第九章 房地产制度课件

第九章房地产制度思考与练习本章教学要求本章主要内容不动产经济学第九章房地产制度【教学目的和要求】通过本章的学习使学生了解我国的房地产制度，熟悉我国土地制度，掌握我国现行住房供应体系。【教学重点及难点】土地所有制、土地使用制及我国住房供应体系等。【教学内容与时间】

（4学时）

。【教学方法与手段】主要以多媒体教学为主，辅以课堂讨论和学生自学。首页第九章房地产制度第九章房地产制度第一节土地制度第二节住房制度第三节国外房地产制度首页第九章房地产制度第九章房地产制度是关于土地所有、土地使用等方面的制度规定，即以土地为核心，对由于占有、利用土地等行为而产生的人与人之间的关系的制度性的规定。定义土地制度资本主义的土地制度第一节土地制度一、土地所有制社会主义的土地制度最显著的特征是土地私有制，即以土地私有制为主的土地制度。最显著的特征是土地公有制，即以土地公有制为主的土地制度。第九章房地产制度是指人们在一定社会制度下土地所有权归属的制度规定。它反映的是在土地所有权形成、交易等过程中形成的人与人之间关系的制度性规定。定义土地所有制土地的分配问题表明土地所有权是土地所有制的法律体现形式，是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利，可以细分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。土地制度的核心；是法律体现第一节土地制度一、土地所有制第九章房地产制度第一节土地制度一、土地所有制（一）土地所有制度的建立与现状（二）土地所有制度的改革与完善1、城市土地所有制度的完善城市土地的国有化要比其他形式的所有制更优越，表现为：（1）有利于维护社会主义生产资料公有制（2）城市土地国家所有，是适应社会化大生产、合理利用城市土地资源、进行城市经济建设不可缺少的前提条件。（3）有利于城市土地的统一管理。2、土地集体所有制度的完善

目前土地集体所有制改革的主要方针是，维护和加强农村集体土地所有制，搞活土地使用制。理由是：（1）与现实国情和生产力的发展水平相适应。（2）有利于维护政策的持续性与稳定性。（3）有利于土地的管理和控制。第九章房地产制度第一节土地制度一、土地所有制（三）港、澳、台土地所有制1、香港土地所有制：1997年回归后，按照《中华人民共和国香港特别行政区基本法》的规定：“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。”2、澳门土地所有制：按照《中华人民共和国澳门特别行政区基本法》的规定：“澳门特别行政区境内的土地和自然资源，除在澳门特别行政区成立前已依法确认的私有土地外，属于国家所有，由澳门特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香澳门别行政区政府支配。”3、台湾土地所有制：土地所有权性质有私有、公有以及公私有等几种形式，其中以私有土地的数量为多。第九章房地产制度法律体现土地使用制：是关于土地使用权形成、土地使用权转移等过程中发生的人与人之间的经济关系的法律规定。定义土地使用制怎样利用土地和取得收益；谁享有土地使用权及其责、权、利。表明土地使用权是依法对一定土地进行占有、使用并取得部分土地收益的权利，是土地使用制的法律体现。确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。是土地制度中的重要内容之一，是土地制度中最活跃的成分。核心内容第一节土地制度二、土地使用制第九章房地产制度第一节土地制度二、土地使用制（一）土地使用制度的建立（二）土地使用制度的现状1、土地利用年度计划2、耕地保护制度3、土地收购储备制度4、土地征收制度5、集体建设用地流转制度6、城乡建设用地增减挂钩制度（三）港澳土地使用制度1、香港的土地使用制度2、澳门的土地使用制度第九章房地产制度土地利用年度计划土地利用年度计划：是根据土地利用总体规划和国民经济发展计划对年度各项用地数量的具体安排，是实施土地利用总体规划的重要措施，是农用地转用审批、建设项目立项审查和用地审批、土地开发和土地整理审批的依据。返回第九章房地产制度耕地保护制度

耕地保护包括耕地数量的保护和耕地质量的保护。耕地保护的目标是：保证现有耕地的面积不再减少，并通过各种措施，使耕地的质量有所提高。

《全国土地利用总体规划纲要（2006～2020年）》，对未来十五年土地利用的目标和任务提出六项约束性指标和九大预期性指标，其核心是确保18亿亩耕地红线——中国耕地保有量到2010年和2020年分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩，确保15.60亿亩基本农田数量不减少，质量有提高。自1991年5月国务院常务会议确定每年6月25日，即《土地管理法》颁布纪念日为全国土地日后，至2010年的6月25日已经20周年了。为此，国土资源部确定的第20个全国土地日的宣传主题是“依法管地，集约用地，促进经济发展方式转变”。第21个土地日的宣传主题为“土地与转变发展方式——促节约守红线惠民生”。第22个土地日的宣传主题为“建设高标准基本农田保障国家粮食安全”。返回第九章房地产制度土地收购储备制度

土地收购储备制度：是指由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过收回、收购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发和存储后，以公开招标、拍卖出让的方式供应土地，调控各类建设用地需求的制度。世界上最早的土地储备制度出现在1896年的荷兰,欧洲许多国家的土地储备制度都已逾数十年。国外此制度的实施旨在协助政府实施城市规划,以公共利益为出发点开展基础设施建设,抑制土地投机和合理配置土地资源等。

我国的香港于20世纪80年代初建立了土地收购储备制度,上海于1996年建立土地收储制度,随之杭州等城市相继建立此制度,其中杭州的土地储备制度在1999年的“全国集约用地市场研讨会”上进行了经验和成果的推广,随后各地都纷纷成立土地储备机构。

2001年4月30日,国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》。现在储备土地已成为招、拍、挂方式出让土地的主要来源。第九章房地产制度建立土地收购储备制度的意义：（1）有利于政府把分散的土地集中起来，实现政府对土地一级市场的绝对垄断，提高土地利用率。（2）有利于进一步规范土地交易市场，避免协议出让中的“暗箱操作”，使土地市场在公正、公平、合理的前提下有序发展。（3）有利于有效杜绝土地非法炒卖和私下交易，防止国有资产流失、实现其保值、增值。（4）有利于盘活存量、闲置土地，使土地资源得到有效配置，促进城市土地资源资本化。返回第九章房地产制度土地征收制度1、土地征收：是指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体土地所有权的行为。

土地征收的概念实质是强制收买，主要是土地所有权的改变，不存在返还的问题。

土地征用的概念实质是强制使用，只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，这是一种临时使用土地的行为。2、土地征收的前提：（1）为了公共利益的目的（2）必须严格依照法律规定的程序（3）必须予以公正补偿。返回第九章房地产制度第一节土地制度三、土地管理制度

土地管理制度是国家行政管理制度的一个组成部分，专门负责对土地相关事宜的管理。其主要内容是指土地管理机构及其运行模式和运行规则。（一）土地管理制度的现状在我国，负责土地管理的最高机构是国土资源部和建设部。在国土资源部有规划司、耕地保护司、地籍管理司、土地利用管理司等业务司，负责土地规划、利用、价格等政策的制定。

在建设部主要由城乡规划司负责部分土地利用强度和容积率等相关管理事宜。从我国土地管理制度建立和发展来看，可以归纳为以下几种模式：1、统管与分管的模式：统管、分管和统分结合三种方式。2、集权与分权模式：中央和地方分权、地方分权、中央集权三种模式。第九章房地产制度第一节土地制度三、土地管理制度（二）土地管理制度确定的原则

1、与土地产权制度相适应

2、与国家行政体系相协调

3、反映社会经济体制的性质（三）土地管理制度的改革与完善

1、改革省以下国土资源管理体制。

2、建立国家土地督察制度。第九章房地产制度

从总体上说，原国家土地管理局于1986年成立，是改革开放的产物；国土资源部1998年组建，是改革开放的产物；2005年全国范围内省以下国土资源系统实行垂直管理，2006年国家土地督察机构正式成立，2008年国土资源部正式设立调控司等都是形势发展的需要，都是改革开放的产物。地质工作方面。1999年7月，组建中国地质调查局，2004年，明确中国地质调查局为副部级事业单位，负责统一部署和组织实施国家基础性、公益性地质调查和战略性矿产勘查工作。这也是改革开放的产物。2006年11月中央地质勘查基金（周转金）试点正式启动，标志着地质勘查投资主体多元化的开始。2007年9月，国土资源部中央地质勘查基金管理中心揭牌成立，地勘基金有了规范的管理机构。10年历程见证30年辉煌——访国土资源部原部长孙文盛国土资源系统机构变革的许多事情、诸多情况都前所未有，可以说都是改革开放带来的。目录第九章房地产制度第二节住房制度一、住房供给制度（一）我国住房供应体系的发展历程

新中国成立以来，我国城镇住房供应体系经历了四大阶段：

1、单一的行政供给制阶段——改革开放前

这一阶段，住房供应体制与住房实物福利分配制度相联系。新建住房资金全部来源于国家的公共积累，住房建设计划由国家统一下达，住房由政府部门或企业、事业单位组织建设，然后以低租金方式，无偿分配给城镇职工使用。

2、住房市场化供应的探索和尝试阶段——1978-1998年

这一阶段，开始了建立新的住房供应体系的探索。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》指出，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。80年代中期推行城市房屋“统建办公室”统一规划、统一建设、统一结算，建设资金来自各参建单位。第九章房地产制度第二节住房制度一、住房供给制度（一）我国住房供应体系的发展历程3、以经济适用住房为主的阶段——1998——2003年

1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确停止住房实物分配、实行住房分配货币化的同时，提出建立和完善以经济使用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实现不同的住房供应政策。即：最低收入家庭——廉租住房；中低收入家庭——经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。4、以普通商品房为主的阶段——2003年以来

2005年，国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，进一步提出了强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；鼓励发展并规范出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力等一系列政策措施。住房供应体系如图所示第九章房地产制度住房供应体系新增住房存量住房商品住房经济适用住房（含集资合作建房）—适合中低收入保障对象廉租房—适合最低收入保障对象二手住房（含房改房）——适合多数家庭租赁住房高档商品住房—适合少数高手人家庭普通商品住房—适合多数家庭单位、居民出租自有住房——适合多数家庭直管、自管公房——适合现住户廉租住房——适合少数最低收入保障对象限价房公共租赁住房第九章房地产制度第二节住房制度一、住房供给制度（二）当前住房供应体系存在的主要问题

1、制度设计不尽完善，操作上还没有完全涵盖不同收入人群

2、存量与增量市场发展不平衡

3、租赁与买卖市场发展不平衡

4、住房保障制度建设明显滞后于住房市场发展

5、商品房供应结构不合理

6、住宅产业化程度低（三）完善住房供应制度的建议政府应做好的工作：1、着力改善供应结构，坚持普通商品住房在住房供应中的主体地位

2、创新机制，强化住房保障

3、大力培育租赁市场

4、加快推进住宅产业现代化第九章房地产制度第二节住房制度二、住房保障制度（一）我国住房保障制度的历史沿革在中央和地方的共同努力下，各地逐步建立了以经济适用住房制度、廉租住房制度、住房公积金制度等为主要内容的住房供给保障制度基本框架。

1、住房保障政策的提出

2、住房保障制度基本框架的完善

3、住房保障制度的规范

4、住房保障制度的全面推进。

（二）我国住房保障制度实施现状

1、经济适用住房制度经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。各地经验和做法：（1）严格控制经济住房建设标准；（2）合理确定购买对象；（3）保证经济适用住房供应量；（4）加大执法监察力度。第九章房地产制度第二节住房制度二、住房保障制度（二）我国住房保障制度实施现状2、廉租住房制度廉租住房制度是社会救助制度的组成部分。3、公共租赁住房制度

公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。公共租赁住房租赁合同期限一般为3～5年。4、其他保障方式的探索

主要表现在三个方面：（1）对房屋拆迁中的困难家庭实施拆迁保障。（2）积极推进旧住宅区改造。（3）改善农民工的居住条件逐步得到重视。目录第九章房地产制度第三节国外房地产制度一、国外土地制度（一）国外土地所有制（1）美国。美国的土地所有制主要有三种形式：美国联邦政府所有、州政府所有以及私人所有，三者的比例分别是32%、10%、58%。（2）英国。英国的土地在法律上都归英王或国家所有，个人、企业和各种机构团体仅以某种方式持有土地。持有土地方式主要有“永久业权”和“租赁业权”两种，其中永久业权又可以分为三种方式，即无条件继承的土地永久业权、限嗣继承的土地永久业权以及终身保有的土地业权。（3）加拿大。加拿大现行的土地所有制主要有联邦政府所有、省政府所有和私有三种形式。联邦政府和省政府所有的土地约为总土地面积的90%，私人所有的土地仅为10%。（4）日本。日本的土地所有制主要有公有和私有两种形式，国家和都、道、府、县、市、町、村等公共机构占有的土地约为35%，私人所有的土地大约占65%。目录第九章房地产制度第三节国外房地产制度一、国外土地制度（二）国外土地使用制1、土地用途管制

（1）美国土地用途管制。（2）日本土地使用管制。2、农用地保护近年来，美国农业用地的减少速度很快，保护农业用地成为近年美国土地用途管制的重要内容。其采用主要措施包括：（1）保护的范围。（2）制定农业区划。（3）农业保护区优惠政策。（4）购买或者转让开发权。第九章房地产制度第三节国外房地产制度二、国外住房制度（二）国外土地使用制

1、政府制定建房计划

2、政府直接投资或干预建房

3、鼓励民间建设与经营住宅

4、提供住房补助

5、提供住房融资支持

6、其他措施

第九章房地产制度

目前，我国住房消费信贷业务分政策性贷款和商业性贷款。具体来讲有四种形式：1、住房公积金贷款2、个人住房组合贷款3、个人住房抵押贷款4、住房储蓄贷款除此之外，还有存单抵押贷款。我国住房金融的几种具体形式第九章房地产制度购房契机看“五率”

买房与炒股当然是两种截然不同的投资方式，其市场波动规律也有所不同，但掌握适当的时机入市却是每一个购房者需要认真考虑的。选择购房时机可选用“五率”为指标，即是：经济增长率、按揭利率、通货膨胀率、销售率、空置率。经济增长率。

经济增长率高且持续增长，必然刺激房地产业的发展，使房屋成交量呈旺盛的走势。新项目不断启动，新楼盘不断推出，房地产市场一派繁荣景象。供给量大，人们就有较多的选择性，可进行比较，用相对较低的价格买到较满意的房屋。

小常识第九章房地产制度按揭利率。

住宅消费离不开金融的支持。银行提供按揭贷款，契约条款一般都制定得非常仔细，其主要内容包括：抵押楼宇的基本情况、贷款利率、年限、额度、还款方式等内容。我国目前按揭利率主要采用固定利率的方式，但利率的高低、优惠程度直接决定享用人还款方式、还款期限等一系列技术问题。通货膨胀率。

购房者要努力回避因通货膨胀所带来的损失，就要把握好三率：银行存款利率、银行按揭利率、通货膨胀率，进行综合比较、抓住入市时机。第九章房地产制度销售率。

指预售房和现房的销售率。一般来说，若销售率达不到30％，发展商的资金便收不回来，当销售率在一定时期内没有改观时，发展商会被迫降价；若销售率达50％，则表明供求比较平衡，房价会维持在一定水平内一段时间；若销售率在70％左右则表明需求渐热，发展商的开发成本已基本收回，房价就会上升。

第九章房地产制度空置率。

空置率是与销售率相反的指标。当一个楼盘的空置率为90％时，价格比较合适，但也要付出一定的代价，如：装修噪音、装修垃圾、服务不配套、服务不完善、交通不便利等诸多不便。当空置率为50％时，您购房置业既能获得较好的价格，又能享受发展商、物业管理公司努力提高居住品质的成果，是最佳入市时机。当空置率为30％时，您应迅速购房置业以免发展商因提高居住品质的投入而提价。目录第九章房地产制度1、住房公积金贷款

住房公积金贷款是一种强制储蓄。1955年新加坡政府为解决居民住房首先推出，我国1991年5月首先在上海推出，随后推行全国。住房公积金贷款限于已参加缴纳公积金的居民，这类贷款具有政策补贴性质，利率低于同期商业银行存款利率。存在一个“利差”。（1）首付款：申请住房公积金贷款的个人必须交付30%首付款；（2）最高额度：住房公积金贷款最高额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所交住房公积金贷款数额的2倍。申请住房公积金贷款的条件：第九章房地产制度我国住房公积金贷款运行模式1、住房公积金存缴占工资的比率：职工及所在单位各交基本工资的5%；2、国家住房公积金的实施强度：采用分别对待政策；3、我国住房公积金贷款通过城市住房公积金管理中心管理，采用半封闭式的管理方式（住房公积金运行的主流：为住房公积金存款和面向职工的个人住房贷款；资金来源：公积金存款及贷款收益；资金的使用：80%用于职工个人住房贷款，少部分用于解危解困工程和旧城区改造工程的建设贷款）；

我国住房公积金制度起步较晚，且职工基本工资低，缴费比例不高，同时，参加公积金的职工人数有限，所以还需要其他形式的住房金融1、住房公积金贷款返回第九章房地产制度2、个人住房组合贷款

如果购房资金太大，公积金贷款不足以支付，不足部分可申请商业贷款。组合贷款利率适中，额度大。返回第九章房地产制度3、个人住房抵押贷款

申请者在贷款银行存款余额约占购买住房所需资金的30%以上，并以此作为首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为承担连带责任的担保人，就可申请银行抵押贷款。个人住房抵押贷款包括：

商业性个人住房抵押贷款、

政策性个人住房抵押贷款返回第九章房地产制度抵押与质押的区别抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。

质押，就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。

抵押与质押的区别在于：1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产（车、船等）；质押则以动产为主。2.抵押要登记才生效，质押则只需占有就可以。3.抵押只有单纯的担保效力，而质押中质权人既支配质物，又能体现留置效力。4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖。返回第九章房地产制度这是一种纯商业行为，以赢利为目的，同时承担风险。贷款特点：利率高、贷款期限短，适合于？？家庭。贷款风险：风险主要来自于利率、房价、借款者信誉3方面。商业性个人住房抵押贷款（1）利率风险：对于固定利率的抵押贷款来说……，对于浮动利率的抵押贷款来说……

。（2）房价风险：如果市场上房价下跌，贷款人可能会……（3）借款者信誉风险个人住房抵押贷款风险可以通过建立住房金融二级市场的方法，分摊到社会。发放个人住房抵押贷款的银行利用住房二级市场及住房抵押贷款保险来转移住房抵押贷款风险。如：进行抵押贷款保险，住房抵押贷款证券公司向银行收购个人住房抵押贷款合同，并将证券化处理向大众发放。返回第九章房地产制度政策性个人住房抵押贷款返回

政策性个人住房抵押贷款：是国家政策性住房金融机构面向居民进行的住房抵押贷款。政策性住房金融机构以国家政策为指导，以计划管理为手段，在特定的范围内，直接或间接地从事政策性融资活动。它在保本微利的基础上，更多地倾向于国家意志。（1）政策性个人住房抵押贷款在资金的运用上，不同于商业性住房金融机构。他服从国家政策需要，从社会长远利益出发，进行带有指导性和强制性的资金投向，保证中低收入家庭。（2）政策性个人住房抵押贷款利率高于同期商业银行存款利率，低于同期商业银行贷款利率，国家和地方财政对存贷利率差给予适当的补贴。（3）政策性个人住房抵押贷款期限，一般大于商业性个人住房抵押贷款，小于住房公积金贷款期限第九章房地产制度住房储蓄贷款返回

住房储蓄贷款主要有两类：（1）“存一贷二”买房抵押贷款，即购房者只需要在提供该业务的银行存入一笔定期存款，并提出贷款申请，且愿以所购房作为贷款抵押物，银行就给予定期存款2倍的贷款给存款者用于购房。（2）购房者在开办此项业务的银行先存够一定数额、一定期限的存款，即可得到相应的贷款，贷款限额是存款数的5倍，最长贷款期限为存款数与存款期之积乘以25除以贷款额度。假如购房者已存5万元，存款期5年，则最高可贷款额度为

万元，最长贷款期为

年。5×5=255×5×25÷25=25第九章房地产制度存单抵押贷款返回

这是“借自己钱”的抵押贷款形式，如果购房因购房急需一笔1年左右即可还清的资金，而定期储蓄存款尚未到期，提前支取则会损失大量利息，或是购房者曾以部分资金购买国债与企业债券而暂时无法变现。只要购房者持存单（或有价证券）和身份证，即可得到存款所在行申请办理“个人定期储蓄存单抵押贷款”业务，贷款利息与银行贷款利息差不多，但是最高限额一般不超过10万元人民币。第九章房地产制度1、简答土地征收的含义和前提。2、简述我国住房供应体系的现状。3、阐述当前我国住房供应体系存在的主要问题，应该如何完善？4、阐述我国保障性住房的现状、存在问题和建议。思考与练习题一、问答题第九章房地产制度1、整个土地制度的核心是（）。

A、土地经济制度；B、土地使用制度；C、土地所有制度；D、土地管理制度2、土地关系的基础是（）。

A、土地所有制度；B、土地使用制度；C、土地管理制度；D、土地分配制度3、土地所有制的法律体现形式是（）。A、土地分配权；B、土地处置权；C、土地所有权；D、土地使用权4、土地所有者拥有的受法律保护的排他性专有权利叫做（）。A、土地分配权；B、土地处置权；C、土地所有权；D、土地使用权5、在整个土地制度中，土地使用制是由（）决定的。

A、土地管理制度；B、土地分配制度；C、土地所有制度；D、土地占有制度6、在整个土地制度中，土地所有制决定着土地的（）。

A、土地管理制度；B、土地分配制度；C、土地占有制度；D、土地使用制度二、选择题CACCCD第九章房地产制度7、土地所有制的反映和体现是（）。

A、土地管理制度；B、土地分配制度；C、土地占有制度；D、土地使用制度8、土地租赁权人为取得土地租赁权就必须向出租方缴纳（）。

A、管理费；B、使用费；C、地租；D、以上都是9、土地使用权出让，工业用地年限为（）年

A、70；B、60；C、50；D、4010、土地使用权出让，居住用地年限为（）年

A、40；B、50；C、60；D、7011、土地使用权出让，商业、旅游、娱乐用地年限为（）

A、40；B、50；C、60；D、7012、土地使用权抵押时（）不随之抵押。

A、地上建筑物；B、其它附着物；C、其它人的财产；D、有形资产13、香港的土地和自然