录B。评估打分由生态开发“标准地”数字化应用自动对地块进行打分。开发后状态价值核算选定最优开发模式开发后状态价值核算公式（5）计算。式中：

3=�3+�3 5）�3——开发后状态生态开发“标准地”地块总价值；��3——开发后状态生态开发“标准地”生态产品价值；�3——开发后状态流转经营权价值核算�1开发后状态生态开发“标准地”流转经营权价值，按式（6）计算。�1式中：

�3=Σ�

1+�−� ）�3——�——ir——；n——生态开发“标准地”的经营期。开发后状态生态产品价值核算（GB/T3118GB/T388HJ117��3=��+��+�� （7）式中：��3——开发后状态生态开发“标准地”生态产品价值；��——生态开发“标准地”物质供给价值；��——生态开发“标准地”文化服务价值；��——生态开发“标准地”调节服务价值。物质供给价值重点聚焦农林牧渔产品（工业化除外）等的增加值核算，建议选用收益法、市5场比较法、成本法。文化服务价值重点聚焦自然景观服务、旅游服务核算，建议选用收益法、成本法。可得数据筛选（GEP）（DB33/T2274）文件中对生态产品价值核算的规定，依据数据可得性，结合衢州生态开发“标准地”的8大资源品类开发方向，推荐其中可得的生态产品价值数据，具体见下表。表1 生态开发“标准地”生态产品价值核算可得数据表数据资源品类产品类别生态产品类型清水鱼塘胡柚林夯土房整村经营闲置耕地中小水库光伏电站油茶林物质供给农林牧渔类√√√√水资源产品√√√文化服务自然景观服务√√√√√√√旅游服务√√√√休闲服务√√√调节服务固定二氧化碳√√√√√水源涵养√√水质净化√√防风固沙√√√√气候调节√√√√噪音消减√√空气净化√√√√洪水调蓄√√面源削减√√√减少泥沙淤积√√核算应用生态占补平衡生态平衡指标库（生态积分换算生态积分换算系数6��=�/�� （8）式中：��——生态积分换算系数；P——上年度全市生态开发“标准地”项目的生态积分交易总量；��——上年度全市生态开发“标准地”项目的生态总价值。开展生态占补平衡偿价（9��'−��≥0 （9）式中：��'——生态开发“标准地”项目所需的生态补偿价值总量，可由多个补偿叠加；��——生态开发“标准地”项目拟开发将会造成的生态价值总损害量。配套后阶段生态占补平衡配套后阶段生态占补平衡价值量计算核算项目配套后状态与未开发状态生态价值，按式（10）计算配套后平衡变量差值。∆�1=�2−�1 （10）式中：∆�1——配套后平衡变量差值；�2——配套后状态核算价值；�1——未开发状态核算价值。配套后阶段生态占补平衡生态积分换算计算。�1=∆�1/�� （11）式中：�1——配套后阶段生态占补平衡所需购买积分；∆�1——配套后平衡变量差值；��——生态积分换算系数。开发后阶段生态占补平衡开发后阶段生态占补平衡价值量计算核算项目开发后状态与配套后状态生态价值，按式（12）计算开发后平衡变量差值。∆�2=�3−�2 （12）式中：∆�2——开发后平衡变量差值；�3——开发后状态核算价值；�2——配套后状态核算价值。7开发后阶段生态占补平衡生态积分换算计算。�2=∆�2/�� （13）式中：�2——开发后阶段生态占补平衡所需购买积分；∆�2——开发后平衡变量差值；��——生态积分换算系数。8.2 金融服务探索星级评价明确评价标准建设及应用达标评价根据生态开发“标准地”建设工作实际开展情况，提出6项建设及应用情况达标评价标准：生态建60%以上配套生态开发“标准地”星级评价评分标准表2 生态开发“标准地”星级评价评分标准评价因素对应分值6（30分）完成6项建设或应用30分完成5项建设或应用20分完成4项及以下建设或应用10分生态平衡情况（20分）完成生态占补平衡20分未完成生态占补平衡0分投资计划及项目进度完成情况（30分）年度完成90%～100%（不包含90%）30分年度完成80%～90%（不包含80%）20分年度完成80%及以下10分生态价值产出情况（20分）产出在上年度平均水平以上20分产出在上年度平均水平以下0分开展星级评定38表3 生态开发“标准地”星级评定对照标准生态开发“标准地”星级对应分值五星80分及以上四星60～80分（包含60分，不包含80分）三星60分以下9附 录 A（规范性）生态开发“标准地”价值核算与评价工作流程生态开发“标准地”价值核算与评价工作流程见图A.1。图A.1 生态开发“标准地”价值核算与评价工作流程图10附 录 B（资料性）生态开发“标准地”地块分级定价评价指标表生态开发“标准地”地块分级定价建议采用的评价指标见表B.1。表B.1 生态开发“标准地”块分级定价建议采用的评价指标用地类型生态资源准则层因素层筛选条件林地油茶林自然因素地形地貌海拔坡度坡向土壤条件土壤含水量专题产品土壤沙粒含量土壤有机质含量社会经济因素基础设施条件灌溉保证率土地利用状况植被覆盖率NDVI区位条件中心城镇影响度农贸市场影响度交通条件交通通达度对外交通便利度胡柚林自然因素地形地貌海拔坡度坡向土壤条件土壤含水量专题产品土壤沙粒含量土壤有机质含量社会经济因素基础设施条件灌溉保证率生产便利条件地块大小土地利用状况植被覆盖率NDVI区位条件中心城镇影响度农贸市场影响度交通条件交通通达度对外交通便利度11表B.1 生态开发“标准地”块分级定价建议采用的评价指标（续）用地类型生态资源准则层因素层筛选条件耕地闲置耕地自然因素地形地貌海拔坡度坡向土壤条件土壤厚度田面高差社会经济因素基础设施条件灌溉保证率生产便利条件连片规模社会经济因素土地利用状况植被覆盖率NDVI区位条件中心城镇影响度农贸市场影响度交通条件交通通达度对外交通便利度水域清水鱼塘自然因素地形地貌海拔坡度坡向水资源状况水源补给（离水流距离）水资源状况需氧量COD总磷总氮叶绿素a社会经济因素养殖便利条件水面大小区位条件中心城镇影响度农贸市场影响度交通条件交通通达度对外交通便利度中小水库自然因素地形地貌海拔水资源状况需氧量COD总磷总氮叶绿素a12表B.1 生态开发“标准地”块分级定价建议采用的评价指标（续）用地类型生态资源准则层因素层筛选条件水域中小水库社会经济因素养殖便利条件水面大小区位条件中心城镇影响度农贸市场影响度交通条件交通通达度对外交通便利度宅基地夯土房自然因素周边情况庭院环境坡度坡向社会经济因素资源便利条件夯土房集群数量公共服务条件公共服务设施完善度基础设施条件基础设施建设完善度区位条件中心城镇影响度综合用地整村经营自然因素交通条件农贸市场影响度交通通达度对外交通便利度资源潜力村庄文化资源村庄生态资源社会经济因素基础设施条件村庄基础设施建设完善度引流条件中心城镇影响度景区景点影响度交通条件交通通达度对外交通便利度光伏电站自然因素地形地貌坡度坡向社会经济因素基础设施条件供电是否接入生产便利条件连片规模用地性质符合资规、林业等要求交通条件交通通