沈阳商业丶专业市场调研报告-慧德勤(中国)商业地产机构

12 3第一部分：沈阳市宏观市场分析辽河、浑河、秀水河等途经境内。属温带半湿润大陆性气候，全年气温在-29℃8.3℃,全年降水量500毫米，全年无霜期183天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。420.00%18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%70006000500060%40003000200010000生产总值（亿元）增长率70006000500060%40003000200010000595016.30%17.60%16.30%17.60%501538554359.38554359.3055305507年08年09年10年11年16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%180001600030%14000120001000080006000400020000.180001600030%14000120001000080006000400020000.1600013.50%1312.60%12.30%12.60%59506150595042434003沈阳市北京市大连市哈尔滨长春市5758总人口（万人）2500758总人口（万人）2500200015001000500020181063819669沈阳北京大连长春哈尔滨0.87%0.86%0.85%0.84%0.83%0.82%0.81%0.80%0.79%0.78%0.77%总人口（万人）增长率840820800780760740720700%%819.3 0.86%799.7 0.84% 0.84%768.1752.30.81%0.81%0.80%0.8007年08年09年10年11年从右图可以看出，沈阳人口在五个北方城市中不是很多，目前还是属于一个中等人口规模的城市；但根据沈阳市政协人口资源环境与城乡建6717.20%177825.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%社会消费品总额（亿元）增长率22%24171500122907年08年09年10年11年300025002000150010005000140001200010000800024%10005708017.20%177825.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%社会消费品总额（亿元）增长率22%24171500122907年08年09年10年11年300025002000150010005000140001200010000800024%10005708015.50%600040002000030%25%20%15%10%5%0%纯收入增长率115759129808018.70%14.30%07年08年09年10年11年30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%25000.200001500050%1000050000城镇人均收入水平增长率25000.200001500050%1000050000233202530%205401729014600 12.20%9.10%07年08年09年10年11年8商品房销售额（亿元）1400120010008006004002000128194560458447807年商品房销售额（亿元）1400120010008006004002000128194560458447807年08年09年10年11年18001600140012001000800400200031.9%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0% 5.0%0.0%房地产开发总额（亿元）增长率16871567.8 38.4%357%1188.71010.9730.417.6%16.07年08年09年10年11年50.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0% 5.0%0.0%25008%20001500100050000.1%0.1%ma房屋竣工面积（万平米）-.一增长率25008%20001500100050000.1%0.1%2201744.1393129012911293.58.8%7.7%07年08年09年10年11年9沈阳市行政区域总面积为12980平方公里，辖九区一市三县，有中心区和平、沈河、大东、城子区和于洪区、浑南新区。新民市(县级市)、辽中县、康平县及法库县亦归属沈阳行政区。其中中心区面积163.生产功能、集聚功能、辐射功能、创新功能、服务功能和协调功能其中辐射功能，即沈阳向山、抚顺等城市进行产品、技术、资金、信息等扩散，这部分功能绝大部人，预计到2015年沈阳市将发展成1000万人口的特大城市。规划城市建设用地规模为：到2010年全市城市建设用地达到369.3平方公里，其中中心城区269平方公里，人均建设用地65平方米/人；到201“十二五”时期要建设国家中心城市、先进装备制造业基地、生态宜居之都，进而率先实现老工业基地的全面振兴。国家中心城市是在经济、政治、文化、社会等领域具有全国性重要影响，并能代表本代表。其内涵：一是要有足够高的、能对全国产生影响的经济、文化、社会乃至政城市要对腹地具有引领、辐射、组织和服务能力，具有相应的产业结构、交通网络、基础设施和服务功能。目前，国家中心城市有北京、上海、天津、建设国家中心城市。就是更加注重培育和提升城市服务功能和综合实力，大幅提高现代服务业比重，不断完善基础设施，扩大城市规模，提升城市品位，显著增强综合经济实力、科技创新能力、国际竞争能力、交通通达能力、信息交流能力和可持续发展能力，切实提升经济、文化、科技、教育等方面的集聚、辐射能力，把沈阳建设成为区域性的金融物流中心、交通信息枢纽、科教文化强市，成为立足东北、服务全国、面向东北亚的现代化大都建设先进装备制造业基地。就是坚持走新型工业化道路，不断深化体制机制创新，进一步提高自主创新能力，加快培育一批拥有国际知名品牌和核心竞争力的世界级企业，优化产品结构，拉长产业链条，做大做强特色产业集群，显著增强成套配套能力，建设具有国际竞争力的先进装备制造业基地，同时大力发展战略性新兴产业、高新技术产业、现代建筑产业及其他优势产业，全面提升沈阳现代工业的整体实力和发展水平。建设生态宜居之都。就是在加快老工业基地全面振兴的进程中，更加注重自然生态、社会生态和人文生态建设，进入国家生态市行列，基本建成全国环境建设样板城，生态环境和城市软实力居国内先进水平，人民群众的生活质量和健康状况显著改善，安全感、公平感和幸福感明显增强，人与人之间关系更加和谐，人们不同层面的精神需求得到充分满足。一核：即建设沈阳特大经济核心区。充分发挥沈阳的核心带动和辐射作用，整合发展空间，拓展城市功能，打造世界级先进装备制造业研发基地，建设区域性商贸物流和金融中心、科教文服务中心、高新技术产业中心，做大做强经济总量，提升沈阳区域中心城市地位，逐步发展成为东北亚国际性中心城市。五带：即打造沈抚、沈本、沈铁、沈辽鞍营和沈阜等五条城际连接带，加快基础设施、生态环境、产业发展建设，完善社会服务功能，形成若干经济新区，以点连线，以线带面，推进沈抚同城和八城市一体化建设。十群：即以五条城际连接带为载体，打造沈西先进装备制造、沈阳浑南电子信息、沈阳航空制造、鞍山达道湾钢铁深加工、营口仙人岛石化、辽阳芳烃及化纤原料、抚顺新型材料、本溪生物制药、铁岭专用车改装和阜新彰武林产品加工等十个主业突出、优势明显的重调整区域产业结构。根据沈阳市城市快速轨道交通建设规划（2009-2020），总规划规模约160km。到2020年，加上已运营的1号线、2号线一期工程50km，线网建设总规模可达210km，由“二横、三纵、两L”7条线构成。沈阳市近期建设方案体现三大功能特点：一是在地铁1号线、2号线十字形骨架的基础上，通过导入两条L线，一横两纵，形成网络化布局二是加强金廊线、银带线的建设，以南北向为重点，侧重大浑南，优化城市空间结构，带动三大产业区发展三是重点连接沈阳北站和桃仙空港，打造东北地区交通枢纽中心，合理衔接城际铁路和市域快线，推动沈抚、沈本、沈鞍、沈铁一体化进程。u重点连接沈阳北站和桃仙空港，打造东北地区交通枢纽中心，合理衔接城际铁路和市域快线，推动沈抚、沈本、沈鞍、沈铁一体化进程u加强金廊线、银带线的建设，以南北向为重点，侧重大浑南，优化城市空间结构，带动三大产业区发展第二部分：商业市场调研目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的现状。形成了中街商圈、太原街商圈、五爱商圈、三好商圈、西塔商圈、长江街商圈等商业区域。其中中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。而五爱街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是辐射东三省的批发商场，是沈阳商业市场的重要组成部分，而其它商圈性区域较强，是沈阳商业的补充。得益于沈阳市商业的快速增长，沈阳市商业地产也得到了快速的发展，现已成为城市经济发展中的一项重要内容。特别是近年，在国家振兴东北老工业基地的导向下，沈阳所独有的中心城市地位得以充分体现，商业发展快速步入规模高速的增长时期。目前，沈阳已开始成为商业地产的投资旺地。出现这种强烈的发展势头的原因，主要得益于金廊开发和浑河两岸开发的启动、以及几大传统商圈的阳春天、新玛特购物商场、0101流行馆、大悦 市未来大力规划发展的市级商业区。区内商贾云集，客流不断，商圈服务半径辐代表性商场：中兴大厦、百盛、欧亚联营、美美百货、万达广场、新世界百货一店、新世界百货二商厦、时尚地下商业城、万达城中城、新玛特、北约克购物广阳商业大厦以零售业为主，是集餐饮、住宿、旅游房地产开发、证券为一体的大型商业企业，是太沈阳市联营公司是全国十大百货商店贸易联合会成员之一，是国内一家融零售与批发，经营与服务代化功能的大型国有“老字号”企业，是沈阳长江街商圈位于沈阳市皇姑区中心区域，以长江街为轴心向两侧扩展。商圈东至嘉陵江街、南达公铁立交桥、西至珠江街、北接崇山路。美电器、百盛百货、华联超市的等品牌商家的入驻，但商圈规模较小，档次较低。商分钟车程。是沈河中央商务区核心组成部分，是规划五爱市场商圈销售范围涵盖东北三省、河北、内蒙古东部地区，辐射半径已远到俄罗环渤海经济圈最大的流转型轻工产品交易中心，也是中国最著名的专商场概况：沈阳五爱市场服装城是沈阳五爱商圈的主要主体部分之一业态分布：市场为普通档口和精品店铺组合格局，地下一层至地上三层主体平面为斯和独联体、东欧的一些国家，是目前全国超大服装专顺、辽阳、鞍山等沈阳的周边城市，以及吉林、黑龙江等地区。目前已经成为东北数码产品（5%）DIY专区（5%）南塔商圈位于沈阳市区的东南部，行政隶属于东陵区，主要由万柳塘路的文艺路-文化路段和天坛一街的文化路南塔商圈定位以鞋类、电子、日杂等为主的专业性批发零售市场。服务范围售2F男士正装/男士商务装/户外及高尔夫装/休闲装/男士单3F职业女装/进口女装/淑女装/女士饰4F少女装/少淑装/休闲装/羊绒服装/丝巾饰品5F运动服饰/运动器材/户外用品/泳6F文化中心/会员中心/餐厅/A。R。THall西塔、北市商圈位于沈阳市和区西北部，由西塔韩国风情街和北市关东民俗街两北市：现正在进行北市地区的整体改造，以旧城区改造为主，打通和拓宽区域内道路化、传统民俗文化的特色。大力开展旅游文化商贸活动，发展传统文化产业，引进新型商业业态沈阳的专业市场主要在建国初期随着国家经济建设的发展逐渐形成，如依托沈阳计划经济时期五交化公司发展起来的的南胡五金市场、借交通便利形成的太原街五金市场、南二食品批发市场、因城市区位的优势形成的五爱服装批发市场、南塔鞋城、依托老企业发展起来的沈阳大东区的陶瓷市场、依托东北大学发展起来的三好街数码市场等。沈阳作为东北的中心城市专业市场的开发有着得天独厚的区位优势。近几年沈阳的专业市场出现多业态开发的局面，如宁官的东北皮料市场、大东的东北皮具皮料市场、铁西的东北图书市场、大东的五金机电市场、大东的大东方光彩物流园、南湖的五金市场改造、铁西的衡颐（沈阳）陶瓷城、铁西的西部汽配城、浑南的东北玩具市场等，基本上涵盖了国内专业市场的业态，沈阳市的专业市场正处于一个快速发展的通道上。二、沈阳市服装、鞋类专业市场★★★★万柳塘路63号一一该园区位于苏家屯副城新区，是省政府批准的省级物该物流园区应依托当地的汽车、化纤、建材、医药、冶金等优势行业，为其开展物流商外贸企业入驻园区，实现多种经营方式、共同发展.张士物流园区毗邻三环，地处京沈、沈大高速公路相交处，占地57.6万m2，建筑面积30万m2，拥有该园区在未来发展中，应加大招商引资力度，引进典型的具有规模的物流企业进驻，充分利用有利的地理位置，依加工、包装、换装、分拨、配送服务，服务铁西综合性物流中心位于铁西区西北部，建设大路以北地区(沈阳经济技术开发区，以物资集团为核心，以沈阳钢材批发中心市场、沈阳机电产品配送中心、沈资料物流园区。沈阳市正在实施西部工业走廊计划，规划铁路，南至浑河。沈阳一些重工业企业整体搬迁改造、化学工业园区、辽中新城片区的建立。该物流园区位于大东区东贸路以北，东站货道，为区域内物流配送中心服务。该园区的规划设计要紧紧围绕周边地区的经济发展特点，依托有该物流园区位于东陵区前进街道望花村的望花物流园区，铁路、公路交通便利，区位物流园区是沈阳重点培育的四大物流园区之一。也是沈阳市政府正着手建设的新园区。目前，包一批大项目已经开始投资建设。现已引入资金达3000多万美元。依托望花啤酒、宗大机电、鸿祥塑料五爱街、长江街、南塔、兴华街、浑南等大都市商贸中心，打造北市场民俗风情街等具有较高成商贸流通服务业发展核心区。以沈阳经济区节点新城为依托，形成商贸流通服务业发展拓展圈家中心城市，制定鼓励政策和扶持措施，重点支持城乡市场基础设施配套建设，建设大型商品 时尚集团成立于1988年，现已发展成为以商业地产开发和运营管理为主业，涉及旅游度假、文化教育等领域投资，拥有香港、沈阳、商业广场为代表，时尚的每一个项目都构筑商业与艺术的完美结合，为优化城市空间、完善城市功沈阳地一大道是以品牌服装展贸为主，并集休闲娱乐、生活美食、购物观光、鞋帽服80000平米爱情主题公园，3600平米下沉式钻石大三、沈阳万达广场沈阳铁西万达广场，是万达集团第三代城市综合体集大成者，精准配比住宅、休闲、娱乐、百货、酒店、公寓6大城市机能，整合国际商业资源，携手世界500强企业，打造沈城新都市中心。周边配套：自有商业：星级酒店、精品百货、国际影院、餐饮娱乐、超级电玩城、大型KTV……医院：五院、医大二院分院、博士男科医院等。学校：培英中学、172中学、41中学、四中、工业大学、三十一中学、勋望小学、兴顺小学等。购物：铁西百货、家乐福、铁西新玛特、中兴超市、家具城、友谊超市、兴顺商业街十余个业态环绕。休闲配套：兴华公园、劳动公园、仙女湖公园等近在咫尺。交通状况：207、258、203、278、167、283、201、295、266、268、135、239、237、216、103、279、501、176、181铁西新区1线等20多条公交线及未来开通的地铁线，沈阳工业大学站下太原街万达广场沈阳太原街万达广场是万达集团在沈阳开发的首个商业地产项目，也是东北最大的商业项目之一，总建筑面积达37万平方米，由购物中心、室内精品步行街、高级公寓及写字楼组成。其中购物中心总建筑面积15万平方米，引入沃尔玛超市、百盛百货、国美电器等著名连锁商业企业。室内精品步行街总建筑面积9万平方米，引入万达国际电影城、大歌星量贩式KTV、大玩家超乐城等国内知名企业主力店及屈臣氏、重庆小天鹅、小肥羊等近百个品牌商家进驻经营，集时尚、购物、休闲、娱乐、美食于一体，一站式满足百姓的消费需求。沈阳太原街万达广场是万达集团开业的第22个万达广场，也是2009年开业的第3个万达广场。北一路万达广场沈阳北一路万达广场项目位于沈阳市铁西区商业中心，地处沈阳市铁西区最为重要的城市主干道北一路南侧，景星北街东侧，兴华街西侧。项目东临铁西区政府最新打造的约3万平方米的“城市公园”，南邻辽宁省唯一的宜家大型家具购物广场，西邻沈阳市最大的服装批发中心。北一路万达广场于今年8月31日正式开业。本项目是由大型购物中心、超长室内和室外商业步行街、8层商务酒店、30层写字楼、商铺组成的第三代城市综合体。项目总规划用地面积7.42万平方米，规划总建筑面积约29.26万平方米,其中地上部分22.26万平方米，地下部分7万平方米。沈阳奥体万达广场奥体万达日夜赶工热火朝天五爱地理位置地理位置：沈阳五爱市场位于沈阳市沈河区，距沈阳北站3公里，距沈阳站4公里。区位街道：市场处于沈河区风雨坛街与热闹路交叉路口处所属商圈：隶属于沈阳市沈河区中央商务区此商圈为沈阳市最大的商品、小商品批发商圈五爱市场交通情况五爱市场距沈阳桃仙国际机场20分钟车程，沈阳火车北站5分钟车程、火车南站10分钟车程。是沈河中央商务区核心组成部分，更是规划建设中的沈阳金融区的交易核心.沈阳市有40多条线路公共汽车经达市场。现有地上地下停车场4个，面积约10000米，可停放2000辆客货车。设客货联运总站，通往全国380余个线路。五爱市场概况五爱历史：五爱市场于1983年由几十名商贩在马路旁经营开始形成，至今已发展成为中国北方最大的商品集散地，全国仅次于义乌第二大小商规模地位：五爱市场是中国北部地区最具商业影响的消费品国际贸易周转中心，年度交易额超过30亿美元；覆盖区域：五爱市场直接商业覆盖为中国北部地区黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古、河北等地区，覆盖人口超过二亿；主力商品：针纺产品、服装及其辅料、小家电、小百货、洗涤化妆品等。五爱市场分布图体量：总建筑面积近110万平方米层高：地上5层，地下1层五爱市场小商品城配套小商品城内设中央空调系统，宽阔的无障碍通道、公用的电动扶梯和货运电梯；消防监控、自动喷淋设施以及背景音乐、广播系统等；一楼共享大厅，设有两部LED大屏幕，反复播放五爱市场介绍；一楼设有总服务台，接受客户咨询商场相关相信，两部浦发银行ATM机。小商品城业态分布地下一层一层停车场流行小百广场婚庆用品、小电器、手套、玩具、生活用品、中国结、假花、塑料包装、化妆品、望远镜、钟表二层时尚小百广场钟表、体育用品、礼品、纪念品、工艺品、毛绒玩具、十字绣、木雕玉雕、户外野营装备三层精品小百广场名贵礼品、珠宝、名表、家居、陶瓷、纸品、婚纱、饰品、鲜花、工艺品经典饰品广场饰品、珠宝五层——文化用品小商品城一层商品比例图小商品城二层商品比例图小商品城三层商品比例图小商品城四层商品比例图2%1%1%2%1%1%小商品主要销售去向小商品主要销售去向五爱小商品销售辐射范围：对国内主要为东北三省、内蒙古、河北、山东等省份；对国外主要是俄罗斯、韩国、日本等国。五爱物业管理公司市场个体劳动者协会市场的荣誉牌u五爱市场未来发展规划——五爱商贸物流区五爱商贸物流区以五爱市场为核心，东临大南街，南接南关路，西临奉天街，北接南顺城路。商贸功能区面积近180万平方米。五爱商贸区利用五爱市场的品牌资源，实现了物流仓储与产业园区、场外批发与场内零售、商品交易与功能配套的结合。“十一五”末期，五爱市场开发改造及配套功能建设基本完成，由沈阳服装城、南区、东区、西区等四部分组成，市场经营业户达6万多人，主要经营服装、鞋帽、小百货、布料、家电、箱包、床上用品、小食品、化妆品等14大类，2万多个品种，市场年销售额达到500亿元，吸引批发零售客户前来批发购货的闻名全国、辐射东北及其他省市的商品集散地。随着商贸建设的全面推进，商贸区内还将融合商贸交易区、业态辅助区、交通物流区、商务文化区、旅游服务区等五大功能区；商贸交易中心、商务会展中心、物流仓储中心、交通客运中心、功能配套中心、信息服务中心等六种功能中心，最终形成集商贸交易、商务会展、物流仓储、交通客运和信息服务等功能为一体的服务东北、辐射全国的商贸物流中心。一、五爱商贸区基本情况1、五爱商贸区四至为：东临大南街，南接南关路，西邻奉天街，北接南顺城路2、功能分区：A、商贸交易区（市场核心区，占地面积约为28万平方米）B、业态辅助区（东边框，占地面积约为41万平方米）C、交通物流区（南边框，占地面积约为24万平方米）D、商务文化区（西边框，占地面积约为46万平方米）E、购物旅游区（北边框，占地面积约为42万平方米）3、面积：近180万平方米二、指导思想着力构筑商务、会展、旅游、文化、咨询、创意、环境一体化发展要素。改善交通、物流、仓储、服务等功能配套环境，突现现代商务、现代物流、楼宇经济、总部经济、创意经济亮点，突出商贸物流聚集区、东北商贸物流中心的特点。凝聚五爱商圈，从而形成整体、互动、繁荣的“现代商贸物流区”。三、总体原则按照“做强内核、深化品牌、扩大辐射、改进功能”的原则，实行“统一规划、分步实施、布局可控，并为商贸区未来发展留足空间”的步骤，确定如下规划原则：生态化原则五爱商贸物流区的功能变化和四大空间的定位确定了五爱商贸物流区资源的核心竞争力，因此，决定了要选择发展高科技、高附加值、高带动效应、新时尚、新创意、有自身特色的产业。国际化原则国际化是五爱商贸物流区未来发展方向。五爱商贸物流区的发展无论在产业开发理念、产业及服务标准、营销方式，还是产业模式、运行机制、权益保护等都必须与国际惯例接轨。创新原则要发扬首创精神，通过不断创新，创造新型的专业市场资源。以五爱商贸物流区商业文化内涵为灵魂，引导五爱商贸物流区创新，文化创意，保持五爱商贸物流区产业在资源、产品和市场开拓等方面的持续创新能力。协调互动原则五爱商贸物流区产业是相关产业的集约群，因此需要不同市场和不同产业之间的协调和互动。五爱商贸物流区产业发展要坚持主导产业与相关产业的协调，坚持专业市场产业发展与文化产业、城市建设、现代经济、环境治理和扩大对外开放互动。四、发展目标（一）战略目标以提高五爱商贸物流区产业的可持续竞争力为目标，通过整合现有的各种产业资源，以专业市场业为主导产业带动相关产业发展，以建设东北商贸物流聚集区和新沈阳商务专业市场共同体空间为目标，推动五爱商贸物流区产