重庆市渝北区空港新城房地产板块竞争市场分析VIP

华港翡翠城竞争市场分析2012.9世联地产2013年1月一、区域概况区域板块划分各版块项目概况农业园区板块空港广场板块工业园东板块回兴板块空港新城板块渝北两路片区板块划分空港新城回兴板块工业园区东区空港广场以空港核心居住区的高定位领跑两路区域，伴随各种配套的相继完善，以及各项目的完工交房和入住，板块的人气快速提升并引爆，有望成为两路新的价值中心，区域的领导者。中央公园的竣工，以及周围住宅项目建设的启动，一批品牌开发商的强势进驻，带动板块核心可能开始向东北方向偏移；轻轨3号线的通车，以及拥有江北国际机场等，便捷的交通拉近该板块与主城及周边区域的联系。随着空港新城的崛起，原有的聚居功能会被部分分散。老城区功能的局限性弊端，导致区域竞争力的下滑，除保留原有的功能外，将逐步成为区域发展的追随者；起步阶段，伴随区域的开发深入，配套设施的完善，会成为区域新的价值洼地，吸引市场关注。后期稳步发展，有能力成为区域发展的挑战者；充分利用自身自然资源以及政策利好，大力发展高端物业，以高端产品的成功占位，成为区域新的亮点；各版块项目概况板块项目总量(个)项目总体量形态开发商空港新城板块13华港翡翠城50万㎡高层、洋房中航置业泽科港城国际70万㎡高层、洋房泽科集团润丰水尚55万㎡高层、洋房好利来物业御城华府17万㎡高层、洋房御城实业富悦麓山别苑19万㎡高层、洋房富悦实业汇祥林里300062万㎡洋房汇祥地产香城故事30万㎡高层、洋房聚义物业泰硕明天7.5万㎡高层泰硕地产同茂怡洲6.6万㎡高层顺庆置业紫台春千集7万㎡高层紫台地产爱加欧郡40万㎡高层、洋房宝田地产立邦香语湖16.5万㎡高层、洋房立邦地产华辰财富广场19.3万㎡商铺、写字楼华辰物业工业园东区板块5复地花屿城20万㎡别墅复信置业南方玫瑰城160万㎡高层、洋房南方集团环山国际28万㎡高层地平线置业汀香树5.9万㎡高层强辉实业国际家纺城42万㎡高层、别墅涌鑫地产回兴板块1旭辉新里程20.4万㎡高层、洋房旭鹏地产空港广场板块1桃源居120万㎡高层、洋房桃源居地产空港新城本案空港广场工业园东区回兴板块空港新城板块空港新城处于快速成长阶段，配套逐步完善中，泛空港核心居住区，发展潜力巨大；紫台春千集本案泰硕明天同茂怡洲爱加欧郡香城故事泽科港城国际汇祥林里3000富悦麓山别苑润丰水尚御城华府华辰财富广场华港翡翠城立邦香语湖空港新城板块在售（持续销售）项目13个，高层产品为主导，以泽科、汇祥、润丰和华港体量在50万方以上项目为代表；项目质素高品质洋房社区，洋房区的好洋房区域名盘，市场知名度高占地面积27万方体量50万方容积率2.17绿化率30%建筑形态高层、洋房户数3100自然资源：观音生态公园、重庆中央公园、渝北体育馆交通配套：公共汽车619、877、686在此设站点商业配套：2万方商业+汇祥好莱坞商业街教育配套：空港实验小学、18班幼儿园、重庆八中其他配套：2000方社区会所华港翡翠城（在售）开发商：华港地产

基本资料

项目高层售罄项目在售洋房主力面积145~211平米，主力总价157-220万物业形态开盘时间推出套数（套）推出体量（万方）推出均价（元/）主力户型开盘去化率高层2012.3.275143.6650057-84㎡95%高层2012.7.294583.4670057-105㎡92%高层2012.9.272291.7710057-105㎡60%近阶段项目开盘信息：小结：高层多次开盘热销，市场地位不可撼动执行开盘快销策略，开盘去化率，套数、金额市场第一；平均蓄客期35天，通过超高上访量，强大卖压促进成交；区县、乡镇占一定比率，定点拓展，整体开花；产品：高层已全部去化，洋房剩余产品面积大，总价高出市场30万；价格：高层2012.10成交价格7400元/㎡，洋房7000-12000元/㎡；客户：高层以刚需客户为主，主力客群为渝北客户；品牌：外来开发商，在区域内有一定市场知名度；资源：800米景观大道、半山公园、游泳池、18班幼儿园；去化：2012年高层成交1201套，开盘去化率90%，洋房成交165套，去化90%项目综述典型项目—泽科港城国际项目质素地处于两江新区核心地带空港新城区域大盘，发展潜力巨大，占地面积22万平方米体量70万平米容积率2.5绿化率38%建筑形态高层、别墅、洋房、商业户数2662自然资源：观音生态公园、沐仙湖、沐仙湖湿地公园交通配套：公共汽车619、686在此终点设站商业配套：10万方商业教育配套：空港实验小学、三之三国际双语幼儿园、

重庆八中其他配套：健身器材、羽毛球场、游泳池、篮球场泽科港城国际（在售）开发商：泽科集团有限公司

基本资料

近阶段项目开盘信息：物业形态开盘时间推出套数（套）推出体量（万方）推出均价（元/）主力户型开盘去化率洋房2010.9.18400.5210000119-16038%高层2011.7.231921.4700060-8346%高层2011.9.231241.2660074-10661%高层2011.12.102441.7670060-8534%高层2011.12.242441.7640060-8552%高层2012.6.211921.4675060.39-82.9388%高层2012.9.22481.8730060—8515%洋房2012.11.17570.68820098—17926%小结：区域大盘，影响力强高层针对刚需客群，性价比高，去化较快；项目产品线广，体量大。项目在售高层主力面积60~82平米，折后价7100~7500元/平米项目在售洋房主力面积98~197平米，折后价7600~9200元/平米产品：在售产品为98-179平米的洋房，厨房邻过道，影响较大价格：成交均价8200元/㎡，与汇祥争抢区域低端洋房客户客户：项目客群相对比较广，以渝北本地区域客户为主品牌：区域知名开放商，有一定的影响力资源：景观资源（湖景）丰富，商业配套尚未启动去化：高层售罄，洋房产品去化约70%项目综述典型项目—润丰水尚项目质素一期三面环湖，自然资源优势强；大体量，区域内高品质项目代表；占地面积16.5万平方米体量55万平米容积率2.50绿化率33.3%建筑形态高层、洋房户数3566自然资源：观音岩生态公园、沐仙湖湿地公园、沐仙湖交通配套：619、686公交线终点站、毗邻桂馥大道和

兰馨大道商业配套：社区商业配套教育配套：渝北实验小学、社区品牌幼儿园、重庆八中其他配套：渝北党校、渝北区人民政府、渝北区第三人

民医院润丰水尚（在售）开发商：重庆好利来物业发展有限公司基本资料

项目在售高层主力面积43~89平米，折后价6400~7100元/平米项目在售洋房主力面积98~197平米，折后价7800~9500元/平米物业形态开盘时间推出套数（套）推出体量（万方）推出均价（元/）主力户型开盘去化率洋房2011.4.16700.99280110-150㎡76%洋房2011.4.21720.929250110-150㎡42%高层2011.11.125192.2660043-89㎡49%高层2011.12.092031.6660043-89㎡27%高层2012.2.253161.9642543-84㎡57%洋房2012.8.4700.98200110-150㎡21%高层2012.9.293161.9700043-84㎡36%近阶段项目开盘信息：小结：一期剩余洋房去化较慢两房产品去化较快，剩余主要为一房产品；推盘节奏较缓，开盘去化率较低，多以自然开盘方式推盘；产品：洋房剩余产品面积较大；高层以三房和一房为主，两房缺失；价格：高层产品价格7100元/㎡，洋房产品8300元/㎡；客户：高层以刚需客户为主，针对两路区域人群；品牌：外来开发企业，依靠大体量和高品质有一定认知度；资源：湖景资源丰富，一期地块三面环湖；去化：整体处于持续销售期中，开盘去化率较低，但持销走势较好；项目综述典型项目—汇祥林里3000项目质素项目体量大，产品线单一自身商业配套齐全，同享周边大盘资源占地面积22万平方米体量62万平米容积率2.20绿化率40%建筑形态洋房户数4072自然资源：沐仙湖湿地公园、中央公园交通配套：同茂大道，619、686公交终点站、兰馨大道商业配套：自身26万方商业配套教育配套：重庆八中、空港实验小学其他配套：渝北党校、渝北区人民政府、渝北区第三人民医院汇祥林里3000（在售）开发商：重庆汇祥地产发展有限公司基本资料

项目在售洋房主力面积96~170平米，折后价7500~9700元/平米近阶段项目开盘信息：物业形态开盘时间推出套数（套）推出体量（万方）推出均价（元/）主力户型开盘去化率洋房2012.3.24790.88775096-16538%洋房2012.5.12560.67810096-16561%洋房2012.7.7560.67810096-16570%洋房2012.7.19280.3800096-17036%洋房2012.8.4420.46810096-16562%洋房2012.8.25280.29850096-16457%洋房2012.9.8560.67800096-16529%洋房2012.9.27280.29790096-16564%洋房2012.11.10280.32770099-15771%洋房2012.12.8420.47810099-15731%洋房2012.12.29420.47850099-15743%小结：持续销售期项目，整体推售节奏较快。纯洋房社区，树立高品质形象；小量快推方式，保证产品快速去化；超强力度老带新，效果明显。产品：纯洋房社区，底跃赠送超大面积花园价格：整体均价7900元/㎡，属于经济型洋房客户：项目客群相对比较窄，以两路改善客户为主品牌：区域知名企业，有一定品牌影响力资源：共享周边资源配套，自身配备26万方商业去化：开盘整体去化率较高，推盘节奏快，平均2-3周推一次盘项目综述典型项目—爱加欧郡项目质素地靠同茂大道，后期发展空间大东临观音岩生态公园，有一定自然资源优势占地面积12万平方米体量40万平米容积率2.50绿化率35%建筑形态高层、洋房、公寓户数一期676户资源配套：800亩观音岩生态公园、中央公园交通配套：北临同茂大道，附近619、686公交线设终点站商业配套：社区商业配套教育配套：渝北空港实验小学、重庆八中其他配套：渝北区党校、渝北区人民政府、渝北区第三人民医院爱加欧郡（在售）开发商：重庆宝田地产（集团）有限公司基本资料

项目在售高层主力面积43~93平米，折后价6600~7400元/平米项目在售公寓主力户型30~37平米，折后价7100~7500元/平米项目在售洋房主力面积96~170平米，折后价7500~9700元/平米近阶段项目开盘信息：物业形态开盘时间推出套数（套）推出体量（万方）推出均价（元/）主力户型开盘去化率洋房2012.3.3240.28800080-13991%洋房2012.3.10240.28800080-13965%洋房2012.4.3240.28800080-13975%洋房2012.5.26240.28800080-13942%洋房2012.6.16240.28800080-14033%高层2012.4.71040.73675043-9362%高层2012.5.125161.8715030-3712%高层2013.1.192161.4740042-7844%小结：项目处于强销期，渠道力度较大。一期洋房全部推出，价格保持区域中等水平；下半年以去化洋房剩余产品为主；高层2#楼1月份开盘，经长期蓄客，但开盘去化不理想。产品：洋房产品面积较小，舒适感较弱；高层产品团购占多数；价格：上周开盘价格7400元/㎡，洋房价格与区域价格持平；客户：高层以刚需客户为主，洋房仍以两路客户为主；品牌：重庆知名开发企业，有一定的品牌号召力；资源：临近生态公园，毗邻同茂大道，后期价值提升潜力较大；去化：整体处于持续销售期中，去化速度较慢；项目综述空港新城板块特征：产品：公寓以30-37㎡的单配和小一房为主，去化速度较慢；高层

以60-85㎡的两房和三房为主，各项目产品同质化情况严重；洋房

去化主力为100-130㎡的中间层户型，160-200㎡的跃层户型去化较慢。价格：公寓30-37㎡单配，较区域价格高出100-300元/㎡；高层

60-70㎡两房，区域均价7000-7300元/㎡，80-100㎡三房，区域价格6900-7200元/㎡；洋房

100-130㎡的中间层户型，均价7500-8400元/㎡，160-200㎡的底跃户型，8600-9400元/㎡，顶跃和大面积露台赠送户型均价10500-11500元/㎡。客户：公寓以两路区域投资客户为主，无大卖点吸引销售难度较大；高层

以两路区域刚需客户为主力，两路周边乡镇客户群为辅；洋房

针对三北地区的改善型客户，两路地区的客户占多数。回兴板块回兴板块：两路聚集区域，交通和配套完善，处于衰退下滑阶段，亟待改造更新（回兴板块为两路老城区域，可供开发土地逐年减少）；旭辉朗香郡旭辉新里程紧邻江北国际机场，坐拥机场高速、319国道、渝怀铁路、金开大道、外环绕城高速路、轻轨3号线、近距离的寸滩保税港，形成区域独有的海陆空立体交通网络，为区域发展创造了得天独厚的便利交通，并逐步融入主城。旭辉项目质素项目区位优势明显，周边配套完善，交通便利；综合大盘，临近人造自然景观（宝圣湖）。典型项目—旭辉新里程项目质素项目区位优势明显，周边配套完善，交通便利综合大盘，临近人造自然景观（宝圣湖）占地面积9.1万方体量20.4万方容积率2.5绿化率34.6%建筑形态高层、洋房户数1634户自然资源：宝圣湖生态公园交通配套：临近轻轨3号线，宝桐路公交车站商业配套：社区商业配套、新世纪超市、永辉超市教育配套：社区幼儿园、重庆一中寄宿学校等其他配套：重医德安医院、回兴街道社区医院等旭辉（在售）开发商：重庆旭鹏房地产开发有限公司基本资料

项目在售高层主力面积86-109平米，折后价6800~7300元/平米项目在售洋房主力面积104~219平米，折后均价8500元/平米近阶段项目开盘信息：物业形态开盘时间推出套数（套）推出体量（万方）推出均价（元/）主力户型开盘去化率洋房2011.7.24700.98850093-21963%洋房2012.4.28700.988500104—21946%高层2011.8.271871.5690059-9842%高层2011.9.252461.9640047-7976%高层2010.9.289262.4822020-5815%高层2010.11.265222.2975027-8121%高层2011.11.61891.5650086-10988%高层2011.11.271261.1630084-9695%高层2011.12.181200.98624059-8989%高层2012.2.18650.52620082-9491%高层2012.6.222582670047-7986%高层2012.9.231891.6660086-109㎡56%高层2012.10.281891.6690080-109㎡34%小结：尾盘销售，低价入市快速去化。进入清盘阶段；低价紧推，快速去化；刚需产品，周边配套完善，地段优势突出。产品：设计合理，满足市场需求；价格：高层单价6600-6800元/㎡，性价比高；客户：项目客群相对较广，以三北本地区域客户为主品牌：全国知名开放商，有一定的影响力资源：区位成熟，社区自身及周边配套完善，交通便利去化：项目整体进入尾盘销售阶段，去化速度较快项目综述产品：高层

以60-90㎡的两房和三房为主，产品有一定程度同质化；洋房

去化主力为110-140㎡的中间层户型，180-200㎡的跃层户型去化较慢。价格：高层

60-70㎡两房，区域均价6900元/㎡，80-90㎡三房，区域价格6700元/㎡；洋房

110-140㎡的中间层户型，均价8600-8800元/㎡，160-200㎡的底跃层户，7500-8200元/㎡。客户：高层

以两路区域刚需客户为主力；洋房

针对主城地区的改善型客户，三北地区的客户占多数。回兴板块特征：空港广场板块桃源居空港广场板块：发展起步阶段，积极发展高端物业，提升板块价值；总体规划面积54平方公里，以汽车制造业，通信设备、计算机及其他电子设备制造业，电线电缆、光缆及电工器材制造业和金属加工机械制造业为主导产业，现已引进各类企业200余家。园区综合配套完备，产业定位及产业规划科学合理，产业链条延伸壮大，产业发展格局基本形成。桃源居项目质素地处空港广场板块核心区域；大体量，大品牌，影响力强；桃源公园已建成，环境优越；典型项目—桃源居项目质素地处空港广场板块核心区域；大体量，大品牌，影响力强；桃源公园已建成，环境优越；占地面积85万方体量120万方容积率0.66绿化率60%建筑形态高层、洋房户数7500资源配套：470亩桃源公园和狮子山公园，生态峡谷景观交通配套：轻轨3号线约300米，609、616、613等公交车始发站点商业配套：社区商业配套教育配套：社区幼儿园（2个）、渝北实验小学，八中等其他配套：渝北区图书馆桃源居分馆、渝北区人民医院桃源居社康中心、老年大学、会所式体育馆、超市、银行、餐饮、桃源居国际花园（在售）开发商：桃源居（重庆）房地产开发有限公司基本资料

项目在售高层主力面积68-110平米，折后价8000~8600元/平米项目在售洋房主力面积115~215平米，折后价8800-12000元/平米近阶段项目开盘信息：物业形态开盘时间推出套数（套）推出体量（万方）推出均价（元/）主力户型开盘去化率洋房2012.4.211702.78800118-21469%洋房2012.9.22701.129500115-21521%高层2012.6.301110.95780069-11086%高层2012.7.211501.3845075-11622%高层2012.9.21881.6799068—10228%高层2012.9.221671.3795068-11418%小结：区域高品质项目，持续销售阶段.前期洋房起势，塑造项目高品质形象；大体量开发，外来品牌房企，影响力强；板块核心，区域配套成熟；产品：区域内高端产品，影响力强；价格：洋楼单价8300元/㎡，洋房9200元/㎡，处于区域最高水平；客户：客群相对较广，以三北地区域客户为主，团购客户居多；品牌：全国知名开放商，有较强的影响力；资源：区位成熟，社区配套完善，交通便捷；去化：项目开盘去化较少，但因强势推广支撑持销期去化较好；项目综述空港广场板块特征：产品：洋房

以140-190㎡为主，区域内无同质化；小高层（洋楼）以75-116㎡为主，板块内基本无竞争；价格：洋房

品牌开发商，高定位，均价9000-14000元/㎡。小高层（洋楼）高品质产品延续，均价8000-9000元/㎡。客户：以三北区域改善型客户为主，少量两路刚需客户关注区域小体量项目高层；高端产品内部团购客户较多；工业园东区板块复地花屿城南方玫瑰城中德莱恩国际项目申佳项目环山国际汀香树国际家纺城园区东区：发展起步阶段，受地势和配套不完善影响较严重，后期逐步提升；背靠渝北区主城，东临玉峰山、环山两座大型生态公园，南毗北部新区，西接长安福特汽车城。国内首个内陆保税港区的空港、水港功能区分布于园区两侧，园区到江北国际机场车程为五分钟、寸滩保税港十五分钟、重庆北火车站二十分钟，总体规划面积约35平方公里，以重庆服装城和物流中心为重点。工业园东区主要项目有：南方玫瑰城、国际家纺城、复地花屿城、环山国际，汀香树目前处于尾盘销售期；申佳项目和中德项目未开始销售，中德项目形象展示系统已开始运作，预计将于2013年中旬面市；典型项目—环山国际项目质素区域刚需楼盘；户型设计较好，价格较低，高性价比；占地面积8万方体量28万方容积率3绿化率30%建筑形态高层户数2918周边企业：服装城、娃哈哈工业园、金山工业园、台商工业园、生物制药园、物流园交通配套：610公交站点商业配套：社区商业配套教育配套：南方翻译学校、海联学院、西南政法大学、重庆一中寄宿学校、回兴中学其他配套：重医德安医院、回兴社区门诊、芳华医院等环山国际（在售）开发商：重庆市地平线置业有限公司基本资料

项目在售高层主力面积36-90平米，折后价6900~7200元/㎡近阶段项目开盘信息：物业形态开盘时间推出套数（套）推出体量（万方）推出均价（元/）主力户型开盘去化率高层2011.12.183001.8620042-6527%高层2012.3.302601.6656036-6524%高层2012.5.251321.42660063-9056%高层2012.9.231321.42690063-8418%小结：刚需产品持续销售，开盘去化率偏低，底价策略促使持销期销售效果较好项目受区域发展影响较大，价格难以走高；刚需产品满足市场需求；产品：刚需性产品，性价比高，持销去化速度较快；价格：单价6900元/㎡，处于区域价位中等偏下水平；客户：以刚需客户为主，针对两路区域客群；品牌：区域不知名开放商，影响力弱；资源：区位发展起步阶段，各方面配套较弱；去化：持续销售阶段，月均去化15-25套。项目综述典型项目—国际家纺城项目质素区域刚需楼盘；户型设计较好，价格较低，高性价比；占地面积15万方体量42万方容积率2.8绿化率30.1%建筑形态高层户数5713周边企业：服装城、娃哈哈工业园、金山工业园、台商、工业园、生物制药园、物流园交通配套：610公交站点商业配套：社区商业配套教育配套：南方翻译学校、海联学院、西南政法大学、重庆一中寄宿学校、回兴中学其他配套：重医附三院、回兴医院以及社区门诊等国际家纺城（在售）开发商：重庆涌鑫地产有限公司基本资料

项目在售高层主力面积19-80平米，折后价7200~8600元/㎡项目在售别墅主力面积158~159平米，折后价9000-10500元/平米近阶段项目开盘信息：物业形态开盘时间推出套数（套）推出体量（万方）推出均价（元/）主力户型开盘去化率公寓（精装）2011.01.025922.21100023-5012%公寓（精装）2011.01.304101.91100020-588%公寓（精装）2011.04.166422.7870021-8016%联排2011.08.27280.459386158-15972%公寓（精装）2012.4.196422.7840019-8121%公寓（清水）2012.6.223321.4720034-486%小结：依托南方翻译学院租赁市场，公寓快速去化.项目周边租赁市场旺盛，低总价小面积公寓在该区域较受欢迎；慢节奏大批量推盘，保证房源销售的持续性；产品：主力为20-50平米公寓，两房紧凑户型；价格：清水公寓单价7300元/㎡，精装公寓8500元/㎡；客户：以投资客户为主，针对两路和打渝北区域客群；品牌：区域有一定实力开放商，影响力较强；资源：享受教育资源丰富，周边租赁市场旺盛；去化：开盘去化率较低，低总价在持销期效果明显。项目综述典型项目—汀香树占地面积2万方体量5.9万方容积率2.5绿化率60%建筑形态高层户数644汀香树（在售）开发商：重庆强辉实业（集团）有限公司基本资料

项目质素现金流项目，快速去化为主；受制于区域发展，认同度较低；周边企业：服装城、娃哈哈工业园、金山工业园、台商工业园、生物制药园、物流园交通配套：610公交站点商业配套：社区商业配套、精品主题酒店教育配套：南方翻译学校、海联学院、西南政法大学、重庆一中寄宿学校、回兴中学其他配套：重医德安医院、回兴社区门诊、芳华医院等、篮球场、绿地公园项目在售高层主力面积36-64平米，折后价6600~7000元/㎡近阶段项目开盘信息：物业形态开盘时间推出套数（套）推出体量（万方）推出均价（元/）主力户型开盘去化率高层2012.5.51060.58670036-6327%高层2012.7.132111.1660036-6424%高层2012.8.242111.1700039-6356%小结：现金流项目，持续销售阶段小体量项目，现金流楼盘；受区域发展初期阶段影响严重，配套缺失；项目综述产品：面积小，公寓类产品，针对年轻群体和投资客户；价格：6900元/㎡，面积小，总价偏低；客户：项目客群相对较窄，以两路地区首置和投资客户为主；品牌：区域知名开放商，有一定的影响力；资源：区位发展起步阶段，各方面配套较弱；去化：现金流项目持续销售阶段，去化速度相对较慢；典型项目—复地花屿城占地面积80万方体量20万方容积率0.25绿化率35%建筑形态叠拼别墅、类独栋户数复地花屿城（在售）开发商：重庆复地置业有限公司基本资料

项目质素主力经济型别墅产品，去化较快；示范区景观打造优美，市场认同度高；周边企业：百事可乐、联合技术、霍尼韦尔ABB、微软、惠普、沃尔沃等世界500强国内名企云集

交通配套：紧邻轨道3、9号线商业配套：社区商业配套教育配套：四川外语学院、西南政法大学、回兴一中、华人当代美术馆其他配套：回兴医院、渝北区中心人民医院、渝北区中医院西部国际会展中心、重庆大剧院、重庆科技馆项目在售别墅117-365㎡，折后价10000-12000元/㎡近阶段项目开盘信息：物业形态开盘时间推出套数（套）推出体量（万方）推出均价（元/）主力户型开盘去化率叠拼2012.10.131041.710000117-21370%类独栋2012.10.13762.310500245-36540%叠拼2012.12.13400.710500117-25830%叠拼2012.1.5400.3511000117-25920%小结：区域高端项目，客户分布广泛前期别墅推广调性高，塑造项目高品质形象；示范区景观效果好，客户认同感强；经济型别墅，低总价抢夺区域部分洋房客户；项目综述产品：经济型别墅，叠拼面积较小，116-258㎡；价格：10000元/㎡的价格配备小面积户型，总价低至116万；客户：项目客群分布较广，包括部分外省和港澳客户；品牌：品牌开放商，在重庆别墅市场有一定影响力；资源：交通相对方便，小区环境优异；去化：首次开盘去化率较高，随着积累客户被消化，销售进度放缓；产品：高层

以60-85㎡的两房和三房和30-45㎡的单配和一房为主，产品有一定程度同质化；别墅以116-235㎡的叠拼销售为主，同类产品无同质化竞争，与洋房客群存在竞争；价格：高层

60-80㎡刚需产品，区域均价6600-6800元/㎡，30-40㎡产品，区域价格6900元/㎡；别墅

116-140㎡的叠上产品，均价10500-11000元/㎡，150-258㎡的叠下产品，均价10000元/㎡左右；客户：高层

以两路区域刚需客户为主力，小户型以青年群体和投资客户为主；别墅客户分布较广，主要为三北地区客户，省外客户和港澳地区占一定比率。工业园东区板块特征：空港新城工业园东区空港广场回兴本案空港新城两路城区小结：空港广场：高层：热销68-88㎡，价格8300元/㎡洋房：热销115-149㎡，价格9800元/㎡首改或二改客户较多，团购占比较大，机场客户多；空港新城：高层：60-90㎡，价格7200-7500元/㎡洋房：100-130㎡，价格7700-8500元/㎡刚需客户为主，周边乡镇、区县客户占比较大，但老两路客户为主力客群回兴：高层：80-97㎡，价格6800-7200元/㎡洋房：104-140㎡，价格8100-8500元/㎡可售项目较少，且品质不高，2013年对项目不构成竞争威胁工业园东区：高层：60-83㎡，价格6900-7200元/㎡别墅：116-150㎡，总价150万以内高层以两路区域刚需客户为主、小户型多为三北区域投资客户，别墅以三北区域客户为主二、竞品分析1、竞品概况2、竞品成交分析4、2012年竞品存量5、2013年竞品推量3、竞品户型分析华港项目竞品有哪些区域竞品？产品洋房：泽科港城国际、润丰水尚、汇祥林里3000、爱加欧郡、香城故事洋房：桃源居、复地花屿城高层：泽科港城国际、润丰水上、爱加欧郡、泰硕明天、紫台春千集、香城故事、富悦麓山别苑、同茂怡洲高层：跨区域项目高层无法对本案构成竞争华港项目竞品主要分为两类：同质产品和同区域产品，其中跨区域同质产品仅桃源居和复地花屿城，区域类竞争产品则较为多样，但主力可做如下划分：1、竞品概况洋房项目竞争关系竞争因素2012销售价格产品区间优势劣势华港翡翠城————8800114-211品牌、品质面积、实用性桃源居★★★★品牌、产品、品质9500115-215区位、品牌价格、形象复地花屿城★★★★品牌、产品、品质10000117-258形象，价格产品泽科港城国际★★★★★产品、价格、区位820098-179价格、位置产品、品质、形象汇祥林里3000★★★★★产品、价格、区位800096-170价格、位置形象、产品香城故事★★★★品牌、形象——66-203位置品质、号召力爱加欧郡★★★产品、区位790080-130位置、价格品牌、形象润丰水尚★★价格、区位8600111-155——形象华港项目与竞品关系→2012高层项目竞争关系竞争因素2012.12销售价格产品区间优势劣势华港翡翠城————735057-106环境、户型舒适度泽科港城国际★★★★★价格、产品、位置740060-85价格产品、环境、品质润丰水尚★★★★★价格、产品、位置720045-87价格环境泰硕明天★★★★价格、产品、位置730056-64户型品牌、体量富悦麓山别苑★★★★价格、产品、位置——————环境、品牌爱加欧郡★★★价格、产品、位置710042-85价格环境、品质紫台春千集★★★价格、产品、位置720057-84价格、位置品牌、体量同茂怡洲★★★价格、产品、位置——66-93价格、位置品牌、体量竞品项目地图桃源居复地花屿城紫台春千集爱加欧郡泰硕明天香城故事汇祥林里3000泽科港城故事同茂怡洲富悦麓山别苑御城华府本案润丰水尚洋房竞争高层竞争高层、洋房竞争项目竞品主要集中在空港新城板块，且以高层产品为主，区域外仅复地、桃源居对项目的洋房产品存在竞争；主要竞品项目基础情况一览;项目开发商项目体量已推体量容积率绿化率物业公司物管费交房时间华港翡翠城中航置业50万㎡27万㎡2.1730%成都蜀信物业1.82014.6泽科港城国际泽科集团70万㎡23万㎡2.538%润祥物业1.652013.9润丰水尚好利来物业55万㎡13万㎡2.533%润丰四季物业22013.10泰硕明天泰硕地产7.5万㎡3.9万㎡2.533%泰硕物业1.62013.9富悦麓山别苑富悦实业19万㎡5.5万㎡2.235.3%重庆迪安物业1.82012.10爱加欧郡宝田地产40万㎡6万㎡2.535%爱加物业1.72013.2香城故事聚义物业30万㎡22万㎡230.7%聚义物业1.62013.10紫台春千集紫台地产7万㎡0.92.530%重庆荣祥物业1.62013.12同茂怡洲顺庆置业6.6万㎡—2.530.39%—1.52013.12汇祥林里3000汇祥地产62万㎡4.9万㎡2.240%汇祥物业2.82013.12桃源居桃源居地产120万㎡7.2万㎡0.6660%深圳世外桃源32014.6复地花屿城复信置业20万㎡3.5万㎡1.0435%高地物业3.82014.5小结：空港新城2012年高层产品销售主力户型为60-90㎡两房或三房；空港新城板块高层产品成交价格主要集中在6500-7000元/㎡；2012年空港新城折后价格在7500元/㎡以上房源去化量较少；2012年空港新城区域内面积在50㎡以下或者100㎡以上房源去化量较少。2、竞品成交分析版块-洋房空港新城板块户型\价格80万以下80-100100-120120-140140-160160-180180万以上100以下381860000100-120㎡1287375500120-140㎡1223331470140-160㎡0016162097160-180㎡00026140180-200㎡00228247200㎡以上00031367合计511078487604021小结：空港新城2012年销售量洋房为面积100-120㎡，总价在80-100万之间的房源；空港新城区域内总价高于140万或面积大于160㎡的洋房房源去化量较少；空港新城2012年洋房整体去化量不大；周边竞品成交数据分析小结：区域内主流项目单盘年去化量在3-6万方，成交金额在3-5个亿；区域内各项目整体去化情况较为均衡，项目质素差异不大；2012年华港项目成交占比较大，市场影响力相应加大；竞品项目2012.1-12月价格走势图竞品项目成交数据小结：空港新城区域2012年全年价格整体呈上涨走势；华港项目价格采取低开高走策略，全年价格上涨明显；2012年空港区域楼盘价格基本维持在7600元/㎡以下，截止到2012年12月份，区域价格集中在7100-7400元/㎡之间。小结：空港2012年主要楼盘走量平稳，个别楼盘开盘实现热销；由成交量可知区域各竞品项目推盘节点相对集中；空港2012年主要竞品项目推盘节点集中3、6、9月；竞品项目分月成交数据竞品项目成交价格走势小结：空港2012年价格上涨明显，成交均价由2012年1月6400元/㎡上涨到7400元/㎡；区域均价受3、6、9月大量开盘影响，成交均价有所回落；在市场环境不变的情况下，按照价格走势和规律，预计2013年市场价格降突破7600元/㎡。周边竞品客户分析-来访、年龄竞品成交客户来访区域项目名称两路主城区县其他泽科港城国际75%15%7%3%润丰水尚79%11%6%4%旭辉朗香郡55%25%15%5%桃源居68%12%13%7%竞品成交客户年龄组成项目名称20-30岁31-40岁41-50岁其他泽科港城国际30%45%15%5%润丰水尚32%45%17%6%旭辉朗香郡35%39%16%10%桃源居10%42%35%10%竞品成交客户来访区域分析：

周边竞品成交客户绝大部分位于两路，区域情结较重；旭辉朗香郡由于交通较西区便利，因此对主城（以两北为主）辐射较广竞品成交客户年龄组成分析：

周边竞品购买客户年龄主要集中在20-40岁，占70%以上。其中桃源居项目客户较为高端且年龄区间偏大。竞品成交客户职业组成项目名称公司职员个体户自由职业者公务员其他泽科港城国际35%30%20%10%5%润丰水尚36%32%14%12%6%旭辉朗香郡40%35%13%8%4%桃源居38%29%12%17%4%竞品成交客户认知途径泽科港城国际路过朋友介绍小蜜蜂中原分销其他45%20%15%15%5%旭辉朗香郡路过朋友介绍区县巡展中原分销其他45%25%15%10%5%润丰水尚路过朋友介绍小蜜蜂其他47%30%16%7%桃源居路过朋友介绍其他43%27%30%竞品成交客户职业分析：周边竞品成交客户主要是公司职员及个体户，占比65%以上（桃源居以机场工作人员以及私营业主为主）；竞品成交客户认知途径：周边竞品成交客户主要以路过及朋友介绍为主，占65%以上。周边竞品客户分析-职业、认知途径周边竞品项目渠道分析-线上、线下、活动项目线上推广线下渠道活动华港翡翠城网络、电视、报媒、电台站台、车身、短信、轻轨、桁架、巡展、蜜蜂拦截，派单水果节、美食街、幸运转盘、金币冲关、一元抽厨房……泽科港城国际网推—微博、论坛、户外、报媒蜜蜂拦截、三级市场带客、短信、分销中秋国庆特价房活动、圣诞、元旦嘉年华汇祥林里3000网络、少量节点性报版、户外导示、电台蜜蜂拦截、短信、巡展、分销中秋、国庆酬宾活动、圣诞元旦活动、自制手动手陶润丰水尚网络、电台蜜蜂拦截派单、车身、站台圣诞、元旦嘉年华桃源居公交站台、公交座套、轻轨站台、少量报版、网推、电商商圈巡展（有一定效果）主要在两路商圈金港国际、短信象棋大赛、豪车展、风水讲座隆鑫鸿府高速T牌网络（国庆后暂停）蜜蜂拦截、短信——小结:区域竞品非常重视渠道，特别是蜜蜂竞品拦截;区域竞品线上推广投入较少，除网络和开盘少量节点报媒外，基本无其他线上推广；区域竞品活动多举办在节日节点上，持销期活动不多。3、竞品户型分析预计2013年中航项目将推出6栋高层、20栋洋房；高层户型主力为79平米复式三房；洋房产品为180平米底跃，91-104平米平层，89平米顶楼；高层产品数据房型套内面积客厅开间主卧开间次卧开间院馆厨房主卫赠送中航项目2+1双卫793.5——2.92.91.8230%爱加欧郡2+1双卫8043.82.42.52.152.2——紫台2+1双卫843.93.62.831.81.7——泽科2+1双卫854.253.4331.81.7——同茂2+1双卫934.23.63.33.22.42.4——汀香树跃层两室两厅双卫563.63.62.8——1.851.840%桃源居2+1单卫834.054.83.52.12.22.2

周边高层在售2+1或三房产品数据对比小结:客厅开间3.5平米、厨房宽度1.8平米在区域中偏小，居住舒适度不高;其他数据基本与区域同类产品持平，无明显差异；项目平层房型套内面积客厅开间主卧开间次卧开间院馆厨房主卫赠送中航项目三室两厅两卫1034.33.932.731.759%桃源居三室两厅两卫1184.74.13.32.54.22.613.60%爱加欧郡三室两厅两卫1044.54.83.332.11.815%汇祥林里3000三室两厅两卫1174.53.93.62.31.8217.70%项目顶楼房型套内面积客厅开间主卧开间次卧开间院馆厨房主卫赠送中航项目三室两厅两卫894.23.93—31.76.3%桃源居四室两厅两卫1604.753.32.54.23.343%爱加欧郡三室两厅两卫804.54.23——2.1299%汇祥林里3000四室两厅三卫1294.543.62.31.8264%项目底跃房型套内面积客厅开间主卧开间次卧开间院馆厨房主卫赠送地下室中航项目五室三厅两卫1805.53.93331.75%70桃源居四室三厅三卫1494.64.83.23.54.62.486%110爱加欧郡四室两厅四卫1284.54.733.322.4125%132汇祥林里3000四室四厅三卫1644.53.93.62.31.8244%90洋房产品数据对比小结:本案洋房主卫1.7平米尺度偏小，对于浴缸的安放影响较大;项目主卧、次卧的开间在区域竞争产品中无尺度优势，属于紧凑型洋房。本案洋房底跃产品地下室面积最小，但赠送率最低；区域所有项目地下室均带卫生间，本案地下室无卫生间；4、竞品项目2012年存量盘点2012年各板块竞品洋房剩余量项目名称

2012年已推楼栋

剩余房源面积区间（㎡）

推出总套数

总体量（㎡）去化套数（套）去化体量（㎡）剩余房源套数（套）

剩余房源体量（㎡）

备注

润丰水尚3、4#110-145729000131625597375剩余房源均为底跃爱加欧郡1-3、7-13#130-200116174008012000365400剩余房源均为底跃汇祥林里30002-4、7-9、12、14、19#102-1653764889032342000536890剩余房源大多数为1F底跃和7F顶跃泽科港城国际7、9#98-179577638364824212814剩余大户型顶跃和底跃富悦麓山别院13、14、17、18、21-23#104-19517027200671072010316480剩余房源大部分底跃聚义香城故事1#60-90668580668580002012无新推楼栋旭辉朗香郡45、45#104-2197093046787003604赠送面价大，实得单价低桃源居1/2/3/5/6/7/8/9/13/15/19/24/25/27#115-2152403303020227800385230剩余房源面积较大，总价较高。复地花屿城一期、二期叠拼、类独栋116-36524046600150290009017600类独栋和下叠去化难度较大华港1/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23/24#78-2113503267731927000315677剩余房源均为顶跃和底跃，面积大，总价高合计————1757240319132317224943468070大户型高总价房源去化较慢小结:区域竞品洋房存量较大，约7万方；区域洋房库存多为大面积顶或底跃层产品，去化难度较大；2012年区域高层剩余量项目名称2012年已推楼栋剩余房源面积区间（㎡）

推出总套数

总体量（㎡）去化套数（套）去化体量（㎡）剩余房源套数（套）

剩余房源体量（㎡）

备注

润丰水尚1-5#45-8413547667010105100034425670高层剩余房源一房、三房户型居多。爱加欧郡4-6#70-934984132849140700762893㎡剩余6套，70㎡剩余1套泽科港城国际7、H1#60-85436326994253187511824

泰硕明天3-5#58-79338216323382163200高层房源售罄，1月加推新楼栋紫台春千集3#62-72107749010271405350

聚义香城故事11、12#68-88264221002642210000

御城华府18#80-1061341202028252010695002012年年底加推旭辉新里程53、54、57、58#86-1097016348063657240656240高层剩余主要为三房房源桃源居20、21、22、23#93-1166165260060151080151520剩余少量三房南方玫瑰城1、2、3、4、5、7、9、10、12#62-1076004380053038200705600小高层户型面积较大去化较慢国际家纺城C6、C1、C419-811544580601375513001696760

汀香树1、2、3#36-64528282048130784472820共3栋房源环山国际11、12、13、14#36-908244355070941300252250

华港1、2、3、4、5#57-10512018750012018750000全部售罄合计————9145596533819153437195462162剩余房源主要为大三房户型和部分顶楼房源小结:2012年高层去化率较高，年消化体量超过50万方；2012年高层库存量较少，其中以一房和三房为主；5、竞品项目2013年推量预估2013年两路各板块项目潜在供应量及推售时间

项目名称物业类型首次预计推盘时间上年度推盘周期预计推售楼栋数产品类型主力面积区间（㎡）预计推售楼栋体量（万㎡）空港新城板块本案高层2013.92栋/次，3个月633、28F17-8413洋房2012.5——207F89-1809爱加欧郡高层2013.1短期集中推盘，持销431、28F42-997.8洋房2013.646+180-1301.6聚义香城故事洋房2013.4——46F66-2031.2高层2013.8333F待定5.7底商————

待定待定1.5写字楼——1待定待定6泰硕明天高层2013.11栋/次，3个月222F30-703紫台春千集高层2013.11栋/次，3个月43栋18F、1栋30F38-845同茂怡洲高层2013.11栋/次，2个月518F,26F66-938润丰水尚高层2013.41栋/次。2-3个月433F45-877洋房2013.62栋/次26F111-1550.9汇祥林里3000洋房2013.11栋/3-4周，持续加推117+196-1704.6富悦麓山别院高层2013.6——432F45-905.8泽科港城国际高层2013.31栋/次，2-3个月533F60-85

8.9洋房2013.3持续加推96+198-179

3工业园区东板块环山国际高层2013.51栋/次，2-3个月424F63-946国际家纺城高层2013.81栋/次，4-5个月228F19-814.8南方玫瑰城高层2013.61栋/1-2个月512F、17F60-1073.2洋房2013.8——46F97-1201.4复地花屿城别墅2013.340套/月二期叠拼117-2585.5空港广场板块桃源居高层2013.41栋/1-2个月，持销615F68-112

11.8洋房2013.34-5栋/次，分次推售75F115-2153.2合计——127.9小结:两路区域2013年推量较大，高层97万方，其中直接竞品推量超过70万方，洋房30万方；空港新城板块推盘节奏一般为1栋/3个月，今年首次推盘主要集中在2013年1月和3月份，预计6、9月份将各有一波加推；2013.12013.22013.32013.42013.52013.62013.72013.82013.102013.112013.12泰硕明天2013年推出量约3万方，月均0.25万方紫台春千集2013年推出量约5万方，月均0.42万方2013年空港新城片区推售总量70万方，是竞争最激烈板块；大部分项目在2013年上半年集中推售，仅聚义香城故事和富悦麓山别院在下半年推售；工业园区上半年推售较少，集中于下半年，总量约14万方；。聚义香城故事存量5.7万方，月均1.1万方本案：2013年预计推售高层13万方，月均去化4.3万方同茂怡洲2013年推售量约为8万方，月均0.67万方润丰水尚2013年推售量约为7万，月均0.88万方爱加欧郡2013年推售量约7.8万方，月均去化0.71万方富悦麓山别院2013年推售量约5.8万方，月均0.97万方泽科港城国际2013年推售量约8.9万方，月均0.99万方环山国际2013年推售量约6万方，月均0.86万方国际家纺城推售量约4.8万方南方玫瑰城2013年推售量约3.2万方，月均0.53万方桃源居2013年推售量约11.8万方，月均1.48万方工业园区东版块空港广场版块空港新城板块区域2013年高层产品推售排期营销突破点：高得房率、超稀缺产品、品牌开发商!项目名区位面积段畅销产品预估均价首推时间预估2013年推售量（万方）核心价值本案空港新城17-8457-8480002013.913高实得、品牌、环境爱加欧郡空港新城42-9960-8274002013.17.8区位、户型聚义香城故事空港新城待定未售72002013.85.7区位、环境泰硕明天空港新城30-7056-6473002013.13区位、价格紫台春千集空港新城38-846673002013.15区位、户型、价格同茂怡洲空港新城66-93未售——2013.18户型、价格润丰水尚空港新城45-8760-8771002013.47价格、户型、品牌富悦麓山别院空港新城45-90未售72002013.65.8环境、价格泽科港城国际空港新城60-8579-8576002013.38.9区位、品牌桃源居空港广场68-11268-8284502013.411.8品牌、环境、配套合计：76万方高层点对点对比分析2013.12013.22013.32013.42013.52013.62013.72013.82013.102013.112013.12空港广场版块汇祥林里3000洋房剩余体量约4.6万方，月均0.38万方聚义香城故事2013推售量约1.2万方，月均0.15万方泽科港城国际2013年预计推售量约3万方，月均0.3万方项目洋房竞争主要来自空港新城版块，竞争项目预计推出体量共约21.4万方，其中以汇祥林里3000供应体量最大，港城国际其次；在工业园东区复地项目主要以叠拼别墅为主，预计推售5.5万方，对本案洋房产品存在较强的竞争关系，空港广场相对竞争偏弱，但依旧不可忽视。本案：2013年预计推售洋房9万方，月均1.13万方润丰水尚2013年推售量约0.9万方，月均0.15万方爱加欧郡2013年推售量约1.6万方，月均0.27万方南方玫瑰城2013年预计推售量约1.4万方，月均0.35万方复地花屿城2013年预计推售量约5.5万方，月均0.55万方桃源居2013年预计推售量约3.2万方，月均0.32万方工业园区东版块空港广场版块空港新城板块区域2013年洋房产品推售排期营销突破点：高品质物管服务、产品、项目种子客户、市场口碑项目名区位面积段畅销产品预估均价首推时间预估2013年推售量（万方）核心价值本案空港新城89-18089-10493002013.59户型、品质、市场影响力汇祥林里3000空港新城96-170110-12081002013.14.6价格、产品、品牌、聚义香城故事空港新城66-203—91002013.41.2区位、产品、润丰水尚空港新城111-155去化较慢88002013.60.9区位、产品、品牌、爱加欧郡空港新城80-130均畅销80002013.61.6区位、产品泽科港城国际空港新城98-17912482002013.33.0区位、品牌、价格南方玫瑰城工业园东97-120100-12090002013.81.4配套、资源，环境、品牌复地花屿城工业园东117-258上叠户型110002013.35.5品牌、价格、环境、产品桃源居空港广场115-21511533.2品牌、产品，环境，配套合计：30.4万方洋房点对点对比分析小结：2012年区域内竞争项目主要通过价格或促销推广形式竞争客户；2013年区域内高层项目第一季度推盘节奏密集，推盘量较大；2013年区域内洋房项目主要集中在下半年推盘，市场竞争激励；华港项目高层9月份推盘月均去化达4.3万方，销售压力非常大，建议项目入市时间提前；华港项目市场影响力、项目品质、群众口碑等软条件在区域内优势明显，可充分发挥其作用。三、项目2013年市场分析1、市场环境分析2、市场地位分析3、swot分析1、竞争环境分析重庆市主城区在售跃层产品楼盘31个，其中代表性楼盘10个，除公寓、写字楼外，一般采用平层+跃层的组合形态进行销售；2013年1月份开始，重庆市将不再批复复式结构产品的报建，在市场上复式产品库存量不足的情况下，稀缺性资源必将充满机遇；通过调研发现，在套内面积相同的情况下，价差在300-500元/㎡之间，复式产品和平层产品去化速度基本一致，当价差高于500元/㎡时，复式产品高赠送无法体现，反而增加房屋的装修成本，客户抗性较大；大部分项目的跃层产品在项目总体量中占比较小，难以形成规模效益，推广营销结合不紧密也是导致跃层产品难以“飞入寻常百姓家”的重要原因；高层复式产品市