XXXX年长沙绿地公馆二期营销推广总策略

二期营销推广总策略以精工品质为核心，以公馆文化内涵为着力点，通过有浓郁海派文化特色的活动营销，传播项目价值，形成市场共鸣!实现项目从卖产品——卖文化——卖身份认同的转变。项目推广营销线推售策略销售现场放大公馆概念，体现项目价值根据市场及客户推售产品加强氛围营造，提高销售杀伤力策略细分营销活动体现文化内涵，形成口碑传播蓄客期阶段划分分批开盘热销期2012年2月4月5月7月8月1月3月6月9月10月11月2.1期开盘2.2期开盘2.3期开盘12月2.4期开盘二期营销总纲样板房开放二期认筹春交会秋交会活动策略圣诞节国庆节五一节手工旗袍秀海派音乐演唱会上海话剧巡演主要节点老上海生活展传播项目价值传播公馆文化及生活方式推广目标推售策略根据绿地2012年销售目标，项目需要实现6个亿的销售目标。即实现二期一批住宅的整体销售，产品售价在9500元/平米以上。为实现销售目标，项目应采取“多批少量，小步快跑”的推售策略。二期蓄客期阶段划分分批开盘热销期2012年2月4月5月7月8月1月3月6月9月10月11月2.1期开盘2.2期开盘2.3期开盘12月2.4期开盘一期分批一批二批三批四批开盘时间5月12日7月28日10月6日12月22日推售产品及分布11—13栋14栋15—18栋19—21栋产品类型2*2*2/1*1*13*2*22*2*2/3*2*22*2*2/3*2*2推盘总量（套）286套66套163套165套累客时间3个月2个月2.5月2个月销售周期2.5个月2个月2个月3个月销售额1.97亿元0.83亿元1.71亿元1.76亿元1、项目分4次推售，每次推售节奏为2—3个月；2、鉴于明年市场整体的不明朗，建议项目一批一次以市场总价相对较低的两房和一房为主，数量近300套，累客周期为三个月。3、7月中下旬，二次开盘以大户型公馆推出市场；4、下半年三、四次开盘，以两房和三房为主，通过市场回暖和前期销售，提升项目价值。推售思路一批一次一批二次一批三次一批四次阶段执行策略——蓄客期营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动以海派精工品质为主要推广方向。结合样板房开放、海派产品推介会等强化项目价值。推广思路营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动推广主题源自上海，精工生活！营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动推广媒介选择建议全面占领主流媒介，同时在推广方式上进行创新。户外广告——以南城为主要节点，建议在汽车南站、株易路口、及时代阳光大道高速路口设立广告位。在芙蓉路及韶山路主要人流节点选择广告位，主打项目形象；武广高铁站建议选择灯箱的形式。株易路口武广高铁候车室灯箱广告位芙蓉路韶山路与南二环交汇处长沙汽车南站营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动其他户外展示：芙蓉南路二环至项目沿街道旗项目至红星会展中心沿街道旗主要公交车站灯箱长沙主要影剧院户外灯箱展示芙蓉南路二环至项目沿街道旗项目至红星会展沿街道旗主要公交车站灯箱长沙主要影剧院户外展示营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动其他主流媒介：潇湘晨报及长沙晚报（主要节点硬广+软文）搜房网/0731（以项目信息宣传为主）项目网站建立（高调性传播公馆概念）短信（根据节点投放）营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动成立绿地公馆客户会——新里设置标准及门槛，通过客户会和俱乐部活动，整合商家资源和客户资源，宣传项目，拓展客户渠道；文化推广将项目上升到文化的层面，与湖南画家协会、湖南省话剧团、湖南大剧院等演出机构进行宣传合作，通过引进海派话剧、海上画派画展等形式，宣传推广项目。营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动除了主流的推广及渠道建设外，建议项目以上海海报或画报的形式占领长沙主要影剧院及咖啡茶楼。营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动项目蓄客期主要以样板房及销售现场展示为主。现场展示能有效的传达项目的形象和价值，给客户以直观体验。建议项目在展示上重软装，轻硬装，以公馆文化为主。营销中心以老上海的电话机、留声机、海派画作、嘉定竹客等为元素，装点营销中心，营销老上海的文化氛围。营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动海派画作嘉定竹刻营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动置业顾问通过旗袍、老上海着装体现项目品质及文化内涵。营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动样板房—中式营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动样板房—法式看楼通道以上海农民画、上海特色图片等展示，配合古典声乐演奏，老爷车引导。营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动活动一：二期样板房盛情开放——暨二期公开认筹时间：2012年3月10日活动内容：3月10日通过样板房开放，项目二期正式面向市场公开认筹。地点：项目营销中心及样板区现场展示要求：导示牌、工地及园林包装到位、营销中心氛围营造；现场要求：海派精工产品宣传、装饰材料展示活动二：手工旗袍秀时间：2012年4月活动内容：通过手工旗袍展示及现场制作，吸引市场关注，为一批一次开盘预热。地点：项目营销中心配合单位：“杨·曹韵”公司及设计师，现场拍照留念营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动活动三：开启公馆生活——老上海生活展时间：2012年5月（项目开盘前后）活动内容：以公馆生活为蓝本、将老上海的老式电话、怀表、电话、箱包等进行集中展示。活动配合：现场生活场景展示分次开盘热销期——深化公馆内涵，以原味上海文化和生活方式，强化项目价值认同。营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动阶段执行策略——分次开盘热销期营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动推广主题绿地公馆，原味上海！营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动此阶段为分次开盘热销期，项目主要以现场文化活动为主，报纸、电台、短信等媒介相辅。营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动此阶段实现销售目标，拓展客户渠道是项目的主要工作内容。阶段策略：通过客户会拓展客户圈层，同时积极对外拓展客户，吸引地州市及返乡客。渠道1：与地州市高档酒店结成战略联盟，通过俱乐部资源，将项目宣传物料，覆盖地州市签订战略联盟的高档酒店，如华天酒店营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动渠道2：进驻黄花机场移动全球通及娄底各大银行VIP室，吸引娄底及外出经商的高端商务客户；营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动渠道32009.11-2010.1月，通过浙江商会联系广深等地会员，在当地举行项目专场推荐会利用“十一”、春节长假，组织所有商会的会员免费包机回长沙看房，通过媒体热炒，吸引人气，促成项目销售。营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动渠道4：外地房交会参展，如长沙客户相对聚集的广州、深圳等地渠道5：进驻长沙大型企事业单位，开展专场推介会营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动渠道6：树立项目高端品质，与奢侈品品牌嫁接，通过俱乐部整合商家资源和客户资源，组织活动，提升项目形象，实现项目销售；渠道7：深化与湖南文艺团体及协会的联系，通过春节前团拜、文艺汇演等形式加深联系。营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动一期已经销售完毕，园林、外立面等整体呈现；二期一批11-13栋部分园林展示；商业街呈现；围墙、现场包装等商业样板街项目商业街以上海怀旧风格为主，通过商业街橱窗包装及特色小品展示，打造上海风情商业街。建议样板以咖啡厅、雪茄红酒点、高档收藏品点、超市、艺术画廊等为主。营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动活动4：绿地公馆——上海话剧巡演时间：2012年8-9月活动内容：通过绿地公馆引进上海话剧，通过在湖南大剧院等巡演，形成市场口碑和影响力。活动配合：项目组织业主观看和现场赠票营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动营销推广策略渠道拓展策略现场展示策略阶段营销活动活动5：绿地公馆——老爷车展时间：2012年10