项目管理-项目策划丨标准化施工策划-经营分析

1、人工：投标价-控制价（正常亏损，但需找出对应措施）2、措施费用：投标价-控制价（实际酒店按直接费2%-4%考虑）3、其他费用：分类预算4、木饰面：投标价-控制价（主控）5、石材：投标价-控制价（主控）6、金属：投标价-控制价（主控）7、基层：投标价-控制价（注意定额损耗）8、…序管理目标之经营目标：分析投标价找出经营点，合理整理控制价：目录PART020~10阶段PART01

0阶段PART0310~30阶段PART04

30~50阶段PART05

50~80阶段PART06

80~100阶段0阶段01PART010阶段前场3、熟悉图纸6、熟悉报价（投标交底）后场1、业主监理关系摸底2、配合单位关系摸底8、投标经营交底（业务部、投标部）9、全面预算管理交底0前阶段-招标文件招标文件合同模式施工范围施工图纸、投标清单甲供材乙供材品牌工期及开工条件工期顺延条件专用条款内奖罚限额工艺要求付款方式签证、设计变更的界定0前阶段-投标策略合同模式总价包干固定单价费率合同包干图纸、清单？工作量准确性？材料替换概率？工艺描述？查找漏项，设其伏笔？量小材料经营空间？评估设计变更？合同的模式决定着我们投标的策略！0前阶段-成本测算同时找出投标清单与实际工作量差距，为后期经营做好伏笔。0阶段-熟悉图纸熟悉图纸，是找出图纸的问题，缺少立面、缺少节点、图纸收口问题等0阶段-熟悉图纸整理全展图，分类统计材料0~10阶段02PART020-10阶段（1月工1日-1月31日）经营方面对内对外基层投标交底（手稿图联动深化）基层经营策划（联动深化）单双包人工签订（内审：标准、种类）基层材料限价交底（核算：表格）基层施工量价对比（核算：表格）配套单位工作量纠偏（联系单）主材替代清单及策略业主沟通引导大、小样确认（表格）主材量价对比（核算：表格）界面划分交底（彩图）进度方面现场班组配合单位基层施工工序梳理（PPT）总计划分解月计划（表格、大饼图）月计划的奖罚权重（文字）周计划盘点纠偏（会议、表格）月计划奖罚执行及措施（照片、表格）脚手架搭建（工期管理PPT）月计划对接甲供材品牌型号确认（表格）周计划盘点汇报月计划偏差协调（分包单位施工流水梳理PPT）大总包姿态管理（PPT）石材石膏线限价梳理（核算：表格）0-10阶段-熟悉报价（投标交底）投标中心决算经理1.招标文件2.投标文件【技术标】【商务标】3.投标答疑4.询标纪要5.投标图纸7.补充图纸6.施工合同1.投标策略2.交底文件3.合同类型4.清单漏项5.清单解读6.清单伏笔7.隐蔽要点8.材料品牌0-10阶段-熟悉报价（投标交底）预决算员项目部人员1.经营策划2.合同压缩3.项目部交底4.隐蔽清单5.材料报验品牌6.图纸会审7.合同分析8.承包范围9.竣工图策划1.清单理解2.班组交底3.隐蔽节点4.材料报验5.仓库台帐6.竣工图绘制压缩合同交底0-10阶段-压缩合同材料品牌报验交底0-10阶段-材料品牌施工范围交底0-10阶段-承包范围经营策划交底0-10阶段-经营策划总价合同1、关注总价包干对象，图纸or清单？0-10阶段-经营策划2、基层做减法，绝对不可以超出清单描述3、人工合同清单描述需与实际工艺相符，前期交底清楚。4、通过成本管控动态表锁定经营性材料，大小样、提前房等方案中策划替换。5、经营过程中的签证，最好以业主指令单的形式出现，过程中需确定签证价格。6、施工过程策划合同做减法，打探业主投资估算，最好不要超合同总价20%7、不可麻木接受业主新增加的工作量，若业主坚持，则必须以各种理由要求业主出补充合同，量大的不可以做签证！固定单价合同

1、关注合同描述当图纸与清单不符时，是以清单为准还是以图纸为准？0-10阶段-经营策划

2、现场基层工艺不能超出清单描述的工艺复杂程度，做减法时必须和监理沟通隐蔽节点，并预留审计检查点。

3、查看成本管控动态表，锁定亏损材料，通过大小样、提前房做变更策划。

4、关注材料品牌，材料报验需与投标品牌保持一致；对于亏损的基层品牌可打擦边球，如兔宝宝（花冠）；对灯具、洁具等亏损项，可找出赢利单项再合并同类项。固定单价合同5、施工过程中主控隐蔽节点报验，隐蔽联动签证，签证签量不签价；0-10阶段-经营策划

6、投标亏损子目可通过工艺变更以实现盈利，如轻钢龙骨隔墙。

7、检查仓库台帐，对超出红杠线的基层材料需分析原因，不可认为单价合同而麻木进材料。8、人工合同建议小范围基层双包，综合单价谈判，达到双赢。9、了解业主投资估算，总价不可麻木追高，以避免竣工后二审或三审。图纸会审说明：图纸会审是最具说服力的签证，主要有四方公章；更多的体现图纸与现场不符问题，隐藏经营点，更多的从工艺角度出发解决问题；会审时尽量让业主、设计做选择题而不是问答题！0-10阶段-图纸会审0-10阶段-基层投标交底项目经理向分区管理员交底，注意把每种供应描述写清楚，在施工过程中要关注是否实施0-10阶段-基层经营策划清单描述现场做法1.墙面木龙骨、防火漆三遍

2.墙面细木工板基层、防火漆三遍

3.成品木饰面板WD11.墙面卡式龙骨+50付龙(木针+细木工板条子）

2.九厘板

3.成品木饰面板WD1清单描述与现场做法对比清单描述与现场做法对比清单描述现场做法1、墙面轻钢龙骨

2、双层9.5mm石膏板面层

3、石膏板面粘自粘胶带

4、清油封底

5、白水泥批膏三遍

6、墙纸WC2饰面（主材甲供、主材不计入总价）1、墙面木针+木条

2、双层层9.5mm石膏板面层

3、石膏板面粘自粘胶带

4、清油封底

5、墙纸WC2饰面（主材甲供、主材不计入总价）

6、注意墙纸胶为甲方提供0-10阶段-基层经营策划0-10阶段-单双包人工签订公司要求项目开工之后两个月内需签订人工合同，预算员在签订人工合同时，注意相同子目的名称一定要统一，千万不要出现两个一样的子目，名称却不相同。一来可以减少内审审核速度，二来班组在结算时也不会出现扯皮事件；抓大放小、求同存异、共同发展！0-10阶段-单双包人工签订项目人工签订清单指导价、项目部单价、内审部单价0-10阶段-投标清单梳理录入核算中心管控系统的入了，基础表单的整理。0-10阶段-整理成本管控动态表0-10阶段-整理成本管控动态表1、联动投标策略分析成本管控动态表2、主动石材、木饰面、不锈钢三大主材3、分析投标单价、投标数量、实际数量三者的关系，引导业主向量小价高的材料方向变更。4、通过组织材料大小样、提前房的方法布置经营点。5、变更不能麻木抬高工程总价，最好在减少工程总价的情况下提高利润点。6、抓大放小，适度经营，成本管控动态表是一个持续的过程，项目经理需随时协调预算员调整此表。材料替换——某项目石材替换石材在本项目中举足轻重（占总价的比重为42%），投标时针对石材重点让利。石材的盈亏，决定了项目的经营实效，也是项目扭亏为盈的关键，是项目经营的重中之重！本项目石材投标额2606.30万元（初期成本2906.39万元，亏损近300万），经设计变更后为2403.08万元，现场签证112.32万元，最终外审结算额为2515.4万元，完工内审核定额1919.42万元，扭亏为盈595.98万元。具体分析如下：0-10阶段-主材替代清单及策略材料替换——某项目石材替换项目部整理石材招标清单，充分做好招标准备：为了真实看到石材的实际成本，所有的工程量都由项目部重新根据图纸和现场实际尺寸“核算工程量”，依据多家询价、比价确认石材的最终限价。在招标谈判时，重点引导前面几款石材的报价，最终几个比重大的石材都均有盈余，其他石材也在可控范围。0-10阶段-主材替代清单及策略0-10阶段-主材量价对比10~30阶段03PART0310-30阶段配合材料员做好材料招标工作，本阶段主要是深加工材料的组价、限价、招标工作；施工现场检查基层施工的准确性。10-30阶段-五金配置清单门表编号图，改图是制定门表的第一部，门的编号不对，门表就不对了。10-30阶段-五金配置清单五金类别/名称楼层区域10-30阶段-石材招标预算员对招标清单进行核量，分区域算量。10-30阶段-石材招标分区域算量后，汇总后分标段标段划分10-30阶段（2月1日-3月31日）经营方面对内对外现场基层做法纠偏（会议、表格）基层施工量价对比（核算：表格）按工序逐步技术交底（表格）其他面层材料限价（核算：表格）防水限价梳理班组签证签价（照片、表格）进度款申报签证签价（核算：标准、照片）技术核定单（核算：标准、照片）工期风险资料（法务：照片、标准）设计变更收集进度方面配合单位地面找平地梁浇作墙面龙骨基层标准化卫生间钢隔墙标准化墙面造型标准化吊顶造型上月计划盘点纠偏（会议、联系单）本月计划对接吊顶管道及主机完成（照片、表格）墙面预埋完成特种设备尺寸预留检修孔定位（彩图、照片）分析成本管控动态表（核算：表格）标准化卫生间粉刷现场班组（工管：标准PPT注重产品化））10-30阶段-防水的控制防水是隐蔽工程，如果控制的好，这块我们的利润点其实的很大的，一般图纸上不会写明刷防水的高度，厚度是多少，反正只要补漏水就过关。我们关注的防水的品种、高度。品种决定单价，高度决定利润点的高低防水的高度、厚度都标明清楚，审计不会出现高度不明导致的扣款10-30阶段-签证签价（量价）签证、签价单的跟踪记录项目经理要了解每一份单子的流程在那里？具体时间节点10-30阶段-技术核定单30~50阶段04PART0430-50阶段（4月1日-5月31日）经营方面对内对外材料预付款审批基层材料启动内审（内审：标准）材料进度款及时启动班组核量（PPT)班组签证签价进度款申报签证签价（量价）补充协议签订(法务：格式）工期风险资料（法务：照片、联系函）…进度方面配合单位隐蔽验收完成特殊设备进场脚手架拆除（会议、文字）静载试验（照片、表格）物业用房进度纠偏（彩图）成本管控分析动态表现场班组封板完成（照片、标准）乳胶漆具备木石安装条件（照片）卫生间亮化（照片、彩图）工作面梳理（找盲点）湿作业先行（照片、表格）石材工进场班组劳动力纠偏（表格）30-50阶段-单包基层材料内审基层单包材料送审标准-人工30-50阶段-单包基层材料内审基层单包材料送审标准-人工30-50阶段-单包基层材料内审基层单包材料送审标准-材料30-50阶段-单包基层材料内审基层单包材料送审标准-材料1.材料送货单，每5张粘贴在一张A4张上（类似我们贴报销单发票）2.材料送货单明细清单（按照送货单的次序输入，一一对应）3.材料汇总表，按照每种材料规格、型号、单价进行汇总4.结算单总表（会签表；仓管员、材料员、预算员、项目经理签字）30-50阶段-班组签证、签价班组签证单标准30-50阶段-基层工程量测量班组基层工程量测量、注意基层做法的检查、过程中拍照片。30-50阶段-仓库台帐检查仓库台帐、核对成本动态表及红杠线！注意每家供应商的出入库！30-50阶段-工期风险延长工期申请表单联系单、会议记录、现场照片等资料收集，贯穿于整个施工过程。50~80阶段05PART0550-80阶段（6月1日-8月31日）经营方面对内对外班组工作量内审启动（内审：谈判技巧）面层材料量价对比供应链增补合同确认（内审：标准）奖罚措施兑现（照片、措施）成本管控动态表进度款申报送审计划签价签证对比梳理沟通审计流程及单位…进度方面配合单位分区移交计划（表格）物业用房移交(表格）末端面板组合安装（标准、照片）设备试运行…现场班组（成品保护PPT)石材安装铺贴完成墙纸饰面完成木制品、金属安装完成洁具、玻璃制品安装完成软硬包安装完成亮化（涂料精修照片)一房一表（关门）(措施、表格）50-80阶段--签价咨询业主、监理索要统一格式表单50-80阶段-进度款申请工程款申请时注意表单