《房地产估价理论与实务》第12章 批量估价方法

《房地产估价理论与实务》2024/11/2312024/11/232篇次章次

内容基础篇第一章

房地产概论第二章房地产估价概述理论篇第三章

房地产价值与价格第四章

房地产价值形成理论第五章

房地产价格形成机制第六章

房地产价值和价格影响因素方法篇第七章

比较法及其应用第八章

收益法及其应用第九章

成本法及其应用第十章

假设开发法及其应用第十一章

其他估价方法第十二章

批量估价方法实务篇第十三章

房地产估价业务第十四章

房地产估价程序第十五章

房地产估价报告2024/11/233第十二章

房地产批量估价

如何防范“阴阳合同”形成的税收风险？

2024/11/234导入案例

2009年7月，北京昌平区的王先生通过房产中介与李先生签订房屋买卖合同，以54万元的价格出售其一套住房。为少缴税款，双方于同年9月就该房屋网签了一份总价仅27.5万元的房屋买卖合同，并以此合同登记备案。房屋过户后，王先生收到李先生28万元的房款。但没想到的是，此后李先生就不再支付任何后续房款，其本人也离开北京并音信全无。王先生无奈诉至法院，要求李先生支付剩余房款。所幸法院缺席审理后认定双方签订的交易价款为54万元的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，应依约履行，判决李先生应向王先生支付剩余房款26万元。据悉，在二手房交易中通过“阴阳合同”来实现逃税目的的现象并非个案。近年来，不少城市提出将综合运用房地产估价等技术来加强房易税收征管。那么，可以采用什么样的房地产估价技术来防范二手房交易中“阴阳合同”所形成的税收风险呢?2024/11/235第一节批量估价概述第二节标准价调整法第三节

特征价格法第四节

批量估价的应用

本章目录一、批量估价的概念

批量估价是指基于同一估价目的，利用共同的数据，采用相同的方法，并经过统计检验，对大量相似的房地产在给定日期的价值进行评估的一类估价模式，与个案估价相对应。相似房地产是指与估价对象房地产的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或类似的房地产。批量估价的特点是：运用统一标准的评估方法；运用共同的样本数据；对大批量的多宗房地产进行估价；要求评估结果的一致性和统一性。批量估价可以按照不同标准进行分类。按照数学模型，可分为基于数理统计的批量估价和非数理统计的批量估价；按照估价原理，可分为基于比较法、收益法或成本法的批量估价；按照模型是否有可见参数分为参数化模型和非参数模型；按照是否有计算机辅助系统可分为手工批量估价和自动批量估价。本节以下内容主要针对基于数理统计的批量估价技术进行介绍。2024/11/236第一节批量估价概述二、批量估价的产生与发展

房地产批量估价起源于对估价结果一致性和统一性的需求。最早的批量估价思想可以追溯到1919年，当时有人将基于统计学的多元回归分析方法应用于美国农业土地的估价。批量估价在城市房地产价值评估中的应用与研究从20世纪60年代开始逐渐增加。但是早期的批量估价只能依靠手工操作来完成，限制了批量估价技术的普及。20世纪70年代以后，随着计算机技术的发展，多元回归分析与计算机技术相结合的计算机辅助批量估价逐渐兴起，批量估价逐渐成为具有很大影响力的新型评估模式，尤其是在财产类从价税的税基评估中得到广泛应用。20世纪80年代以后，国际上形成了以比较法、收益法和成本法为基础、将计量经济学模型与计算机技术有机结合的批量估价体系。从21世纪初开始，我国在多个省市陆续开展了基于房地产模拟评税工作试点，相应的批量估价技术也逐渐得到应用。2021年10月，第十三届全国人大常委会作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。随着我国房地产税改革的稳步推进，批量估价技术与方法将得到更广泛的研究与应用。2024/11/237三、批量估价的理论依据

批量估价的理论依据体现在估价原理和估价技术两个层面。

在估价原理层面，不同的批量估价方法具有不同的理论依据。例如，特征价格法以特征价格理论为依据。特征价格理论认为产品是一系列特征属性的集合。消费者从产品中得到的效用并非产品本身，而是产品所拥有的特征属性。每一个特征属性都有其自身的价格，产品是作为内在特征组合的集合来进行出售的。

在估价技术层面，批量估价的理论依据是统计学。在基于数理统计的房地产批量估价中，无论是数据收集整理、还是估价模型构建以及评估结果检验等各个批量估价环节，均需要大量的统计指标、统计模型以及统计检验的支撑，以保证数据的准确性、模型的可行性以及估价结果的一致性与可靠性。2024/11/238四、批量估价的适用对象与条件

在估价对象方面，批量估价主要适用于数量众多且相似度较高的房地产，如成套住宅、小型商铺、写字楼、快捷酒店、标准厂房等，不适用于个别和特殊的房地产，如大型商场、星级饭店、特殊厂房等。在估价目的方面，批量估价主要适用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估、房地产抵押贷款后重估等，房地产抵押贷款前评估、房屋征收估价不宜采用批量估价方法。在实际估价中，要采用批量估价还需要在市场、信息、技术。人才等方面满足以下条件：①相对理性成熟的房地产市场；②完善的房地产信息系统；④成熟的计算机自动评估技术；④充分的房地产估价人才支撑与丰富的估价专业经验支持。2024/11/239五、批量估价与个案估价的比较

2024/11/23102024/11/2311第一节批量估价概述第二节标准价调整法第三节

特征价格法第四节

批量估价的应用

本章目录一、标准价调整法的概念

标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值和价格，利用有关调整系数将标准房地产的价值和价格调整为各宗被估价房地产的价值的方法。标准价调整法是一种批量估价方法。根据估价原理不同，标准价调整法可分为基于比较法、收益法和成本法的标准价调整法。

基于比较法的标准价调整法主要适用于具有较多整体交易实例的房地产批量估价，基于收益法的标准价调整法主要适用于收益性房地产的批量估价，基于成本法的标准价调整法主要适用于建筑物的批量估价。不管是基于比较法的标准价调整法，还是基于收益法或成本法的标准价调整法，其本质上都是比较法。2024/11/2312第二节标准价调整法二、标准价调整法的估价步骤与内容

运用标准价调整法估价主要有以下六个步骤：确定估价范围；进行房地产分组；确定标准房地产；测算标准价；确定有关调整系数；计算各宗被估价房地产的价值。2024/11/2313

1.确定估价范围确定估价范围包括确定批量估价的区域范围和估价对象范围。区域范围是指一个批量估价项目的被估价地区范围，一般根据估价目的和估价委托人的要求来确定。估价对象范围是指一个批量估价项目的被估价房地产的类型和数量，一般根据估价目的、估价委托人的要求、适用的房地产类型等来确定。

2.进行房地产分组

在确定的批量估价区域内，按照用途、类型和区域对纳入批量估价对象的所有房地产进行分组，把相似的房地产分在同一组内。按用途分组简称“分用途”，按类型分组简称“分类型”，按区域分组简称“分区域”或“分区”。

如果估价对象包含不同用途的房地产，则通常先按用途分成几个大类，然后进行分区域和分类型。如果批量估价对象具有相同用途或属于同类房地产，则应先分区域再分类型。

一般来说，划分的组越小，模型的精度一般越高。但是如果分组过小，则同一组内的交易实例样本可能过少，难以满足测算标准房地产价值和价格或建立估价模型的需要。在实际估价中，可根据市场数据满足程度、估价结果精度要求、批量估价可操作性等情况来确定分组大小以及进行适当的房地产分组。2024/11/2314

3.确定标准房地产

标准房地产是指每一个房地产分组内具有代表性的房地产。标准房地产一般情况下应从组内待估房地产中选定，在没有合适的组内房地产作为标准房地产的情况下，也可以根据组内房地产状况设定某种虚拟的房地产作为标准房地产。4.测算标准价

标准价是指标准房地产的价值和价格，可根据标准房地产状况，选择比较法、收益法或成本法等方法，采用个案估价方法来进行求取。此外，还需对计算出的各个标准价进行适当的横向平衡与调整，然后确定最终的标准价。2024/11/2315

5.确定有关调整系数

基于被估价房地产与标准房地产之间各种价值和价格影响因素的差异，利用大量统计数据进行分析和测算，结合估价师的经验和专家意见，得到每一个价值和价格影响因素的调整系数。6.计算被估房地产价值

利用测算出的标准价与调整系数以及有关公式，将标准价调整为各宗被估价房地产的价值。标准价调整法的基本公式为：

P=b0×X1×X2×...×Xn

上式中，P为被估价房地产价值，b0为标准房地产的标准价，参考前述步骤求取，X1、X2、...Xn为房地产价值和价格调整系数。2024/11/23162024/11/2317第一节批量估价概述第二节标准价调整法第三节特征价格法第四节

批量估价的应用

本章目录一、特征价格法的概念

特征价格法是基于特征价格理论的批量估价方法。特征价格理论是用来描述异质商品的价格与其差异特征关系的理论。特征价格法通过对估价范围内的被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，将每组房地产价值结合价格作为因变量，把影响价值和价格的因素作为自变量即特征变量，建立多元回归方程，搜集大量房地产成交价格及其特征数据，经过试算优化和分析检验，确定模型参数，建立房地产价值和价格与其特征变量的函数关系，再利用该模型计算出各宗被估价房地产价值和价格。

与标准价调整法相比，特征价格法对房地产数据特别是交易实例数量等要求更高，其适用的房地产类型和地区因此受到一定限制。1967年，从Ridker首次将特征价格模型引入到住宅市场，此后特征价格法在房地产领域得到了广泛应用。2024/11/2318第三节特征价格法二、特征价格法的估价步骤与内容

运用特征价格法估价的主要步骤和内容有：确定估价范围；进行房地产分组；设定多元回归模型；确定多元回归模型；计算各宗被估价房地产的价格。其中，前两个步骤和内容与标准价调整法中的要求基本相同，此处不再赘述。

1.设定多元回归模型(1)选择模型变量模型变量包括自变量与因变量，因变量是房地产价值和价格，自变量是房地产价值和价格的影响因素。模型自变量可以从房地产价值和价格的影响因素中筛选，除了实物、权益、区位特征以外，还应增加时间特征。选择自变量时，不能遗漏重要的影响影响因素，但是自变量也并非越多越好，有些特殊因素可在模型外另行处理，以免导致效率损失和共线性等问题。2024/11/2319(2)选择模型形式

多元回归模型根据模型结构形式不同可分为加成模型、乘数模型和混合模型，应根据估价目的、估价精度、估价成本以及估价对象状况选择合适的回归模型函数式。

1)加成模型(加法模型)

加成模型(加法模型)又分为线性模型、对数模型、对数线性模型和半对数模型等类型。

①线性模型

P=a0+a1Z1+a2Z2+……+anZn+ε

上式中，P为房地产价值和价格；Zi为房地产特征变量；ε为随机误差项；回归系数ai对应着房地产特征变量的隐含价格，即反映特征变量Zi变化一个单位给房地产带来的价格变动数量。但是线性模型无法表现特征的边际效用递减规律。

2024/11/2320②对数模型

lnP=a0+a1lnZ1+a2lnZ2+……+anlnZn+ε

自变量和因变量的对数成线性关系。回归系数ai对应着特征的价格弹性，即在其他特征不变的情况下，某特征变量Zi每变动一个百分点，房地产价格P将随之变动的百分率。

③对数线性模型

lnP=a0+a1Z1+a2Z2+……+anZn+ε

自变量采用线性形式，因变量采用对数形式。回归系数ai对应着房地产特征价格与总价格之比，即在其他特征不变的情况下，某特征变量Zi每变动一个单位，房地产价格P随之变动的百分率。

④半对数模型

P=a0+a1lnZ1+a2lnZ2+……+anlnZn+ε自变量采用对数形式，因变量采用线性形式。回归系数ai对应着房地产特征的边际价格，即在其他因素不变的情况下，某特征变量Zi每变动一个百分点，房地产价格P随之变化的幅度。2024/11/2321

2)乘数模型(乘法模型)

P=a0*Z1a1*Z2a2*……*Znan+ε

乘数模型属于非线性模型，能够捕捉到房地产市场中存在的非线性相关关系，但是无法表示加成关系，也无法将土地和建筑物的价值区分开来，通常适用于价格区间变动非常大的房地产类型。通过对公式两边取对数，可将乘数模型转化为加法模型。3)混合模型

P=(a0+a1Z1+a2Z2+……+aiZi)*Zi+1ai+1*Zi+2ai+2*……*Zi+nai+n+ε

混合模型也属于非线性方程，这种模型可以让模型的创建者根据不同的假设确定不同的模型形式。

选择模型结构时，可以先凭借经验初步设定模型结构及其相应的函数形式，然后经过不断尝试和修正，直到认为函数形式能够解释样本数据的差异，并使得模型对样本数据的拟合满足要求为止。2024/11/2322

2.确定多元回归模型

确定多元回归模型的步骤和内容包括：量化模型变量；样本数据处理；检验模型变量；模型参数估计；模型检验。

(1)量化模型变量

①直接采用变量的实际数值或对原始数值进行简单变换。这类特征变量如建筑面积、住宅年龄、楼层、距市中心距离、交通条件、时间因素、土地剩余年限、容积率等。

②采用Likert量表法将特征变量分为五个等级。等级分别为极差、差、一般、好、非常好，分别对应1、2、3、4、5分。这类特征变量如装修程度、周围环境、物业管理等。

③综合指标打分法。根据变量所包含的二级指标数量进行打分，所含的二级指标内容越多得分越高。这类特征变量如文体设施、生活设施、教育设施、生活设施等。

④采用虚拟变量进行量化。如朝向情况、车位、阁楼等。2024/11/2323

(2)样本数据处理

如果存在特殊样本或样本数据，需要先对其进行处理，主要是查找并删除具有奇异值和影响点的样本。奇异值是指标准化残差过大的观测量，影响点的非标准化残差有时并不太大，但对参数估计的结果有较大的影响，通常采用协方差比来进行衡量。奇异值和影响点可以采用统计软件中默认的判据来确定。样本数据处理有时还需要对缺失的某些数据进行补齐。(3)检验模型变量

分析各个自变量之间的相关系数，找出相关性较强的各对自变量，为防止出现共线性问题，保留更重要的自变量，删除另一个或另几个相对次要的自变量。例如，建筑面积和房间数量之间的相关性较强，通常采用保留建筑面积而删除房间数。2024/11/2324

(4)模型参数估计

参数估计是在已知系统模型结构的前提下，利用模型的自变量和因变量数据来计算模型参数的过程。常用的模型参数估计方法是最小二乘法（OLS）。最小二乘法通过最小化误差的平方和来寻找数据的最佳函数匹配。(5)模型检验

模型检验包括经济意义上的检验以及显著性检验(值Sig.和T)、共线性诊断(方差膨胀因子VIF)、拟合优度判定(判定系数R2)、方差齐性检验(残差散点图)、D-W检验(D-W值)、残差正态性检验(残差直方图)等统计检验。

在实际估价中还可采用预测值与观测值的比率、纳税人对估价结果的认可程度(投诉率)来衡量模型的精度。2024/11/2325

3.计算各宗被估价房地产的价格将采集到的各宗被估价房地产价值和价格的影响因素数据，如房龄、朝向、楼层、户型等数据，代入所确定的多元回归模型中，计算出各宗被估价房地产的价格。2024/11/23262024/11/2327第一节批量估价概述第二节标准价调整法第三节

特征价格法第四节批量估价的应用

本章目录一、批量估价系统

(1)数据管理系统：包括数据的调查、搜集、录入、编辑、审核、保存、维护和管理等工作系统。

(2)自动评估系统：是基于相应批量估价技术和自动评估模型开发的计算机估价系统，是批量估价系统的核心和关键。

(3)业务管理系统：包括业务接洽、谈判与承接，项目分配与进度管理，结果审核，报告生成及其他管理工作系统等。

(4)争议处理系统：主要负责与公众就估价事项进行沟通，处理各种估价申诉与调查以及相应的法律诉讼等事宜。2024/11/2328第四节批量估价的应用二、批量估价实践

1.国外批量估价实践

(1)美国

美国房地产税制历史悠久，房地产税是地方政府重要而稳定的收入来源。房地产税收以房地产市场价值为计税依据，需要定期予以评估。美国是世界上使用批量评估技术进行房地产税基评估经验最丰富的国家之一。美国房地产批量估价系统的基本功能包括数据获取、参数设置、实施评估、结果分析和发放税单等。美国房地产税基批量估价的流程可简要概括为：数据采集→数据处理→数据存储→房地产分区→房地产分类→建立批量估价模型→对模型进行校准→结果检验→模型解释和推断→争议处理。

计算机辅助批量评估系统和地理信息系统的广泛使用，使房地产税基评估过程更为公开、公正、公平、透明，大大减少纳税人对房地产评税的投诉和诉讼，降低了税收社会成本。2024/11/2329

(2)英国

英国的房地产业和房地产估价历史悠久，目前世界上主要的房地产估价方法大多源自英国的房地产估价理论与实践。英国的税基评估通常由英国税务与海关总署下属的估价署承担，具体由其中的地方税与住房补贴局负责。税务与海关总署以及估价署均属中央派出机构，独立于各地方政府。

英国的房地产税基评估主要采用批量估价技术，其基本程序如下：①选取基准房地产并使用成交日期接近价值时点的成交实例来确定基准房地产的价值区间，基准房地产是指各类房地产的特征与价格比较典型的房地产；②以基准房地产及其价值区间为基础，评估待估房地产所属的价值区间，结合估价对象的现场勘察，确定估价对象的初始评估价值；③在初始评估基础上，按照法律规定对待估房地产的课税价值进行再次评估。2024/11/2330

(3)加拿大

加拿大的房地产税收体系和税基评估比较成熟。以加拿大不列颠省为例，为建立统一的评估标准，该省成立了专门机构BCAssessment，负责对该省房地产税税基进行评估。

加拿大不列颠省规定，房地产税基评估采用市场价值标准，其税基评估系统主要包括：①应税房地产分类：将应税房地产分为住宅等9个大类，每个大类还可再细分为各种具体的类型，每种类型的房地产具有不同的税率以及相应的评估方法。②税基评估方法：包括比较法、成本法、收益法和法定比率法。③税基评估周期：借助于批量估价系统，加拿大不列颠省的税基评估周期由过去的3-5年缩短到每年一次，大大缩短了评估周期，降低了评估成本。④评估应税税基：BCAssessment每年对全省应税房地产进行估价，评估结果作为政府制定房地产税率和征收房地产税的依据。⑤争议处理机制：房地产相关权利人对评估结果如有争议，可以通过相应程序进行申诉或起诉。2024/11/2331

(4)南非

南非于2005年7月颁布《南非财产税法》，随后部分城市陆续开展了新税基评估工作。南非的房地产税基评估主要由政府机构牵头，评估机构实施，估价师委员会进行监管。

南非的房地产税基评估方法各不相同。土地通常采用比较法，地上建筑物根据实际情况选择成本法或其他适宜的估价方法。南非的税基评估技术主要以借鉴美国等西方发达国家的批量估价经验，其流程主要包括：①财产识别，即界定待估房地产的产权边界并与纳税人情况进行匹配；②财产数据收集，包括待估房地产的建成年代、材料、装修、位置、朝向等要素；③数据库建设，包括纳税人及纳税信息、财产状况及估价信息、房地产市场、有关法规等；④数据管理，包括数据录入、编辑和质量控制；⑤数据分析，根据已录入的数据，对房地产销售价格变化、空间分布等进行分析比较；⑥估价模型的建立和校准；⑦估价模型的使用，以及评估师利用系统进行的评估价值审核；⑧评估价值论证。2024/11/2332

(5)立陶宛

立陶宛1990年3月脱离苏联独立，随后开始私有化改革，房地产市场逐步建立并开始活跃，基于市场价值的房地产税收体系逐渐建成。为开展房地产税基评估和批量估价系统，立陶宛自1997年开始建立了一套综合房地产地籍登记系统，并成立了专门机构国家注册事业中心(SECR)。2002年以后，进一步完善了房地产数据系统，建立了面向批量评估的中央数据库，覆盖了全国所有地区的土地、建筑以及不可移动的附属设施等。2003年立陶宛的批量估价系统初步建成，建设了覆盖全国各个地区和房地产类型的批量估价模型并编撰了土地价值地图，公众可以通过房地产地籍编号在SECR网站查询全国各个地区和城市相应房地产的平均市场价值及其说明。立陶宛的批量估价系统采用基于市场价值比较的多元线性回归模型，特殊建筑与房地产则采用重置成本法和收益法进行估价。采用多元回归分析方法确定确定模型中各个影响因素的系数以后，还要根据模型在实际估价中的表现对模型进行反复校准。如果模型评估值和市场价值之间的差异超出了误差容忍的范围，就需要采用新的市场数据对模型进行改进，如此往复直到两者差异达到可容忍的范围内。2024/11/2333

2.国内批量估价实践

我国大陆地区房地产批量评估的实践主要得益于国家财政部、国家税务总局有关房地产模拟评税试点工作的开展以及房地产交易按评估价征税政策的实施。自2003年起，财政部与国家税务总局先后在北京、江苏、深圳、重庆、辽宁、宁夏、河南、安徽、福建、天津等十省区市开展房地产模拟评税试点。

2007年3月，国家税务总局发布了《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》。

2008年6月，国家税务总局颁布了《关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见》，决定在北京、重庆、青岛、深圳、南京、杭州、丹东等城市，开展应用评税技术核定计税价格工作，所谓评税技术主要就是批量估价技术。

2009年07月，财政部、国家税务总局发布《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》，要求各省区市及计划单列市财税部门“选定城市开展应用评税技术核定交易环节计税价格工作”。2024/11/2334

2010年11月，财政部、国家税务总局发布《关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》，要求各级财税征收机关“自2012年7月1日起，全面推行应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作”。

2011年1月开始，上海、重庆开展对部分个人住房征收房地产税试点。

2011年07月，财政部、国家税务总局发布《关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》，要求“自2012年7月1日起对纳税人所申报的存量房交易价格要进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税”，“要应用房地产批量估价技术确定存量房交易价格估值”。

目前，国内不少城市在房地产批量估价方面进行了深入探索与实践。以下以杭州、深圳、南京、香港等城市为例，简要介绍各地面向税基评估的批量估价技术的应用。2024/11/2335

(1)杭州

杭州是我国在房地产交易税收征管环节最早应用批量评估技术的城市之一。2008年4月，杭州正式上线“房屋交易计税价格评估管理系统”，到2011年底逐步完成住宅、工业、商业等房地产税基批量评估系统建设工作，被国家税务总局认定为全国创新目标项目作为新的税收征管模式在全国推广。

在评估方法与模型方面，杭州市对住宅类房地产采用了基于比较法的批量评估方法，具体建模主要采用特征价格模型；对商业类房地产采用了基于收益法的批量评估模式；对工业类房地产采用成本法对其进行批量评估。杭州通过批量估价系统，有效拦截了“阴阳合同”，税收总额提升明显，基本达到了预期效果。

杭州基于比较法的住宅类房地产批量估价的步骤如下：①进行房屋分类；②建立评税分区；③设定标准房地产；④构建评税数学模型；⑤建立修正因素表；⑥估价计税价值。2024/11/2336

(2)深圳

2010年，深圳成立了市国土房产评估发展中心，作为直属于规划和