2010年沈阳房地产市场年度研究报告

公司地址：沈阳市和平区十一纬路36号粮食大厦第一篇市场表现篇 3一、城市利好下的“非诚勿扰” 4 4三、楼市成交量淡季不淡 4 5五、土地市场问多拿少 5六、楼市区域外扩加剧 6 6 7 7二、居民收入分析 8三、全社会固定资产投资分析 8 9 9 9二、银行政策 第四篇城市发展篇 一、城市建设 第五篇市场动态篇 第六章区域市场运行状况研究与分析 第七章年度经典案例品鉴区 一、土地供应 一、本年媒体投放总体分析 四、各区域报广投放情况 第一篇市场表现篇发商都将目光转向二环外甚至三环外。市场特别是一线城市地产市场泡沫化加重，楼价持续攀升国家上下半年先后两次重拳调控楼市，是极具针对性的，打击对象主要还是那些投机客，所以在各城一、城市利好下的“非诚勿扰”诸多，都看好未来前景。二、新政调控中的“让子弹飞”这一年，调控楼市的新政也是此起彼伏。从开发商拿地首付到二套房贷、从二手房营业税到存款准备金……尤其是今年4月以来，为遏制部分城市房价过快上涨，中央接连重拳出击调控楼又认贷等一系列新的规定接踵而来，让购房者和开发商一时集体迷失了方向。在调控的旋涡中，各种各样的曲线购房方式不断出现。就在调控作用慢慢被市场稀释的时候，“9·29”新政又杀了出来，房地产二次调控的另一只“靴子”掷楼市中各种需求的消费者在新政的围剿中酝酿三、楼市成交量淡季不淡在房地产行业内，成交量算是衡量市场活跃与否的重要标志。通过或涨以刚性需求为主，两方面共同促使消费者涌四、中小户型是市场首选五、土地市场问多拿少市场中，对于今年政策层面从紧、楼市依旧火热的局面有过这样一种观点，那便是这得益于六、楼市区域外扩加剧随着主城区土地资源的减少、价格的持续高涨，越来越多购房者将目光锁定在了二环外，乃上升，一方面得益于区域近几年的高速发展七、高端产品市场一片大好让开发商感觉到了些许寒意。房地产行业有句名言：第一是地段，第二是地段，第三还是地段。牌和高端产品再一次凸显出来，2010年是沈阳高端房地产集中发力的一年，在高端地产角逐楼市的新力量。第二篇经济篇单位：亿元单位：亿元GDP增长率0是在本年突破了5000亿大关。从沈阳市近几年整体经济走势看，国内生产总值持续增长态势。各大产业的积极调整给阳带来新契机。在经济稳步成长下，房地产业保持平稳健康发展。单位：元单位：元城市居民人均可支配收入——增长率0三、全社会固定资产投资分析单位：亿元单位：亿元0固定资产投资额增长率四、社会消费品零售总额分析单位：亿元单位：亿元社会消费品零售额增长率第三篇宏观政策篇一、国家政策购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付级人民政府责任。放购买住房贷款。证沈阳房地产健康而稳定的发展。倾向宽松政策，贷款投放总量理应低于今年的水到房地产行业的资金量供应，对开发商贷款起到了控制作用。泡沫在通胀爆发。定房地产价格。二、银行政策银行即使发放了三套房贷并不代表政策松动。产市场比较健康，所以银监会此举对沈阳楼市来说影响不是很大。期，进而控制房价过快上涨。修普通自住房，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。联祥点评：在严厉的楼市政策下，房价依然坚挺，政府方面要逐步堵死各l再还房贷执行“叠加利率”今年打算买房的人而言，加息带来的购房成本增加，必须要考虑进购房成本。地产市场持续快速发展的信心；此次政策的群影响不大。三、沈阳政策住宅价格目前的价格绝对还是处于上涨通道内。再度展现，投资投机性购房的大量出现再次加速了商品房销售。沈阳房价上涨速度明显加快。四、行业资讯寓等于一体的大型商住综合项目。目前,该区正积极谋划发挥重大项目的支撑和集聚作用,在金廊北段、北部经济区、长江商业街、舍利塔经济带、生产性服务业基地等区域,打造项目集中布局、产业集群发展、资源集约利用、功能集合构建的七大服务业集聚区。基础配套相对薄弱的环节的补充作用将极大地产市场的快速发展以及拉高区域整体楼盘价格。形象、质量、服务、口碑等方面，都有极大提升作用。要的作用，沈阳作为二线城市目前已经吸引了8家全国知名的央企地产开发商，并且从目前的市而且真正有所影响的还是央企极为集中投资示折扣已有高达88折的，有的开发商甚至许诺可以替付知名楼盘新上市的房源最高已经给出9折的优惠。根据统计，这一价格已经远低于该地段目前市进而导致了开发商大量的甩房，从而出现了众多优惠现象的产生。到了稳定房价的积极作用。绝迹，与此同时首套房贷款利率也陆续提高，普遍由过去的7还是很有效果的。但是对于黄金地块仍然热衷。有关部门频频祭出杀手锏,严厉整治土地市场;一边是开发商仍疯狂拿地,地王不断出现。抢地囤地出,严格土地出让条件,竞买保证金不得低于出让最低价的20%,且成交后须在一个月内缴清成交。第四篇城市发展篇一、城市建设拿地，种种迹象表明，明年的大浑南将在掀起一番购房的热潮。保利地产新新 区域有意向拿地河北大街以东土地和北塔街道划给皇姑区。1、东陵区划出浑区把陵东街道黄河北大街以东土地和北塔街道划出。7、棋盘山开发区，划入东陵区英达街道三大型项目建设。这样一来，未来沈阳将有沈阳北站、沈阳新北站、沈阳站、沈阳南站和沈阳新北示范路”,沈北新区在明年将全面完成盛京大街、陵园街等主干路网建设和改造工程，将盛京l沈阳二环将进入“立交时代”济区在思想解放、区域功能、产业发展、环境面貌和体制机制实现全生了非常大的影响，未来大浑南的将在掀起一翻房价上涨的热潮。二、城市交通环和南二环的新立堡桥从东二环直跨浑河，与浑南产业大道连接。指中部城市群高速公路连接带（正在建设中的沈阳经济区环线）。这就意味着，待四环、五环、三、城际交通沈丹客专将通过与哈大客专等线路的衔接形成辽宁省铁路主骨架沈阳正形成辽宁省乃至东外省、市的人口来沈买房。l沈大高速改称“沈阳—海口高速”司机确因高速公路改名、标志改造等出现违章情况，“交警将给予一定的方便。”已经有从事丽的生态廊道，实现蒲河流域水系连通、水质规划中，蒲河地区涉及村屯将在近期进行环境镇、中心村等”的多级体系结构，完善城市职经济全面可持续发展，提高了蒲河周边产品的档次，进而促进房产市场的发展。第五篇市场动态篇第一章商品房市场单位：万平单位：万平商品房供应量走势8004000200520062007200820092010供应量套数套数200000150000100000500000 7.16%单位：万平单位：万平商品房供应量走势图035000300002500020000150001000050000从`10年全年的商品房供应量走势来看，全年供应量快速上升趋势十分明会有所放缓。20.1%皇姑区和平区沈河区铁西区浑南新区苏家屯区沈北新区现基本较为平稳。单位：万平单位：万平各区供应量走势图40++0和平建面沈河建面大东建面铁西建面皇姑建面于洪建面东陵建面浑南建面苏家屯建面沈北建面++++++++++单位：单位：万平商品房成交走势图02003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年商品房销售面积(万平方米)商品住宅销售面积(万平方米)交量放量明显，市场异常火爆的同时也导致房价快速攀升，市场泡沫化加重，所以进入`10年后，国家重拳调控楼市，全国楼市特别是一线城市均有所降温，但作为单位：万平单位：万平商品房成交走势图2502500020020000150001000050000成交套数成交量供应套数单位：套30000供应量0地产市场整体向上的发展趋势并未改变，所以预计目前市场快速发展的势头应该还会延续。2210——供求比商品房供求关系走势图 13%整体起伏不大。第二章商品住宅市场单位：万平单位：万平商品住宅供应走势图0住宅面积—u—住宅套数300002500020000150001000050000了推售力度，加快资金回拢，规避风险。浑南新区沈北新区浑南新区沈北新区沈区12.3%大东区和平区沈河区铁西区——为区域板块（比如：和平区长白岛板块）本年度供应量放大使得区域整体成交量攀升明显，余各区表现基本还是以能维持现有供求关系平衡为主。单位：平单位：平商品住宅供应套均面积走势——套均面积3月份大户型产品供应所占比重有所放大导致供应套均面积快速攀升以外，全年其他所上升，在目前沈城市场刚性和改善型需求为主不变的情况下，未来较长的一段时间内，单位：万平单位：万平商品住宅成交走势图10-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-12供应量成交量供应套数成交套数单位：套25000200001500010000500000三、商品住宅供求关系分析商品住宅供求关系走势图商品住宅供求关系走势图2..0——供求比1单位：平方米单位：平方米商品住宅成交套均面积走势图——商品住宅套均面积 单位：套单位：套商品住宅成交面积走势图030000250002000015000100005000需求的产品为主。单位：套单位：套多层5-714000120001000080006000400020000单位：万平单位：万平多层成交走势分析图400——多层成交套数套数800070006000500040003000200010000但是对于多层情有独钟的购房者大有人在，特别是一些对于舒适度有所需求的中多层产品额低密度、采光好、通风性强等特点使得多层产品依然是很多购房者的首选产品。单位：套单位：套小高层20008004000强、公摊相对高层产品小、舒适度较高等所以市场需求面积区间也与多单位：万平单位：万平小高层成交走势图——小高层成交套数套数200018001600140012001000800600400200086420小高层成交面积单位：套单位：套中高层12-18400035003000250020000单位：万平单位：万平中高层成交走势图——中高层成交套数套数4000350030002500200015001000500005成交情况较好，从全年的产品成交走势来看也处于稳步上升通道内。单位：套高层单位：套高层19-341000080006000400020000主力面积为80-100平米，主要由于该面积段适用范围较广，主要面单位：万平单位：万平高层成交走势图8040——高层成交套数套数9000800070006000500040003000200010000高层成交面积0高层产品相对适中的价格以及小户型产品的投资性一直以来是低端刚性需求者与投资客倾第三章环线市场分析 / / 43.8%一至二环间二至三环间三环外济区的确立、城市道路交通配套设施的快速发展建设都使得沈城外扩建设的脚步快速提升，主城区房地产市场的快速发展与繁荣。间 间 43%间间客群主选区域，所以成交量一直稳居全市首位。单位：万平单位：万平一环内市场供应走势一环内商品住宅建面一环内商品住宅套数套数6000500040003000200010000一环内商品房建面一环内商品房套数400整体供应量走势来看，供应量主要集中在秋冬房交会前后，整体放量较为明显。单位：万平单位：万平一环内市场成交走势0一环内商品房成交面积一环内商品房成交套数一环内商品住宅成交面积一环内商品住宅成交套数套数400035003000250020001500100050005投资人士的首选目标，所以商品房与商品住宅产品成交差较大。单位：万平单位：万平一至二环间市场供应走势400一至二环间商品住宅建面一至二环间商品住宅套数套数70006000500040003000200010000一至二环间商品房建面一至二环间商品房套数——下半年走势基本较为平稳，期间供应量基本维持在每月20万平米左右水平线小且从非住宅产品供应量来看，本年度区间内还是以商品住宅供应为主。单位：万平单位：万平一至二环间市场成交走势400一至二环间商品房成交面积一至二环间商品房成交套数套数40003500300025002000150010005000一至二环间商品住宅成交面积一至二环间商品住宅成交套数套数套数140001200010000808000600040400020000二至三环间商品住宅建面二至三环间商品住宅套数单位：万平二至三环间市场供应走势二至三环间商品房建面二至三环间商品房套数0品质大盘在该区间也是最为集中。套数套数二至三环间商品住宅成交面积二至三环间商品住宅成交套数120001000080006000400020000单位：万平二至三环间市场成交走势二至三环间商品房成交面积二至三环间商品房成交套数80400套数套数9080400三环外商品房建面三环外商品住宅建面三环外商品房套数三环外商品住宅套数120001000080006000400020000单位：万平三环外市场供应走势善区间整体供应量还会有较大提升空间。单位：万平单位：万平三环外市场成交走势504030200三环外商品房成交面积—县—三环外商品房成交套数套数70006000500040003000200010000三环外商品住宅成交面积三环外商品住宅成交套数第四章别墅市场一、全年别墅市场成交走势分析别墅成交走势图别墅成交走势图单位：套7653210别墅成交面积别墅成交套数408对于贷款条件限制再次强化以及契税优惠政策取消等不利因素频出的前提下能达到以上的月均成交量再次证明沈城楼市良好的市场运行情联排成交套数联排成交套数双拼成交套数类独栋成交套类独栋成交套独栋成交套数数独栋成交套数类独栋成交套数双拼成交套数联排成交套数端产品整体档次感不强，属于别墅市场边缘产品，客群认可度并不强。独栋成交走势图独栋成交走势图独栋成交面积——独栋成交套数086420单位：套波动较大，但是成交情况整体表现较为稳健。单位：万平单位：万平类独栋成交走势图单位：套 0类独栋成交套数454050类独栋成交面积双拼成交走势图双拼成交走势图双拼成交面积——双拼成交套数454050单位：套0产品走势来看基本处于稳步攀升期。联排成交走势图联排成交走势图400联排成交面积联排成交套数6543210单位：套年的成交走势来看，在旺销期内成交量有明显放大的趋势。——叠拼成交走势图叠拼成交走势图0叠拼成交面积——叠拼成交套数50单位：套突出等因素都是导致叠拼产品越来越远离高端人士需求的口味。单位：套单位：套全年别墅成交面积走势0单位：套单位：套独栋产品成交面积走势86420独栋产品的规划限制以及稀缺性导致目前剩余的产品主要以原有老项目产品为主并且备受追捧，但因为存量较少的原因，整体成交量偏单位：套单位：套独联体产品成交面积走势400群，对于独联体这种具备独栋部分特性的衍生新品，还是有一定的认可度。单位：套单位：套双拼产品成交面积走势400特别是需求独栋产品能力不足，但又想体现身份象征的少数消费能力较强的成功人士。联排产品成交面积走势联排产品成交面积走势0单位：套联排产品目前市场需求主流还是经济实用型为主，特别是那些经济实力一般的购房者，单位：套单位：套叠拼产品成交面积走势400度偏差的客群选择该类产品。第五章商业市场单位：万平单位：万平商业用房供应量走势商业面积——商业套数4000350030002500200004050力大、可开放性强等特点一直以来就备受推崇，所单位：万平单位：万平商业用房成交走势图10-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-12上市量销售量供求比50876543210供求比供求比商业用房供求比82010-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-12供求比4361——作为纯投资性产品只有造成市场上奇货可居的局面才能更大程度上发掘商业用房的潜在价直延续下去。第六章区域市场运行状况研究与分析铁西区近几年楼市迅猛发展，尤其是2010年更好，铁西区购房者也逐步进入认品牌认地段的时期。单位：万平单位：万平铁西区商品房与商品住宅供应走势图400铁西建面铁西住宅建面——铁西建面套数铁西住宅套数套数70006000500040003000200010000年楼市在政策扶持下楼市火热，加大了本年土地供应量，故2010域竞争力加大，但整体区域去化走势良好。单位：万平单位：万平铁西区商品房与商品住宅成交交走势图4540502010-12010-22010-32010-42010-52010-62010-72010-82010-92010-102010-112010-12铁西商品住宅成交面积铁西商品房成交面积铁西商品住宅成交套数铁西商品房成交套数套数70006000500040003000200010000工量，目前沈阳多数以刚性需求为主，故本年整体去化情况良好。万科、华润等品牌项目不断入驻后，价格较往年有所涨幅，目前一环内高端项目价格在铁西万达广场铁西万达广场——单位：万平单位：万平和平区商品房与商品住宅供应量走势图和平建面和平住宅建面——和平建面套数——和平住宅套数套数700060005000400030002000100000单位：万平单位：万平和平区商品房与商品住宅成交走势图和平商品住宅成交面积和平商品住宅成交套数套数25002000150010005000和平商品房成交面积和平商品房成交套数100明城新北市为主，高层单价在8000-10000元/平不等，分为精装以及清水两种产品，洋房单价在平区商品房成交情况好，客户认可度高，房价基本处于平稳上升趋势。远洋和平府世茂五里河于投资者以及青年购房者置业，商业以及交通配套又极为远洋和平府世茂五里河作用进一步使得区域整体性价比提升。单位：万平单位：万平沈河区区商品房与商品住宅供应量走势图沈河区商品房供应建面沈河商品住宅供应建面沈河区商品房供应套数沈河区商品住宅套数套数30002500200015001000500005供应量应该还能有所提升！单位：万平单位：万平沈河区商品房与商品住宅成交量走势图浑南商品房成交面积浑南商品住宅成交面积浑南商品成交套数浑南商品住宅成交套数86420套数120010004008006002000开发商的纷纷出手，项目的增多，还有进入传统的热地铁的开通使得有所下降的成交量呈回升势头。12月份有大中备案，所以成交量达到最高峰。未来的沈河发展空间更为宽广。保利海上五月花保利海上五月花保利康桥保利康桥银河丽湾领先国际保利海上五98折诚意登记优惠计时！保利康桥佳和新城银河丽湾领先国际保利海上五月花保利康桥佳和新城在该区域附近拿下地块。虽然今年国家多次出台房产调控政策但是主要针对的是一线城市，断增加，必将使区域整体竞争力进一步提升。但与此同时区域各项目间的竞争将更加激烈。单位：万平单位：万平浑南新区区商品房与商品住宅供应量走势图40浑南商品住宅供应建面浑南商品住宅供应套数套数40003500300025002000150010005000浑南商品房供应建面浑南商品房供应套数05十银”等多种原因所以供应量较多。10月份供应量个项目均做消化今年一年所剩房源以加推明年新的房源。单位：万平单位：万平浑南新区商品房与商品住宅成交量走势图0浑南商品住宅成交面积浑南商品成交套数浑南商品住宅成交套数套数3500300025002000150010005000浑南商品房成交面积半年开盘，金地檀郡等项目明年也会有新品推出。预计2011 首创国际项目价格有不通程度的上涨。保利达江湾城精装高层精装高层精装高层金地长青湾精装高层精装高层金地滨河国际礼金地国际花园四期保利达江湾城金地长青湾金地滨河国际金地国际花园四期又一个价值高地。——单位：万平单位：万平大东区商品房与商品住宅供应量走势图86420大东建面大东住宅建面——大东建面套数大东住宅套数套数300025002000150010005000上半年整体供应量缩量明显前三个月更是无供应，一方面2009年项目、新品上市一直稳定递增，整个区域市场供应情况相对平稳。单位：万平单位：万平大东区商品房与商品住宅成交量走势图50大东区商品房成交面积大东区商品房成交套数套数16001400120010008006004002000大东区商品住宅成交面积 X大东区商品住宅成交套数——2010年大东区最为活跃的一年，大北板块随着万科、金地等大工，有望在明年的5月份进入销售阶段，如：天润广场、龙之梦亚太中心等。望花板块的汽求量和价格走势相比去年有很大幅度的提升而区域多元化也将日益彰显。 绿地新里摩尔公馆绿地新里摩尔公馆 通、陶瓷城汽车城规划、万科，金地等大品牌项目的入住区域升值价值越加凸显，整个里摩尔公馆、万恒东方郦城、万恒愿景、万恒领域）价格上涨趋势明显，9月中价格大幅上涨影响，12月其他同类型产品均呈现4500-5000元/㎡之间，小高层产品因为体量较少，目前价格与多层产品接近，均价在锦联左岸绿地新里摩尔公馆周年庆回馈墅城大城崛起屹立中街折锦联左岸绿地新里摩尔公馆受到购房者的青睐，又掀起一翻购房热潮，预计明年荷兰村板块和丁香湖项目的房价受到影响，均普遍上涨。单位：单位：万平于洪区商品房与商品住宅供应量走势图套数7000600050004040003000200010000于洪建面于洪住宅建面——于洪建面套数——于洪住宅套数0大开发商的入住，项目大量开盘、房源下证，所以整个区域市场供应情况较高。单位：单位：万平于洪区商品房与商品住宅成交量走势图4540于洪商品房成交面积于洪商品住宅成交面积于洪商品房成交套数于洪商品住宅成交套数套数50004500400035003000250020001500100050000万科魅力、中海城等客群口碑极佳的项目销售异常火爆，经常出现加推新品即售罄的情况。预计2011年，随着今年拿地企业的开工建设，未来区域整此同时各项目间竞争也将更加激烈。应势载誉加推橡树湾保利上橡树湾保利上林湾米限量精品房源优惠加推诚意认购火热进行交1万诚意——4500-6100元/平米碧桂园银河城大宅超值空间赠送顺丰新未来78平米臻稀多层倾羡全城！样的户型比较适合居住也比较实用，另外区域内复式产品也比较受欢迎，户型需求大约在碧桂园银河城顺丰新未来位置的优越性一直受到购房者的青睐，再加上今年苏堤春晓的上市，使得需求度不断高涨。单位：单位：万平皇姑区商品房与商品住宅供应量走势套数皇姑建面皇姑住宅建面——皇姑建面套数皇姑住宅套数350030002500200015001000500050商不断那地，新增项目逐渐增多，客户需求量越来越大，所以整个区域市场供应情况较平单位：单位：万平皇姑区商品与商品住宅成交走势图皇姑商品房成交面积皇姑商品住宅成交面积皇姑商品房成交套数皇姑商品住宅成交套数套数200018001600140012001000800600400200086420度升降态势来看，第一季度属于淡季，受年节的影响购房气氛不浓郁，第二季度随着春天的到来逐渐回升，第三季度秋季是房子销售的旺季，因此成交量大幅度上升，第四季度由于天气原因，客户的购房情绪也受到影响，所以整个区域市场成交情况呈下降趋势，但是皇姑区作为沈阳主城区的主要构成部分以及学区房热点区域的代表，区域内项目整体品质感普遍较高且都备一定的自身优势。于洪区原四台子板块今年正式划归皇姑区以后不但为皇姑区补充了大量的土地资源，于此同时也吸引了如：保利地产这样的全国知名央企地产开发商的重视，保利溪湖林语项目今年正式开盘发售，而且该项目在地产开发的同时不忘周边配套的建设以提升其项目整体附加值，珠江五校的入驻就是其最为成功的一次附加值提升，并且也使得整个区域板块价值也获得较大提高，目前同比周边价格该项目不到充分的带动了塔湾板块地区的房价上涨，沈阳天地坐落在省公安厅旁边，距离北站较近，周边的附加值充分提高了产品的整体档次；城建北尚原属于于洪区，现也划分到皇姑区，锦联经典中保利溪湖林语精装高层名门二期臻席品鉴大会瑞赛居圣苑瑞赛居圣苑认筹行动现在进行时实用性较高，由于大部分项目在一环内距离市保利溪湖林语瑞赛居圣苑单位：万平单位：万平沈北新区商品房与商品住宅供应量走势图400沈北建面沈北住宅建面沈北建面套数——沈北住宅套数套数800070006000500040003000200010000的供应情况来看，09年成交土地只是部分放量，加上今年区域成交土地也不少，使得未来区域内整体供应量还有很大的释放空间，预计明年区域内整体供单位：万平单位：万平沈北新区商品房与商品住宅成交走势62沈北新区商品房成交面积沈北新区商品房成交套数套数25002000150010005000沈北新区商品住宅成交面积 X沈北新区商品住宅成交套数408步前进。金廊核心区，区域内各种相关配套设施建设与发展也是最快的，目前地铁二号线、新北站、沈哈高铁、华强迪士尼等全市重点项目均落户在道义地区，这些都使得区域价值提升迅速，中铁人杰水岸4000-4500元/平米之间，小高层产品因为体量较少，目前价格与多层产品接近，均价在期碧桂园太阳城力，而洋房产品和别墅产品主力户型控制也相对偏重实用，目前洋房主力户型主要集中在步阳江南甲第二期唐轩公馆一期龙腾碧玉湾一期太湖国际花园二期碧桂园太阳城荣盛香缇澜山一期龙湖香醍漫步一期品规划在一定程度上规避了交通配套不足的弱势，全年区域房地产市场运行情况较为平稳，——龙湖滟澜山一期区后，区域整体被分割现象严重，所以目前区域基本只保留位于三环以外的棋盘山、桃仙、元/平米以上，而区域内高端别墅产品由于整体品质感与目前棋盘山板块相比差距明显，所上推出精装修产品以抢占市场份额，目前销售情况较单位：万平单位：万平东陵区商品房与商品住宅供应量走势图86420东陵建面东陵住宅建面东陵建面套数东陵住宅套数套数180016001400120010008006004002000单位：万平单位：万平东陵区商品房与商品住宅成交量走势图86420东陵区商品房成交面积东陵区商品房成交套数套数120010008006004002000东陵区商品住宅成交面积 X东陵区商品住宅成交套数域供应量不足所导致的。1号1号中旅·高尔夫团购活动认购即刻获赠价值不菲的盛京高尔夫VIP保利十二橡树庄园亿达玖墅老业主带新业主购买，均赠送一老带新优惠保利十二橡树庄园亿达玖墅该区域作为沈阳最早的别墅区随着棋盘山区域的迅速崛起以及相关配套的不完善使得的影响以及航高基地技术产业区规划建设的加快和沈本大道的开通使得区域整体价值提升力、听雨观澜、绿洲悠山美地都有不等体量的精装修产品。绿洲悠山美地圣罗伦斯·蓝岸圣罗伦斯·伊甸园绿洲悠山美地圣罗伦斯·蓝岸圣罗伦斯·伊甸园绿洲悠山美地单位：万平单位：万平86420苏家屯建面mm苏家屯住宅建面—u—苏家屯建面套数——苏家屯住宅套数苏家屯商品房与商品住宅供应量走势图套数25002000150010005000园国际新城等众多大盘项目的入驻供应趋势节节攀升，本年出现下降走势属于理性调整范单位：万平单位：万平苏家屯商品房与商品住宅成交量走势图mm苏家屯商品住宅成交面积苏家屯商品住宅成交套数套数180016001400120010008006004002000苏家屯商品房成交面积苏家屯商品房成交套数86420要还是因为区域内各项目借助金九银十的黄金销售期最后冲刺后出现的冲高回落的惯性所得该区域锦上添花，致力打造一个的舒适、便捷、环保、科技化的摇篮。 泰盈十里锦城泰盈十里锦城泰盈十里锦城精致两房/户户朝阳/尾盘风暴折上有折/真正实惠碧桂园凤凰城主力，洋房产品和别墅产品主力户型控制也相对偏重实用，目前洋房主力户型主要集中在泰盈十里锦城碧桂园凤凰城第七章年度经典案例品鉴区一、经典案例—奥园国际城沈阳奥园新城置业有限公司北美大草原的赖特式建筑风格大草原的赖特式建筑风格，彰显出其产品与众不同、舒朗大气的雄浑气派。24小时恒温·恒湿·恒氧会呼吸的建筑：开盘推出的是小高84#、层平85平85奥园国际城，270平鸿篇巨制，位于政府南的中心地带，地理位置极佳，领享行政、文化、交通、体育等沈阳新城市中心多元配套。也是哈大高铁、城际高速、地铁二号线、地铁四号线、南京南街等便捷交通加速的城市动脉，距离墅、中高层、高层产品，本项目高层产品和恒大名都高层产品相比，恒大名都的高层产品是带环保，恒温恒养低碳式高科技住宅，相信在不久的将来将成为浑南新城区域乃至沈阳地标性建二、经典案例--恒大名都沈阳金碧物业顾问有限公司1.50元/平方米·月平方米综合会所、4万余平方米社区商业街等航母折的基础上再折/平沈阳恒大名都位于大浑南沈苏快速干道东侧，毗邻沈阳展览中心本项目全是以高层产品为主，产品围绕着园区精心打造的景观大湖，所以从观赏度来说要高于精装，这也为客户省下了不少的麻烦。但是由于产品规划为“品字型”建筑，会有部分户型涉及到挡光的问题。三、经典案例--中海城于洪区西江街与白山路交汇处洋房、中高层、高层格3#蓝堡组蓝堡组层套本次开盘推出推出蓝堡组团的高层和——万套本次开盘推出虹该项目采用英、德式的建筑风格和园林景观设计，周边更配有自己设计的商业街；项目主产品质量、户型分布、园林景观以及周边配套等方面均比其它项目档次高出许多，开发商隶属进公交路线；项目地块地理位置优越，周边围绕纵横的交通网络，同时项目自然环境优越，地是亲近自然的最佳场所；在生活、教育、医疗配套等方面同样有着不可比拟的优势，地块南侧即为沈阳市四大商圈之一的北行商圈，项目周边拥有浓郁的教育、医疗氛围，适合居住。该项以及别墅和高层产品规划在一起这些都是不足之处。四、经典案例—保利溪湖林语保利溪湖林语司格一期推边高出500元/㎡，例如：瑞赛居圣苑、晶品名座和环北福盛居，无论是在品牌、产品质姑区，但是在三环至四环之间离市中心较远，在环线上处于劣势。五、经典案例--万科柏翠园程度之高。C四室两厅三卫联祥观点:这一点从样板间里就能感觉的到，冰箱的留位，洗衣机入水口的位置，这些细节很人性化，都是中高收入者和高端人群，不知万科在未来的计划中是否有亲民的计划。六、经典案例—金地檀郡联祥观点:说明金地的坚持是有道理的。七、经典案例--梦想西铁城060地铁旁的“梦想之郡”项目项目地铁联祥观点:为铁西火热片区，客户认可度高。第六篇土地篇一、土地供应008004000总占地居住用地面积——总宗数——居住用地宗数0皇姑区皇姑区44%5-10万平二、土地成交00——单位：万平土地成交走势图宗数8008004000400总成交面积居住用地成交面积总成交宗数居住用地成交宗数居住用地成交走势图居住用地成交走势图200000018000001600000140000012000001000000800000600000400000200000086420居住面积商业面积工业面积其他面积△f△◆△6005004003002000△△△2010年上半年工业用地的波动相对明显，成交量主要是以工业用地 43%42%单位：平单位：平800000070000006000000500000040000003000000200000010000000400 ◆和平区.沈河区Δ铁西区X大东区X皇姑区 e浑南新区+东陵区-于洪区-沈北新区◆苏家屯区△△ △一+X——△斗++6005004003002000+域仍在低位状态平稳中略带起伏。——200020008004000可建面积居住可建面积金额：亿元金额：亿元 △XXXXXX巡X巡溢X邀巡XXX80400——和平区沈河区铁西区 △央+++++斗+++++++i△i++++—*—大东区—*—皇姑区——沈北新区——苏家屯区454050+2010年的年初和年末各区土地成交活跃，年底表现更为明显，皇姑块成家使得该区域整体总价上涨，11月份万科单位：元单位：元楼板价成交走势图20000元/平米。——楼板价：元楼板价：元/平3500300025002000150010005000 居住楼板价商业楼板价楼板价44%5-10万平三、2010沈阳热点地块宅品质将实现一次飞跃。至此万科地产的项目几乎遍布沈阳的每一个区域。份万科在同一区域内拿下的地块的价格每平米高近千元。第二块地，在这之间不久，远洋地产在白山路北竞得一地块四、热点区域—浑南新城浑南”概念，8月份宣布建设“大浑南”项目启动，从最初的市政府南六、2010年度沈阳土地排行榜元）1区沈阳雨润农产品全球采购有限公司2区文化娱沈阳华强文化科技产业有限公司3区4.6沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司4沈阳高盛置业开发有限5区沈阳龙湖房地产拓展有6区35.37区沈阳青建博海置业有限8航空学院地块31.2有限公司9区沈阳兴铭房地产有限公司苏家屯区体育学院北区平）1沈阳宸瑞房地产开发23鞍山万科房地产开发4航空学院地块5沈阳和泓嘉瑞房地产6房地产开发有限公司7鞍山万科房地产开发8沈阳和泓嘉瑞房地产9沈阳和泓嘉瑞房地产1航空学院地块2春河地块A鞍山万科房地产开发有限公司3特变电工地块铁西区金地集团（沈阳）房地产置45联合路南（三洋重工）荣耀投资管理有限公司6CB2009-001和平区1672CB2009-002CB2009-003CB2009-004CB2009-005CB2009-006CB2009-007CB2009-008CB2009-0097沈马公路东-2A地块8区文化娱乐：9区束桂香第七篇营销篇一、本年媒体投放总体分析单位（万元单位（万元版/次）14000120001000080006000400020000投放金额7006005004003002000投放量目前媒体报广已经成为各项目主要营销方式。二、本年各大媒体投放分析——本年度辽沈晚报报广投放金额居首位，报广金额总共为4 频次（次）18711730842579488 版数（版）1595.741114.35573.4875511.5375191.675——金额（元）429,927,900265,793,295117,376,27781,137,17538,000,250500,000,0002000450,000,0001800400,000,0001600350,000,0001400300,000,000