房地产融资渠道论文

房地产融资渠道论文房地产融资论文房地产融资是大型工程房地产筹集资金的主要途径，在国内具有较大的运用空间。加强对融资风险评估方法的研究，有助于指导房地产融资方案的设计，有助于房地产融资在中国的开展。根据房地产融资风险评估的要求，本文认为完整的风险评估系统除了保留传统的风险识别、风险估计、风险评估等部分外，还应该把风险应对、风险监视和风险控制等环节纳入评估过程。因为从国外房地产融资实践来看，风险监控可以为风险识别提供动态的依据，风险控制的有效性对风险评估的结果也有显著的影响。一、房地产企业融资的现状。1、房地产信托融资受限房地产信托投资是基于商业信托组织形式，聚集多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资的一种投资方式。从长远发展来看，信托资金对房地产企业的融资需求是一个很好的补充。尤其是近年来，银行的银根不断抽紧，而我国房地产业资金又严重依赖于银行贷款的现实情况下，房地产信托成为房地产企业解决资金问题的新宠。xx年2月21号，中国银行业监督管理委员会又下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题__》，该通知要求开发商具备二级资质，并且房地产开发项目“四证齐全”，项目资本金达到国家最低比例，不得以信托资金发放土地储备贷款。这些要求，无疑又使房地产企业获取资金的门槛提高了。2、不重视自身资金的积累作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金渠道较为单一。3、房地产金融市场不发达房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展做出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。二、面对融资困境的房地产企业的主要应对策略。尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的。因此，从这一目标出发，房地产商尤其是中小企业应积极应对，制定融资策略，抓住国内房地产业大发展的有利时机，争取在本轮房地产业重新洗牌的过程中调整和壮大自己。1、调整心态和思路，制定多元化融资发展战略。在目前的宏观大背景下，为了在行业竞争中取得有利的地位，房地产企业就必须面对困难不退缩，尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施，对比融资成本和可能，积极实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。比如将直接融资方式和间接融资方式相结合，或者将信托计划及股权融资与银行信贷融资相结合、房地产企业融资与个人融资结合起来的方式等。多种融资方式相结合，一方面，可以减少对银行贷款的依赖，缓解资金压力；另一方面，可以降低资金成本，减少企业的融资风险。2、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。加快资金流转。减少企业过度预支。严格控制成本费用的支出。3、探索有效的民间融资方式。随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。，在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其它企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。4、根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。5、寻求合作开发。一是与建筑企业合作开发，由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时问内付清所垫本金。二是与大公司合作，这种方法，一方面能[得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。6、积极进行房地产企业融资创新。目前我国房地产企业融资渠道较为单一，房地产市场的融资产品较少。因此可以借鉴国外房地产企业融资模式，采取租赁权融资、权益性融资、过桥贷款、委托贷款、土地典当等新型融资方式，通过多种融资方式的创新来确保房地产企业的持续发展。7、增强中小企业的抵御市场风险的能力。中小企业的弱小特点决定了其必须走专业化协作之路。日前中小企业要根据自身的行业、区域特点建立合适的组织模式。或与大企业联合。同其形成协作配套关系。或在中小企业之间开展联合。组成中小企业联合体或企业集团。只有这样才能使企业在激烈的市场竞争中增强抵御风险的能力。三、创新融资方式通过吸引股权投资，扩充自有资金：自有资金是一个企业生存和发展的基础。首先必须有充足的自有资金来支持各整个企业的良性运作，然后才能受到外部投资者的青睐。扩大自有资金的渠道之一是增加内部积累，这就要求工资通过项目开发和经营，逐步增加积累，把企业逐步有小做大；另一方面，外部的资金投入同样可以增加企业的自有资金。外部投入主要包括两种方式：以使其与原有股东增加投入；而是新股东加入企业（通过私募扩股）。这两者同样建立在投资者对企业发展前景的良好以气之上。用房地产信托计划融资：相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式，可以降低房地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产公司持续发展，再不提高公司资产负债率的情况下，可以优化公司结构。信托业务已初步形成证券投资型，股权投资型，资金贷款型，资产收益权转让型，信托资金租型等等多种类型的信托品种。同时，在单个信托产品规模，期限和收益方面，也出现了募集资金从几百万到几十亿元不等，期限和收益多样化的信托种类。四、总结传统的通过自我积累、自我发展的方式解决企业发展中的资金问题已越来越不适应不断变化的外部条件，对房地产企业而言，积极采取多种方式触资，减少对银行信贷资本的依赖，努力拓宽融资梁道，具有十分重要的现实意义。房地产企业必须进行融资创新，学会多条腿走路，利用各种条件、采用多种途径才能解决发展过程中的资金问题。总之，拓展房地产融资新渠道，使融资途径多元化，才能使我国房地产企业更高更好的加速发展。郑州航空工业管理学院管理类毕业论文2007级01班涉外事务管理专业题目我国房地产企业融资渠道方式姓名杨源学号073070133指导教师吴潇2010年05月26日提纲一、摘要关键词二、引言---我国房地产企业融资状况概述三、我国房地产企业融资方式(一)注重资信体系建设,积极争取银行授信贷款(二)通过资产重组,培育大型房地产企业集团(三)充分展示企业形象与信誉,争取房屋预售款(四)充分利用资本市场,拓宽融资渠道(五)争取外单位投资,积极进行合作开发四、对房地产企业拓展融资渠道的几点建议(一)组建房地产企业舰队_房地产融资渠道论文。(二)积极寻求新的融资方法(三)建立健全房地产金融相关法律法规(四)中小房地产企业应独辟蹊径发展壮大中小房地产开发企业容易实现的融资方法除银行贷款外的方法五．结论我国房地产企业融资渠道方式摘要：随着我国房地产市场的进一步发展,融资难越来越成为制约我国房地产企业发展的瓶颈因素,房地产企业资本规模普遍较小与其资本密集型的行业特点也极不相适应。组建房地产企业舰队、积极寻求新的融资方法、建立健全房地产金融相关法律法规等措施是解决我国房地产融资渠道的有效途径。本文就房地产企业融资难这一问题提出了几点建议,并提出了针对我国房地产企业的几种切实可行的融资方式。关键词：房地产企业；融资渠道方式;授信贷款;企业债券;资本市场一、引言我国房地产企业融资状况概述：房地产业是资金密集型产业，高投入、高风险、高产出。随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台的出台，金融业门槛逐步加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力业已不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。房地产企业能否尽快建立健全多渠道的房地产融资体系来获得足够的资金支持，已成为企业发展的瓶颈。我国房地产业无论是投资方还是购买方，大多数都是以银行贷款的方式来融资的。央行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理__》的出台，最直接影响的是房地产企业的融资渠道。目前政府实行的金融紧缩政策，加上银行加强审查贷款风险的措施，使得房地产开发商向银行贷款的融资渠道缩小了，传统的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的需要。房地产企业贷款方式少、企业间接融资的比重过大是当前房地产企业融资的一个显著特点。多渠道融资成为房地产企业生存、发展的必经之路。二、我国房地产企业融资方式随着经济的快速增长和我国房地产市场的日趋成熟,资金问题已越来越成为我国房地产企业发展的制约因素,如何拓宽融资渠道也成为房地产企业必须关注的焦点问题之一。笔者认为,针对我国目前的资本市场和金融环境,房地产企业可以从以下几方面拓宽融资渠道,解决资金瓶颈问题。一)注重资信体系建设,积极争取银行授信贷款目前我国房地产行业的利润率一般都超过其它行业,同时由于房地产行业进入壁垒低,从20世纪90年代后期一大批社会游资进入房地产开发行业。资金的性质决定了一些房地产企业采取“捞一把就走”的策略,不重视品牌的创立,短期行为严重,信用差。银行业xx年对我国30多个行业的信用状况进行了内部排序,房地产业排名倒数第四。因此,建立规范的资信体系对房地产企业十分重要,需要采取如下措施:(1)树立长期务实经营的思想,不过分依赖广告炒作,不对业主承诺无法兑现的服务或优惠;(2)应用先进项目管理软件,协调资金与施工进度、销售进度,在项目变更之前做好资金计划;(3)重视企业信誉,不仅对银行讲信誉,而且对政府、设计单位、施工单位讲信誉;(4)吸纳金融与IT人才,开发资信管理软件,充分发挥银行金融创新积极性,建立新型的银行与企业关系,争取银行套餐服务。配合银行开展金融创新,控制相关风险,有利于加深银企关系;(5)企业文化建设与客户营销活动相结合,感动外部客户。当发展商自有资金在30%～50%时,只要开发项目的投资收益率大于银行贷款利率就可以办理抵押贷款。采用地产抵押取得贷款是房地产公司融资的主要。授信贷款应成为企业重点争取的对象,从企业角度看,同时应注意选拔优秀财务人才与银行办理授信贷款业务,重视企业的信用管理与品牌建设。(二)通过资产重组,培育大型房地产企业集团随着经济全球化步伐的日益加快,市场竞争日趋激烈,培育实力雄厚,竞争力强的大型企业集团已迫在眉睫。作为国民经济支柱产业的房地产业,其产业集中度却很低,就市场占有而言,香港前九家的市场份额为80%,日本积水物产的市场占有率达到29%;而__,市场化程度相对较高的上海,市场前十位发展商的市场占有率也就23%,深圳还不到20%。扩大房地产企业的规模不外乎两种方式:一是通过自我积累、自我发展;二是通过资产重组。第一种属于外延式发展的低级模式,在我国房地产发展不规范的初期有一定的效果,但目前已不能适应我国房地产业发展的需要,只有资产重组才是当前扩大现有房地产企业规模的唯一出路。具体实施时,既可以借助资本市场,通过资本运作,以控股的方式,形成紧密或松散的企业集团;也可以采用兼并现有中小企业的形式,实现规模效益;还可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合,扩大企业规模。(三)充分展示企业形象与信誉,争取房屋预售款_房地产融资渠道论文。房地产企业的品牌形象、对客户的诚信至关重要,不仅要提倡物业管理的前期介入,而且更要提倡房地产开发过程吸引客户参与,房地产开发的成本与定价对客户透明化,充分展示自己的正直与关爱客户形象。实际运用过程中,许多讲求信誉、有良好企业形象的房地产开发企业,其楼盘都有较好的预售成绩,对于解决企业资金困难、保证项目质量有着非常重要的作用。(四)充分利用资本市场,拓宽融资渠道针对我国房地产企业融资渠道单一,负债率高的现状,应通过房地产企业重组上市、向社会发行企业债券以及吸引社会各类基金加盟等方式来拓展房地产企业新的融资渠道。1.发行股票上市融资。目前我国股票市场刚刚对房地产企业解禁,进入股票市场融资的房地产企业还为数不多,但随着我国证券市场的不断发展,股市规模的扩大,房地产企业进入股市不仅可能而且是必的。房地产企业经过资产重组,扩大企业规模,提高管理水平,成为具有一定规模,资产质量好,公司负债率低、业绩突出的大型企业集团,就完全可以进入资本市场,发行股票筹集资金,扩大自身资金实力。2.发行企业债券筹集资金。企业债券具有发行程序简捷、融资期限长、利率低于银行贷款利率等特点,债券利率市场化后,房地产企业可以根据行业高风险高回报的特点,确定较高的债券利率,吸引国内外机构及个人投资者加盟,满足自身快速发展对资金的巨大需求。3.吸引保险基金加盟房地产业。随着我国保险业的发展,保险公司可运用的资金量迅速增加,而投资余地非常有限,80%的保险资金只能用于银行存款和购买国债,随着_房地产融资渠道论文。银行利率8次下调和国债利率的随之变动,保险公司的投资回报率不断降低,尤其是寿险公司已形成高达500亿元的巨额利率差损,严重制约了我国保险业的发展。政府有关部门正在着手对现行《保险法》进行修改,修改后的保险法将放宽保险资金的应用渠道,由于我国房地产业投资收益率较高,只要开发商信誉良好,项目有稳定的收益,就可以吸引保险资金加盟。(五)争取外单位投资,积极进行合作开发企业对外投资的方式一般有两种:一种是以货币资金方式向其它单位投资,一种是以实物、无形资产的方式进行投资。加强与外界经济合作关系,以支付约定利率或其它方式取得外单位投资,这是一条十分有效的筹资方式。通过合资合作,甚至是外包的形式,从而发挥“四两拨千斤”的作用,即通过各种形式的合作,使原本企业做不了的项目能够成功运作。三、对房地产企业拓展融资渠道的几点建议(一)组建房地产企业舰队随着经济全球化步伐的日益加快，市场争日趋激烈。培育实力雄厚、竞争力强的房地产企业舰队已在眉睫。就房地产市场占有率而言，在市场化程度相对较高的上海，市场前十位开发商的市场占有率也只有23％，深圳还不到20％。资产重组才是当前扩大现有房地产企业规模的唯一出路。具体实施时，既可以借助资本市场，也可以采用兼并现有中小企业的形式，实现规模效益；还可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模。(二)积极寻求新的融资方法银行融资虽然是我国房地产企业的主要融资渠道，但由于房地产上市公司数量有限，资本市场不会成为房地产的主要融资渠道；信托虽然已经成为房地产融资的一个补充，但在短期内不可能成为主要的融资渠道。在银行门槛提高，上市比较困难的情况下，房地产企业需要新的融资方法。(三)建立健全房地产金融相关法律法规房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。建设房地产金融立法应从两方面入手：一是尽快出台相关法律规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等；二是修改完善现有的法律、法规，例如：房地产证券化在国际