我国房地产证券化研究

PAGEPAGE4我国房地产证券化研究摘要随着我国住房体制改革、金融创新,证券市场的日益完善,法律、法规体系进一步的加强,我国房地产证券化已实施的条件,虽然大规模实施房地产市场和技术仍面临着资产证券化、体制、法规等诸多方面的制约,但可以选择房地产证券化业务的发展是可行的。近年来,我国房地产业作为已逐步发展,但仍有许多问题和障碍,需要从两个方面的理论和实证研究来指导我国实施资产证券化的地产。房地产业作为一项伟大的投资,回报周期较长的产业,其发展是离不开资本市场的支持。近年来,由于国内房地产开发阈值的不断提高,银行贷款的难度加大,房地产商不得不将注意力转向资本市场,并积极寻求多样化的融资渠道,目前我国的房地产市场是资本为王的时代,成为房地产金融市场的一大亮点。关键词：房地产证券化；可行性；理论基础；建议PicktoWithChina'shousingsystemreformandfinancialinnovation,thestockmarketisincreasinglyperfect,laws,rulesandregulations,systemfurtherstrengthen,China'srealestatesecuritisationalreadyintheimplementationofthecondition,althoughlarge-scaleimplementtherealestatemarketandthetechnologyisstillfacedwithassetsecuritization,system,regulationsofmanyaspects,suchasconstraints,butcanchoosethedevelopmentofrealestatesecuritisationisfeasible.Inrecentyears,China'srealestateashasgraduallydeveloped,buttherearestillmanyproblemsandobstacles,needfromtwoaspectsoftheoryandempiricalstudiestoguideourimplementationofassetsecuritizationofrealestate.Therealestateindustryasagreatinvestment,returncyclelongerindustry,itsdevelopmentiscannotleavethecapitalmarketsupport.Inrecentyears,duetothedomesticrealestatedevelopmentthresholdvalueriseceaselessly,increaseddifficultiesofbankloans,estatebusinesshavetoturntheirattentiontothecapitalmarket,andactivelyseekthediversityofthefinancingchannels,atpresent,China'srealestatemarketisthecapitalofthedaysofking,becomethefinanceoftherealestatemarket,theonelargewindow.目录TOC\o"1-3"\h\u9272绪论 1124951房地产证券化的基本概念 1117221.1房地产证券化的背景 147431.2房地产证券化的基本概念 2177801.3房地产证券化的分类 2278301.4房地产证券化的特点 2195871.4.1基础资产的法律形式是合同权利 2110901.4.2参与者众多，法律关系复杂 2223831.4.3独特的融资模式 3286491.4.4安全系数高 3114511.4.5证券品种多样化，适合于投资 334421.4.6政策性强 3266212我国房地产证券化的可行性 3234842.1我国目前的现状 3189542.1.1房地产抵押债权证券化的发展现状 4264762.1.2房地产投资权益证券化的发展现状 4183272.2我国实现房地产证券化的理论基础 4272842.2.1风险分散理论 4127512.2.2分工理论 470302.2.3不对称信息理论 525432.2.4交易成本理论 5176982.2.5规模经济理论 5188382.3实现房地产证券化的益处 5310393我国证券化发展存在的问题 5219243.1金融体系信用制度的不完善 5222823.2房地产金融市场一级市场交易有待开发 6176733.3证券市场发展不完善 6170643.4相关法律法规不健全 6226354推进我国证券化的建议 6314724.1建立房地产证券化体系,培育多元化的投资主体 6309464.2建立健全个人信用制度 7234824.3严格监管,促进资产评估业和资信评级业的健康发展 7137274.4尽快建立和健全与房地产证券化相关的法律法规体系 75972结论 832755参考文献 918703致谢 10PAGE14绪论房地产业作为积极培育我国的支柱产业,在我国正在成为世界经济发展新的增长点。房地产业是资金密集型产业,多年来形成了银行为主要融资渠道的房地产金融体系的刚度,单一,不仅使现有的金融系统积累了大量的财务风险,客观地限制了房地产业的快速发展。资本市场和房地产市场的年岁必聚集在一个房地产证券化是金融创新的工具,也是房地产融资瓶颈,解决问题的重要途径之一。本文通过对我国房地产市场中资金问题的分析，试图找到房地产发展中存在的一些关键性问题。分析表明，房地产资金链处于失衡状态，开发资金存在大量缺口；消费环节的信贷资金也存在缺口；让政府头疼、让市场无奈的积压资金、存量房资金又巍然不动。作为房地产发展商，在融资过程中，可采取直接和间接的融资方法，而现在仅仅采用主要依靠银行贷款的间接融资手段是不能有效推动市场的，这是本文分析开发资金缺口的意义所在。在消费环节中，现在也主要是通过间接的手段，靠银行贷款来调控信贷平衡。其实我们也可以通过直接和间接的融资渠道来打通消费环节的资金不畅。这是本文分析信贷资金缺口的动机所在。新兴房地产市场的发展，在市场机制和法律环境没有完全健全的情况下，势必会出现很多的问题，也就造成了市场中资金积压的现象，以及一些市场的理性发展不能跟上实际发展的问题，靠行政调控、银行支持是远远不能解决的。从市场中来，还得到市场中去。依靠市场的方法理顺房地产流通的各个环节，这是本文分析积压资金的初衷。本文对重庆房地产市场发展进行了对策研究，提出对于房地产市场的发展真正意义上的体制和市场的推动力，可以借助一项金融创新技术——资产证券化来实现。文献综述：诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒（2006）通过实证研究和逻辑推导提出“房地产证券化是二十一世纪金融发展的重点”，国内理论界对于发展房地产证券化的必要性和可行性也已进行了深入研究，达成了许多共识。本文主要从房地产证券化的效应和模式进行分析。欧阳国欣，张立君（2010）以新制度经济学制度变迁理论为基础，构建一个分析住房抵押贷款证券化问题的理论框架。通过分析，欧阳国欣，张立君（2010）认为我国现阶段难以也不适宜实现住房抵押贷款证券化制度创新，但从长远看，住房抵押贷款证券化的推行，只不过是迟早的事，因此我们必须做好准备欧阳国欣，张立君，住房抵押贷款证券化：基于新制度经济学的分析[M]房地产金融2010年。欧阳国欣，张立君，住房抵押贷款证券化：基于新制度经济学的分析[M]房地产金融2010年王长江，侯杰，刘晓辉（2009）分析了我国房地产证券化的障碍分析，包括制度障碍、市场障碍和内在障碍王长江，侯杰，刘晓辉，房地产证券化的障碍分析，房地产金融2009年。曲卫东，陈爽（2005）通过对2005年第一期建行“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”发行的研究指出，由银行试行抵押贷款证券化是可行的。而抵押贷款规模增长和一级市场逐渐成熟的过程中，以银行体系为运作主体，可以相应减少操作和交易成本，有利于试点工作的顺利进行。抵押贷款证券化有利于拓展房地产业资金来源，构建良好的房地产运行机制，并增强了银行资金的安全性，从而会有利于房地产业贷款和住房抵押贷款门槛的降低，有利于金融业和房地产业的稳步、迅速发展曲卫东，王长江，侯杰，刘晓辉，房地产证券化的障碍分析，房地产金融2009年曲卫东，陈爽，从建行首发看我国抵押贷款债权证券化融资发展2005年张固，魏雪清，王霞（2007）分析了我国推行房地产证券化保障措施张固，魏雪清，王霞，我国推行房地产证券化保障措施[M]合作经济与科技2007年。李强（2008）分析了房地产证券化产品的风险以及如何进行风险管理。张传良（2008）分析实行房地产证券化,离不开完善相关的制度安排,要完善资产证券化的整体法律环境建设与相关规章制度张传良，发展房地产证券化[M]分散金融风险，城市开发2008年。余立（2008）指出房地产证券化使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。而现行房地产证券化的运行模式及利益取向，又为房地产证券化的拓展提供了极大的发展空间，因此加速实施房地产证券化正当其时余立，论加速实施房地产证券化正当其时[M]经济师2008年。吴春山（2008）分析了我国房地产证券化的效应与模式选择吴春山，我国房地产证券化的效应分析与模式选择[M]中国房地产金融2008年。金彤（2009）分析了中国房地产证券化的现实意义、障碍和发展策路。张固，魏雪清，王霞，我国推行房地产证券化保障措施[M]合作经济与科技2007年张传良，发展房地产证券化[M]分散金融风险，城市开发2008年余立，论加速实施房地产证券化正当其时[M]经济师2008年吴春山，我国房地产证券化的效应分析与模式选择[M]中国房地产金融2008年指出了在当前情况下，房地产证券化在我国实行的必要性和可能性，在借鉴国外发达国家的房地产证券化的模式的基础上，探讨了房地产证券化在我国可能实行的三种模式，即房地产投资信托基金、土地使用权信托、房地产共有待分产权信托。房地产证券化能否得以顺利实行不仅需要经济方面的支持还需要法律的不断完善和政府的大力支持。本文重点论述房地产证券化在现实情况运作下法律方面的缺陷和不足，从资产发起到出售过程中如何来隔离风险；特设目的机构中的法律风险的规避；以及资产服务过程中存在的法律问题有哪些，本文都力图对相应的问题提出一定的对策。本文深入分析发达国家和地区房地产证券化的模式及其具备的条件，努力找出对我国证券化的模式选择可供借鉴之处，对目前我国信托投资公司的房地产信托证券、房地产企业债券、楼市细分产权证券、国有商业银行房地产信贷证券化方案等的现状进行调查研究，以发现问题、总结经验、创建模式、并提出政策性改进建议。1房地产证券化的基本概念1.1房地产证券化的背景房地产证券化是房地产金融创新的手段,作为全球房地产金融业的发展和衍生品交易。自70年代美国的住房抵押贷款资产证券化的证券,然后是资产证券化技术广泛应用于抵押信贷资产以外的要求抵押贷款,在80年代,在欧美市场蓬勃发展。90年代,资产证券化开始出现在亚洲市场,特别是东南亚金融危机爆发后,在一些亚洲国家迅速发展。资产证券化(包括不良资产证券化和房地产证券化)是近三十年来,世界上最大的金融领域发展最快的金融创新和金融工具,衍生证券和金融工程技术。房地产证券化业务兴起于1980年代的美国。房地产证券化的兴起与美国特定的发展背景密切相关。在1930年代,世界经济大萧条和1600多家银行倒闭,因为住房抵押贷款和破产,众议院金融体系崩溃的边缘附近的污迹。美国政府危机打开第二按揭市场。•30岁,联邦政府已经产生了“联邦住房管理局”(HFA)和“退伍军人管理局”(VA),方便市民和退伍军人提供按揭贷款。这使得抵押贷款的风险大大降低了住房抵押贷款证券化创造了条件。30年代,美国联邦政府设立了“联邦国民抵押协会”(NFMA),“政府国民抵押贷款”(GinnieMae)和“联邦住房贷款抵押公司”(FreddieMae),从事购买抵押贷款业务,抵押贷款二级市场开放。这对于美国的抵押贷款证券化实现铺平了道路吴福明·吴福明·房地产证券化探索［M］上海：上海人民出版社，2009年．20世纪的80年代中期，美国、英国、日本和其他国家的经济发展迅速,房地产的繁荣和发展,在城市房地产价格房地产贷款一级市场得到充分发展,和价值的房地产证券可以,这是房地产证券化的传播,创造条件。当美国的利率来控制商业抵押贷款的成本大幅上涨放松,借助商业地产按揭形式越来越缺乏吸引力。发展商拓宽融资渠道。当通货膨胀的居民偏好房地产投资,人们希望通过证券化工具,包括房地产业价值间接资产的价值。在资本市场和房地产市场的组合。1.2房地产证券化的基本概念所谓的房地产证券化业务,是房地产投资直接进入证券的形式。房地产投资者持有房地产证券化直接进入物权证券的权利性质的资料,将会直接房地产投资转化为证券投资。在理论上,传统的房地产证券化的房地产投资的变化。它的实现和发展,因为房地产和股票的有机结合。房地产证券化的本质上是不同投资人受到房地产投资收益权利分配,房地产是有形资产作为抵押,房地产证券化的利益将股权投资。品种可以股票、可转换债券、单位信托、受益人证书等。的本质是房地产证券化投资人受到房地产投资收入的不同的权利分配,房地产是真正的安全,将房地产证券化投资权益。从融资的角度说,房地产证券化业务集中在资产负债表的融资、房地产抵押债券为核心的多元化融资体系,但是这家房地产的股票资产的负债表融资。房地产证券化的目标不是财产损失的前提下,其资源、流量的变化,利用证券市场的功能,充分认识房地产资本流行和商业职业目标。从房地产证券化的原则的角度来看,它体现了现代金融创新的思想,一方面使企业所有权和管理的官方分离,以达到专业管理目标;另一方面利用资本集聚法治原则、房地产的投资效用最大化和风险分散。1.3房地产证券化的分类房地产证券化业务包括房地产抵押贷款证券化和房地产投资权益证券化的两种形式。房地产抵押贷款证券化市场是指在市场上的主要问题抵押组合的基本问题的抵押证券的结构性融资行为。房地产投资的证券化利益,又称为商业地产投资、资产指的是房地产投资信讬基金为基础,将房地产直接投资于证券和投资主体之间的关系是物质证券投资真正改变债权关系陈敏强·陈敏强·西方证券市场金融创新［M］2008年.房地产证券化的两种形式是一个从的角度来看,银行,金融机构有其房地产债务分成更小的单位的帐面价值证券卖给公众,那是为了出售给广大投资者,从而在资本市场筹集资金贷款、房地产;另一方面是由非金融机构的房地产投资管理机构将房地产价值固定资本形成液体功能通过出售证券商品货物等证券资本市场筹集资金。1.4房地产证券化的特点1.4.1资产的基础法律形式是合同权利无论是房地产抵押贷款证券化债权或房地产投资的兴趣、资产证券化过程中,该基金会的资产已被法律合同的权利。1.4.2参与者较多，法律关系复杂资产证券化过程中,从基础资产组合选择的工资,有许多不同的身份参与主体、交错的法律关系,其广泛其他资产证券化所不能及的。借款人、贷款人之间的法律关系,与代理商之间的信任关系,贸易组织(特设机构),与原权利转让资产的关系,交易机构、证券承销商包销的关系,有许多中介机构提供服务和产品服务合同关系,等等,资产证券化过程中,各种不同的法律关系,涉及到各个领域的国家的法律。任何一项法律将影响证券化的实施效果。1.4.3独特的融资模式这主要体现在两个方面,一方面体现在融资结构的设计。资产证券化的核心的房地产是设计一个有效的贸易结构严谨,通过贸易机构,以达到促进资金融通。另一方面,责任结构。使用融资技术将不会增加资产证券化发起人的责任制度是一项不显示在资产负债表的融资。通过探索,将被从资产负债表的资产重组、结构的自由化的投资工具,他们可以增加资本适足率,降低杠杆的调节作用。1.4.4安全系数较高由其他机构在具体产业的同时,投资者的风险,因为设计资产证券化风险隔离,只有在现金流收入基础资产本身,而不是整体信用担保的,着破产的风险和孤立的,而且交易机构(特设机构)破产风险隔离、交易机构或参与特设项目一个交易机构、或基础资产证券化实行专项管理,业务范围交易机构不能有害资产证券化基础上,现金流的资产委托专门的金融机构收入专项基金。这种独特的设计减少了原来的风险,提高安全系数。此外,证券化信用等级和不受赞助者,除了自己的位置取决于资产以外,还可以通过各种进行信用增级的方法提高资产证券化的基本信用水平,降低风险、提高安全性。与此同时,房地产证券已经货币,在许多方面循环,早日康复的投资,避免风险。1.4.5证券的品种多样，适合投资房地产证券本身根据不同投资者偏好不同的投资品种多样的设计:性质的证券,证券已经转手,转付证券,债券,有收入的文件等等董寿昆·住宅金融学［M］北京；中国金融出版社,2010年.董寿昆·住宅金融学［M］北京；中国金融出版社,2010年.1.4.6证券化政策性强房地产证券化是起源于美国,是美国政府的促进作用,分不开的。众所周知,美国是崇尚市场机制的国家,但是和其他经济和金融部门与房地产市场是美国政府干预在深层领域。一方面通过抵押贷款提供保险,发射了三大政agencies-the联邦国民抵押协会,联邦住房抵押贷款公司和政府参与协会在住房抵押贷款证券化抵押贷款证券化直接交易,通过他们的市场活动,影响着社会经济发展和按揭市场。另一方面它是通过制定详尽的法律、法规,依法规范和引导市场的发展:美国政府调整了法律、税务、会计法规和标准,包括通过税收改革法案”;FAS125规则来取代FAS77规则,确定“真实销售”的会计准则;通过立法提案FASIT等等。所以,房地产市场是政府政策导向的影响。2我国房地产证券化的可行性快速发展的房地产市场和金融市场的经济基础是国民经济的基础,我国的金融体制改革深化的经济运行状况良好,发展势头强劲,年国民经济保持增长超过7.5%,房地产证券化创造一个稳定的宏观经济环境下自2009年以来,中国房地产投资增长快速下降,但房地产投资增长,全面展示和经济发展的快速增长相应的同时,国家房地产金融领域的违章操作的现象,自2001年以来,连续出台了一系列促进金融市场健康发展的房地产金融政策,繁荣的房地产市场和金融市场的发展,规范房地产证券化提供经济依据。2.1我国目前的现状房地产的证券化是金融证券化、当代经济的典型代表，那是一个国家的经济发展到了一个更高的阶段的必然的趋势。自1970年代以来,西方国家发生了重大变化的金融行业、金融行业已经举办了主导地位的银行业面临的挑战,以及资产证券化在竞争中发展迅速,但是,作为一个国际金融创新的三大主流。资产证券化浪潮中金融、房地产证券化实践成为银行业金融结构变化与新的国际金融工具创新的主要内容之一。为我国房地产目前仍在讨论中,资产证券化摸索阶段张跃庆，张六虎·房地产开发经营[M]．北京；经济日报出版社，2009年张跃庆，张六虎·房地产开发经营[M]．北京；经济日报出版社，2009年2.1.1房地产债权证券化的发展现状房地产证券化的金融机构从银行的角度来看,表现为金融机构融资目的纯粹出于,房地产抵押的,被分成更小的单位向公众出售证券债务融资方式。在形式的货币流通市场,叫做房地产二级按揭市场。从我国的实际情况,抵押贷款债权证券化是一张空白的发展空间。主要表现为:(1)抵押贷款的要小得多。把中国建设银行来说,银行,房地产抵押贷款业务部门机构仅占总数的10.7%的贷款FangDaiBu,占总额的比例的贷款公司,是小于1%。由于没有大型抵押积累,抵押贷款证券化实施的要求;(2),中国住房抵押市场只有一级市场还不存在二手市场。中国住房抵押贷款市场结构单一,仍在还款的简单循环阶段,决定抵押贷款的流动性差,抵押贷款市场仍然是进一步发展。2.1.2房地产权益证券化的发展现状改革开放以来我国房地产证券市场不断资本形成与发展、房地产投资的兴趣也得到了一定程度的资产证券化的发展,成为当前中国房地产证券化的发展模式的主体。主要表现在两个方面:(1)房地产股票市场的发展。中国的股票市场的上市公司而言,几乎80%的企业,其股价从股票市场是提高资本的流入房地产业的一部分。有条件的房地产企业,除了可以处理一些程序在深圳上市外,还可以在网上,两个外部STAQ外汇管理在市场上的竞争力。这是进一步发展的房地产金融业务创造了极为有利的条件;(2)房地产债券市场的发展。我国目前的债券市场,为房地产开发和债券为两种:第一种是房地产投资优惠券。二是效益的债券。如农业银行在宁波的信托投资公司于2009年1月20日向社会公开发行的“信托投资收入保障”的观点,总共1000万元,期限为10年。主要投资于房地产和商业项目。2.2我国实现房地产证券化的理论基础2.2.1风险分散的理论多元化是动力的金融活动的创新。最有代表性的理论是马尔科·维瓦多样化MM定理的CAPM理论和威廉锋利,这种思想已经成为现代金融理论和实践中的一个主要发展的方法。多元化的理论研究从风险资产收益与风险之间的关系。房地产证券化作为一种金融创新,多元化是驱动的力量。无论是抵押贷款证券化债权或房地产投资信讬基金,成功的运行都需要更稳定的收入流的基础上。股权投资房地产是资产证券化试点工作,形成一个稳定的收入流、多元化的投资组合选择的基本目的。所以说,房地产证券化业务,作为一种金融创新而出现的理论基础是分散风险的基础。2.2.2分工的理论经济学界研究的分工理论来源于亚当·史密斯,然后在马歇尔,进化的进步,生产力杨小凯和劳动分工的演进有着密切的关系,和分工与专业化的经济为基础,专业的发展和贸易的效率水平是社会发展的困境互相制约的约束。史密斯的划分思想包含一般意义上的经济发展机制,他认为社会分工的演进经济发展的一般机制、思维将用于金融发展。金融发展的过程,包括金融部门,各类市场和企业的经济组织形式产生和演化。2.2.3不对称的信息理论信息不对称理论产生于1970年代,1970克罗夫在《经济学季刊》,发表在年《开创性的逆向选择问题的文章”“柠檬”的市场:质量、不确定性和市场的符号系统。在旧的汽车市场,罗夫的逆向选择模型来分析,打开信息不对称理论的先例。房地产证券化的出现,在一定程度上减少信息不对称的风险,也可以说是基于房地产证券化的信息不对称而产生的。在房地产证券化过程中,每一个步骤是完成交易的专业机构,这些机构有丰富经验,信息已经在很大程度上是透明的,投资者的投资对象的信息风险的性质知道更多,在一定程度上,避免逆向选择。2.2.4交易的成本理论新制度经济学制度经济学和新古典经济学的理论方法的有机结合,科斯教授创造性的概念和模式的贸易成本是分不开的。所谓的交易成本,一般说,与人打交道的成本,是相对于人与自然的生产成本的管理,以获得交流服务,人们需要投入各类稀缺资源。外国房地产抵押贷款证券化从现实看,收益大于一般成本证券化资产证券化。另一个是房地产投资信托基金、特种基金公司房地产投资能节约交易成本,这也是目前房地产信托蓬勃发展的原因龙胜平·房地产金融与投资．北京：高等教育出版社，2010年．龙胜平·房地产金融与投资．北京：高等教育出版社，2010年．2.2.5规模的经济理论规模经济在西方,不仅是微观经济学的基本概念和产业组织理论研究的核心问题之一是,房地产证券化业务,它是一种较不移动、房地产投资证券形式直接进入资本市场的证券资产的金融交易过程,它允许投资者和投资对象之间的关系,通过直接进入物权债权的形式和有价证券。2.3房地产证券化实现的益处实现房地产证券化营造一个良好的房地产运行机制。目前,房地产市场积聚了大量的社会资本、流动性差,容易带来更大的风险。房地产证券化的,可以使用证券货币,将是一个长期的资产和房地产市场的短期资金联系,大大提高了资产的流动性,从而提高抗风险的能力。又说,业主的证券资产分散,如果允许保险公司、基金投资、住房公积金参与房地产金融市场体系,将有利于整个的色散房地产风险,市场在长期无疑是有利的。3我国证券化发展存在的问题房地产证券化业务是一个复杂的系统,适用范围广,技术要求高。发达市场经济体系,完善的金融市场,繁荣的房地产行业,房地产证券化的必要条件。和我们的国家现在是在早期的市场经济的发展,金融市场逐步完善,房地产业才刚刚起步,因此实施房地产证券化业务,我们面临着许多障碍李强，房地产证券化风险分析[M]合作经济与科技2008年。李强，房地产证券化风险分析[M]合作经济与科技2008年3.1金融体系信用制度的不完善由于现阶段我国还没有建立起完善的覆盖全社会的个人信用制度，因此银行无法对借款人的信用等级做出正确的判断，从而也就无法准确的对贷款的风险做出评估。由于金融市场信息不对称和道德风险，存在着市场失灵，所以银行为了减少信贷风险，更愿意把借款贷给信用比较好的个人，无形中限制了信贷市场的规模，而萎缩的信贷市场和房地产证券化的推行是道不同不相为谋的张学·张学·房地产金融市场［M］．北京：中恒盎融出版社，2007年3.2房地产金融市场一级市场交易有待开发长期以来我国实行福利分房制度，金融市场又有国有四大商业银行垄断，因此，我国房地产金融市场形成了以非专业房地产金融机构的商业银行为主体的市场体系，房地产金融市场没有获得真正发展，一级市场交易不活跃。西方房地产证券化的规则:房地产金融市场发展水平在某种程度上,必须寻求发展的二级市场,因为二级市场能解决一级市场发展所面临的流动性、资金来源,例如信用浓度主要矛盾,促进二级市场的出现和发展水平的市场的中国的福利住房制度使房地产金融市场一直没有一位真正的发展,尤其是国有商业银行在四大金融市场的垄断地位,决定了我国房地产金融市场的专业房地产金融机构的商业银行是现代农业发展的主体。3.3证券市场发展不完善房地产证券化品种很多，一旦推出其产品必将对证券市场产生巨大的压力，尤其是当证券市场饱和的时候，它将对证券市场的发展产生不利的影响。当我们注意到房地产证券的流通要承受证券市场和房地产市场的双重风险时，这将使房地产证券化得推行更加困难。房地产证券化需要配套完善的会计、审计和税收处理，可是我们当前阶段市场主体的水平还未达到如此阶段。在会计、审计的角度，合理的房地产证券化会计制度和审计制度的设计将是一个缓慢的过程，因为不同的会计制度和审计制度会导致不同的证券化成本与收益，所以我们应该从长计议。从税收的角度来讲，税收制度的设计既要保证效率减少征税的成本和实现无重复征税，还要兼顾公平，保证纵向平等和横向平等。除此之外，相关专业人才的缺乏也是制约房地产证券化发展的重要因素之一。3.4相关法律法规不健全房地产证券化在许多市场主体,包括原债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务和证券投资者、房地产证券化业务过程和工艺的利益。然而,在我国现行的证券法律没有规定有关条款在房地产金融资产证券化中的应用。与此同时,破产法和信托法律是涉及风险隔离系统,但是两个法律在很长一段时间,因此在实施过程中不可避免的遇到各种各样的困难。房地产证券化交易结构严谨有效的相应的法律保障,房地产市场主体包括更多证券化试点工作,他们之间的权利和义务也必定需要相应的法律为标准,因此,应该首先需要建立房地产证券化的法律架构。作为《证券法》的出台,证券交易法律和条例》(第一层)完成了,但具有一定的特殊性,房地产证券化的法律、法规的规定仍是空白。如房地产抵押贷款证券化对我国现行民法通则》、《公司法》、《证券法》、破产法、税收、资金、和许多其他的法律部门或法律引起了效果(实际也不只是这些,本文仅选择存在的一些主要问题色谱),紧急或立法。4推进我国证券化的建议4.1建立证券化体系,多元化的投资主体明确的商业银行转帐速度，商业银行在房地产生意通过信用、住房和社会化在促进商业化已取得了一些成绩,都要总结经验,积极培育的房地产市场。组建全国住房银行。住房公积金的银行在吸收积极从事房地产开发、支持住房消费可以发挥积极作用。建立在政府的贷款担保机构的压力。该机构可以是专为住房压力提供保证支付,也可以进行过压付款业务。但是它的主要功能是提供担保的抵押贷款市场或保险水平,为了维护第一次付款的利益和稳定的抵押贷款的规模。房地产投资信托银行准备或投资信托公司。积极开展各种信托业务,通过发行收入证实,广泛筹集资金,为房地产证券投资或购买房地产等活动,活跃的房地产市场,但必须加强管理和监督,禁止推测的,困惑、行为的市场秩序。建立二级攻击货款的市场压力,不仅是对商业银行住房金融业务整合到更多的资金,保证安全、可靠,而且移动运营环境,但也对长期资金的价值提供了可靠的投资环境。4.2健全个人信用制度银行发布了一个个人住房消费货款,除了审查借款人房屋市场价格,并审查借款人的财务状况,确保借贷者拥有良好的信誉和强大的服务能力,从而为抵押贷款证券化MoDingJi工匠。因为没有完成目前我国个人信用制度的意义,是很难银行信贷状况做出准确的判断借款人的个人信贷业务风险评估的付款方式是困难重重。与此同时,由于个人的流动性大、财务收支难以确定,借贷国已经负债和穷人的信用记录也不得而知。为了降低银行的信用风险,必须严格控制的方式支付。所以,几乎制约了私人信件货物扩大业务,较小尺寸的一级市场实施资产证券化是没有实际意义。因此,我们应该建立包括个人信用登记、评估、风险预测,一系列的个人信用体系,向借款人发放的就业和收入的变化和资产增加或减少动态监测和跟踪的情况调查,以帮助银行个人住房消费贷款规模的扩大,促进城乡居民购房需求。4.3促进资信评级业和资产评估业的健康发展一个更复杂的资产证券化交易往往要涉及到几十个机构,包括投资银行、会计师事务所、资产评估机构、信用评级机构几乎是资产证券化交易必须要参与的,也是最重要的中介机构。相对而言,投资银行的行为比较规范,基本可以满足实际需要的资产证券化、资产评估行业和信用评级是大的差距。资产评估行业的主要问题是资产评估管理大小不一,资产评估机构过于凌乱,导致不公平竞争加剧,重复充电行业评估业务,增加企业的正常经营成本等。如果没有资产评估行业规范,然后证券化在中国的生活困难。资信评级在我国还属于新兴产业,存在的主要问题是资信评级机构的声誉和它的独立性较差,投资者对信用评级机构认识不足。存在的问题,评级机构投资者的脑子没有效果,信用评级不能发挥它应有的作用,使资产证券化的魅力大大减弱。因此,我们应规范发展我国的资产评估行业和信用评级。4.4建立健全房地产证券化有关的法律法规体系完善现有的法律法规、推行房地产证券化的障碍,并在此基础上提出了一些房地产证券化发行专门的法律。比如进一步完善《公司法》或投资基金发展的特殊的“投资公司法》、《投资顾问法》和其他法律、法规的规定,房地产投资信讬基金为特殊的管理措施。另外,针对房地产抵押贷款证券化,因为它不同于一般的债券,需要对我国现行《公司法》、《证券法》、破产法、税收、资金、和许多其他法律部门或相关部门或法律。首先,建立与公司法的破产隔离高级副总裁,影响了破产法》、《公司法》(第五章公司债券,这是必要的,以增加一个排除条款,规定的内容包括:对资产证券化的目的而设立的特设机构(SVP),其资产支持债券的发行,不适用本法第二,在破产法。”,应该增加条款,明了的基础已经转让资产,不属于企业(包括金融机构)破产财产范围。再次,按照《合同法第80条债权人转让权利的,应当通知债务人。通知,该