2008年辽源市地下商业街市场调研报告

<一>调查时间2008年3月2日——2008年3月7日<二>调查方法<三>调查目的分析辽源市商业环境及步行街——人民大街商圈辐射区域<四>调查范围龙山大街区域<五>调查项目2、辽源市步行街商圈商业形态<六>调研分析结果一、辽源市基本概况及项目区域介绍总人口156万，其中市区面积206平方公里，人口60万。经长营高速公路到长春机场只需1个半小时，经哈大高速公路到大连港只要7小时，到沈阳桃仙机场只需3小时。距长春100公里，距沈阳200公里，距哈尔滨300公里，距大连港500公辽源市2007年全年人均工资性收入为8345.41元，同比增长24.0%,占可支配收入的71.4%,拉动可支配收入增长16.2镇居民人均消费性支出7831.98元，比2006年增长17.2%。随着收入的增长，消费水平的提高和消费环境的日益改以投资、知识、保健、信息及超前消费为主要标志的现代消费意识正在形成。一是以储蓄、购买股票、债券为代表的投资型消费成为居民家庭的一部分；二是以教育、娱乐、文化为代表的知识型消费成为居民家庭消费的重要组成部分；三是以高蛋白、低脂肪、绿色食品为代表的营养保健型消费受到大多数居民家庭的重视；四是以电话、互联网为代表的信息型消费日渐升温；五是以贷款购房子、买车为代表的超前型消费被越来越多的居民家庭所接受。随着城市医疗保险、教育等方面改革的深化和旅游、文化、娱乐、服务事业的发展，居民非物质性消2、项目区域情况费群体集中，商业气氛浓厚。辽源市商业主要集中于以步行街-人民大街为中心的商业联贸、东方家电、铭旺、时尚铭旺商城及沿街品牌店构成的，辽源市场的75%以上。在步行街商圈周边，还形成了通讯、快餐、酒吧、KTV、酒店、医药等专业市场集中区域，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的消费群。从上述辽源市的商业格局而言，商业密集度较高，业态无长远、科学的规划，人均消费水平较低，商业已趋于饱和，竞2、日杂商场、品牌专卖店、超市、临街商铺、小型地下服饰商场构成辽源步行街商圈市五种主要商业形态。辽源市的消费主要集中于商场，临街商铺，其中新建商场 (意发、时尚铭旺)、品牌店主要经营中高档商品(中档商品为主),地下服饰商场、早期商场(华泰、联贸)主要经营中低档商品，超市多为一些便民店，经营日用百货、食品等，从商业形态而言，缺乏专业性、特色化的商业形态，商业雷同性强、竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。根据对步行街道两侧商铺经营类别分析，人流及“5.1”以后的夜市是众多商家选择步行街两侧开店的关键，但从业态格局角度分析，众多业态分拥而至，反倒打破了步行街休闲、时尚购物的性质。3、商户忠诚度低，流动性强由于辽源市商业雷同性强，缺乏差异性，既未能形成自己零售业市场的竞争优势，本土又缺乏专业的批发市场，因此当新的卖场出现时，立即出现大量商户的流动现象，新的卖场只需借助完备的基础设施、专业的物业管理和良好的商业信誉，略做些炒作，即可迅速将老市场内的一部分商户吸引过来，如此循环往复，从而形成了辽源市商户忠城度极低，铺位实际租出兑情况调查可得出结论：华泰是步行街较早开业的大型商三楼72个商铺中转租、出兑为23个占15%,其他楼层也是经营惨淡；对于在2005年交付使用的意发购物广场为产权式商铺出租比例相对较低；时尚铭旺在2007年投入使用出租、出兑仅为3家。华泰商城(早期)意发购物广场2005年商场名称时尚铭旺商城(2007年)市步行街商圈前几年商铺销售主要以租赁为主，包括华以产权销售为主的销售形式，且多为40年产权销售，现在以权商铺(意发)调查出售率达90%,现有产权商铺转售基本为设施仅仅意发四层的儿童乐园(500m²)且无人问津，给消费商铺使用面积(m²)出租价格(万元/年)出售价格(万元)单平米价格(元/月)华泰意发意发二层7新东方21000(售价)时尚铭旺一层150-200负一层507华泰楼下步行街6意发临街门市05年60万476出租5意发临街交口门市3步行街与吉祥街交口1人民大街南临街门市4、步行街的消费集中，大众化消费，满足不同年龄层次的步行街道两侧共计裙房商铺204家，面铺多为单一层，进深较6-12米左右，多为租赁形式，其中转租7-8家。步行街中段步行街项目招商中应该考虑的，设立青春活力运动卖场、化妆品物业名称楼层11层饰品\箱包\女装\日杂2层男女装低档3层男女装低档4层普通鞋卖场中低档5层床上用品中低档6层电脑经营惨淡2意发购物1层饰品\箱包\中低档化妆品\工艺品中档2层中低档女装中挡3层女装\男装中档4层儿童服饰专场低档5层3负1层淑女装\流行服饰中档1层女装\快餐\零散档口中档41层日杂\五金电料\小家电\化妆品低档2层家纺\箱包低档3层内衣\鞋帽低档4层服装\日杂低档51层白色家电(冰洗)\橱具中高档2层彩电\小家电中高档3层手机中高档4层数码\电脑\电脑维修\电脑配件缺少品牌支撑，商品项目有缺失(如鞋类、中高档化妆品等),<一>优势与机会点1、地下商业步行街开发成本略高于地上，但布局合理、业<二>劣势及威胁点2、地下商业街打乱了步行街商圈购物模式，能否为辽源当地消费者接受，施工中给此区域消费者带来不便，会让一部1、改善步行街区域商业区域单一购物模式<二>概念定位<一>价格走势制订及依据<二>定价策略及依据1区为13800-17800元/m²2区为14800-17800元/m²3区为14800-17800元/m²4区为12800-14800元/m²5区为12800-14800元/m²商铺开盘宣传价格为12800元/平米起，项目总体均价吉阳路4◎项目规划设计为28处出口，商铺整体不存在死角；<三>功能区域定位1区通讯、数码专区2区时尚餐饮专区3区品牌运动服饰、用品专区