房地产估价理论与实务：假设开发法

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大家好！现在我们来大致了解一下计算机的全貌。前言假设开发法

2假设开发法

7.1、假设开发法的基本原理7.2、假设开发法的计算公式与估价方法7.3、现金流量折现法和传统方法7.4、假设开发法计算中各项的求取7.3、假设开发法运用举例37.1假设开发法的基本原理

7.1.1假设开发法的概念

假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法或倒算法（相当于成本法的倒算），是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用假设开发法求得的价格称为剩余价格。7.1.2假设开发法的理论依据：

假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。47.1假设开发法的基本原理

7.1.3假设开发法的适用对象和适用条件

1.假设开发法适用对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。具体为：如待开发的土地，包括生地、毛地、熟地；在建工程，包括房地产开发项目；可装修改造或可改变用途的旧房，包括装修、改建、扩建。2.假设开发法适用条件：

（1）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；（2）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；（3）要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；（4）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；（5）要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。57.1假设开发法的基本原理

7.1.4假设开发法的操作步骤

1．调查待开发房地产的基本情况；

2．选择最佳的开发利用方式；

3．估计开发经营期；

4．预测开发完成后的房地产价值；

5．测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费(各项内涵及算法和成本法章节中讲述一致)；

6．进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

67.2假设开发法的计算公式和估价方法

7.2.1假设开发法最基本的公式

待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买待开发房地产应负担的税费

7.2.2按估价对象细化的公式上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况可具体细化如下：（1）求生地价值的公式①适用于在生地上进行房屋建设的公式：生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费77.2假设开发法的计算公式和估价方法

②适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费（2）求毛地价值的公式①适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费②适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费87.2假设开发法的计算公式和估价方法

（3）求熟地价值的公式熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费（4）求在建工程价值的公式在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费（5）求旧房价值的公式旧房价值＝装饰装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费97.2假设开发法的计算公式和估价方法

7.2.3假设开发法的估价方法

运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。考虑资金的时间价值将假设开发法的估价方法分为两种，即计息的方法（传统方法）和折现的方法。10

7.3.1.传统方法（计息方法）1基本公式待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买待开发房地产应负担的税费

2计息方法的特点计息的方法对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的测算主要是根据估价时点的房地产市场状况作出的，它们基本上是静止的数额，即不考虑各项支出、收入发生的时间不同，而直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，既不考虑预售，也不考虑延迟销售。另外，在计息方法中，投资利息和开发利润都单独显现出来。7.3现金流量折现法和传统方法

11[例]有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的“五通一平”熟地的单价为800元／㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元／k㎡；贷款年利率为10％；投资利润率为15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6％，买方需要缴纳的税费为转让价格的4％。试用计息的方法测算该成片荒地的总价和单价。7.3现金流量折现法和传统方法12【解】

设该成片荒地的总价为V

该成片荒地开发完成后的总价值＝800×2000000×60％＝9.6(亿元)

开发成本和管理费用等的总额＝2.5×2＝5(亿元)

投资利息总额＝(V＋V×4％)×[(1＋10％)3－1]＋5×[(1＋10％)1.5－1)＝0.344V＋0.768(亿元)

转让税费总额＝9.6×6％＝0.576(亿元)

开发利润总额＝(V＋V×4％＋5)×15％＝0.156V＋0.75(亿元)

购买该成片荒地的税费总额＝V×4％＝0.04V(亿元)

V＝9.6－5－(0.344V＋0.768)－0.576－(0.156V＋0.75)－0.04V

V＝1.627(亿元)

故：

荒地总价＝1.627(亿元)

荒地单价＝81.35(元／㎡)7.3现金流量折现法和传统方法137.3.2折现方法

1基本公式在折现方法中开发利润和投资利息隐含在折现过程中，其基本公式为待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售税费－购买待开发房地产应负担的税费

2折现方法的特点折现方法中对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的测算是模拟开发过程，预测他们在未来发生的时间及发生的数额，并将它们折算到估价时点后再相加减。折现法中通常要求折现率既包含作为安全收益的利息率，又包含作为风险收益的利润率，故运用折现方法时，投资利息和开发利润都隐含在折现中，不再单独显现出来。7.3现金流量折现法和传统方法14[例]需要评估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000㎡，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12％，第一年需要投入60％的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40％的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2％，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6％，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3％；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2004年9月的总价、单价(折现率为12％)。7.3现金流量折现法和传统方法15

【解】

设该宗土地的总价为V开发完成后的总价值＝2000×5000×2/(1＋12%)2

＝1594.39(万元)建筑安装工程费等的总额＝800×(1＋12％)×5000×2×[60％/（1＋12%）0.5＋40%/（1＋12%）1.5]＝993.75(万元)销售费用和销售税费总额＝1594．39×(2％＋6％)

＝127.55(万元)

购买该宗土地的税费总额＝V×3％＝0.03V(万元)

V＝1594.39－993.75－127.55－0.03V

V=459.31(万元)

故：土地总价＝459.31(万元)土地单价＝459.31/0.5=918.62(元／㎡)7.3现金流量折现法和传统方法16注意：计息法与折现法相比较，前者比较粗略，后者比较精确。现金流量折现法如果能够做到正确估计开发经营期和租赁期，正确估计各项支出、收入发生的时间及数额，就能估算出较准确的结果。但由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。7.3现金流量折现法和传统方法177.4.1开发经营期开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。1、开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成（竣工）的日期。2、经营期可以具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对出租、营业、自用这些情况）。销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。运营期的起点通常是待开发房地产开发完成（竣工）的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。7.4假设开发法计算中各项的求取187.4.2开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值。一般是通过预测来求取。1、对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。2、对于出租和营业的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。7.4假设开发法计算中各项的求取197.4.3开发成本、管理费用、销售费用、销售税费由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中测算开发成本、管理费用、销售费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，测算的方法也与成本法中的相同，所不同的是需要预测。7.4假设开发法计算中各项的求取207.4.4投资利息投资利息测算只有在传统方法中才需要。1、应计息的项目。应计息的项目包括：①未知、需要求取的待开发房地产的价值；②投资者购买待开发房地产应负担的税费；③开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息。2、计息期的长短。计息期是某项费用应计息的时间长度。其起点是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点3、计息的方式。单利计息和复利计息，通常复利计息。7.4假设开发法计算中各项的求取217.4.5开发利润

开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。7.4假设开发法计算中各项的求取22

7.4.6投资者购买待开发房地产应负担的税费投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，无规定的依照当地习惯，按照待开发房地产价值的一定比率测算。7.4.7折现率折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。7.4假设开发法计算中各项的求取23例1：某旧厂房的建筑面积为5000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售费用和销售税费为售价的8％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。

7.5假设开发法运用举例

24例1解析：【解】

设该旧厂房的正常购买总价为V

装修改造后的总价值＝4000×5000/(1＋12%)＝1785.7l(万元)

装修改造总费用＝1000×5000/(1＋12%)0.5＝472.46(万元)

销售费用和销售税费总额＝1785.71×8％＝142.86(万元)

购买该旧厂房的税费总额＝V×4％＝0.04V(万元)

需补交土地使用权出让金等的总额＝400×5000＝200(万元)

V＝1785.71－472.46－142.86－0.04V－200

V＝933.07(万元)

故：旧厂房总价＝933.07(万元)

旧厂房单价＝993.07/0.5=l866.13(元／㎡)7.5假设开发法运用举例

25例2：某在建工程开工于2003年3月1日，总用地面积3000㎡，规划总建筑面积12400㎡，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元／㎡。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2300元。至2004年9月1日实际完成了主体结构，已投入50％的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60％的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／m2，可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25％。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8％。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2004年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(资本化率为9％，折现率为13％)。7.5假设开发法运用举例

26例2解析：【解】

设该在建工程的正常购买总价为V

续建完成后的总价值＝60×12×12400×0.7×85％×(1－25％)[1－1/(1＋9%)（50－3.5）]/9％(1＋13%)2＝3403.80(万元)

续建总费用=2300×12400×60%/(1＋13%)0.75

＝1561.32(万元)

销售费用和销售税费总额＝3403.80×8％＝272.30(万元)

购买该在建工程的税费总额＝V×3％＝0.03V(万元)V＝3403.80－1561.32－272.30－0.03V

V＝l524.45(万元)

故：在建工程总价＝1524.45(万元)

在建工程单价＝1524.45÷1.24＝1229.39(元／㎡)7.5假设开发法运用举例

27一、单选题:

1、假设开发