中旗地产2010年6月济宁市泗水县项目市场调研报告

泗水县项目市场调研报告2010年6月目录 3 3二、调研方法及信息来源 4三、调研时间 5 5 5 5 6 7 7 二、在售重点商业个案调查与分析 未来可能住宅供给篇 住宅需求篇 结束语 前言调查泗水县各主要商业点消费者的人口特征、消费习惯、消调查泗水县各主要商业点经营者的经营现状以及潜在的需发展商介绍网络信息的收集2010年05月27日～2010年06月01日，为期6天。五、调研对象非代表性在售商业项目、住宅项目华代表性在营商业项目商业终端消费者抽样非住宅需求者抽样被访者问卷形式访问时间总样本量有效样本分布泉源大道青年路文化路君泰步行街人民路光明路泗河路健康路消费者街头拦截分钟43被访者问卷形式访问时间总样本量有效样本分布有效泉源大道青年路文化路君泰步行街人民路光明路泗河路健康路泗水步行街经营者街头拦截分钟66被访者问卷形式访问时间总样本量有效样本分布有效府前花园圣源居花园君泰小区华联超市财富广场居民路人入户街头拦截分钟9七、数据统计分析方法市调数据的统计分析来验证市调前所作假设的正确与一、泗水县概况县境南北长50.6公里，东西宽52公里，面积1091.8平方公里，在省州州坊市五莲县-聊城市盘肥城市台的盘汝上聂巨野县一愿祥县鱼台目成武县辋城区两市蒙阴目曲早市臻州市山亭区全县辖2个街道处，8镇(金庄镇、泗张镇、泉林镇、苗馆镇、星村镇、柘沟镇、中册镇、杨柳镇)3乡(圣水峪乡、大黄沟乡、高峪乡),592个行政村，615445人，其中城镇人口162868人。口中，每年保持着20万左右的在外务工人员。由于泗水县的贫困和国内较大的水泥生产基地。泗水优质花岗岩储量50亿立方米以上，优质苹果、板栗、大桃、山楂、核桃等农副产品的年种植面积达4010多万吨，产品畅销销日本、韩国、美国、新加坡以及台湾、香港如梦，喷涌不息，孔子曾有“逝者如斯夫，不舍昼夜”之慨叹。泗水近几年泗水县又开辟凤仙山、龙门山、圣公山、大云寺、贺庄、龙湾套等旅游风景区，新发展了万亩板栗园、石榴园、桃园、银杏园等观光工农业区。悠久的历史文化和众多的旅游资源为泗水旅游业的发展3.交通情况泗水县有日菏铁路、327国道、日菏高速公路横贯东西，034国道纵穿南北，东连日照海港，西接京福高速公路、济宁机场，形成立体交通网络。全县公路长度664.5公里，其中国道、省道90公里。4.城市道路网络泗水县城区以中兴路为界，往西至西外环为新城区，中兴路以东则为老城区。老城区由东西向泉源大道(即G327泗水段)和三条主2002年7月，山东省城市规划建设管理工作会议召开，确定实7.小结◆泗水城区面积不大，自身的城市交通网络较完整，并还在不上年增长2.2%。其中第一产业增加值21.53亿元，增长1.3%;第二产业增加值39.46亿元，下降0.9%;第三产业增加值27.44亿元，增增长13.3%;批零贸易业增加值4.6亿元，增长3.3%;金融业增加值1.02亿元，增长23%;房地产业增加值5.15亿元，增长28.3%。三次产业结构比例为24.3:44.6:31.1,与年初相比，第一产业提高0.6泗水县三产数据泗水县三产数据2009年，全县共有各类学校122所，在校生6.17万人。其中高级中学4所，在校生0.67万人；普通初中17所，在校生1.63万人；职业中学3所，在校生0.35万人；小学及教学点129所，在校生3.52万人；特殊教育学校1所，在校生76人；幼儿园149所，在园幼儿增长1.3%。七处生产基地通过国家绿色食品A级质量标准认证，泗元，森林覆盖率达到31.6%,比上年提高个1.2百分点。畜牧业产值达到150100万元，占农林牧渔业总产值的比重达到37.4%,比上年现渔业总产值2151万元。降。2009年实现工业增加值36.1亿元，下降3.7%业达到220个，比年初减少9个；规模以上工业实现增加值30亿元，下降10.7%,工业主营业务收入112亿元，下降9.14%,工业总产值升。2009年规模以上工业企业实现利税13.17亿元，增长1.98%;实现利润9.6亿元，增长6.98%。工业经济效益综合指数为148.02%,比上年增加13.9个百分点，总资产贡献率达到34.91%,比上年提高1.35个百分点，成本费用利润率达到9.43%,增加1.49个百分点。好。2009年全县资质以上建筑业企业7家，完成建筑业总产值6.4亿58.93%,拉动经济增长1.26个百分点，创进入新世纪以来新高。居民消费需求旺盛，出口受阻。2009年，全县认真贯彻实施汽产投资总额达到34.24亿元，比上年下降22.9%,其中城镇固定资产6.人均收入据城镇居民抽样调查统计，2009年城镇居民人均可支配收入为10713元，比上年增长3.7%。据农村居民抽样调查统计，2009年农民人均纯收入为4791元，在4457元可支配收入中，工资性收入1766元，家庭经营收入2345元，分别占39.6%和52.6%。年份城镇居民可支配收入/元全国山东省济宁市泗水县2009年全国城镇居民可支配收为15781元，泗水县的城镇居民◆尽管泗水的经济并不发达，但其经济支撑已从第一产业跨向◆泗水内外贸易的绝对值很低，增长幅度也不大，支撑商业的◆泗水固定资产投资存在波动，进而房地产的发展也存在波一、在营重点商业个案调查与分析项目名称华联超市联系电话项目地址泉源大道与健康路交界路口西南角开发商临沂市黎明商贸有限公司管理公司泗水华联超市有限公司开业时间2003年8月总体规划共3层，共13395m²、每层4465m²、门前广场470m²经营主题门面铺规格场内铺规格电梯数量扶手梯1对垂直货梯1个入口数量2个装修档次装修为中低档场内灯光灯光暗淡租金大多为联营，以扣点方式为主，点数在20～25%左右出租/在营率基本满租经营促销优惠卡，购满1100元折扣为96折配套餐饮、住宿、人民医院、汽车站……楼层业态1F:华联超市、金银饰品、化妆品、钟表、数码产品、茶叶、小家电；2F:服装男装、女装、皮鞋、皮包；3F:小型儿童游乐场、家电及数码产品、童装、内衣、家纺、运动服饰；主要品牌1F:华联超市、香港嘉华珠宝、银匠世家、世纪缘、中国黄金、雅芳、步步高；2F:男装有才子、爱登堡、以纯，森马、美特斯邦威、真维斯、贵老爷车、梦特娇、棒球手、达芙妮、千百惠、周末有约；3F:家电有美的、海尔、九阳、格兰仕，运动品牌有李宁、安踏、361、特步，家纺有明超家纺、水星家纺；经营状况良好，已进入稳定经营期，年销售额过6000万元人流统计东门一—5月27日17:15—17:18进：11人/3分钟出：8人/3分钟东门——5月28日20:11—20:14进：32人/3分钟20:14—20:17出：26人/3分钟20:17—20:20进：43人/3分钟20:20—20:23出：42人/3分钟北门——5月27日17:20—17:23进：9人/3分钟出：7人/3分钟17:24—17:27进：7人/3分钟出：18人/3分钟随机观察——上午十一点左右、晚上二十点左右，是两个人流高峰。综合评价该商场为泗水首家综合性购物商场，属于泗水商业发展历程中具有代表性的标志商业，其开业至今，一直是泗水商业的该商场无论是单层规模还是总规模，都明显偏小，也明显小于泗水商业另一龙头财富广场，这种体量在其开业初期还可以强力支撑起龙头地位(因为当时泗水还没有这样的商业形态),但在七年后的今日，其体量已然落伍，无论是自我经营扩张的需要、还是弥补对竞争对手的劣势的需要、又或是继续占据泗水商业龙头地位的需要，该商场现有的体量已然无法满足——据市调组获悉，该商场有原址附近扩张的计划，详见下文。该商场的主力店华联超市为全国品牌超市，品牌影响力大，这是该商场相对于泗水其它商业的一大优势。理论上，这种优势、尤其是相对于财富广场的苏果超市，应很明显，但实际上却并不那么突出。这有两个方面的原因：一是，该商场未在华联这个品牌上着力推广、经营，而停留在相对初期的商品经营阶段，华联品牌没有深入消费者内心；二是，华联超市自身运营时没注重品牌维护，市场上出现了不少对其商品、服务员素质等的不利议论，负面的评价降低了其应有的品牌荣誉。该商场的进场商品中，有一定比例的品牌，尽管其品牌层次还不是很高，但相对于泗水商业市场、以及竞争对手财富广场来说，已然属于最高档，且数量也较多，建立了明显的优势，捍卫了其泗水商业的龙头地位。仅能靠商品本身来吸引消费者而不能靠品牌吸引消费者。该商场每天早上7点50分开始，全体销售人员于门口的广场在背景音乐下集体做操，然后在广场东北角举行升国旗仪式，需强调的是，其有专门的5人国旗队。国旗队为统一白色军装的女生。这一整套举措无疑是一个很好的广告，即能聚集关注，又主动展示了良好的自我形象，值得肯定，是其经营管理团队用心的体现。遗憾的是，这套活动未能与华联这个品牌有很紧密的联系。该商场的电梯、照明、通道、柜台等的设置在七年前应该处于较先进的水平，但在七年后的今天来看，该商场的硬件配套已与现代综合购物商场相去甚远。这是该商场继续占据泗水商业龙头地位最需要改进的地方。但是，硬件的改造往往是很困难的，受先天条件的多重限制，想要完全改造到符合现代综合购物商场的标准，几乎不可能。从这一点来看，该商场的龙头地位是不稳固的。首层超市、金饰、化妆品，二层服装为主，三层运动服饰、满足不同级别消费者的需求。该商场以扣点的经营方式为主，这是综合购物商场采用的比较多的一种收益模式，有利于管理者与商家真正的捆绑为一体，令商家对经营有信心，也是管理者对有能力做好运营的自信体现。项目名称财富广场联系电话项目地址泉源大道中段，县核心商业地段开发商山东佳园财富购物广场有限公司管理公司每层各一个管理方开业时间2006年年底总体规划总建筑面积30000m²,共4层，单层营业面积在8000m²左右。经营主题综合性购物广场门面铺规格仅有一个门面铺约10×8场内铺规格开放式铺位2～40m²不等电梯数量扶手梯1对入口数量3装修档次中低档次场内灯光场内灯光较明亮售价不售只租租金一层：约6元/m²/日二层：约2元/m²/日三层：0.6元/m²/日出租/在营率首层有两个撤场铺位、同时有一个新装修铺位，二层、三层基本满场招商形式成熟经营的时期，未有特别的招商举措，仅设立招商办公室经营促销廉价促销，节日促销周边配套2路、3路公交车楼层业态分布小食专区2F:女装、男装、休闲服装、童装、鞋、床上用品3F:家具、电玩游戏4F:管理公司自用主要品牌餐饮：开心汤姆服装：无品牌人流状况5月27日，主入口15:54—15:57进：3人/3分钟出：0人/3分钟5月28日，主入口20:12—20:15进：49人/3分钟出：37人/3分钟5月28日，二楼楼梯口20:25—20:28上：21人/3分钟下：14人/3分钟5月30日，主入口9:13—9:16入：30人/3分钟出：21人/3分钟随机观察综合评价本商场与华联超市为泗水两大综合商场，属于泗水的龙头商水最核心的商业区域，是泗水县城人流及商气最大的片区，商业价值也因此处于泗水的最高端。该商场仅设有一个首层门面铺，为开心汤姆。从其经营内容地位来看，应属于该商场的一个主力品牌店(类似于肯德基、来看，该店未发挥出主力品牌店的作用。这可能是因为：首先，开心汤姆的品牌影响力低，虽在经营内容上与肯德基、麦当劳相似，但品牌影响力远远没有达到后两者的高度，无法建立对广泛消费群体的凝聚力；另外，开心汤姆的商品价其次，在品牌影响力高度不够的情况下，商品价格则应大众化一点。藏该商场的业态种类组合、业态平层水平分配与现代综合商场下的无奈之举。这种组合不仅不利于两类业态的共荣，还可能有不利的影响——电玩的经营环境和家具的经营环境格格致管理方停运了二楼到三楼的自动步级扶梯),其原因很大程藿水平交通组织方面，该商场的首层存在一定混乱，东北角位是苏果超市的出口，却几乎形成了一个人流死角，可见其交通布置的不合理(这一定程度上导致了两个专柜的撤场)。而于城市道路的断头路),人流必须折返流动——通常消费者不愿意做折返流动；二是电玩部分无明显入口，而是在一家具店铺后面，非常隐蔽，不利于人流的达到，甚至可能无法被发现。藿该商场主入口广场电动车停放随意，堵住了大门口，人流出入非常不便利，这是其管理上严重疏忽，长时间如此则证明其管理方缺乏应有的商业意识。该商场06年底开业，不到20天即因不明原因而关门，给当时的市场极大的负面影响，这是其运营部署上的严重失误，是其缺乏运营计划的体现。作为一个龙头商业，不项目名称泗水步行街街区走向东西向项目地址泉源大道向南约200米，街区东端在健康路，西端在人民路。总体布局开间约3.6米，进深约8米，大部分商铺占有两间铺位。街区宽度在15米左右。租金大多按间来计租金，相对集中于3500～5000元/月。在营率基本在营，仅个别闲置铺位招商形式自行租赁业态男女服饰、童装、内衣、鞋、精品饰品、家纺、化妆品、妇婴用品、运动服饰主要品牌特步、意尔康、雅芳、恒源祥、才子人流状况6月1日16:13—16:16由西向东11人/3分钟由东向东15人/3分钟20:09—20:12由西向东24人/3分钟由东向东26人/3分钟随机观察平时人流很少，节假日稍多一些，但仍明显低于华综合评价男女服饰是该商业街的绝对主流业态，占有的比例超过一业形态，该街区是消费者消费行为的主要目的地之一。无论是平时还是周末，无论是白天还是晚上，该商业街的人善，相信商业价值应有明显提升。卷该街区有一定数量的品牌商家，但这样的商家数量不多，且优势——甚至还不及人民路北段。我们认为，这不符合其泗水步行街的身份。作为一个由政府层面主导的理应在泗水城市商业体系中占有很重要的位置，但是该的一环。该街区商铺的租金以间来计算，则租金水平较为集中，这属铺面积明显大一点、或明显小一些，都不在考虑该街区没能在泗水商业体系中占据到应有地位，其主要原因的消费需求，从而无法集聚更多的消费群体。项目名称君泰步行街街区形式复合式街区项目地址青年路和人民路交汇的西南处总体布局两条东西向和七条南北向街道组成的复合式街主街宽10m,次街宽有6m、4m。租金租金按间来计，10000～13000元/年在营率未营业铺位有16个，但大多用作仓储，并招商形式自行租赁业态服装为主，鞋包、饰品、美容、副食品、网吧、家纺、装饰、主要品牌无任何品牌周边配套县人民医院第一门诊人流状况5月28日，东入口19:40—19:43进：11人/3分钟出：9人/3分钟5月28日，北入口19:50—19:53进：12人/3分钟出：14人/3分钟随机观察综合评价卷泗水已有一条由政府力主打造的步行街，经营状况并不很开发，其开发目标显然要“打败”原步行街。那么,开发商采取了怎样的应对措施?规划的角度，如上一点分析，该街在这方面体现出了一点“超越”原步行街的“野心”,而同该街区是有内部环境打造的，但仅于中心位置做一个花台是二、在售重点商业个案调查与分析项目名称舜和街联系电话项目地址圣源酒店东面该街南端在泉源大道，北端在文化路，呈南北走向开发商济南三发置业有限公司总体规划总建筑面积40000m²,由2~3层的独立街铺组成。整个项目由南北两段，及中间的圆弧段组成。业态规划餐饮、娱乐、休闲、购物、美容美体、香薰SPA……项目定位泗水首席复古式商业综合体广告主题泗水最具投资价值综合性商业新区财富商业航母，赢运泗水第一金街一条街，领航一城发展一条街，赢赚一世财富商铺面积200~400平方米居多，这是三层合计的面积。售价前期6580元/平方米的均价，新的商铺价格未销售情况周边配套圣源酒店，若干新的大型社区。综合评价建筑布局有一定特色，中段两个弧形的设计，即增大了可项目所处的新区中，其它项目的商业都是以该项目虽然在形式上实质也为临街铺，但商业集中性要突对该项目的销售情况，不同的调查人员获得了差别很大的职业素质低，有“挑客”的情况，这对项目形象不利，也存在流失真实客户的可能；另外就是，上述两个信息都可能都不真实，即不是未开卖，也不是卖完那么多了。从销售员有明确的前期价格来看，应该是开售过，不理想而改变销售策略，现暂停销售，待现楼完成之销售或招商。成，据悉，开发商正在与银座接洽，拟引入到项着该项目所处的舜和家园规模较大，周边也有数个大规模新社区，将来片区人口数量理论上是很可观的，从这个意义上来说，作为片区内唯一的集中度较高的商业，其商业前项目名称中兴新城联系电话项目地址泉源大道与中兴路交汇处西南角开发商兖矿房地产开发有限公司总体规划合改为了商场的形式，例如苏果超市),总建筑面积在5万平方米左右。业态规划无业态规划方向项目定位倾力打造一站式购物社区广告主题金角旺铺新地标投资兴业聚宝盆至尊宝地龙头旺铺引领泗水商业潮流打造泗水超市航母商铺面积三层合计的话，250~300m²居多。售价均价：5000元/平方米销售情况销售员未明确给出销售情况的信息。市调人员分批了解的情况是，大量的、各个位置的商铺都还未售出，由此可以判断该项目销售率很低。综合评价素，我们认为其这一规划是失败的。一个个独立的商铺，业形态，例如小型的商业中心，与独立街铺该项目如此规划，可发展方向很小，一是做专业类批发市场；二是做主题商业街，例如拿一条街出来全部招商做餐饮街等等。第一种发展方向，显然不在开发商考虑范围之内；第二种发展方向则还未被发展商意识到。因此，我们判断，按照现在的营销模式，就这样想卖一间铺就算一间卷苏果超市购入了该项目临泉源大道的商铺打算自营，这一超市的进入也算是该项目的一个利好，应该能吸引到一定的市场关注，理论上其它部分的商业价值也但以我们的经验来判断，苏果超市对整个项目的支撑是单薄的，不足以令整个项目重换生机。因为苏果超市的品牌度、规模、经营理念等等还不足以在这一不成熟地段产生足够的吸引力。该项目的成功还应有其它业态的引入——三、重点商业街道调查与分析泉源大道临街商铺(东西走向)泉源大道以健康路和中兴路为分界点，分成三段，其中西段因商业极少不在下文分析中；泉源大道东段北面有141间商铺，南面有135间商铺；泉源大道中段北面有143间商铺，南面有191间商铺；商铺租金30~40m²左右的铺，年租金在5000元上下，个别高达10000元。即，高位在0.7元/平方米/日左右。100m²甚至更大的铺，年租金1.3~2万元，即单价为0.45元/平方米/日左右。商铺空置街面有少量空置商铺，少量倒闭商铺；泉源大道东段北面五间空铺，三间倒闭商铺，南面有五间空铺，一间倒闭商铺；泉源大道中段北面一间空铺，四间倒闭商铺，南面四间空铺，两间倒闭商铺；商铺大小泉源大道东段北面，开间6.7m,进深6.3m为中数；泉源大道东段南面，开间6m,进深6.4m为中数；泉源大道中段北面，开间4.5m,进深6m为中数；泉源大道中段南面，开间5.4m,进深6.6m为中数；商家品牌堂大酒店、苏果超市便利店、吉利汽车专卖、长安汽车等；泉源大道东段南面：润丰润滑油、动感地带KTV、江淮汽车、天润汽车销售中心、万通汽车等；影、意尔康服饰、雅迪电动车、小鸟电动车、宇丰超市等；顺达厨柜总汇、长城润滑油等；人流状况5月27日10:32—10:35人民路路口东向西32人/3分钟；14:03—14:06人民路路口东向西28人/3分钟随机观察重点点评财富广场和华联超市这两个泗水商业龙头、以及商贸城均临泉源大道，因此人民路与健康路之间的泉源大道路段可谓泗按普遍规律，一个城市核心商业地带最大比例的业态是什源大道中心地带必将出现以服饰类业态为主流农药、种子这类业态较多之外，该路段以汽配、汽修为绝对直至西段的圣源酒店。但是，除了圣源酒店之外，其它如泗水宾馆、洪源旅社、海华商务宾馆、金康宾馆等等，档次都很低，属于很低级的住宿业态。这两个鲜明的特点源自同一主因：泉源大道属于327国道的一段。之所以，汽配、汽修类业态没有与泉源大道其它路段集中起来，我们认为，泉源大道东段为泗水重点发展的新区，现阶段工作已拆迁后的再建设为主，考虑到新城的街容街貌，而规避了此类业态。而中段则是商业路段、及居住社区，也不宜集中分布汽配、汽修业态。于是在西段相对集中起来。对于住宿业态，下文将单独阐述。另外，作为国道的一段，在分布了住宿和汽修业态，但餐饮类业态却很少，我们认为这是泉源大道的一个业泉源大道各个商家的招牌形式很明显都是统一制作的，仅个别不一样，各个路段也有底色的区分。这显然是政府主导的是，这种招牌除了比较统一之外，无论是材质、颜色、字体还是大小等等并不能起到拉升商铺形象的作用——我们认为整条街的形象还是很低。从租金水平来看，此路段即使高位租金在泗水也处于中端水平，而其某一段为泗水商业的核心地带，租金水平与商业地还存在明显的提升空间。青年路临街商铺(东西走向)青年路与健康路、人民路、光明路、中兴路、珍珠泉路相交。商铺大小健康路以东，私人自建临街铺较多，铺位以120m²及以上大面积为主。健康路至人民路段：50-100m²较多；人民路至光明路段：90-120m²较多；光明路至泗河路段：100-110m²较多；泗河路至中兴路段：100-150m²较多；商铺租金商铺空置街面有4家空置铺面商家品牌健康路至人民路段：踏浪电动车、花样年华KTV、沂蒙老乡、清泉茶庄、江南茶庄人民路至光明路段：黄山茶庄、齐良思泗水总经销、泸州老窖光明路至泗河路段：第四药店、正宗兰州拉面、永兴酒店泗河路至中兴路段：新天地足浴城、清源浴池、天籁新声KTV、健康路至人民路段：食品、电动车维修、烟酒、茶、餐饮、电动车、KTV人民路至光明路段：烟酒、茶、电动车配件、餐饮、数码、美容、台球泗河路至中兴路段：KTV、网吧、沐足、酒楼人流状况5月27日9:59—10:02健康路路口西向东35人/3分钟；11:06—11:09健康路路口西向东22人/3分钟随机观察健康路至君泰小区是该路段人流相对较多，实验中学门口也有重点点评路路段人流明显较多，沿线临街铺也分享了其带来的人流。来看，集中效果不明显。靠近与健康路交汇处、路南(农行西边)的花样年华KTV是当地知名度较高的一个娱乐场所，受到较多的年轻人的亲睐。文化路临街商铺以健康路为分界点，文化路东段南面有8间商铺，北面有17间商铺；文化路中段至人民路南面有25间商铺，北面有13间以人民路为界点至丰收路南面有41间商铺，北面是府前花园小商铺租金单从租金数值来看，此路段租金普遍较高，甚至有年租金十万以上的。但这些高租金的店铺业态均为家私类，而其它类业态家私类业态的店铺租金单价大约在1元/平方米/日的水商铺空置中西段街面无空置铺面；东段为农业局、财政局等政府机关，临街铺面空置70%。商铺大小文化路东段北面，开间7m、进深4m;文化路东段南面，开间7m、进深4m;文化路中段北面，开间5-36m不等、进深8-10m不等文化路中段南面，开间3-15m不等、进深3-5m不等；文化路西段北面，开间3-10m不等、进深5m;文化路西段南面，开间4-20m不等、进深5-10m不等；商家品牌文化路中段：李宁、劲霸男装、利郎男装、九阳豆浆机、海尔洗文化路中段：男装、运动服装、餐饮、家具、家电、电动车、人流状况5月27日11:03-11:06三联门前东向西5人/3分钟；11:20-11:23百货超市门前东向西3人/3分钟；5月28日16:05-16:10百货超市门前东向西1人/3分钟；17:10-17:15三联门前东向西20人/3分钟；随机观察重点点评两类业态为绝对主流，是泗水县城此两类业态集中地之一。可能性非常大。健康路临街商铺(南北走向)总体健康路北段西侧共46家店铺，共3间空铺，东侧共70间店铺，无空铺；健康路南段西侧共59间店铺，共6间空铺，东侧54间店铺，1间空铺；商铺租金10~20m²左右的铺位，年租金在5000~6000元左右；30平方米左右的铺位，年租金在8000元左右；80平方米左右的铺位，年租金在8000元以上；商铺空置健康路北段：空置铺面3间；健康路南段：转让铺面7间；商铺大小为中数；健康路北段东侧，开间以4-6m,进深6m为中数；健康路南段西侧，开间以4m,进深6m为中数；健康路南段东侧，开间以3m,进深6m为中数；商家健康路北段：天马服装城、大富豪超市、国美电器、百信鞋城、品牌阳光100摩登百货、富贵源服装城、迎春电器、中国移动、中国联通、中国电信、海澜之家、格力空调专卖…健康路南段：贝因美、五羊本田、婴之谷、圣康大药店、DELL专卖、美佳美家具广场、志高空调…业态健康路北段：通讯、服饰、鞋子、家电、餐饮、副食、百货；健康路南段：医药、服饰、餐饮、洗化用品；重点点评限华联超市，再加上宇丰超市、天马服装城、大富豪超市、国美家电、百姓鞋城等等业态的集中，健康路靠近泉源大道的路段俨然一个商业旺地。此十字路路口是泗水县仅有的两个有交警执勤的十字路路口之一(另一处是中兴路交警大队自己门口),由此也可想见这一位置的重要程度。健康路北段，靠近泉源大道位置，分布了天马服装城、凯幕狮羽绒、汤氏服装城、阳光100摩登百货、富贵源服装城、阳光服装店等等大大小小的服饰门店，其中如富贵源服装城的规模还比较大，超过1000平方米。此处为泗水县服饰类业态的一个中地，而且全面来看，也是唯一集中地。健康路北段分布有两家品牌男装：海澜之家、希努尔男装。尽管该路段分布了较多服饰，但都是很低档次的，两家品牌男装的出现，仍不免有一点突兀的感觉。对这一现象，下文将有针健康路南段，近泉源大道处，分布了三家妇婴用品店，这三家店虽然数量不多，但分外引人注目。其店面形象明显好于其它店铺，因此有脱颖而出的效果。另外，周边店铺所经营商品基本都是层次较低的，而这三家的的商品层次则明这也是其一下子引起了我们注意的一个原因。服健康路南段靠近青年路处，连续分布了三家药店，这源于县人泗水县人民路临街商铺以青年路为分界点，人民路南段西面有30间商铺，东面有32间商铺；人民路中段至泉源大道，西面有65间商铺，东面有41间商铺；商铺租金人民路租金基本在400-600元/m²,租金以年来计算收取。商铺空置商铺大小人民路南段西面，开间5-25m不等、进深8-12m不等；人民路南段东面，开间5-25m不等、进深8-12m不等；人民路中段西面，开间4-10m不等、进深5m;人民路中段东面，开间4-10m不等、进深5-10m不等；人民路北段西面，开间4-10m不等、进深5m;人民路北段东面，开间5-10m不等、进深5m;商家品牌人民路南段：米兰春天婚纱摄影人民路中段：美的空调、九阳豆浆机、国人西服、达芙妮、红蜻蜓、蜘蛛王、金帝贝尔、意尔康、人民路南段；餐饮、家电、家居装饰、美容美发、婚纱摄影人民路中段：家具、餐饮、家电、副食杂货、玩具、文具、女装、童装、服装、鞋、五金人民路北段：家具、家电、服装、鞋、箱包、旅馆、美容美发人流状况5月28日17:12—17:15韦辰家电门口南往北方向23人/3分钟5月29日17:21-17:24金麦商务宾馆门口南往北方向31人/3分钟5月30日17:27-17:30花样年华门口南往北方向13人/3分钟重点点评段，分布有森马、李宁、特步、以纯、全友、美特斯邦威、代表。在我们看来，同样是有突兀的感觉。可以解释的是，限人民路南段(青年路与建设路之间的路段)为泗水餐饮业态集中地之一。白天这里人流不多，晚饭时间，人光明路光明路北起泉源大道，与健康路交叉商铺租金抽样了解、估算，店面租金在0.4~0.9元/m²/日商铺空置街面有3家空置铺面商铺大小泉源大道至建兴路段：20~50m²居多。商家品牌泗水商贸城、新豪门布艺生活馆、捷安特电动车、美特美家窗帘、八喜饭庄、馋张嘴饭店泉源大道至青年路段：装饰、家居、建材、广告、百货、餐饮、电动车、银行青年路至建兴路段：烟酒、副食品、装饰、建材人流状况6月1日16:34—16:37光明铝合金门前南往北方向21人/三分钟重点点评相对其它路段，光明路在业态分布上没有明显7.泗河路业态：餐饮较多，共有大大小小餐饮商铺77家，绝对数量上是量皆在5间以内。泉兴路以北路段有一些家庭作坊式的石材加工门泉兴路以北路段有自发形成的集市，餐饮类商铺有30多家，营2、我们还看到，泗水的餐饮业态在人民路南段非常密集，青年6、除了极少数餐饮还勉强可以，泗水大部分的餐饮在店面形是泗水作为一个人口流出城市而非人口流入城市的一个体2.住宿3.品牌服饰核心地带的品牌商家严重偏少，存在一定的空白。女装类存在明显供应空白点。那么,这一不合理的原因可能1、泗水的超市屈指可数：华联、苏果(财富广场)、宇丰、大富豪、苏果(农贸局)、圣源、百货。总规模在8000~9000平方米范围内，而在经济较发达的城市，单单一个品牌超市的单层面积就能有如此规模。2、华联是国内品牌，苏果是区域性品牌(江苏品牌超市，全国部分省份有布局),除此之外，泗水其它超市都无品牌度，比较低端。外来品牌超市还未出现在泗水商业市场，是市场3、华联超市真实的管理方是临沂的公司，其以加盟的形式借用了华联的品牌，严格意义上不能算是真正的品牌超市。这一意义上来说，泗水超市品牌度又降低了一个层次。4、我们认为，从规模、商品丰富度、商品价格、商品的陈列摆放等等全方面来看，最接近现代意义超市的仅有华联和苏果财富广场店。尤其是文化路上的圣源超市和百货超市，规模很小，无法令人与现代意义的超市概念相联系。以此来看，除开这些，泗水超市的地域分布是很集中的：泉源大道中段5、泉源大道段，超市业态已出现了优胜劣汰的一幕——宇丰超市正因经营压力而逐渐减小超市营业面积而改做其它。相对于对街的华联、以及北面的大富豪超市，宇丰明显不具竞争力。这样的竞争劣势其实不仅体现在宇丰身上，泗水整体上各个超市都存在明显的不足(见个案分析表),一旦有品牌更响一点的超市进驻，泗水现有的超市都将岌岌可危。6、市场传闻，西部的新城区将有这样或那样的大超市进驻(在各个项目里未得到验证),我们对此持强烈的怀疑。大品牌5.家电是需要很大的展示面积的，这两个商场目前难以做到这点，2、人民路北段的伟辰家电和三联家电是泗水两个相对较大的家电专业卖场，在家电纷纷从百货大楼走进专业卖场的今3、上述两个家电卖点都分布在老的商业核心地带，而新的商业核心地带内没有家电专业卖场——健康路的迎春电器位于2、泗水家私类业态的租金普遍较高(总价和单价),各自在所在路段均处于高端水平——事实上全国很多地方的家私业态3、泗水如此多的家私店、家私卖场，能告诉我们什么信息?第的商家即将淘汰一—这一判断来源于家私卖场门可罗雀的私(三叶家私判断应该不是正宗的三叶),相对来说，品牌商商业供给综述篇聚集的人民路北段应是泗水原来的商业核心地带。在华联超市、后，这两家商场所在的泉源大道段成为了泗水新的商业核心地带。但是，目前还不能说新的核心已经完全取代了旧的核心。■根据普遍规律，新、旧的取代这一趋势不可逆转；■完成新、旧的取代需要一些条件，例如：品牌服饰商户的全面转移，或新核心地带出现足以抗衡旧核心的品牌泗水的商业形态涵盖了综合购物商场(华联、财富广场)、步和街)、综合市场(泗水商贸城)、临街商业、专业卖场(伟辰家电)等类型。就经济并不发达、也无特色产业的内陆县级行政区域的城市现状而言，泗水商业业态可算是多样。这一点，在全国同类型城市来看，不算落后，应属中等发展水平。在较为多样的商业形态之中，我们同时看到，泗水明显缺乏专业市场或专业商业街的供给。泗水至少在三个业态上具备诞生专业市场或专业商业街的可能：家私、电动车、餐饮。如前文所态自发的呈现了相对集中分布的局面，已十分贴近专业市场或专业街的形态模式，但这种自发而形成的分布，难免被打断，又或建筑形式非常不统一进而形象不具有统一性，又或缺乏集中管理而难以抱拳经营，等等。总而言之，这种自发的集中分布，相对真正的专业市场或专业街存在明显的不足。一旦出现了相应业态的市场供给，这种不足将凸显出来，在一定条件下，新的供给形态就将取代现有的街铺模式。当然，不仅仅是这三类业态没有专业市场或专业街的供给，泗水其它业态的专业市场或专业街也是供给空白。另外，泗水商业还有一个明显的形态供给空白点就是：主题商场/主题商街。在这里，有一个供给空白应引起我们的充分关注。泗水的商品和服务全部包含在这之内了，而其它的商品和服务档次都很点论述，我们应该能够清晰的感受到泗水商业整体的层次较除了上一点提到的业态供给结构所表现出来的以低档次商品和服务为绝对主流之外，泗水商业还在其它方面显示了较低的层都存在规模不够、硬件落伍、管理缺位、业态品牌不足的问题。来。圣源酒店就在各个方面远远超越了泗水其它所有住宿类业建立了泗水家电领先者的地位(知名度方面也必定会超越三联家电),基本接近了现代家电卖场的水准。泗水商业发展亟需改善之处，重点在以下两个方面：■龙头商业规模偏小，在丰富业态方面，明显受到局限(从下文未来可能供给中，我们看到，华联超市已然开始了扩张举措);■除个别之外，绝大部分商户都不注重店面内外形象的装5.建筑规划水平参差不齐商业竞争愈演愈烈的今天，商业项目自身的建筑形式、建筑组成、建筑布局等等已愈来愈重要，建筑规划的好与坏已成为一个商业项目成败的前提条件之一了。泗水各个商业项目在建筑规划上体现了较明显的优劣区分。已建成、在营项目中，三联家电的建筑规划很差，尤其是作为需要相对开敞空间的家电卖场来说，商品的陈列与展示很受建筑格局的局限。华联与财富广场在很多方面与现代购物中心存在落差，没有中庭的设计就是其中一个方面。另外，这两个项目都是将电动步梯与人行步梯集中在一处，这可以降低垂直交通所占用的面积，但同时却降低了人流垂直交通组织的效率。如果将这两类梯分区布置，则将垂直交通由单循环改为了复循环，更有利于人流的交通组织，也减小了平层中出现交通死角的概率。君泰步行街则在建筑规划中体现了较好的水平。其内部道路宽度，各个铺位的间隔、层高等等，都很契合该项目街区型步行街的形态在建、在售项目中，中兴新城的建筑规划非常差(详见个案表的点评),除非开发商采取必要的补救措施，否则这个项目如泗水的在售项目有两个(圣融庭苑和府前花园的商业仅剩极少货量):中兴新城和舜和街。这两个都是纯销售项目，而都没有招商(舜和街所在的舜和盛世名门等也有商业部分的规划，从其独立铺位的建筑形态来解为各个发展商缺乏招商提升商业价值、带动项目销售的意城区除了部分在营住宅底商之外，很难见到其它在营的商业(即使算上在营的圣源酒店，总量也不大),这是显而易见的，不予未来可能商业供给篇一、未来可能供给的商业项目1.大富豪酒店处项目【项目占地】据称60亩，即4万平方米；【项目总建】未获知数据，容积率可能在2.5左右，总建约在102.华联超市拓展项目【项目总建】约12849平方米，共5层(由最初的6层改为5层),地下停车场为1800平方米以上；3.某星级酒店项目一【项目占地】据称30亩，即2万平方米；【项目总建】未获知数据，容积率可能在2.0左右，总建在4万4.某星级酒店项目二5.民族超市项目【项目总建】7540平方米；◆华联超市察觉到了自身的不足已不适应时代的需求、不适应命华联超市的扩张，无疑加剧了泗水新商业核心地带的竞争；◆大富豪所在地的待开发项目的入市，也将使新核心商业地带商业需求篇2010年5月27、28日，我司对泗水消费者的消费行为、消费心明路、泗河路，以及重点的在营商业网点。共抽样120次，成功完成问卷120份，其中有效问卷为100份，样本有效率83%。1.有效样本基本情况1.1地域来源来自泗水下属乡镇的消费者仅占14%,从这一比例来看，目前来了这种现象?可能包括：●泗水县城商业层次太低，可能与下属乡镇的商业都区别不外地到泗水购物的消费者仅有6%,这显然是一个很小的比例。考虑到泉源大道同时也是G327的因素，我们估计，极有可能这6%我们完全可以得出结论，泗水商业对包含周边区域在内的外地消费者●抽样的几个主要路段上，因业态(文化路的家私及电动车、人民路北段的男性品牌服饰、泉源大道的五金)的原因，男●抽样的步行街、华联、财富广场等场所则明显女性消费者多1.3年龄51-60岁41-50岁36-40岁31-35岁21-25岁61岁以上分布了第二多消费群体的为“21～25岁”和“20岁以下”两个的数量比例又不是很高?为什么?找到这个原因，就要考虑泗水的城市属性了——人口输出性，泗水外出打工的人口为20万，显然其中30岁以上年龄段的消费者合计占有37%的比例，超过三分之一。费。尤其是31~40岁年龄段的消费者，子女年龄还不大，作1.4家庭收入抽样样本全家平均每月收入分布10000元以上10000元以上1001-2000元1000元以下从上图我们能够看到，家庭月收入4000元是一条分界线，绝大多一的消费者家庭月收入在4000元以上。从这里，我们可以明显感受实力低。这一占泗水绝大部分比例的消费者有怎样的消费理念呢?他2.1购物场所倾向三成受访者喜欢到苏果(财富广场)购物，喜欢到人民路北段购物的占5%,泗水步行街和君泰步行街则不受消费者青睐，仅有4%的受从数据中我们可以明显看出华联在泗水商业中的绝对龙头地位。华联对消费者的吸引力到底在哪里?我们认为，至少包含以下几个方●华联是泗水最早的新型综合购物中心，先入为主的赢得了消●三楼儿童游乐设施的设置，有利于吸引到有子女的父母的关同样是泗水商业龙头，苏果超市(财富广场)受消费者青睐度则场所。喜欢到泗水步行街和君泰步行街购物的消费者仅占4%,这说都安市●距离泗水近、交通方便，只需40分钟左右的车程；26%的受访者从不外地购物，完全将消费留在泗水县城本地的消的受访者占20%,到济南购物的受访者占8%。水能存活现有这样规模的商业，那么,假设留住一点外流消费的话，泗水商业规模是不是应该明显要比现在更大一些呢!假的提升空间。2.3选择外地购物的原因外出顺便购物分布零敞品牌不丰离此图清晰的告诉了我们，站在消费者的角度，泗水商业所存在的明显不足。其中，最大的不足就是商品种类不齐全，以及商品品牌不商业分布零散、外出顺便购物、泗水消费场所档次不够则是消费者外流的另外三个次要的原因。从这里，我们得到的信息就是，要想在留住泗水外流的消费，最重要的两点，也是必须做到的两点，则是尽可能的提供更丰富种类的商品，并注重商品品牌所蕴含的价值。2.4消费力501-1000元 301-500元 101-200元 从此图中，我们能清晰的看到，单次消费300元是一条明显的分应充分考虑到300元这个标准，这可能是绝大多数消费者愿意承受的单次消费在100元以下的，合计所占比例为49%,近一半。那么100元以下价格的商品或服务可能包含哪些种类呢?通常来说，日常一成多一点比例的消费者单次消费水平在300元以上，这可能是2.5泗水消费者的购物频率逛街购物频率逛街购物频率少于一个月1欣一星期1-2次一星期3欣以上一个月1欣两星期1炊一星期逛街3次以上的消费者，与一星期逛街1～2次的消费者合计所占比例接近七成(69%)。泗水大部分消费者的逛街频率还是较高的。购买什么样的商品才会用如此高的购物频率呢?通常的规律来说，购买日常生活用品是比较频繁的，这里又再次证实了上文中的判泗水消费者逛街频繁的另外一个因素可能是，作为一个并不发达的城市，泗水消费者的工作没有发达城市那么紧张，其它活动、聚会、玩乐等打发时间的方式、渠道又不如发达城市那么多，因此逛街成了他们一个主要的休闲活动。其它不发达内陆城市往往也存在这样的情这对我们有何启示呢?我们首先要问的是，消费者逛街比较频繁的话，他们是在做什么?显然，是在“看”、在“想凑热闹”。所以，泗水的商业场所要吸引最大化的人流就要在此做文章了，要让逛街的消费者有东西可看，有热闹可以凑。具体到拟发项目应该如何操作，策划报告相应篇章会有针对性的阐述。2.6泗水消费者购物优先考虑的场所购物时优先考虑场所购物时优先考虑场所街边店步行街综合市场超市非常明显，超过六成的消费者优先考虑的购物场所中包含了超这不仅是超市的商品相对丰富、购物环境相对好、挑选商品自由度高等特点造成的，我们认为，超市提供了大量的日常生活用品、契合了泗水消费者的消费习性才是其具有极大吸引力的主因。超市带来的人流和商气，我们在华联和财富广场能深切感受到，设置了超市的主力店也应该是华联和财富广场一举击败原百货大楼的一个重要原因。超是否有超市作为主力店是泗水将来综合性商业物业能否具备市场竞争力的前提条件。反面来看，上图显示，优先购物场所中包含了“商场”的消费者仅有14%,比例较低，这证明泗水消费者对商场这个商业形态并不是那么感兴趣。然而，现实观测到的事实确实，无论是华联还是财富广场，其除了超市之外的其它部分也还是有较多的人流的，这就存在矛盾了。其原因在哪里?我们认为，就是超市充分发挥了主力店的带动作用，因为超市的存在，尽管消费者对商场并不感兴趣，但依然会去不等到确实之后再宣传?为什么不选择其它的配套来宣传?就是因优先考虑的购物场所中包含专卖店的消费者有30%,这点告诉我牌店等商户的优势(如价格相对透明、质量相对可靠、售后相对有保障等等)。由此，我们可以断言，此类商业的供给将因消费者的需求24%的消费者将“步行街”作为了优先购物场所的考虑对象，联至于可能的不满意之处，上文有专门的对两条步行街不足的分对“综合市场”的选择，有24%的消费者，这是泗水商贸城相对仅2%的消费者选项中包含了街边铺，我们看到，剔除了专卖店3.消费信息来源直传条幅亲戚朋友介绍报纸此图相当直观，不用过多的分析，它直接告诉了我们，在泗水运营购物场所应如何选择宣传渠道。4.泗水最缺何种消费场所酒店KTV、皮总会拱牌馆农贸市场超市上图显示，选择专业/批发市场和综合购物中心的比例较高。但●有可能是选择这两类购物场所的消费者对这两类购物场所的专业/批发市场。那么,可能不满意在哪些方面呢?结合前文中的个案分析，我们健康路与文化路交界处西北角的影剧院已经变更为家私经营场很多(例如电脑下载等等),而走进电影院除了看电影本身，也是为了求无法支撑相应的供给。那么,是不是泗水消费者就无法本地解决看电影的需求了呢?我们拟开发的项目能否考虑引入此类业态呢?这图中所示，被样本选择的比例接近10%,或者更低的购物/消费的原因是对应的商业场所不被广大消费者所关注，酒店就是一个典上述图标有些是直观的告诉了我们样本所代表的泗水消费者的泗水存在比较明显的消费外流现象，证明泗水商业整体上还不能满足消费者日益提升的需求，商业供给存在提升空间；如果按25岁以下、25～30岁、30岁以上三个年龄段对泗水泗水消费者家庭收入较低，4000元/月是一条分界线，绝大■超市是泗水消费者极其喜爱的购物场所，但对华联和苏果泗水消费者期待娱乐、休闲类业态在档次、规模、经营三、经营群体的调研2010年5月29、30日，我司对泗水经营者的经营行为、经营心样120次，成功完成问卷120份，其中有效问卷110分，有效率92%。1.有效样本基本资料1.1地域来源外省城的经营者，占95%。其余5%的经营户则来自济宁其它县市、地区，女抽样数据显示，泗水经营者中，男性占53%,女性占47%。男1.3年龄26-30岁抽样数据告诉我们，超过三分之一(34%)的经营者年龄在26～30岁，比其它年龄段的都多。再加上21～25岁、及20岁以下这两个年龄段的经营者，则占到了总样本52%的比例。30岁以下的经营者在●属于80后的他们对新事物的接受力普遍很强，也会主动通抽样显示，36～40岁年龄段的经营者在泗水第二多，超过了五分之一的比例。向下兼容31～36岁年龄段的经营者，则合计超过了40岁以上的经营者合计有一成多的比例(12%),这部分经营者基接受调查的情况偏多一些，那么,结合实地观察的情况来看，泗水经2.样本目前经营情况不满意8%-2%泗水商业整体竞争不强即意味着泗水的商业整体供需至少3.样本目前经营商铺情况(6%+5%=11%)。大多的是以租铺为主，接近八成(75%+3%=78%)。租铺的经营户中，向开发商租赁的仅3%,比例很低，这缘于泗11%的经营户的经营场所是自建的，根据城镇土地归全民所有由国家代管的法律常识，我们可以判断，这11%的经营者很可能并不拥有其所经营场所的产权，那么,他们的经营场所是不稳定的。对于75%的经营户都是从私人租赁来的，我们重点分析如下：●这部分经营场所要么是私人从开发商购买得来然后出租给●第一种情况中的经营场所拥有者可以将其归属为商铺投资●第二种情况的经营场所拥有者也同样存在并不拥有产权的八到九成的比例，第二种情况则一到两成(必须说明的是，●即样本中，有60%左右比例的经营场所是投资者从开发商处购买而来，然后出租给经营户，而15%左右比例的经营场所●将60%的为投资者从开发商处购买铺位、“向开发商购买”的比例为6%、“向开发商租赁”租赁的比例为3%这三个比例联系来看，我们可以知道，商业开发项目中绝大部分都是销售给了投资客，较少的销售给了自营买家，而招商(开发●显然，泗水存在一定数量的商铺投资群体。3.2商铺面积而根据市调走访的情况来看，这样面积铺位其实不多，我们估计是样本计算了两层的面积。那么单层面积在40～50m²的区间，这一面积第二多的商铺区间为31～40m²,占有了19%的比例。将上一面积区间的比例计入，合计占到了42%的比例。相对其它面积区间，则明显占有了相当大的比例，再考虑到41～60m²的对应所占比例，我们可知，泗水商铺的面积供给主流在31～50m²这一区间，约占一半3.2商铺租金35001-40000元抽样显示，泗水商铺最常见的年租金在5001～10000元这一区间。我们还能看到，20000元的年租金是一条分界线，年租金在20000元以上的仅四分之一多一点(3%+13%+7%+4%=27%),而大部分的、四分之三的商家所承受的年租金在2万元以下。这是我们从此图中能得到信息，除此之外，我们无法获知更多。为什么这样说?因为租金水平的高与低，应与对应的商铺面积挂钩，换算成每平方米的单价租金，才成能体现商业价值水平等信息。而泗水的商家基本上对此是模糊的，甚至基本上没有商家能准确说出自己经营场所的面积数值，因此我们也无法计算出精确的租金单价。从这里，我们也能看出，泗水商家对租金总价相对敏感，而对商他们是比较关注的，而商铺的大小，在满足其经营的条件下，具体是多少面积(也可以说是租金单价水平),不在其考虑之列。4.样本购铺意愿特征不一定其他原因没合适店铺资金问题有所增长，也就是说未来泗水商业开发项目的自营类买家将逐渐增那么,表示不会买铺的商家是否在将来完全没有可能购铺呢?我5.样本经营习惯和想法5.1意向位置汽车站附近商贸城君苏步行街四水步行街中兴路古城路四河路能康路人民路文化路 3%选择文化路的经营者所占比例(14%)排在了第三位，文化路被经化路由于业态的聚集度很高，接近于专业街/专业市场的模式，做出选择西城区的经营者竟然有13%的比例，我们分析应该有两方面选择到泗水步行街的经营者占10%,相对选择君泰步行街的经营经营者意向经营场所农贸市场小区底商专业/批发市场综合型购物中心商业步行街兼具了独立临街铺位和集中性商业的优势，是一种现代的，而且被很多消费者所能轻易接受、甚至喜爱的商业形态，泗水有最多比例的经营者选择了这一选项，可以看出这一经营者对泗水出选项中包含了综合购物中心的经营者第二多，较多的泗水经营者是认可这种最现代、最先进、最有时代特征的商业形态的，联系到上一个图来看，选择华联的经营者又极少。这一矛盾现象告诉我们，在这部分经营者来看，华联(乃至财富广场)与真正的综合购物中心是存在差距的，华联和财富广场都没有达到他们心中综合购物中心的标选择其它商业类型的经营者都不多，我们注意到，其中包括专业/批发市场。这和前文中，经营者已然认识到了专业街/专业市场的商业优势，产生了矛盾。我们认为原因有两个个问题的选项“专业/批发市场”理解有误，以为是泗水商贸城那样的批零市场；二是，经营者认可的是那种业态集中的效应，还没有把这种效应与“专业/批发市场”这样的定义联系起来。这一点提示我们，假设拟开发项目有“专业/批发市场”的形态组成，那么必须将5.3看好的经营类别金银首饰烟酒五金家电鞋男装个业态是泗水商业市场中的较新面孔，由于出现的还不久，数量也就不多，市场需求大于供给的可能性非常大。这应该是经营者认为这两个经营类比容易赚钱的原因。我们也可以认为，泗水的这两类业态还18%的经营者选项中包含了女装这个经营类别。对于这一点，前文中已有阐述，需要强调的是，我们认为，品牌女装供给相对空白。接下来是手机、金银首饰、电脑及配件、妇婴用品、五金等，经营者选择这样的排序，对我们拟开发项目的业态定位将是有力的参考依据。策划定位报告中将引用这样的市调数据。5.4商业信息来源逛街时发现路牌广告亲戚朋友介绍报纸传单超过四成的经营者获取商铺等商业信息的媒介中包含了电视，比亲朋介绍也是泗水经营者获取商铺等商业信息的主要途径和媒介。在这之后的是报纸和宣传车也能影响到一定比例的经营者。条幅、广播5.5对市场供给空白的认识泗水最缺何种消费场所泗水最缺何种消费场所拱牌/茶楼专业/批发市场农贸市场百货公司体闲会馆超市综合型购物中心KTV.夜总会高档食府商业街、步行街经营者认为泗水最缺乏的消费场所是综合型购物中心，45%的受访者的选项中有这一商业场所。与对消费者的抽样了解情况类似，这说明泗水大部分经营者不认为现有的华联、财富广场达到了真正综合购物中心的标准。又或者，看到了华联、财富广场的人流集聚能力，认为泗水商业发展应该多出现这样的购物场所。无论从消费者的角度，还是经营者的角度，我们都可得知：真正的综合购物中心是泗水商业市场供给的一个最大的空白点。选项中包含了专业/批发市场的经营者也较多，有四成的比例。证明了泗水经营者普遍认可了这一商业形态。这点印证了前文中的分析。从这里，我们也可以知道，在前文中意向经营场所的选择中，经营者极少选择这一选项，更有可能是分析中第一点和第三点。而且，与消费者同一问题的答案及分析一样，泗水经营者也有对泗水商贸城不满意的地方，比如业态不够丰富，经营者希望还有其他类业态的专6.样本购买店铺考虑因素面积付放方式经营者在购买店铺时将地段考虑在内的占77%,毋庸置疑决定商业价值最重要的因素即是地段，泗水经营者做出这样的选择无疑是正排在第二位的因素是价格，有近7成的调查样本购买铺位时将这一因素考虑在内。这提示我们，如果拟开发项目将经营者作为目标客户群体之一，那么销售价格显然不能与其期望值有很悬殊的差距，否则这一群体将极可能拒绝。另外，将销售价格进行各种方式、各种渠道的说明是一件必要的工作，必须令这部分目标客户接受这个价格是合适的、甚至低廉的。人流量的因素排在第三多的位置，这也属正常，不赘述。有三成的调查样本会考虑店铺面积这一因素，根据前文所述我们知道，经营者关注的面积不是具体的多少平方，而是其大小是否满足自己的经营需求，是一个面积区间，他们可能有一个标准，不能小于多少平方，同时面积过大也没有必要。抽样数据还显示，增值潜力、硬件配套这样现代化商业很重要的因素仅有极低比例的经营者会考虑，这告诉我们泗水经营者的商业意识目前还普遍处于较低的认识水平。又或者，即便他们有一定的认识，但泗水还缺乏综合质素很好的商业物业，普遍层次都还较低，在这个整体环境下，考虑这些因素没有什么实际意义，因此他们没有做出选择。这与我司在其它城市的商业调研有很大不同。●泗水经营者绝大部分都是泗水(包含下属乡镇)本地人，极少泗水的经营者中，年轻人比例较大，中段(31～40岁)的群体●对经营现状不满意的经营者很少，仅一成的比例。泗水经营●泗水经营者买铺自营的比例很低，仅一成。大多数的经营场●大多数泗水经营者目前所承受的年租金在2万元以下。●泗水经营者普遍对租金总价敏感，而对租金单价没什么认泗水经营者开始逐渐深入认识到商铺的保值、升值功能，而●泗水经营者对人民路、泉源大道的商业价项目名称三发舜和家园销售热线项目地址新旧城结合部，泉兴路、中心街、泉济路城市主干道交汇处开发商济南三发置业有限公司物业公司济南三发物业管理有限公司建筑设计山东省中大建筑设计院总体规划占地总面积23万多平方米，建筑总面积30万平方米，居住总户数2000多户；图分为南北两区，南区占地16万平方米，北区占地7万平方里南区建筑面积20万平方米，居住户数1300余户；由16万m²住宅区及4万m²舜和商街组成；南区住宅区分A、B两地块，A地块为多层住宅，预计2010年底交付使用，B地块舜和帝景，由6栋17层高层、2栋11层小高层及1栋花园洋房组成；里北区建筑面积10万平方米，居住户数700余户，有10栋多层住宅和3栋小高层住宅组成；配套内部舜和商业街，舜和家园名流会所，双语幼儿园外部洙泗小学，圣源中学，泗水一中、邮政局建筑风格现代简约开盘时间2009年5月装修标准毛坯交楼时间北区2009年底交房，南区预计2010年底户型结构在售为南区A地块90～148m²的两、三房多层、小高层住宅；舜和帝景36～60m²精品小户型广告诉求点爱家的男人住舜和生活、生意零距离自住、投资两不误销售价格2200元/平方米左右销售状况北区多层住宅现已售罄，小高层基本售罄南区A区1、2、3、6号楼已售75%。促销手段小高层，交5万元抵6万元的优惠南区舜和帝景35~60m²小户型，交3万抵3万5多层特惠房源，签约客户享受总房款1万元的优惠综合点评◆该项目属于西城新区，但与老城区仅隔了一条中兴路，相对西城新区其它项目则能更便捷的享受到老城区的成熟。◆就西城新区各个项目来看，该项目是最靠近泗水一中的，教◆该项目的规划方案，尤其是南区A地块的规划方案已多次调加大市场高层供给，引导消费需求的决心。该小区极少内部环境的打造，仅能满足居住者最基本的居住该项目在销售上采取了控制推货的手法，一次推两百套左右，这一实质属于“捂盘”的行为是不被主管部门和市场认可的，但从营销的角度来说，可算是一个较先进的手法，造成了货量紧缺、供不应求的效果，同时还有利于控制价格的走高。利于销售的。更为重要的是，售楼部基本没有特意的装修，层次。该项目个别销售人员在对自身项目的理解上体现了较高的水准，这反应销售团队的培训在专业技能这一方面是比较到位的。但是，与其它项目一样，该项目的销售团队的综合素质很低。项目名称龙城知春销售热线项目地址泉源大道路南，圣源酒店对面开发商九巨龙房地产开发集团有限公司物业公司九巨龙物业公司建筑设计山东建筑设计研究院总体规划曲占地800多亩，总建筑面积60万平方米，由六个组团组成；4万平方米的社区商业中心、滨河绿地、城市公园；多层、小高层、高层产品都有，还规划有别墅产品；配套内部龙城中学、龙城小学、双语幼儿园；4万平方米商业中心；外部圣源酒店、美食街；户型结构广告诉求点教育配套三年崛起一座城发展商的品牌销售价格整体：起价1580元/m²,均价1900元/m²多层最低价约1400元/平方米左右(打完折扣，扣除优惠之后),最高价在2400元/平方米左右；小高层一般2200元/平方米以上，最高价超过了2500元/平方米(打完折扣，扣除优惠之后);销售状况已推部分，销售率在80%左右；无论多层还是小高层都有较好的销售率；促销手段在泗水县城各个地方举办各种类型的活动吸引关注，同时现场车位情况未对外公布车位配套的情况综合点评目的规模优势；有，而且从其宣传的内容来看，学校的级别很高(省级示范中学),硬件配套也很现代化，这一优势无疑对市场有巨大的吸引力；◆该项目的发展商大力宣传其09年济宁市销售额第一名的业商，在这一方面，该项目也成为了泗水的领先者；◆该项目宣称配套先行，实际上也是这样去做的，尤其是在项打造中去，是非常有魄力、有开发思想的表现，我们对此十分认可；该项目将地块临泉源大道段的部分专门用作项目景观区，包含水系、各种植被等的构成，现正施工，虽然我们还看不到其实际的内容，但我们能肯定这样的景观在泗水目前的项目中是绝无仅有的，这将大大提高项目的价值；该项目频繁做活动、送礼品的做法在集聚关注、吸引人气方面取得了明显的效果，市调期间，分批走访该项目都见到了较多的客流，现场人气仅次于开盘的盛世名门；该项目有面积为40m²的小户型产品，这在泗水住宅市场也是独一无二的。我们判断，该项目设置这样的产品是倚靠了教育资源的卖点，希望享受这样的教育资源但又对大户型无支付能力的客户应是这样户型的目标客户群，另外在这些学校教书的年轻老师也可能就近购买这样的户型，还有就是看到该项目有租赁市场的投资客，这样项目的客户群就扩展开来了；但是，我们必须清醒的认识的，在一个县城布局这种产品是有很大风险的，有例如教育资源这样的配套支撑是基础前提；◆该项目设置了样板房，此举措也成为了泗水的领先者，对项目形象有巨大的提升作用；该项目售楼部面积也偏小，客流稍大即显得非常混乱，这是我们认为其一个不足之处；◆该项目临泉源大道处在施工，场面也较为混乱，带给人负面印象，如果进行合理的、具有美感的围蔽应该会要好很多；据市调走访的情况来看，市场对该项目的施工质量存在一定的质疑，不少准买家对该项目现在是持否定态度，现场施工质量管理不到位是该项目开发商的失误之处，该项目开发商现在应该对此进行专项的危机公关。项目名称海情圣地销售热线项目地址泉源大道与圣安路交汇处，圣源丽都南面开发商青岛亚星集团子公司泗水海情置业有限公司景观设计据称由四家外国设计公司进行总体规划曲率38.3%,建筑密度22.8%,容积率1.53;规划商业总建筑面积2.7万平方米；一期由13栋230~300m²的洋房和6幢280~350m²的联排别墅组成；商铺面积200~300m²。配套内部幼儿园、2.7万平方米商业面积外部无建筑风格西班牙风情开盘时间2010年7月工程进度土地平整物管收费未定装修标准毛坯交楼时间2010年底户型结构230~300m²洋房、280~350m²联排别墅广告诉求点国家康居示范小区西班牙风情销售价格宣称4000~4500元/平方米综合点评该项目的开发商为青岛的上市企业，具有一定的品牌度，这牌效应的领先者；该项目2010年3月通过国家康居示范工程评审，并在市行政中心举行了评审会，这无疑是一次非常独到问题，大大提升了项目在市场的价值认可。该项目主导西班牙风情，是泗水第一个有建筑风格、有主题到清晰的主题开发阶段；与推广的进展没有配合好；据悉，该项目将在泗水的唯一四星级酒店——圣源酒店设置道，泗水其它项目的售楼部都是临建或底商铺位；该项目有别墅产品的规划，作为一种顶级的住宅产品类型，无疑能树立项目高端的市场形象；◆该项目将别墅产品放在第一期销售，这不符合常理，但我们认同该项目这样的营销安排。别墅是产品组合里价值最高值，就该项目而言，得大于失；该项目还未正式开售，现在对外宣称的价格在4000~4500元/平方米之间，在泗水均价两千多一点的市场环境里，这种价格无疑是惊人的高。即便在上述各项铺垫之下，该项目具备了一定的卖出高价的基础，但这样过于悬殊的高价，恐怕市场一时还无法反应过来、无法接受。所以，我们认为，这只是开发商探测市场的价格，届时真实的价格估计应明显低于这个数字，但也肯定远高于现在的市场均价，可能在3200元/平方米左右——泗水第一个突破3000元单价的住宅项二、其它个案情况项目名称楼型户型面积滨河水苑城中偏东20多万多层小高层高层两房三房1800元/平米府前花园城中余4万方左右多层两房三房均价2050元/平米圣融庭院城中约18万多层小高层两房三房均价2000元/平米恒兴家园城中偏西10万多层小高层高层两房三房多层2050元/平米中兴新城西城新区约50万多层小高层高层两房三房1900元/平米圣源丽都12.5万多层小高层两房三房均价2100元/平米圣源新天地近10万小高层三房1950元/平米三、住宅供给状况综述分都较大，仅龙城知春这一个60万平方米的项目就几乎可2.产品供给结构以多层占绝对主流，有部分小高层产品在售，现无