2023年全国房地产经纪人专业基础必考知识点总结

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房地产

是指土地〃及建筑物和其他相关定着物，是①实物'②权益和③

区位的结合体

土地

一般是指地技的陆地表面及其上下一定范围内的空间。其空间范围

可分为以下3层：

1、地球表面，简称地表;

2、地球表面以上一定范周内的空间，简称地上空间；

a.地球充而以下1定范围内的空间.简称地下空间.

建筑物

1、也称为建筑，有广义和狭义两种含义。

2、广义的建筑物：包括房屋，又包括构筑物，是指用建筑材料

构筑的空旬和实体“

3、狭义为建筑物：主要指房屋，不包括构筑物,是指人们居住

或进行各种活动的场所。

4、房屋：是指人们在其内进行生活和生产活动地建筑空间。

5、构筑物：是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动

的工程实体或附属建

筑设施如烟囱、水塔等.

、其他相关定若切：是指附属或结合在土地或建筑物上，从而

2023年全国房地产经纪人专业基础必考知识点总结6

成为土地或建筑物的从

物，应随住土地或建筑物的转址而一井转址的物，但当事人另

有约定的除外.

7、在房地产买卖中，买卖对象的范围如果不包括属于房地产范

闱的其他相关定洋洋的,应逐一列举说明，未作说明的，应理解

为在买卖对象的范围内5、价值按大

房地产与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。

:雷的魔溷6、用途多样

房地产实物：7、相互影响

是指房地产中看得见、摸得着的部分8、|易受限制）：在社会安用时,房地产价格有面趋势;社会剧

房地产权益国时，房处产价格1一广

1、是指房地产中无形的'不可触摸的部分，是基于房地产实物9、难以变现

而衍生出来的权利、利益和好处。难以变现也称为变现能力弱，流动性差。房地产由于价值较大、

2、一宗房地产的权益包括：不可移动'非同质性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等

。拥有的房地产权利，如拥有的是所有权还是使用权。原因，使得房地产需要出售时.通常要经过较长时间才能脱手。

②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。10、保值增值

③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。房地产面积

④额外的利益或好处.分为房屋面积和土地面积，其作用很大。

房地产区位1、是通过它可知房地产的规模大小，

1、是指房地产的空间位置.2、是它是计算房地产价格的

2、房地产|区位优劣最常见、最简单的指标|是距离房展面积主要有下列几种：

3、空间直线距离是最简单,最基础的距离1、建筑面积：废见

房地产的主要特性是指房屋各层水平平面面积的总和，即房屋|外墙勒脚以上各层水

1、不可移动平投影面积的总和。

⑴房地产的不可移勖主要是其自然地理位置固定不变.①房屋内匚厅客厅砌画面积非仅一层计算；②有柱按其匪画

⑵房地产的不可移动特性，决定了房地产不像其他商品那样围水平不影面积计算;

可以在不同地区之间调③永久性建筑地有柱车棚按其柱的外围水平设影面积计算;

剂余缺，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平及价④属永久性结构有上盖的室外楼梯胺各层水平投影|面积计算

格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是2、*^Q.

反方向变化的。是指房屋白内实际能使用的面积，按房屋的应埴直斥平投影计

2、独一无二算。

独一无二特性也称为独特性、异质性,非同质性、个别性。3、套内建筑面积：约为建策面积|的|75%〜95|%

3、寿命长久（1）是指由①套内使用面积、②套内墙体面积、③套内阳台建筑面

4、供给有限积组成的面积。

⑴土地是大自然的产物，地表面积基本上是固定不变的，从（2）套内建筑面积小于建筑面积，大于使用面积.建筑面积〉套内

这种意.义上讲土地总量建软面积〉使用面积

不可堀加.4、共有公用建筑面积：

②房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性.是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它反按一定方式

在各相关产权人之间进行分摊・2、应按自然层数的使用面积总和计入般网口前M困I

5、分傩的共有公用建玳面积：如跃层住宅(住宅占有上下两层楼面)的套内使用面积包括其

俗称公傩面积，是指某个产权人在共有公用建筑面积中所分傩的室内楼梯，并将其按自然层数计入使用面积。

面枳。3、通风道、悟适用等均小应计人)管内使用旬枳。

6、|预测面积I：4、套内使用面积应树结构墙体表面应而•算。有复合保温层时,

根据预测方式，分为按图纸预测的面积和按已完工丽结合屈蚓应按复合保温层表面

画的面积.尺寸於算。

7、实测面积：5、内墙面装饰厚度应计入展内使用面积。

(1)也称为竣工面积，是指房屋竣工后实际测量得出的面积。套内墙体濯积,‘

(2)领测面积与实测面积不一致时，以实测面积为准。1、是［套.使用空间周围的围护战承重墙体战其他承重支撑体闹

(3)造成两者不同的原因主要有：占的而现

①施工误差；②测量误差；③工程变更；2、堡道套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外

④房屋竣工后原屉于应分摊的共有公用建筑面积的功能或服一等供有阂,均按水平

务范围改变等。投影面积的寻计入除丙入体串积|。

8、合同约定面积：P而零L用体按水平投影面积隹部计入套内墙体面税

(1)筒称合同面积，是指新建商品房出卖人和买受人在新建商品房套内阳台建筑面积

预［销)售合同中约定的所买卖新建商品房的面积.1、均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投膨面积计算。

⑵断建商品房预阂中，I合同约定面枳F股为面积2、佳悯的阳台按其外围水平投影面积|全部计算建用面积

房屋建筑面积计算的有关规定3、未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的|一半%•算建|

计算建筑面积的房屋应是永久性结构的房扉,且层高应在2.2调筑面积。

Rhl(^2.20m)4、需要注意的是，阳台是否封闭，是在房屋建成交付时是否封

房屋内夹层、楼梯间和电梯间等在口词以上水位|应当计算全部|闭，如果峋房人购买后

将未封闭的阳台封闭的，仍然只计算一半建筑面积

成套房屋建筑面积的组成根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能(如住宅、商业,办公

1、成套房屋建筑面积通常是指分户建筑面积，是以一个套间|为等)，

应4摊的共有公用建筑面积分为以下3种：

单位的建筑面积.

2、m画面程=①度"建策|面叫+②分摊的共有用府建策面积1、幢共有公用建筑面积，是指为摩幢服务的共有公用建筑面积;

3、套内建筑面积=④套内［丽面积+②套内龙体质葩+③厨2、功能共有公用建筑面积，是指传为某一使用功能服务的共有

建筑面积公用建筑面积；

套内使用面积以水平投影面积按下列规定计算：3、本层共有公用建玳面积，是相专为本层朋务的共有公用建筑

1.套内使用面积应包括卧室、髭居室'鞋厅,厨房、卫华间、面积____________________________

过厅、过到、储藏室、建筑面积与使用面积的关系

壁橱等使用面积的总和。1、建筑面积没有使用面积直观.

恩加定速阳加

i、是用一尿垂的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后,对剖切鲍沮身震至况.口世非乏!强也』

面以下部分所做的水平2、房产分户图表示的内容主要有：

投影图。①房屋权界线、②四曲堆体的归属和楼梯、③走道等部位以及

2、一幡楼房通常有以下几种建筑平面图：④门牌号、

①(底层平面1图:第一层房间布置；②|标准层平面图:表示中⑤所在层次‘⑥户号,⑦宗号'⑧房屋建筑面积和⑨房屋边长

间|相同的各层平面布置

;③顶层平面图；④1屋顶平面图。------------------------------------------------------

从建筑平面图上可以看出以下内容：I、是通过实地调查丽的,包括一宗地的宗地号、地类号、宗

1、建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、搂梯、房间、阳台地面积、界址点及界址

等的布置和组合关系；点号、界址边长'邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的专业

2、建筑物及其组成房间的名称、尺寸和墙厚；图。

3、走廊、楼梯的位百及尺寸；2、宗地更详尽准确地表示了该宗地的地籍内容及该宗地周围的

4、门、窗的位置及尺寸；权属单位和四至,________________________

5、台阶、阳台'雨篷、散水的位置及尺寸；是核发I

6、室内地面的高度对从事房堆产经纪活动有意义的住宅分类主要有：

户型图1、新住宅、存量住宅。

1、户型也称房型，是指房屋(多指单元房)内部格局的类型，(1)新住宅又称增量住宅，简称新房、一手房，是指新建成的住宅，

印一套住宅是几室几厅几卫。其中最主要的是新建商品住宅。

2、一套住宅的户型图，是该套住宅的平面空间布局图。(2)存量住宅又称二手住宅，简称存量房,二手房，一般是指居住

从该图上一般可直观地看出该套住宅内部各个独立空间的数使用过的住宅。

量、使用功能(如门厅,客厅、餐厅、卧室、书房'厨房,卫(3)房龄用房屋的年龄，也称为房屋已使用年限.一般自房屋竣工

生间'过道、贮藏室'壁柜、阳台等)、相对位置、大小、长之日起计算，不论房屋是否使用部计算在内。

宽、朝向、门窗位置等情况.

避是指目前尚未建成而在将来建成的住宅。新建商品住宅既有

3、户型图的不足是没有标注该套住宅的面积(如建筑面积、套

内建筑面积、使用面积)现房，又有期房。

和各个房间的使用面积。酶是指目前已建成的住宅。存量住宅都为现房.

4、新建商品房在销售时一般有户型图，对于存量住宅，房地产3、毛坯房、简奘房,精装房。

经纪人员应绘制户型图4、平房,楼房。

房产分户图平房是指只有一层的住宅.丽是指两层或两层以上的住宅.

1、也称为后产分户平面图.是以①俨机要记户为媒制对象|,以5、低层住宅、多层住宅、中高层住宅,高层住宅。

②卜户产权人为箪后(1)低层住宅是指1—3层的住宅。

表示③房屋权属范围的细部I,以明确异产毗连房屋的权利界国

⑶住宅是指7〜9层的住宅.低层高密度住宅、高层高密度住宅.

⑷|高层住宅是捕层或层以上的住宅,磁建蚓总高度丽|

1010I(2)反映密度的简单,常用指标是容积率，它是一定地块内总建筑

国的公共建筑面积与建筑用地面积

⑸其中建筑匐度附过10词的住宅,为园岛层住宅。的比值。容枳率越大，京味看密度越高.百而赧一

(6)现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指8〜11层的百枳军・建筑用地面织

住宅。8、板式住宅、塔式住宅、板塔结合住宅.--------------------

⑺上面说的层数，指自然层数。实际中，层数有自然层数和标注(1)板式住宅筒称板楼，是指由多个住宅单元拼接,每个单元一

层数，两者不能混淆。梯二至三户或采用长

廊式、―&5户靠长廊连在一起，且其主要朝向建筑长度与次要

(8)自然层数即实际层数，是按楼板'地板结构分层的楼层数。

(9)采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上朝向建筑长度之比大于2的住宅。

的，计算自然层数；(2)塔式住宅又称点式住宅，简称塔楼，是指以共享楼梯或共享楼

(10)；附层(夹层)'插层、阁楼(暗楼),装饰性塔楼，以梯、电梯为核心布置

及突出屋面的楼梯间、多套住房，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小

水箱间不计层数I.于2的住宅.

(11；层数时常分为总层数,地上层数和地下层数。1总层数,是瓯t|9、单元式住宅'通廊式住宅,内天井住宅。

I用一场：才.而!之理1。、纯住宅、商住楼'酒店式公离。

(12：层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，商住楼是指下部商业用房与上部住宅组成的建筑“酒店式公寓是

它大于室内净高。指提供酒店式管理服务的住宅。

(13：室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的11、平层住宅'错层住宅'复式住宅'跃层住宅。

垂直距离“(1)复式住宅是指在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成

①室内净高较高的住宅不会使人有压抑感。住宅设计规范，住上下两层的楼房。

宅层高宜为2.80m(2)跃层住宅是指套内空间跨越上下两个楼层且设有套内楼梯的

②卧室'起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m,住宅，一.投将起居室、

③厨房、卫生间的室内净高不应低于2.2CW,厨房、餐厅布置在下层，将卧室布置在上层。

(14)建筑高度也称建筑总高度，指建筑物感图画到建筑物国12、成套任宅'非成套住宅。

一'檐口或女儿墙的高度。13、北京市规定自住型商品住炭的购买人

6、独立式住宅、双拼式住宅、联排式住宅、叠拼式住宅、公寓式(1)在取得房屋所有权证5年内不得转让，

住宅。(2)取得房屋所有权证5年后转让的，如果有增值，应按届时同地

独立式住宅又称独户住宅，是指供一户冢庭居住使用的住宅。段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格之差的脉|交纳

7、低密度住宅(又分为低层低密度住宅、高层低密度住宅)、土地收益等价款。

高密度住宅(又分为高层高密席住宅、低层高福雷住宅)。14、3爱优由政策的住房原则上应用时满足以下条件：

(1)在其他条件相同的情况下，其优劣顺序一朋为：低层低密度住⑴住宅小区建祠容积率在1.。以上|、单套建住面积在建0平方米

宅'高层低密度住宅、丽、实际成交价格低于同级别土地上住房年均交易价格L2存

I以下|・等不危番人身安全并有

(2)各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠利于用户躲避灾害的性能。

政策普通住房的具体2、其辟定内容|包括:①结构安全②建筑防火；③燃气及电气设

标准。允许单套建筑面枳和价格标准适当浮动，但向上浮动的备安全；④日常安全防

比例不得超过上述标准的20%范措施；⑤室内污染物控制

15'小产权房①结构安全：包括①I工程质制可保证安全、②地基和基础|的

(1)是占用农村集体土地建设并向农村集体经济组织画的成员稳固,

销售的住宅。③®的等级、④胭设防烈度和抗震措施

(2)小产权房不受法律保护，国家现行法律法规规定，城镇居民不③在火灾危险性较大,燃烧较快、①无人看管或②防火要求较高的

得购买农村宅基地建建筑物中，|需装设自动喷淋消昉给水系统,其作用是当火灾发生时，

房，不可以购买小产权房.能自动喷水扑灭火灾，同时又能自动报警

住宅的性能评定住宅耐久性能及其评定内容

根据《住宅性能评定技术标准》GB/T50362.住宅性能分为①适1、住宅耐久性能是住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证

用性能、②环境性能、③经济性能'④安全性能、⑤耐久性能正常安全使用的性能。

住宅及其评定内容2、其评定内容包括：

1、住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的①结构工程；②装修工程；③防水工程与防潮措施；④管线工

适合月户使用的性能。程；⑤没备；⑥门窗

2、其评定内容包括:建筑物的主要种类

①单元平面；②住宅套型|;③建筑装修；④另逐蹲品根据建筑物使用性质的分类

⑥无障碍设施,分为1民分为筑、②工业建筑和③农业建筑

住宅环境性能及其评定内容根据建筑结构，建筑物一般分为下列5类：

1、住宅环境性能是在住宅周围由人工营造和自然形成的外部居1、砖木结构建筑。建筑物层数在旧凰以下

住条件的性能。2、砖混结构建筑“

2、其评定内容包括：3、帆筋混粮土姑构建筑:结构适应性强、抗震性能好、耐用年

①用地与规划；②建筑造型；③绿地与活动场地；④室外噪声久，多层高层采用

‘钢筋混凝土结构建筑的承重构件如粱、板、柱、墙(剪力墙)'I

与空气污染；

⑤水体与排水系统；⑥公共服务设施；⑦智能化系统。.架I等,是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件到处

住宅羟济性能及其评定内容墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。它的特点4

1、住宅经济性能是在住宅设计、建造和使用过程中,节能、节；的适应性凰抗震性能好L—久年限较长］.从多层到高层，I

水、节地和节材的性能甚至超高层建筑都可以采用此类结树。

，、其评定内容包括・①节优：②节水；③节他；④节材.4、钢结构建筑.5.其他结构建筑

住宅安全性能及其评定内容根据建筑施工方法的分类

1、住宅安全性能是住宅建筑、结构'构造'设备、设施和材料1、施工方法是指建造建筑物时所采用的方法。

2、根据施工方法，建筑物分为下列3类：生严重污染，如不是在

（1）现浇现砌式建筑。（2）预制装配式建筑。（3）部分现浇现砌、部未经严格处理过的化学污染地、垃圾填埋地上建造的。

分装配式建筑地基

上述建筑物中，现浇现砌式建筑因梁板柱构件全部在施」.现场流1、地基是承受由上面的基础传下来的荷载的匡画迎。

筑或砌筑，其结构整体性'抗震性和耐久性一殁较好2、它不是足筑物的组成部分，但对建筑物的安全十分重要。

根据建筑设计使用年限的分类建筑物必须建造在稳固的地基之上.

1、《民用建筑设计通则》将以庄体结树确定的建筑设计使用年3、为保证地基稳固及防止发生加速沉际或不均匀沉降,|地基应澜

限足以下要求卜

分为5年,25年、曲0年为普通建筑和构筑物设计使甬砸、100①有足够的承载力。②有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉.

年4级，③有防止产生滑坡'倾斜方面的能力，必要时（特别是在高度差

2、并规定其分别适用于①临时性建筑、②易于替换结构构件的较大时）应加设挡土墙，

建筑、以防止出现滑坡变形。

③普通建筑和构筑物、④纪念性建玳和⑤特别重要的建玳4、地基分为天然地基和人工地基

对建筑物的基本要求基础

作为建筑物使用人，对建筑物的基本要求是①安全、②适用、③1、基础是是筑物底部与地基接触并把上部荷载传递给地基的谑

经济'④美观。构铺。

1、反囹的要求F|支撑着其上部建筑物的全部荷载并将这些荷载及自重传给下

因囹是对建筑物最基本、最重要的要求。面的地基，

2、建筑物的适用的基本要求2、根据基础的埋置深度，分为①深基础、g）浅基础和③不埋基础。

适用的要求主要包括区防水、保温,隔热'隔声、声贰扉（1）一般情况下，悝置深度大于或等于5m的，为深基础；

*、］照牌方面良好,防能齐全，②空间布局合理⑵埋置深围小于5E的，为浅基础.

3、|经济|的妻求（3）基础直接做在I地表面上的,为不埋基础

经济的要求主要是不仅一次性的购置价格不高，而且在使用过3、度性基用是指用钢筋混凝土制成制受压、受拉均较到的基础.

程中所需支出的费用也不高，即运营费用较低，包括节省维护4、根据基础的构造形式,分为

先用，节约照明,空调、采暖的能耗等。①懑基础,②版立基础,③底板基础,④§熟础'嗨基

4、的要求础

对建筑物安全的基本要求，*"没有严重污刑条形基础是呈连绫状的带形基础.|独立基础是呈独立的块状基础.

1、在优址及建造上使建筑物不会倒塌，没有严重污染。筏板基础I是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板,板直接作用

》不会倒埸包括地基'基础'上部结构等均稳固，|能抵抗地震|,于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起.使地基的单位面积

［不会焚洪水淹没压力减小.筏板基础有利于调整地基的不均匀沉降.用筏板基础作为

「会发牛庶方二询,尔会遭受滉石阖,木培构的房屋还包括地下室或炕槽的底板有利干防水、防潮.g宜地基+承载力较低］

没有白蚁危害箱踵硼通常是采用钢筋混凝土将基础四房的墙、顶板、底板浇筑

3、没有严重污染包括建筑材料（含建筑装饰材料）和地基不会产成刚度很大的箱状形式.箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大.

能将上部结构的荷载较均匀地传给地基,并能适应地基的局部软硬3'窗的主要作用是采光、通风'日照及观望（包括观景）。

不均,有效地调整基底的压力,有利于抵抗地震荷载的作用，能建造窗一般由窗框、窗扇、玻璃'五金等组成

比其他基础更高的建筑物.地面

画画是由设百十士中的机和承接上部结构的承台组成.当建筑场1、’地面|是指建筑物底层的地诩,冥主要作用是承受人'冢具等

地的上部土层较弱、承载力较小，不适宜采用在天然地基上作浅基荷载，并把这些荷奴

砒时，宜采用版墓碣.均匀地传给地基.

墙体和柱2、地面通常由①面用、27-:构成。

墙体和柱均是建筑物的性向承重构留,支撑着楼板、屋顶等，并楼板

将这些荷载及自重传给I基础1、丽是在楼房中分隔建筑物上下层空间的东平承奉构件其

墙体主要作用是承受人家

1、墙体主要有以下4个作用：①承重作用。②制护作用。③分隔具等荷载，并把这些荷载和自重传给承重墙或梁、柱.

作用。④装饰作用，2、楼板应满足以下要求：

2、对墙体应满足以下要求：①有足够的强度，能够承受使用荷载和自重；

具有足够的强度和稔定性②具有必要的保温,隔热等性②有一定的刚度，在荷载作用下挠度变形不超过规定数值；

能。③有一定的隔声性能，包括隔绝空气传声和固体传声；

③满足匾同'防潮’酶、防火等要求。④有一定的防潮、防水和防火性能。

3、墙体的类型3、楼板的基本构造是①面层、②结构层和③顶棚。对楼板面层

⑴根据埼体在建筑物中的位黄，分为外墙和内墙，的要档地面面层相同

：2）根据墙体所用的材料，分为土墙'木墙，石墙,砖墙,砌梁

块墙、混凝土墙等.1、梁是跨过空间将楼面或屋面荷载传递到柱或墙上的I横向承重|

：3）根据墙体的受力情况，分为承重墙和非承重墙，

在幅架结树中,墙体不成受外来荷载，其中填充柱之间的墙称为37阿阑主要是为提高建筑物整体结构的稳定性，沿着建筑物的

全部外墙和部分内墙设

：4）根扼堵体阻构造方工，分为实体墙、空心墙和复合墙置的连续封闭的梁。

幄架结树建筑的部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁,板、3、过梁是设置在门窗等洞口上方的承受上部荷载的构件。

柱形成的只起间的作用。4s根据梁所用的材料，分为木梁、钢筋混凝土梁'钢梁。

柱5、根据力的传递路线，分为主梁和次梁。根据梁与支撑的连接

1、柱是建筑物中反立的起支持作用的用的构件j。状况，分为简支梁'连

2、它承担、传递梁和楼板两种构件传来的荷载续梁、悬臂梁等。

门和窗楼梯

1、门、窗是建筑物的国护和分隔构件，不承运.1、楼梯层建筑物不同楼层之间上下联系的交通设质，供人们上

2、门的主要作用是交通出入，联系和分隔建筑空间。门由门框'下楼、疏散人流或运送

门扇,五金等组成物品使用。

2、是的建筑物必须有国直交通设施4、分质给水系统

3、楼梯一般由楼梯段'平台、栏杆(或栏板)和扶手组成(1)在人们日常生活用水中，饮用水仅占很小部分。

屋顶(2)为提高饮水品质可用两套系统绐水，其中一套是提供高质量、

屋顶是建殂物顶部起遮盍作用的I围护构件,净化后的自按饮用水

；；的4就矗f田疆常周嬴排水系统及设备

建筑设备一给水排水系统及设备根据排放的性质，排水系统分为①生活污水'②生产废水、③雨

给水