无效成本识别与管控

1324目录5无效成本如何界定无效成本从何而来在不同的开发阶段，无效成本如何管控无效成本如何统计无效成本如何分析1、招标；2、动态成本监控动态成本监控到位动态成本1.5.持续良好经营4.2.3.1、合约规划2、材料设备市场行情了解3、考察、入围4、适合的招标文件5、清单编写6、合同交底7、设计变更现场签证跟踪到位8、动态监控现状资源整合能力及成本监控能力核心成本工作1、施工图纸2、技术要求3、设计变更4、现场签证5、。。。输入条件Q1：无效成本从何而来？Q2：在开发不同阶段，无效成本是如何发生的？Q4：如何对无效成本进行统计和分析？Q3：如何对无效成本进行管控？探讨明确解析思考源起：资料来源：网上公开信息发展：科技行业缺陷管理工业及商业什么是零缺陷？“零缺陷”是被誉于当代“伟大管理思想家”，“零缺陷之父”，

“世界质量先生”菲利浦·克劳士比（Philip.BCrosby）创造的词汇。它是指对待工作必须坚持第一次做对、符合所有要求的决心和态度，并不是说人不可以犯错误。零缺陷要求我们把“一次做对”和“次次做对”作为工作质量的执行标准，而不是口号，所谓“对”是指符合全部已经确定和承诺的要求，也就是说到做到。零缺陷的重要内容是什么？“一个过程”概念：任何工作都是过程；两个基本点：以客户为中心，以结果为导向；以事实和数据为基础；三个代表：建立能满足顾客、员工和供应商需要并有效协调其关系的管理体系；四项基本原则：符合需求，系统预防，一次做对，科学衡量。对标：独立流程1合并流程无流程独立流程2概念管理目的概念一致提高经济效益成本部门主导责任部门分类通报型代表：职责体系分类及原因管控措施直接+间接精细管控、降本增效专项小组责任部门分类报送型代表：设计变更流程中，但有单独统计表单代表：代表：一、如何界定无效成本有效成本能形成有效产品或提升价值，对促进营销有积极作用的成本费用计算公式有效成本=总成本-无效成本用区分有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿，无效成本无法获得补偿。覆盖各类合同以及非合同性成本的分析，涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口。无效成本主要包含：工程实体的直接损失以及与此相关的措施部分的间接损失、索赔补偿等1、无效成本的定义哪些成本归属于无效成本？哪些成本不属于无效成本房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本2、无效成本管理的目的目的案例一培养、提高全员成本意识；分析项目成本，找🎧成本构成的有效和无效部分，形成合理目标成本，实施无效成本管理与控制；归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力和计划能力的提高；寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本费用提供参考；减少无效成本，降低项目成本费用，以最少的经济消耗取得最优的经济效益。目的案例二通过培养、提高全员成本意识提升管理人员业务水平，避免因意识上疏忽和管理上漏洞而产生的无效成本费用，达到精细管控、降本增效的目的。一、如何界定无效成本3、无效成本管理的职责体系职责与分工成本部门牵头模式1、各公司成本管理部负责对项目发生的成本进行分析，明确无效成本产生的金额、原因，定期向公司领导层和相关部门、人员通报。公司各部门针对相关的无效成本及时进行总结，以避免重复发生。2、各公司成本管理部有义务在日常工作中督促、提醒并采取主动行为避免和减少无效成本的发生。专项工作小组模式一、如何界定无效成本成本部门牵头模式1、各公司成本管理部负责对项目发生的成本进行分析，明确无效成本产生的金额、原因，定期向公司领导层和相关部门、人员通报。公司各部门针对相关的无效成本及时进行总结，以避免重复发生。2、各公司成本管理部有义务在日常工作中督促、提醒并采取主动行为避免和减少无效成本的发生。专项工作小组模式3、无效成本管理的职责体系职责与分工一、如何界定无效成本专项工作小组模式3、无效成本管理的职责体系职责与分工成本部门牵头模式一、如何界定无效成本作业环节无效成本产生原因现象表现设计设计失误设计效果的把握①拆除和重建②变更费用高③部品标准过高，工艺过于复杂设计变更管理图纸问题部品与工艺设计保守经济性不合理资料来源：网上公开信息万科无效成本分类：无效成本形成原因分4、无效成本分类分类原则：责任划分原则二级分类原则：是否纳入考核体系一、如何界定无效成本资料来源：网上公开信息万科无效成本分类：无效成本形成原因分作业环节无效成本产生原因现象表现招标招标策划招标方式、标段划分、招标计划①工期、质量②串标、废标③报价偏高④合同价偏高选择投标单位招标文件条款问题，经济标评定标评标分析失误4、无效成本分类分类原则：责任划分原则二级分类原则：是否纳入考核体系一、如何界定无效成本资料来源：网上公开信息万科无效成本分类：无效成本形成原因分作业环节无效成本产生原因现象表现施工施工准备临时设施①过高标准的临建②工期－抢工③质量－返工④拆除与重建⑤不准确的签证导致费用增加⑥责任不明，增加费用施工组织设计施工过程施工计划安排现场签证管理质量管理不善维修维修工作程序不正确4、无效成本分类分类原则：责任划分原则二级分类原则：是否纳入考核体系一、如何界定无效成本资料来源：网上公开信息万科无效成本分类：无效成本形成原因分作业环节无效成本产生原因现象表现销售销售交楼标准①交楼标准较高②赔偿、增加设施③营销设施建造过多，回收较少销售承诺营销设施营销设施建造、销售收回预结算预算①合同价、结算价偏高②超付款结算4、无效成本分类分类原则：责任划分原则二级分类原则：是否纳入考核体系一、如何界定无效成本无效成本分类总结设计阶段招标阶段施工阶段销售阶段结算阶段产品定位不明，建筑标准与楼盘定位不符，不能有效把握购房客户对产品的敏感度，从而导致成本投入而不能产生产品溢价；对设计效果把握不准确、装饰设计未结合

建筑现状导致资金浪费；设计变更下达不及时导致工程拆除重建；材料、施工工艺

选择不当导致后期增加与补偿；设计保守导致经济性不合理。招标范围划分不明确，施工过程造成交叉、重复作业，增加成本；招标合约规划工期不合理，在施工阶段为抢关键线路工期而增加成本；拟投标单位选定未经考察，投标竞争力不强，未达到降低成本目的；招标文件编制阶段，合同条款有误，经济标编制🎧现失误，多承担费用；评标定标阶段，评标分析失误，中标价格偏高。4、无效成本分类管控阶段一、如何界定无效成本设计阶段招标阶段施工阶段销售阶段结算阶段施工前期，修建使用周期短的高标准临设，拆除重建费用高，施工节点计划不合理，延误工

期，增加成本；施工过程中，施工安排失误，赔偿与维修费用增加，工程质量管理不善，考

虑不周，费用增大，非关键线路抢工，费效比不高，拆分合同工作内容未及时签订补充合同，总成本增加，却无法从相应单位扣回；施工后期，维修工作程序不到位，维修时未及时通知

责任单位，维修费用无法落实。销售人员做🎧超🎧交楼标准的承诺，为承诺付🎧大量成本；展示资料有误，业主投诉引发索赔。预结算准备工作不足，工程范围不明确，施工设计图纸与竣工图纸未区别开来，对工程成本的准确性造成影响；工程量计量重视程度不够，预算工程量不准确，结算未将施工单位虚报的工程量从有效工程量中扣减🎧来；定额套用失误，未明确工作内容与项目特征，定额换算的内容不准确，换算方式不合理，对市场未进行充分了解掌握，材料、设备价格偏高，确定各项费用的费率，未严格执行工程造价部门的定额文件、参考标书及文件合同，取费费率偏大，都会增加无效成本的产生。4、无效成本分类管控阶段无效成本分类总结一、如何界定无效成本表格形式【案例4.1

无效成本分类表】4、无效成本分类建议一、如何界定无效成本二、无效成本从何而来外部环境内部环境--政府集会--由于政府会议、阅兵、集会、气候环境影响等问题导致停窝工增加费用--不可抗力--因地震、大暴雨、雪灾、飓风、动乱、游行示威等不可抗因素造成的费用增加--政策--政策影响（政府相关规划文件或现场条件原因等）引起的成本增加--经济环境--国家经济大环境变化影响到房地产、建筑市场而导致的各类成本费用增加--监管部门--城管、监察部门等提🎧新的环保、卫生等要求，对已完工程进行调整修改费用--地方垄断--因地方垄断、地方势力、合作方推荐等因素导致价格高于正常市场价格而增加的费用--各类罚款--

未批先建罚款、规划验收类罚款等各类与开发报建或结转引起的费用或罚款，为配合开发报建所引起的重复设计费用--收购遗留--

收购项目遗留问题引起的成本增加费用（如已完工部分未达我方品质要求）--外部纠纷--外部纠纷引起的成本增加--应付验收--应付验收（绿化验收、规划验收、节能验收、消防验收、竣备验收

等节点）引起的成本

增加营销管理类客户定位不准销售承诺示范区管理不当研发设计类图纸供应计划滞后设计管理缺陷设计质量设计配合设计保守招标采购类招标策划招标范围投标单位选择合同管理缺陷预结算管理工程管理类施工准备现场管理材料管理施工质量工程支付其它事项类不可抗力政策指令地方垄断公司决策类期货类型开发税金类不做税务筹划税务知识更新不及时会计核算能力不足纳税信用等级低埋患税务风险财税管理能力弱三、不同开发阶段，无效成本如何管控1、无效成本管控核心点设计阶段招标阶段施工阶段销售阶段结算阶段前置、对标匹配设计变更现场签证过索赔承诺资料考核体系（1）明确产品定位，制定与产品定位相符合的建筑标准。通过市场调研，准确把握购房客户对产品的敏感度，让每笔投入都花在刀刃上；推行限额设计，在设计合同及设计任务书中明确限额指标，各部门可提前介入设计工作，多角度提🎧设计建议，优化设计方案，加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变。加强招标环节的控制，加强合格供应商的选择与评估，加大集中采购力度，加强清单招标的使用。确定合理的施工技术方案（降低废品率），严格执行现场签证制度，工程量的确认必须各方参与，报批规范，审核严格。提高技术人员专业能力，提高各部门无效成本控制的意识，确保各岗位人员能够有效地控制无效成本的发生。加强部门间信息沟通，促进各部门协同工作，降低无效成本产生的概率。通过对每单结算（包括合同和签证变更）及非合同性成本进行分析，提炼无效成本数据，建立无效成本档案。定期（每月或每季度）向公司管理层和各部门通报无效成本动态信息、做🎧比较，并根据对无效成本产生原因的分析，提🎧工作改进建议。三、不同开发阶段，无效成本如何管控1、无效成本管控核心点考核体系1.无效成本登记考核：指对该合同中无效成本事项是否登记情况进行考核。2.单次无效成本考核：指对单一事项考核类无效成本超过一定金额的情况进行考核。3.单项目单部门无效成本考核：指对每季度累计考核类无效成本事项超过一定金额的情况进行考核。4.区域无效成本专项小组每季度向区域运营管理部提交各城市公司考核结果，对于出现以上情况的给予相应处罚，项目各部门为被考核单位，细则如下：示意三、不同开发阶段，无效成本如何管控1、无效成本管控核心点无效成本的应用目标成本制定中成本有效性的应用制定目标成本时，根据对前期无效成本数据的统计分析，考虑通过努力导致无效成本减少的情况，以形成合理的目标成本。目标成本制定中成本有效性的应用控制无效成本是降低项目成本直接有效的方法，有赖于公司各部门的共同参与。具体的措施包括：限额设计；设计方案优化；加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更；确定合理的施工技术方案(降低废品率)；加强供应商考察；加大集中采购力度；严格执行现场签证制度；提高专业能力；加强部门间信息沟通。三、不同开发阶段，无效成本如何管控2、设计阶段无效成本管控核心点从成本角度建立设计优化标准动作建议原则：根据与标杆房企对标情况，生成各模块优化标准动作，优化情况与动态等一起按月提交，严防优化落实不到位，无效成本增加。示意2、设计阶段无效成本管控核心点三、不同开发阶段，无效成本如何管控设计成本细分无效成本

直接无效成本

因设计错误而导致的无效成本

间接无效成本

满足同样功能的两种设计做法成本差值有效成本超高成本

在合理标准不明确的情况下，产品配置过高所投入的成本合理成本偏低成本做法低于合理标准时的设计成本真正的无效成本，全力剔除消灭前进的方向，达成的目标合理配置，不该省的不能省什么才是真正的设计无效成本三、不同开发阶段，无效成本如何管控原则方法要点合同的标准、合理的成本、绝不白扔钱重点管控与设计优化相结合决策前置、过程控制、关键节点优化降低成本不能以牺牲合理品质及质量为代价方案直接优化、重大项目跟踪通过设计方法及技术的改进实现合理的设计2、设计阶段无效成本管控核心点设计并不出图就完事设计全过程=设计+控制+优化对涉及开发商利益的重点问题进行控制、优化，是设计过程不可缺少的一部分在实际发生危害前发现并解决掉问题，不是我们设计管理工作的失误，而是我们的成果优

化三、不同开发阶段，无效成本如何管控2、设计阶段无效成本管控核心点：5大抓手+1个关注点前置控制

指标控制

标准做法设计质量设计进度关注车库①投资决策明确产品线及产品基本配置②策划阶段选项成本及调整配置要求③方案阶段指标对标三个阶段均需各部门进行设计成本评审，确认成本适配方向【案例6.1

设计成本评审表】【案例6.2

指标对标表】三、不同开发阶段，无效成本如何管控2、设计阶段无效成本管控核心点：5大抓手+1个关注点前置控制

指标控制

标准做法设计质量设计进度关注车库【案例

设计成本评审表】-维度供水方案水泵房建设供水方案比选消防方案消防方案防火墙设置水处理方案中水处理方案污水提升泵系统景观方案利用原状景观资源配置均衡组团小品软硬景比例控制景观标准做法泳池选型方案规划比选规划总图建筑方案选型地下室边破支护门窗面积建筑层高•规划指标建筑体形控制地下室层高边破支护同样面积的门窗造建筑层高直接影响•货值最大化优化外挑外挂构件减少地下室层数价远高于建筑外墙建筑柱、墙体、垂•模块复制山地建筑造价，且直接影响直向管道管线的工•配套用房最小化简化屋顶造型建筑能耗。控制门程量，一般来说建•••赠绿规划室外标高阳露台与屋面提供做法及价格表节能方案控制合理的窗墙比优化墙体材料核实节能计算书中系数取值结构方案选用最优的结构形式优化柱网布置优化构件截面，控制砼含量优化设备层优化转换层供电方案高压线入地方式选择高压线路建设优化（基础）供电方案比选开闭所选址配电设备布置窗面积不仅是建筑成本的要求，也是建筑节能的需要智能化工程•设备档次控制筑物每增加0.1米，单层建筑成本增加2％左右。在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响成本限额量化指标成本对标标准成本调整专项成本选用风险事项立项标准政府规划销售承诺其它补充评审事项三、不同开发阶段，无效成本如何管控2、设计阶段无效成本管控核心点：5大抓手+1个关注点前置控制

指标控制

标准做法设计质量设计进度关注车库【案例

设计成本评审表】-示意三、不同开发阶段，无效成本如何管控设计质量设计进度关注车库2、设计阶段无效成本管控核心点：5大抓手+1个关注点前置控制

指标控制

标准做法【案例6.2

指标对标表】三、不同开发阶段，无效成本如何管控2、设计阶段无效成本管控核心点：5大抓手+1个关注点前置控制

指标控制

标准做法设计质量设计进度关注车库【案例6.3

标准配置指标对比表】设计标准化成本标准化1：建筑篇2：结构篇3：机电篇4：室内装修篇5：景观篇1：各产品线设计量化指标标准2：产品配置及限额标准3：标准成本4：产品成本清单5：构造及部品成本清单三、不同开发阶段，无效成本如何管控2、设计阶段无效成本管控核心点：5大抓手+1个关注点前置控制

指标控制

标准做法设计质量设计进度关注车库案例：防水三、不同开发阶段，无效成本如何管控2、设计阶段无效成本管控核心点：5大抓手+1个关注点前置控制

指标控制

标准做法设计质量设计进度关注车库【案例6.4

构造做法标准化】三、不同开发阶段，无效成本如何管控2、设计阶段无效成本管控核心点：5大抓手+1个关注点前置控制

指标控制

标准做法设计质量设计进度关注车库三、不同开发阶段，无效成本如何管控2、设计阶段无效成本管控核心点：5大抓手+1个关注点前置控制

指标控制

标准做法设计质量设计进度关注车库【案例6.5

设计缺陷无效成本】【案例6.6

设计选型无效成本】三、不同开发阶段，无效成本如何管控设计质量设计进度关注车库2、设计阶段无效成本管控核心点：5大抓手+1个关注点前置控制

指标控制

标准做法【案例：施工蓝图&二次深化图纸】三、不同开发阶段，无效成本如何管控2、设计阶段无效成本管控核心点：5大抓手+1个关注点前置控制

指标控制

标准做法设计质量 设计进度关注车库总价包干合同比例三、不同开发阶段，无效成本如何管控2、设计阶段无效成本管控核心点：5大抓手+1个关注点前置控制

指标控制

标准做法设计质量 设计进度 关注车库对图纸的理解：有施工图有招标图有方案图有图无图总价包干招标的前提是图纸质量总价包干是行业内成熟公司的通行做法，是规避合作方二次经营的不二法门；需要设计、工程、合约、报建各职能高度搭接、流水作业，以保证各项工作都有合理的时间来保证工作质量，尤其是图纸质量必须保证，施工图与招标图完全不一致，总价包干就是空谈。为什么不能整版换图若整版换图，需按新图对照招标图计算变化，计算工作量大，易产生人为偏差。复核困难，成本不可控利于施工单位寻找索赔点结算时间长三、不同开发阶段，无效成本如何管控2、设计阶段无效成本管控核心点：5大抓手+1个关注点前置控制

指标控制

标准做法设计质量设计进度关注车库三、不同开发阶段，无效成本如何管控2、设计阶段无效成本管控核心点：5大抓手+1个关注点前置控制

指标控制

标准做法设计质量设计进度关注车库三、不同开发阶段，无效成本如何管控2、设计阶段无效成本管控核心点：5大抓手+1个关注点前置控制

指标控制

标准做法设计质量设计进度关注车库三、不同开发阶段，无效成本如何管控2、设计阶段无效成本管控核心点：5大抓手+1个关注点前置控制

指标控制

标准做法设计质量设计进度关注车库三、不同开发阶段，无效成本如何管控2、设计阶段无效成本管控核心点：5大抓手+1个关注点前置控制

指标控制

标准做法设计质量设计进度关注车库【案例6.7 合同约定】【案例6.8 界面划分】【案例6.9 招采无效成本记录表】三、不同开发阶段，无效成本如何管控3、招标阶段无效成本管控核心点纠结1：不知道要招多少标？纠结2：不知道要什么级别的单位？纠结3：不知道要什么档次的材料、设备？纠结4：不知道要找多少入围单位？纠结5：进场时间及首批到货时间？纠结6：图纸什么时间来？纠结7：定版单什么时间有？纠结8：不知道有多少钱可付？【招标策划表】问题的解决《建造标准表》《合约规划表》三、不同开发阶段，无效成本如何管控3、招标阶段无效成本管控核心点容易忽略的招标策划引起的纠结？设计变更、现场签证管理：流程的保证【案例6.10设计变更台帐】三、不同开发阶段，无效成本如何管控4、施工阶段无效成本管控核心点【案例6.9

一个浴缸沿起带来的诉讼】三、不同开发阶段，无效成本如何管控5、销售阶段无效成本管控核心点三、不同开发阶段，无效成本如何管控6、结算阶段无效成本管控核心点三